GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 7

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物株式会社、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【テキストを一部削除しました。管理担当】


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[776: 匿名さん]

>>775さん、ここは検討板ですし、参考にさせていただきたいです。

質問OKとのことなので甘えさせていただくと、

・上記物件の主な評価軸は駅近などの資産性でしょうか。
・個人的には三田線を利用したいため、このなかではカテリーナ三田の一択なのですが、主観で結構なのでカテリーナのオススメな点などあれば教えてください。駅近であることはさすがに把握していますので、住民の質、共用部デザインが渋い、駐車場が使いやすい、などの住み心地観点でお願いできれば。

よろしくお願いします。

[777: 匿名さん]

>>772
それＡ棟でなく雑居ビルが建て替わる商店街棟では。
残念ながら今の雑居ビルのテナントが移る＋αくらいかと

[778: 匿名さん]

>>777
商店街棟は、イメージ図のA棟手前にあるスケスケのやつだと思います。今の駅前テナントがそのまま入るのかは不明ですが...

[779: 匿名さん]

>>775

近隣の中古物件と比較するのは重要だし、お勧め案件は検討する価値が十分あると思います。　私も中古を買ったりしていますが、少し付け加えさせていただくとしたら以下のような点でしょうか。

○間取り・階数・向きなど中古は都合よくでません。
○中古価格は新築価格と連動しています。１年以上先の比較だとどうでしょう。
○税控除対象が大きい。
○仲介手数料が不要です。（約３％＋消費税分得です）
○瑕疵責任が引き渡し後１０年（中古は３か月から２年）

あたりでしょうか。私も学校からの距離がどうかなと思っていたのですが、ここは記載されたところからの転居も結構あるようですよ。前に掲示板に書いていただいた情報がすごく役立ちました。水周り等１０年を超えてくるとリフォームも視野に入りますし・・・　思いのほか中古はグロスでは安くありません。

ここの設備や運用面で特筆すべき点は　○縦にも強い免振　○電源部が３階にあり浸水する事はない　○ネットスーパー利用環境を整えている　などは同じ新築物件でもあまり聞いたことがありません。　

私はデべではありませんよ（笑）　長文ですいません・・・

[780: 匿名さん]

>>775

GFTの人気に乗じた完全な営業書き込みですね。削除の対象になりますよ。

今さらこれらの中古を購入しても減価償却以外の意味合いはありませんし、これらの中古の平米単価は一部GFTより高い現状であり、GFTが売り出されている今売却市場が鈍っています。この書き込みの目的は明らかですよね。GFTは中古と比較しても明らかにやすい。しかもすべて3*11前の物件であり免震や最悪の災害発生時の備えもGFTとは比較にならない。さらにGFTは長期優良住宅なので住宅ローン控除が100万高く、単純に価格より100万安い。含み益があるあと言われる物件なので芝浦界隈の不動産市場で一人勝ち状態ですからこのような営業が、でてくるわけです。
ちなみにスーパーは目の前のシーバンス内にオープンしましたし、マンション内コンビニ、各フロアネットスーパー、さらに再開発ビルにスーパーが入るだろうと予想される今、これ以上スーパーはいらないと思いますよ。

これ以上営業書き込みあれば違反報告しましょう。

[781: 匿名]

> 住宅ローン控除が100万高く、単純に価格より100万安い

これは購入10年後でもローン残高が5000万円以上残っているような人だけですよね？
そういう人は銀行にたっぷり利息を払うから”単純に”100万安いなどとは言えないような。

[782: 匿名さん]

かつて港南に住んでいた者ですが、ワールドはかなり品川駅から遠いですよ。　　専用シャトルバスはありますが、乗り場は当然屋根はなく、雨の日は大変だと思います。　　中古の魅力は、実物を見て納得して買える事に尽きると思います。
また、一般にお金のめどがつけば、すぐに住むことができることでしょう。　　中古の売主は、新築物件を購入して完成が先の場合、一度賃貸に引っ越す場合が多いですから。　　あとヤフー不動産を毎日見ていますが、入居が始まったばかりの白金や西麻布のタワーマンションが、キャピタルゲイン目的の上乗せ価格で出てますね。　買いたい時が、住みたい時という人が確かに存在しますからね。

[783: 匿名さん]

中古は価格プラス、手数料、ローンの借りにくさ、少し古いと修繕費が高かったり、ハードの消耗など思った以上に金がかかる。芝浦、港南の中古市場でGFTと平米数が被ってる物件はGFTのせいで低調なので邪魔や便乗はしたくなるでしょうに。

[784: 匿名さん]

この前GFTの現地見に行った帰りに、インプレストタワーというのが、モデルルームの看板出てましたが、誰か見に行った人いますか？値段的にどうなんだろ

[785: 匿名さん]

>>784
SUMO見れば間取りと値段乗ってるでしょ、白々しいな(笑)

竣工後7か月経っても一割弱売り残ってる厳しい物件ですが、是非どうぞ。

営業目的の便乗投稿ばっかりだね汗

[786: 匿名さん]

ぱったりと止んでいた書き込みが、2期販売を前にやはり増えてきましたね。
買いたい人、買えない人、買わせたくない人、色々入り混じりな書き込み、楽しませてもらいますね。

ＧＦＴが向かうところ敵なしという意見には賛成です。

[787: 学校]

幼稚園、中学校はどこに通うことになりますか？
倍率も無く入園出来ますか？

[788: 匿名さん]

>>787

港区は幼稚園はどこも激戦です。お受験で有名な幼稚園でなくても選抜になります。たくさんありますが、近くならみなと、せいとく、品川教会、めいとく、あたりでは。この中でも人気のことは10倍近いですよね。また地域柄、インター入れる人もいます。中学はこの辺りは普通受験するので公立いくほうが少数派です。

[789: 学校]

幼稚園に落ちた場合は、入れる幼稚園はあるのでしょうか？

[790: 匿名さん]

>>789
前もって計画たてて受けていればどこかはひっかかるのでは。プリスクールがある幼稚園もありますからその辺押さえとけば落ちないですし。落ちた場合は保育所になる人もいなくはないです。

[791: 近隣住民]

>>776さん

ご質問、ありがとうございます。

おっしゃるとおり、資産性でランキングしました。マンションの資産価値を決定するもっとも重要な要素は、立地（駅や生活利便施設からの距離や周辺環境含む）と、建物のグレード（躯体や構造、共用部分の仕様など）であると思っております。

マンション選びを、「資産性」だけで判断するのもどうかと思いますが、私の場合、最初に買ったマンションが、立地と購入時期が悪いため、約１０年保有後、半値八掛けくらいの叩き売りでやっと処分できたことがトラウマとなり、それ以来、新築・中古あわせて３回マンション購入を経験しましたが、都度、将来、資産価値が下がらなそうであることを最優先し、物件選びをしてまいりました。

その結果、戦績は、最初の１敗後は３連勝。すなわち、２件目、３件目は、数年保有後買値を１割以上上回る値段での売却に成功。現在保有する４件目も、昨年の暮れに中古で買ったばかりですが、市場相場（成約価格ベース）は、控えめに見積もっても10％以上は上昇しております。オリンピック開催決定などで湾岸マンションの相場全体がやや上昇したこともさることながら、当時（１年前）の相場で見ても安く購入できたことが、最大の理由であるとみております。（今回は終の棲家のつもりですので、自宅の時価評価はキャッシュフローには影響しませんが、含み損があるよりも含み益があるほうが、精神衛生上健全でいられます）

さて、カテリーナの話に戻ります。あいにくカテリーナに居住経験がないため、住み心地観点でのコメントは申し上げられませんが、駅から空中廊下でエントランスまで繋がっているＶタワーの次点、グローブより上と判断したのは、立地と建物のグレードを見ての個人的評価です。ちなみに、私は１年前、Ｖタワー、カテリーナの優先順で物件を物色しましたが、いずれも希望スペック（９０㎡超、３ＬＤＫ以上）の売り物件がなかったり、あっても予算オーバーだったりしたため、結局、買うことはできませんでした。

三田線をメインにお使いになるなら、カテリーナは最高のロケーションですね。
同じ田町駅最寄りでも、芝浦口よりも三田口の方が何かと便利だと思います。たとえば、芝浦側には、会社帰りにふらっと立ち寄れる本屋さんが一軒もないし、Ｂ級グルメ派の私が満足できる食べ物屋さんやラーメン屋さん、旨い寿司屋さんやスナックなんかも少ないです。三田側は駅下に本屋があるし、信号を渡ればツタヤもあるし、仲通りやその奥に分け入れば、学生やサラリーマン相手の雑多なお店がわんさとあり、楽しいですよ。

カテリーナは、賃貸物件も少なくありませんが、企業のエグゼクティブ用借り上げ社宅とか、外資系金融・コンサル勤めの若いＤＩＮＫＳとかが主な住民層だと思うので、躾の行き届かない子どもを抱えたファミリーも少なくない新築物件に較べれば、かえって静かで落ち着いた住環境が期待できると思います。

カテリーナにお住まいになるなら、クルマは不要かと思います。日常の買い物は、プチマルエツか、ちょっと足を伸ばしてグランパークのピーコック。駅近なので、電車を使って、川崎のラゾーナや、銀座や新宿のデパートに出掛け、両手が一杯になるほど買い込んでも、帰途はそう苦痛にはならないでしょう。豊洲やお台場の商業施設あたりに家族とクルマで出掛け、手に一杯の買い物をするなら、カーシェアのご利用はいかがですか？私はときどき利用しておりますが、実に便利かつ合理的なシステムです。（ＧＦＴにもあるようですね）

あまり参考にならない情報ばかりで恐縮ですが、776さんが良い物件選びができるよう祈願しております。

[792: 近隣住民]

中古マンションの購入には、779さんご指摘のデメリットがあるのは事実です。特に築後１０年を超えると、修繕積立金の増額や一時金回収、専有部分に関しても、エアコンや湯沸かし器の修繕・取替え等思わぬ出費の機会が多くなってきますね。

一方、中古物件購入の場合、仲介業者と仲良くしておけば、売り急ぎの格安物件を表に出す前に紹介してもらったり、売主が売り急いでいなくても、こちらが真摯に対応し（愛着のある物件を売ってやってもよい相手と思わせる）、購入資力（ローンがつくこと）を証明できれば、交渉次第では仲介手数料の売主負担分の値引きに応じてくれたり、入居時リフォーム費用の一部を負担してくれたり等々で、結果的に市場相場より割安で購入できるチャンスもあることが、中古物件購入の醍醐味だと思っております。不動産に掘出物なし、とはよく言いますが、値段については、定価があるわけではないので、努力すれば少しは何とかなるものです。

それと、中古物件の良さは、外からの騒音、眺望や日当たり、隣人状況、上下階・隣接住戸からの生活音等も事前にチェックできるので、未完成青田売り物件にありがちな、「入居後、こんなはずでは．．．．」のリスクが少ないことです。

とはいっても、私の舌足らずな表現のせいで、一部誤解が生じているようですが、私はＧＦＴの販売とは何の利害関係もないし、周辺の中古物件相場の利益代表者でもありませんし、そもそもＧＦＴをそんなに悪い物件とは思っていません。将来、ＧＦＴがこの地域のランドマーク物件のひとつになるのは間違いないと思っています。ですが、一生に一度か二度の大きな買い物になるのですから、ＧＦＴの検討購入者に対し、立地を優先するのであれば、中古も対象に含めると、選択肢が拡がりますよ、と申し上げたかったまでです。

以下、ＧＦＴの良い点を思いつくままに書きますね。

現在、新築マーケットにおけるＧＦＴの競合は、勝どき、晴海、豊洲あたりのタワーマンションで、これらはオリンピック開催決定も追い風に販売も盛り上がっているようですが、ポスト２０２０を考えるまでもなく、港区芝浦の優位性はゆるぎないと思います。（勝晴豊は、銀座には直結でも、東京駅その他主要駅へは乗換えが必要という鉄道の便の悪さ、とくに横浜、新宿、品川その他主要ターミナルや、羽田・成田両空港へのアクセスの悪さ比較において、山手線徒歩圏の芝浦に劣後します。無論、私個人の価値観ですが。。。）

中古物件との比較においても、新築の場合、なにもかも新しく、入居者も全員一斉スタートとなる上、修繕費の追加負担等もしばらく心配する必要がないことなどは大きな魅力ですね。特に、設計・築年が新しい分、住宅設備は高性能・高機能でしょう。

また、エリア内ロケーションですが、大丸有方面にお勤めの方には、仕事が遅くなったときや飲み会のあと、タクシーを使っても、芝浦・港南エリア内ではここがもっとも安くつきますね。（港南だとプラス千円くらい余計にかかるため、すこし勇気がいります。。。）

眺望も、高層階からのレインボービューもしくは東京タワービューは、公式ＨＰの写真以上の迫力が期待できると思いますし、その眺望を確実に手に入れるため、駅からの距離は割り切るとの価値観も当然あってよいと思います。

最後に、小・中学校ですが、ＧＦＴの学校区は、芝浦小学校・港南中学校で、いずれも徒歩圏とは言えないほど遠いですが、港区は学校選択性があるので、希望する学校の定員に空きがあれば（全区立校の定員と実数は港区のＨＰで公開されています）、三田でも御成門でもどこでも希望校に入れられますよ。ただ、この制度の利用を考えておられる方は、是非注意してほしいのですが、学校の選択は、港区に住民票を異動させる時点で、区の教育委員会に希望校を届け出る必要があります。一旦、住民票を写してしまった後で、希望校を言っても、一切受け付けられませんので、お気をつけください。（うちはこれで希望校に行かせられず、結局私立に行かせました）

長文失礼いたしました。

[793: 匿名さん]

>>791
大作的長文ですが、いくつか見誤りがあると思います。まず、芝浦、GFTのよさは再開発を前提にしています。商業ビルにはスーパーや本屋、競争力のある飲食店が入る可能性が高く、役所、スポーツセンター他、公共施設、広大な芝生公園、愛育病院と東も西もぱっとしなかった田町はようやく垢抜ける時期にきたわけです。西はいまのところ具体的な開発計画はなくしばらく西メインになる可能性が高いと思います。再開発、GFTに引っ張られる形で西側が洗練されていくでしょう。また三田線は浜松町寄りなのでGFTからも近いと思います。また三田慶応商店街のお店は学生と安サラリーマンあいての安かろう不味かろうが多くあまり大人が行きたがる良い店は少ないです。麻布十番、西麻布、広尾あたりで食べるのがベストかと思います。

[794: 匿名さん]

776です。思いのこもったコメントありがとうございます。
このレスの後に「短くまとめろ」的なレスが連なる予感がしますが、私は好感持ってます。

カテリーナは外観から上品なイメージも受けますし駅近なのはよいのですが、現状の中古をみると新築に負けず劣らず強気のプライスタグなんですよね。
値引きの可能性もありますが、あまり期待できないとすると10年新しい震災ダメージのない物件のほうがよいかなー、という感じです。
坪単価で２割くらい安ければ比較検討したいところですが。

中古は現物確認ができること、ローンが現在金利で組めて計算しやすいこと、予算が浮けばカスタマイズリフォームを躊躇しないあたりがメリットになりますかね。
ただ、新築以上にご縁が大切で即決即断も必要という点は大変ですけど。

最後の学校選択制は気になります。港区のウェブサイトにそれらしき記述がありません。
また小学校は「指定校または隣接校」とあるため、実質選択肢は芝浦か芝の２択と思っています。この辺を気にされる方は確認が必要ですね。

[795: 匿名さん]

>>776
数年前までカテリーナに住んでいました。住民は皆さん気持ち良かったです。エレベーターや廊下では多くの人が挨拶を交わします。コンシェルジュのサービスも良く、感じのいい女性が多かったです。白洋舎、東洋ランドリー、（あともう1社）と提携していて、クリーニングの取り次ぎを24時間行なってくれたので便利でした。フロント、ロビーは派手ではないですが、クリスマスや雛祭り、桜など、季節に応じた飾り付けが目を楽しませてくれました。駐車場は機械式ですが、出し入れで混み合うことはあまりなかったです。難点は電車の音がうるさいことでしたね。南の中層階でしたが、窓を開け放つことはできませんでした。タワーに住んだのが初めてだったので他との比較ができませんが、総じてカテリーナはいいマンションでした。GFTにはカテリーナ以上の上質なサービスを期待しています。

[796: 近隣住民]

>>776さん
温かいご返信、ありがとうございます。

学校選択制に関する私の体験談は、うちの子供が港区外（海外）から転入した際の中学校に関する事例ですので、あまり参考にはなさらないでください。大事なお子様の教育に関わることですので、もしご不明な点などがあれば、ぜひ港区本庁（増上寺の近く）に出向き、学事課の方に直接お尋ねになることをお勧めします。きっと親切に教えてくれますよ。

それと、いろいろとあ～だこ～だ駄文を連ねてしましましたが、マンション購入で大事なのは、結局は勢いと思い切りだと思っています。要するに、「衝動買い」です。
考え過ぎるとつい慎重になり決断できなくなってしまいます。これだって思える物件に出会えたら、ご自分の直感を大事に、大胆に決断することが優良物件を逃さない秘訣です。

776さんが是非よい物件に出会えることを祈願しております。

[797: 匿名さん]

>>794
芝か芝浦小の二択は違いますね。港区は学区外あたりまえです。公立でもバスや電車、車で来ている学童は沢山います。公立とはいえ、東京有数の有名中学進学率を誇る地域ですから。徒歩圏だけで限定する必要はないかと。このスレパートにかなり詳しく情報が書かれていたと思います。参考になるのではないでしょうか。

[798: 匿名さん]

小学校については赤坂の物件にも情報がありました。3A寄りの話ですが参考までに以下コピペ。

＝＝＝港区小学校情報＝＝＝＝

○トピック
　東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。
（従前より笄小にあったのは、日本語学級）
　日本国籍の者は国際学級には入れません。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kok...

　なお、東町小学校エリア（南麻布東側・麻布十番地域）は、麻布地域の中では相対的に所得の低い地域ということもあり、地元の東町小学校は不人気で、他学区へ相当数が流れておりました。
　具体的には、港区の小学校選択制は隣接校から選ぶことになっており、東町小学校エリアは、「麻布、南山、本村、三光、御田、赤羽」が選択可能校であったことから、施設が充実しており、所得も高く比較的近い「本村」への進学を希望するご家庭が相当に多く、そのため抽選となり、本村への進学ができないご家庭が（今でも）少なからずありました。

　そこへ、上記の国際学級の開設です。
　国際学級に入れるわけではないとはいえ、同じ学校に多国籍のものが一定数いるということが受けたのでしょうか、昨年度はそれなりの人気だったようです。

○赤白青
　「赤白青」という言葉、港区で公立小への入学を考えている方であれば、一度は聞いたことがあると思います。そんな赤白青ですが、最近は状況が変わってきているようです。

・「赤」
　かつてほどの面影はなく、人気は普通のようです。

・「白」
　希望者は相当数おり、人気が高いようです。
　なお、特定宗教の方が多いということはあるようですので、注意を要します。

・「青」
　安定した人気があり、また、（良くも悪くも）親のプライドを満足させるようなステータスを持っておりますが、近時は抽選対象ではないようであり、隣接学区である「青山、笄」からでも入学できるようです。但し、抽選を避けるために、希望する学区に引っ越す、ダミー住居を用意するという富裕層もいるので、抽選有無のみが人気を図るバロメーターになるわけではないようです。
　なお、お受験残念組が多いとの情報もあり、それは学力（ペーパーテスト）の高さには繋がり得ると思われますが、小さいうちは、ペーパーテスト以外の能力を育むことの方が将来的には重要という指摘もあります。

○クラス数・隣接学区
　小学校選択の際、進学する学校のクラス数には目を向けた方がいいかもしれません。さすがに1クラスというのは、息が詰まると思われ、少なくとも2クラスはある学校がよいと思われます。親御さんの考え方にもよるところでしょうか（慶応等は、6年間持ち上がりとききますし。但し、どんな学校でも、人間の集団である以上、程度の差はありますが、いじめは生じます。1学級だと逃げ場がないですので、転校も必要でしょう。）。
　また、隣接学区からも生徒が（学校選択制により）通ってきますので、隣接学区にも目を向ける必要があります（なお、渋谷区の話ですが、広尾の臨川小が人気のない理由の一つに、学区内に都営が含まれていることがあると聞くことがあるものの、「青南」に越境できる学区（青山小エリア）にも都営はあります。多少距離があるので、青南については、無理に越境してくる人はそれほど多くないのかもしれませんが。また、小学校は、国籍、収入層含めて、多様性こそ大切という考え方もあるかもしれません。）。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakkouuneishien/kodomo/gakko/tetsuzuki...

○去年の状況
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

　通学区域内の入学予定者数＋通学区域外からの希望者数＝合計数（受入れ上限数）
で記載しています。60は2クラス、90は3クラス想定ということでしょうか。

白金　65＋77＝142（90）
笄　98＋32＝130（90）
本村　81＋37＝118（60）
青南　81＋36＝117（90）
赤坂　101＋12＝113（90）
東町　28＋50＝78（60）
赤羽　43＋16＝59（60）
青山　23＋22＝45（60）

[799: 匿名さん]

小学校についてですが、確か、芝小学校も人気で抽選だったと記憶しています。こちらからだと、芝浦小学校より芝小学校が近いですが、抽選ですよね。

線路の反対側の芝なら、芝小学区なのですが。。。

[800: 匿名さん]

過去レスにいい情報がありました。

>
アイランド住人でここに転居予定の者です。

そうですね、ただアイランドもケープ以外は芝浦小学校に近いわけでもなく、何よりも芝浦小学校は芝浦人口の増加から急激なマンモス化を強いられて先生も見きれておらず正直現在の評判は良くないです。港区は教育熱心な家庭が多い地域で、公立といえでも小学校はどこも独自の色を出してレベルは高いと言われます。アイランドの家庭も親が高学歴な家庭が多いですから、なんとか芝浦小学校じゃなくて違う学区の小学校に入れたがっている親が少なくありません。

グローバルフロントタワーは芝小学校の方が全然近いですよね。芝小学校は港区内でも評価が高く、昨年度の抽選実績からも人気は高い，芝浦小学校よりは現時点では望ましい学校と思います。港区は学区外でも抽選入学制度があるのでこのマンションの子供は芝小学校が第一志望になるのではないでしょうか？

もっと言えば、ここは見る限りファミリー向けの住戸が多いマンションですし（DINKS向けなど書き込みありますが間取りはファミリー向けが多く、またMRいった時も子供連れ多かったです）小学生を持つあるいは持つ予定購入者は沢山いるはずですから、地理的にみて近い芝小学校の学区扱いにしてもらうよう掛け合ってもいいかもしれませんね。

学区外抽選で芝小学校以外の選択としては
➀赤羽小学校
　芝小学校の次に近く歩けなくはない距離。元港区御三家だが最近は人気低下のため抽選漏れはしにくいと思われます。
②東町小学校
　港区で今一番注目の学校。2－3年前（？）から外国籍の学童を１クラス作り、英語で勉学を教えるという外国籍学童にとって公立のインターナショナルスクールのような新たな取り組みを始めた結果、日本人学童にも急激に人気が上昇し昨年は白金，御田に続く学区外希望者となり抽選となっています。ただし学区が一番小さいため、学区外枠が大きいのが特徴です。流れからみると今後は港区で一番人気の公立になる可能性があります。外国人にも公立のインターみたいな学校ができたと口コミが広がってきているようです。遠いので低学年の間は送り迎えが必要かもしれません。
③御田小学校　
　学区外希望者が白金小学校の次点。教育とも学生の質とも評価高い。芝浦小学校より少し遠い。ここも低学年は送り迎えが必要かも。
④白金小学校
　今も昔も御三家。一番教育熱心が家庭が多いと言われます。遠いのでここも送り迎えが必要かも。

いずれにしろ小学校問題は芝浦全体の最も重要な課題ですよね。転居家庭は教育熱心な層が多いため、芝浦小学校の現状には尚、不満が多いかと思います。区長や区議会議員にこの辺の需要を理解して積極的早期に解決してもらいたいですよね。私の子供は学区外を選択するつもりです。港区は学区外通学が盛んで教育熱心な公立が多いですからそこもひとつのメリットだと思います。

長々とすみません、きっとこのような情報を求めている方は少なくないと思いまして記述いたしました。

港区の小学校希望昨年度データも参考にしてみてはいかがでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

[801: 匿名さん]

>>799

どうしてもカテリーナ三田の中古売りたいみたいだね(笑)なかなか売り手がつかずの状態が続いているようだから一生懸命なのはわかるがGFT検討してて今さらカテリーナとか買わないから。電車がうるさいし、部屋スペック良くないし、開放感なくてせまっくるしい昔のマンションって感じ。三井最新スペックの最新ハード、眺望抜群、 3*11後の清水建設自慢の最強アスペクト比をもつ免震、充実の共用施設、 田町改札からの歩行者デッキ 、含み益確実な資産性のGFTの検討者には全く不要な営業売り込み。アイランドとの比較ならまだわかるが不自然すぎ。必死さは伝わったが中古板で営業してくれ。

[802: 匿名さん]

GFTの購入を検討するため、覗きにきましたが、ここは、
買いたい人、買えない、買わせたくない人よりも、「買わせたい人」が一番多いようですね。
あからさまなセールストークが多くてなんだかしらけてしまいました。
週末は中古のオーブンルームもどんなんだか見学してきますわ

[803: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

芝浦は本当に熱い！GFT、TBTも一期で買った人は相当幸せだと思います。

[804: 匿名さん]

セールストークですか・・・　まぁ選んだ方のポイントが記載されていますが、どこでも似たりの状況かと思いますけど。。　　景気判断も怪しくなってきましたので、悔いが残らないよう検討したほうがよいでしょう。

免震の説明会の件　情報ありがとうございました。　遠方ですがぜひ出席したいです。

[805: 匿名さん]

どうしても中古とは比較されがちだけど、購入当初より値上がりしてる元が安い中古マンション(アイランドやTTT、CT品川等)は、前のオーナーが儲かってドヤ顔してるのが目に浮かぶので買いたくないw 元々高かったツインパークスならまだ良いけど。といいつつ、GFTも値上がりして欲しいですがw

[806: 匿名さん]

とにかく、2002年から2004年に買った人は、今売却すると当時の2割増し以上で成約できるみたいです。
当時は、虎の門のタワーが、こことそれほど違わない単価で買えたみたいです。　　本当にその当時に買った人が羨ましい。

[807: 匿名さん]

>>802
>>802
誰も買わせようとしてないでしょ(笑) 別にGFTだけが買いじゃないからね。そしてなぜかまた中古ネタね(笑)行ってらっしゃい、良い中古買えるといいね。

白金の社、KTT,ベイズ 、DT,ティアロの話でるならわかし、そっちのMRいくほうが需要にあってるけどね。もう営業にこないでね。必死さが顕在化するだけで逆効果だと思う

[808: 匿名さん]

どうみても買わせる気マンマンじゃね（笑

>三井最新スペックの最新ハード（笑
>眺望抜群（笑
>3*11後の清水建設自慢の最強アスペクト比をもつ免震（笑
>充実の共用施設（笑
>田町改札からの歩行者デッキ（笑
>含み益確実な資産性（笑

売れるといいね。

[809: 匿名さん]

ようやくネガが生えてきて二期申し込みが、迫ってきた感でてきましたね(笑)

[810: 匿名さん]

>>805
その気持ちめちゃめちゃわかります(笑)

自分がドヤ顔するほうになるのは大変welcomeですが(笑)

[811: 匿名さん]

>>808

(笑 異常に多いですね 汗、、、

[812: 匿名さん]

>>811
同感。(笑

[813: 匿名さん]

第1期より高い値段で売るんでしょうか？
https://www.sumai-surfin.com/re/31033/
ここを見ると平米あたり平均103万だったみたいですが。
結構歩くよね、駅から。

[814: 匿名さん]

これで駅近だったら150近く行ってるということです。

[815: 匿名さん]

>>813
新規に公開する列はちょっと上がったところもある、くらいじゃないでしょうか。営業さんにそのように聞いた記憶があります。
駅徒歩は近いとはいえませんが、デッキができて快適に歩ければ体感的なストレスは若干低いのではないでしょうか。

近所で駅近希望なら浜松町徒歩6分のクレストプライムタワー芝なんていかがでしょう。7年間、あなたが契約してくれるのを待っていたのかもしれませんよ。

[816: 匿名さん]

入居は２年後、デッキの完成は５年後
随分と気の長いはなしですね
ところでマンション前の五差路、信号待ち時間が
無茶苦茶長くて、朝の通勤時イライラしそうですが、
なにか解決策はあるんでしょうか？

[817: 匿名さん]

それとあのへん、レインボー経由湾岸道路に抜ける
トラックの交通量が昼夜を問わず大変多いのですが、
住戸の防音対策は充分されているのでしょうか？
高速も近いし、うちには小さい子どもがいるので、
空気の汚染度も気になります。
詳しい方がいれば、教えてください。

[818: 匿名さん]

詳しい者ではありませんが、環境面の不安はもっともな立地だと思います。

防音については営業トークで「二重サッシでなくても基準を満たすけど、念のため二重サッシにした」と聞いた気が。
対策はされている認識ですが、結果が許容範囲かどうかは人によるかと思います。

大気汚染については、内容の信憑性に保証はできませんが、次のようなやりとりがあります。
http://okwave.jp/qa/q105489.html
GFTの建物は海岸通りから100m弱くらいです。

もっと確実な情報が必要であれば「営業さんをとことん対話する（デベになんらか環境測定の結果があるかもしれないため）」「条件が比較的近いケープタワーの住民板で聞いてみる」などが考えられます。

子供の健康を心配しない親はいないと思いますが、その優先度が高いようであれば対岸のBAYZなんかいいかもしれませんね。同じ清水施工だしグレードはGFTと比較しても遜色ないと思います。

個人的には「幹線道路沿いのマンションなど他に山ほどあるので大気汚染はそこまで深刻に考えない、音は少し入ってくるだろうけど一家全員鈍感なので多分OK」と捉えました。

[819: 匿名さん]

>>818さん

二重サッシであれば、音の問題については問題なさそうですね。
排ガス・粉塵については、住んでみないとなかなかわからないことですが、
うちの子はすこし喘息気味なので、気になっています。
環境測定など詳細について情報があるか、今度、モデルルームに行って訊いてみます。
それと、対岸のBAYSや中央区物件なんかも見学してみるつもりです。

確かに「割り切り」も大事ですね。完璧な物件など存在しませんし、
完璧に近ければその分値段に反映され、予算的に厳しくなってしまいますので。

貴重な情報・ご意見、大変ありがとうございました。

[820: 匿名さん]

>>819
819
中央区晴海は巨大ゴミ処理場が隣にあるみたいで環境基準は満たしているけど、粉塵や有害物質数値は都内平均よりたかく、喘息持ちの人に完全に害がないかは、ゴミ処理場の横にタワマンが、立ち並んだ歴史がなく同じくような微量長期間暴露のデータもないため現時点ではたぶん大丈夫なんじゃないくらいしかいえないようです。また原発事故があれば、被爆ゴミ、ガレキの処理や環境濃縮の場でもあるので心配はあります。内陸なら白金の社は高速が50、60mくらいで外苑西通りも開通後は交通量増加は確実、またお金がおありならパークマンション三田は最高ですが、ここも高速がやや近めにあります、とどこも完璧な場所は都心部ではなかなかないですね。子供さんの喘息はやはり心配ですから、究極的にはやはり郊外がベストなんでしょうね。都心部で利便性がいいということは人も車も鉄道も行き交うことと比例することはありますしね。良いところが見つかるといいですね。

[821: 契約済みさん]

>>812
そういえばパークシティ大崎の掲示板でも(笑を多様する人がいたな。
同一人物かもね。

[822: 匿名さん]

ご近所、シーバンスの運河対岸に14Fマンションを建てるそうですよ。まさに首都高沿い。
http://www.lefond.jp/hamamatsucho/

賃貸ならまだしも分譲のサンケイビル・ルフォンブランド。東京湾が見える立地ながら、高速を避けて開口面は北西向き運河側。
ゴクレなら仕方ないなと思いますが、サンケイもなかなかチャレンジ精神豊かな感じですね。

[823: 匿名さん]

>>822
それは凄い企画ですね。
たしかに海側開口にしたら低層階は海岸通プラス高速viewって前代未聞だもんね(笑)、運河シティviewは妥当だね。湾岸通りの交差点は凄い空気悪いのは実感するくらいだから呼吸器に自信ないとかえないかな。駅も遠くなるし安く芝浦に住めるっていう需要とりこめそうだね。環境悪すぎだからさすがにファミリーサイズの間取りはないだろう。

[824: 匿名さん]

>>823

ご近所物件にそこまで言いますかね？

三方幹線道路と高速に囲まれたGFTも似たり寄ったり、五十歩百歩じゃないですか？

[825: 匿名さん]

>>822
まわりにマンション新しくできるのはいいことです。歓迎ですね。

[826: 匿名さん]

ってことは、GFTも呼吸器に自信ないとかえないってこと！？

[827: 匿名さん]

>>826
分かりやすいネガにつっこむのもあれだか海岸通、高速から100m以上離れてるのと通り沿いの違いはわかるよね(笑)GFT前の道路は交通量少ないよ。現地みにいけば？気になるなら。でも検討者じゃなくて営業ネガらだろうからまず、いかないだろうけど。

[828: 匿名さん]

第2期の申し込みが近ずいてくると急に倍率工作と思われるネガが増えますね。第1期と同じパターンですが効果あるのかな。

[829: 匿名さん]

たかいんでしょ。

[830: 匿名さん]

人気あるね

[831: 匿名さん]

今週の週刊ダイヤモンドで「高級マンションブームの裏側」という特集をやってて、GFTがチラッと載ってるのですが、第1期は1人で10戸買った人がいたそうです。。

[832: 匿名さん]

>>831
凄いね、中国人じゃなくて日本人なのかな。10戸ってことは投資用なんだろうけど。会社じゃなくて個人でそんだけ買ってもし儲けても半分以上税金もってかれて意味あんのかな。

[833: 匿名さん]

１人で１０戸なんて、ほぼ間違いなく中国人ですよ。
まともなデベならそういう売り方はしないんですがね。
あとあと住民（というか区分所有者）は苦労しますよ。
投資目的の中国人は、売り抜けが上手くいかないと、管理費・修繕費を滞納しだします。
長期未納者に対しては、管理組合が、訴訟をちらつかせて督促し、それにも応じてこなければ
訴訟を起こして回収するしかないんですが、そこに至るまでの手間が大変なんですよ。

[834: 匿名さん]

>>833
でも三井はそういう売り方するってことじゃん？じゃあ、あなたにとってまともなデベはどこになるんだろね。

都心部だけマンション好調なのは中国人のおかげ、彼らに売らなきゃいまや市場なりたたないよ。マナーがわるければ、我々が管理してあげればいい。ここは上海でも北京でもない日本だから安心しな。

[835: 購入検討中さん]

>>819
ＢＡＹＺ（ＳＫＹＺ）は汚染土壌埋め戻し問題、TEPCO豊洲電磁波問題等、環境に敏感なお子さんを住まわせるにはかなり懸念の多いところです

（専門家ではない）私は『多分大丈夫』だと思っておりますが、問題は被害・影響があるかどうかではなく、お子さんが体調を崩された時に自分を納得させられるかどうかです。

もし私に子供が居てＢＡＹＺを買い、子供の体調が悪くなった場合『多分大丈夫』とは決して言えなくなっていると思います。
お勧めはできません。

（なお、シングルやＤＩＮＫＳで一生住む予定の方にはお勧めできます）

[836: 匿名さん]

>>834
なるほど、デベにとっては、投機マネーで新築価格相場を押し上げ、まとめ買いもしてくれる中国人は、大変ありがたい上客ということですね。
入居後に、ゴミの出し方や騒音その他マナー違反で他の住民とのトラブルを頻発させようが、管理費を長期延滞しようが、ここは日本なんだから、住民どうし、話し合いで解決すればいいわけですもんね。

安心しました。

[837: 匿名さん]

投資目的でまとめ買いするような中国人はそこには住まないでしょう。

[838: 匿名さん]

オーナーは住まなくても、同胞の中国人に貸すことが多いです。
それと住んでようが貸してようが、平気で管理費を滞納します。
滞納は中国人にとって美徳なのです。

[839: 匿名さん]

三井さんはGFTを中国人にいっぱい売っているそうなので、
旧正月にはエントランスロビーは、赤い提灯で賑やかになりそうですね。

[840: 匿名さん]

GFTに限らず、都内のタワマンは中国人が購入してるケースは同様なのでは？
三井も普通に商売してるだけだろうし。

[841: 匿名さん]

旧海岸通りのインプレストの向かい辺りで建設工事をしていたのが気になっていたのですが、きょう現地に行ってみたら完成していました。

[842: 匿名さん]

『OASE芝浦ビル』というオフィスビルのようです。
ビルの案内図には１階の南側半分位（前の画像の左側）が「SHOP」となっていましたので、店舗用のレンタルスペースのようです。

[843: 匿名さん]

実は、このビルの裏側でも工事をしていた（おそらく同じオーナー？）ようで、画像の丸１が海岸通りのオフィスビル、丸２も小さなオフィスビル、丸３は賃貸マンションのようです。
いずれも１階がショップと表示されていましたので、どんなお店が出来るのかとても楽しみです。

[844: 匿名さん]

もしかしたら案内図が良く見えないかも知れないので、もっと近付いて撮影した画像をアップします。

[845: 匿名さん]

丸２のビルのエントランス付近です。
クルマが止まっていますが、どこかの不動産屋かショップの関係者らしき濃ゆい風貌の男性２人組が品定めしていました。
私がスマホで撮影していると、如何にもイヤそうな顔をしてコソコソしてました。（笑）

[846: 匿名さん]

これが丸３の賃貸マンションです。

[847: 匿名さん]

賃貸マンションのショップ部分です。

[848: 匿名さん]

丸１のビルの裏側です。
ショップ部分のエントランスは海岸通り側と南側の路地（画像の右側）にありますが、区画としてはひと続きになっています。
また、外回りは海岸通り側は石張り、南側と西側はウッドデッキになっていました。

[849: 匿名さん]

>>839
別にGFTが特に中国人購入が多いわけじゃないよ。一番多いのは近隣に住む日本人。多少はいるが、晴海、豊洲地区よりだいぶ少ないよ。よく日本知らない投資目的の彼らにはオリンピック関連場所っていったほうがわかりやすくて受けがいいらしい。港区は中国人に限らず欧米人はじめ色んな国の人が住むから外人嫌なら都心部はオススメしないね。幸いGFTは日本人が住人のほとんとだが、ワケわからんネガも増えてきたね。

[850: 匿名さん]

>>841
綺麗な建物ですね。ボウリング場の建て替えも頑張ってほしいですね。

[851: 匿名さん]

注目される物件は、どうしても　ｎｅｇａｔｉｖｅ　ａｓｐｅｃｔｓ　ｍｏｎｇｅｒ　が現れますな。

[852: 匿名さん]

>849 >晴海、豊洲地区よりだいぶ少ないよ。
エビデンスはありますか？

[853: 匿名さん]

構造セミナー行ってきました。免振システムの件はもちろん、ここを設計した方でしたので、「思い」も十分伝わってきました。まさか部屋まで彼がプランしたとは思いませんでしたね。。。　シーバンスに職場があったので周辺状況も詳しく、ベイズも彼の設計だそうです。　とても有意義なセミナーで目から鱗状態でした。

ついでに販売状況がどんな感じか女性に聞いてみましたが、なんと２期の１次は終了だそうで、２期の２次が１１月初めあたりだそうです。　予定よりかなり前倒しの日程となっているそうで、大きめの部屋はほぼないという事でした。確かではないようですが、１００戸ほど登録になると言っていましたね。

営業の方に聞いたレベルですが、ここは外国の方は他と比べて少ないと言っていましたがエビデンスはありません（笑）　今日は私も現地周辺を歩き回りました。ズングリムックリな建物ですが、なんだか愛着がわいてきましたね。　楽しみです～。

[854: 匿名さん]

>853
情報提供ありがとうございます。

私も現地に行って、工事の進捗状況を見てきました。
階数を数えたところ19階まで組み立て出来ています。
残り15階ですから、完成時の高さは概ねこの2倍弱という感じですね。

構造説明会では、このプロポーションになった理由について説明されたかと思います。
万が一の災害時への対策は、都内のマンションでも随一といえるレベルではないでしょうか。

[855: 匿名さん]

>>853
詳細な報告ありがとうございます。
二期一次ってHPに全く告知ないんですけど本当ですか？本当だとしたら完売が早期に見えてるんですね。余裕ありすぎなスタンスだわ 。都内のマンション販売が鈍るなか、売れるものは売れるんですね。さすが三井のイチオシ物件だけはあるが。アイランドとの時と同じく迷ってる間にチャンス逃すパターンにはまってます。マンション購入に向いてないのかなって自分で最近思う(笑)

[856: 匿名さん]

第二期は公式ページの上のほう（または物件概要）に
　平成26年10月中旬販売予定
　※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
とあるので、「２期の１次分予定の件数は希望が入った」くらいの認識でよいのではないでしょうか。

おそらく来週末くらいに契約受付するのでしょう。抽選上等の方は、今からでも駆け込むと間に合うのかも？

このペースだと今年中に完売してしまうかもしれませんね。

[857: 匿名さん]

>>856
おつかれさまです。

[858: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの記事にも1期の時点で当初目標を1割上回ったとありました。田町の再開発も具体的になってきて注目度も上がってますし。12月にはみなとパーク芝浦がオープンで再度注目でしょうし。

[859: 南さん]

マンションは一般的に南→東→西→北の順番で資産価値あり。この物件は、南・東→北→西。
ただ収納、リビングインなどの使いにくい間取りが東は多く、リセールはどうだろう。
南はレインボーブリッジ、さらには視界も良好。
北も東京タワーで良好。
先日タワーマンション専門家沖氏の話を聞いてきたが、このマンションは南と北が買い。
東はリセールは厳しいと。特に東南角、北東角は使いづらい間取りだから控えるように話がありました。
小学校は、2020年までに田町駅近くに新しく出来る可能性あり。
新宿、渋谷、恵比寿、原宿、のような町に田町がうまれかわるから、田町駅前の開発が終わると、三田側並に坪単価が上昇するとの話。
ここは車寄せがないのが、唯一のマイナスポイント。

[860: 匿名さん]

タワーマンション専門家なんて職業があるのかな？

ＧＦＴ角部屋の間取りは賛否あるが、２Ｌプランならありでしょう。
リビングインも、家族構成次第でしょう。

ＧＦＴの実際の売れ行きでは南が苦戦しているし、タワーマンション専門家なんて自称かね。
南東、北東契約者に嫉妬してるだけの貧乏人コメントかと思ったわw

[861: おす]

>>860
http://www.a-lab.co.jp/
沖氏

[862: 匿名さん]

で、タワーマンション専門家と公表しているの？いないの？

[863: 三井]

>>860
南はいつでも売れるため、売りやすい部屋を残しています。
ただ、二次で南も相当分売ってしまいます。
最後に残るのは、東の16階以下になりそうです。

[864: 嵐]

>>862
是非沖氏のセミナーを受けて下さい。
セミナーで公表しております。

[865: 匿名さん]

今度は沖氏サイドからHP誘導がきましたね(笑)

東がリセール悪いとか意味不明だな．海側で永久眺望ほぼ確定だし，別にファミリーはリビングイン気にしない人多いし．

北東・東南角も人気ですがね(笑)

この物件は東の低層以外は眺望良好だし角度による良い悪いが少ない都心部には珍しいタワマンだと思うがな．

全く見当はずれのセミナーですな(笑)

[866: 匿名さん]

>>865
おきなんとかさんの事はわからないがリセールは割高か割安か。

東はどう見ても割高過ぎ。
不動産がわかる人でそうではないと言う人はほとんどいないはず。
最上階のような価格気にして買わなくても、クラスの希少価値除けば厳しいよ。

[867: 匿名さん]

売りやすい部屋を残すだなんて（笑）
要望書の状況から判断し、確実に売れる部屋を人気順に販売したのですよ。
ＧＦＴに限らず他のマンションも同じなのは常識でしょう。

[868: 匿名さん]

第1期は東と北が人気だったようですが。
あっという間に売れてしまった部屋のことを言っても意味ありませんが、資産価値は東も北も高いということですよ。

ただ価格表を見ると、眺望条件の悪い部屋は割高かも知れませんね。
高層にいくほど人気で残りわずか。
第1期で販売しなかった高層部屋は抽選確実でしょう。

[869: 購入検討中さん]

第2期の要望書出してますが、抽選になりそうです。
外れたらどうしよう。引きが弱いんです。。

[870: 匿名さん]

>>869
当たるかもしれないしまあ頑張れや。

[871: 匿名さん]

>>859

>小学校は、2020年までに田町駅近くに新しく出来る可能性あり。

従来、田町駅東口駅前にあった芝浦小学校を現在地に移し、その跡地を利用した再開発事業が「ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」。
もはや田町駅前に小学校建設に適した遊休地など残っていません。
そもそも、少子化の時代、小学校の統合こそあれ、新設なんて公立校ではありえない話だと思います。

[872: 匿名さん]

芝浦地区は唯一例外で子供が爆発的に増加しています。芝浦小学校は校舎が足りなくなっているような状況ですよ。一般的な少子化はこの地区には当てはまりません。まだ中規模マンションがいくつも建設される予定もあり，しばらくは芝浦地区の小学校需要が高止まりが予想されています。その中で当然区議会で必要性が議論されるのも当たり前なわけで。

ただ港区は私立小学校に行かせる家庭も多いですし，小学校は公立なのに学区外入学がさかんです。よく電車でも数人で登校している姿を見かけます。芝浦小学校はデザイン校舎でオシャレですがマンモス化しすぎて今はあまり評判がよくありません。ですから学区外入学もふつうに検討すべきでしょう。郊外田舎の常識と港区の小学校事情はだいぶ違うようですから。いずれにしろ港区の子供のその後の進路は平均してかなり高学歴ですから公立でもレベルは高いのは本当だと思います。

[873: 匿名さん]

>もはや田町駅前に小学校建設に適した遊休地など残っていません。

文化芸術ホールの予定地が空いてますけどね。狭いけど...
いまのところ「田町用地の活用については、今後、検討していくこととします」という段階ですが。
http://www.city.minato.tokyo.jp/bungeishinkou/bungeihall/seibi.html

>少子化の時代、小学校の統合こそあれ、新設なんて公立校ではありえない話だと思います。

「ありえない」というのは視野が狭いですね。
湾岸沿いでは、中央区が豊海小学校を増改築、江東区では豊洲北小がパンクのため校庭に増築、さらに人口増加にあわせて豊洲西小が新規に開校します。豊洲アドレスに小学校が3つできるという過密状態です。
>872さんのとおり、地域によって状況は様々ですよ。

[874: 匿名さん]

>>859

小学校の件より、
>新宿、渋谷、恵比寿、原宿、のような町に田町がうまれかわるから、
>田町駅前の開発が終わると、三田側並に坪単価が上昇するとの話。
の楽観論にビビります。
ポジ派の自分でも、いくらなんでも無理無理。特に前半。
タワーマンション専門家ってテキトーなんだなぁ。

車寄せは駐車場にありますね。メインエントランスに横付け！ってな感じのハイソなイメージにはなりませんが...

[875: 匿名さん]

では言い直しますが、学校選択性の導入されている港区で、芝浦地区だけの一過性の需要過多のために、区立小学校を、遊休地が限られ、かつコストも高い田町の駅前に新設するということは、まずありえない話だと個人的には思っております。

いやそんなことはない、2020年までに田町駅近くに新しく出来る可能性がある、あるいはそう期待したい、と思われる方は、それはそれでひとつの見方ですので、ご勝手にどうぞ。