GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 7

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物株式会社、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【テキストを一部削除しました。管理担当】


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[61: 匿名さん]

>>58
売り出し価格と成約価格に方角による差はなかったということでしょう。気になるなら沖さんに問い合わせしてみれば。

[62: 匿名さん]

また北推しの流れか...

[63: 匿名さん]

購入者が自分の買った方角を持ち上げあってたら純粋な検討者は寄り付かなくなるよな。

[64: 匿名さん]

北向きってシーバンスビルから丸見えなんじゃないの？

[65: 匿名さん]

>>59 >>60
ここは麻布じゃないから。
しかも北推し沖さんの価格比較データ自体が、古いデータ。

[66: 匿名さん]

>>64
上層はあんまり関係ないけど北側が安いのはシーバンスのせい。

[67: 匿名さん]

>>61
売出しと成約で方角による差がない、なら成約価格でデータ比較すれば良いわけで。
アトラクターズラボは、色んなデータを発表しているが成約価格を使った色んなデータも発表している。

気になるかどうかではなく、>51さんへのレス。ご参考まで。

[68: 匿名さん]

北向きがおすすめというのは、中古で北向きが人気があるからではなくて新築の価格は中古の価格差以上にお買い得だからということ
北に東京タワーが見えたり南に建物が立ってたりする場合もあるけど一般的には南向きの方が人気で中古も高いしすぐ売れる
という内容だったはず

ここは東京タワーという要素があるから北西も高層はいいかもね

[69: 匿名さん]

モデルルームで眺望画像を見たときには北向きの60A 60Cのタイプはシーバンスしか見えなかったように見えるけど
東京タワーが見えることになってるのはなぜ？私が低層階だったからですかね。
ベランダに出て首を捻って見えるも見えるのうちに入っているからですか？

[70: 匿名さん]

なんか、周辺の住環境の話で盛り上がっていた頃が懐かしいな。
ここ最近、どっちの方角がいいとかそんなのばっかだし。

[72: 匿名さん]

正直，方角でValueがどうこうとか，どうでもよくないですか．議論というより同じ内容の繰り返しでらちのあかない話ですよね．正直，東西南北どこだろうが50歩100歩（(笑)）です．ここいらで根本的に大事なGFTの価値を再確認したいと思います．

GFTを評価する上で一番大事な要素は➀芝浦アイランド②田町再開発の二つになります．

まず，芝浦アイランドはGFTと同じような規模かつデベが同じという点から今後のGFTを評価するうえでわかりやすいメルクマールになります．アイランドは今も人気は高く，需要が高いため中古値も安定しています．周辺環境（アイランド周辺はきれいに整備され，グローブのに限っては若干GFTより駅に近い）はアイランドの方に分があります．しかし，築8年の差，免振構造，再開発後のGFT周辺の環境改善を考慮すれば，少なくとも同じ大きさの部屋でGFTの中古がアイランドより低値になることは考えにくい．最寄り駅が山手線であること，芝浦の需要はほかの地域と比較して低下する可能性は低い（唯一あるとすれば大地震で大きな被害がでた時：アイランドの壁が剥がれたとかそのくらいでは評価は落ちません，浦安みたいな惨状になった場合にのみ）．現在までのアイランドの価値の推移をみてみればGFTが手堅い物件であることはいえると思います．私は資金が足りず諦めましたが，客観的にみて買いだと思います．特に田町再開発が完了した時期にはああ買っとけばよかったとなお感じる物件だと思う．

また，買う前にある不安・懸念はアイランドの購入時とひかくすればまだまだたいしたことない（自信もってアイランド買った人は結構たいしたもんだったと思う：あんな海の上のマンションなんか住みづらいし，絶対価値落ちるだろうという懸念は当時大きかったので）．

[73: 契約済みさん]

１期３次販売戸数、今日のＭＲ営業さんの話によると
３０～４０戸と言ってましたよ。

[74: 匿名さん]

>>72
同感。

ちなみに契約者の方角話はうざいというか情報として意味不明な贔屓があるから参考にならないけどそれ以外は情報欲しいです。

[75: 匿名さん]

＞＞７２

概ね賛同いたします。ただアイランドとの比較において大きく劣っていると思うのは、小中学校が近くにないため、その年頃の子を持つ層は敬遠する可能性が高いのではないでしょうか。　売れている部屋も小さ目の部屋が中心のようですしね。

子育て後の方やディンクスの方・賃貸者が多い物件になるでしょう。金利が上がったりしたら大きい部屋は売却時に苦労する可能性もありうるんじゃないかな。もっとも今の価格はリーズナブルだと思いますけど。

[76: 匿名さん]

以前のスレに記載がありましたが、小学校までちぃばす等検討してもらいたいですね。
実現すれば、住環境として非常に良いのではないでしょうか？

[77: 匿名さん]

アイランド住人でここに転居予定の者です。

そうですね、ただアイランドもケープ以外は芝浦小学校に近いわけでもなく、何よりも芝浦小学校は芝浦人口の増加から急激なマンモス化を強いられて先生も見きれておらず正直現在の評判は良くないです。港区は教育熱心な家庭が多い地域で、公立といえでも小学校はどこも独自の色を出してレベルは高いと言われます。アイランドの家庭も親が高学歴な家庭が多いですから、なんとか芝浦小学校じゃなくて違う学区の小学校に入れたがっている親が少なくありません。

グローバルフロントタワーは芝小学校の方が全然近いですよね。芝小学校は港区内でも評価が高く、昨年度の抽選実績からも人気は高い，芝浦小学校よりは現時点では望ましい学校と思います。港区は学区外でも抽選入学制度があるのでこのマンションの子供は芝小学校が第一志望になるのではないでしょうか？

もっと言えば、ここは見る限りファミリー向けの住戸が多いマンションですし（DINKS向けなど書き込みありますが間取りはファミリー向けが多く、またMRいった時も子供連れ多かったです）小学生を持つあるいは持つ予定購入者は沢山いるはずですから、地理的にみて近い芝小学校の学区扱いにしてもらうよう掛け合ってもいいかもしれませんね。

学区外抽選で芝小学校以外の選択としては
➀赤羽小学校
　芝小学校の次に近く歩けなくはない距離。元港区御三家だが最近は人気低下のため抽選漏れはしにくいと思われます。
②東町小学校
　港区で今一番注目の学校。2－3年前（？）から外国籍の学童を１クラス作り、英語で勉学を教えるという外国籍学童にとって公立のインターナショナルスクールのような新たな取り組みを始めた結果、日本人学童にも急激に人気が上昇し昨年は白金，御田に続く学区外希望者となり抽選となっています。ただし学区が一番小さいため、学区外枠が大きいのが特徴です。流れからみると今後は港区で一番人気の公立になる可能性があります。外国人にも公立のインターみたいな学校ができたと口コミが広がってきているようです。遠いので低学年の間は送り迎えが必要かもしれません。
③御田小学校　
　学区外希望者が白金小学校の次点。教育とも学生の質とも評価高い。芝浦小学校より少し遠い。ここも低学年は送り迎えが必要かも。
④白金小学校
　今も昔も御三家。一番教育熱心が家庭が多いと言われます。遠いのでここも送り迎えが必要かも。

いずれにしろ小学校問題は芝浦全体の最も重要な課題ですよね。転居家庭は教育熱心な層が多いため、芝浦小学校の現状には尚、不満が多いかと思います。区長や区議会議員にこの辺の需要を理解して積極的早期に解決してもらいたいですよね。私の子供は学区外を選択するつもりです。港区は学区外通学が盛んで教育熱心な公立が多いですからそこもひとつのメリットだと思います。

長々とすみません、きっとこのような情報を求めている方は少なくないと思いまして記述いたしました。

港区の小学校希望昨年度データも参考にしてみてはいかがでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

[78: 購入検討中さん]

>>77さん
情報ありがとうございます！

[79: 匿名さん]

>>77
76です。
うちは共働きの平凡家庭ですので、公立を考えておりましたが、芝小以外の学区外の詳細な情報も教えて頂き、大変参考になりました。
有り難うございました。

[80: 匿名さん]

結局、送り迎えが必要だってことだよね。
そこまでしてココかなぁとも思うけど。

[81: 周辺住民さん]

>>77
うちは子供がいないディンクスですが
学校の評判など、とても参考になる良い情報でした。
どうもありがとうございました。

[82: 匿名さん]

>>80
送り迎えまでして通うメリットが公立にあるのでしょうか？
高輪台も校長先生がご熱心ですので最近は人気が出ており港南から通う方もいらっしゃいます。ちぃばすでいけますからね。乗り継ぎますが。

[83: 匿名さん]

800部屋2000人近い人が住むんだからちぃばすの停留所くらいできるでしょ
小学校まで徒歩とかいってるけどもう少し先を読む力をつけたほうがいいよ

[84: 匿名さん]

ここを買えない人に共通するのが想像力の欠如
田町の再開発や運河の再開発、交通インフラの再開発
2000人も人が増えて今のままの前提で語ろうとするのが、もうね。

[85: 匿名さん]

でも、ちぃばす的には、出来るとは言ってないからねぇ。
港区HPにある要望書と回答のやりとりをみても、いろいろとちぃばすには、そのコンセプトはあるようだしねぇ。

再開発など、出来るものを前提に想像するのは正しいが、ただ人数だけを理由に、当然のごとく語るのも無謀でしょ。

[86: 匿名さん]

ここは超セレブのお住まいなんですね

[87: 匿名さん]

そのうちシバウラーゼて言葉ができるかな。

[88: 匿名さん]

三田に編入してもらおう。

[89: 匿名さん]

９丁目10丁目でもいいから、浦を取って、芝に編入させてください。

とか。

[90: 匿名さん]

>>86-89

まったく面白くない。いつまでも芝公園のベンチで寝てろ！

[91: 匿名さん]

>>90
ひどい！
芝公園もいいとこですよ！

[92: 匿名さん]

このマンションでは、ぶっちゃけどの部屋が一番価値あるんでしょうか？
客観的に。
一番人気だったのは南東角で、その次が東だったようですが。
最上階はともかくとして。
最も倍率の高かったとこが稀少価値もあって リセールスだろうが賃貸だろうが結局優位みたいなことではないのでしょうか？
どっちにしてももう無いので仕方ないですが。
その上で、三番人気以下の間取りでもリセールスや賃貸で優位になることはあるのでしょうか？

[93: 住まいに詳しい人]

>>92
高層の南東角とかはその分たっぷりデベの利益が乗った高額ですので逆に賃貸では不利でしょう。投資部屋とは正反対の特性です。
リセールはプレミア価格で売れるかどうかでしょうね。これは巡り合わせでしょう。

ここは上と下の価格差が少ないので低層のメリットはほぼないでしょうね。
東京タワーが綺麗に見える部屋が割安だと思いますよ。
特にタワーマンションは眺望の良い北向きが分譲価格より中古で高く売れたりしますし。

[94: 匿名さん]

>92
自分が三井の担当者に聞いた情報だと、
倍率最高だったのは最上階南東角18,000万の120Cみたい。
最上階以外で倍率最高の部屋は知らないけど、
タイプでいうと南面の60Bが一番人気だったとの事。
1期1次で全戸申込み、かつ4〜5倍ついた部屋がかなりあったらしい。
ただし、新築発売時に倍率がつくのは希少価値の場合と割安感の場合の二通りあるから、
それぞれリセールにどう影響するのかはケースバイケースじゃないのかな。
売る•貸す時の市況や需給バランスにもよるだろうし。

[95: 匿名さん]

>>93
前からこの意見をどうしても通したい人がいるんだなぁ。
そして、さも自分は正しい意見だと言い、何とか定着させたいらしい。

でも、おかしくない？

湾岸にあるマンションでレインボーブリッジなりが見える部屋を望む人はやはり多いのは明白なわけで(購入倍率から)、それは例えばここが割高だとしても売れたのに、いざリセールになったらその割高では貸せなくなるわけかい？
望む人の割合は変わらないと思うけどね。

別に東京タワー方面を否定するつもりは全く無いんだけど、毎回見ていて、なんか変。
そもそも、デベの値付けが間違っていたとしたら、それこそ倍率が殺到した所は、逆にお得だと市場は判断したということでしょ。
ご勝手に東京タワー方面が割安だからいいと判断するのはいいけど、市場はどう判断しているか？の方が、ずっと重要だと思うけど。

[96: 匿名さん]

93ではないですが、
一番売れ行きの良いのは北向きの西側のブロックです。これはショールームで確認できます。
理由は東京タワービューが素晴らしいからと営業の方はおっしゃられていました。また北向きは特に景色が綺麗に見えるそうです。
ほんとかなと思い調べてみたら以下のような記事もありました。
http://allabout.co.jp/gm/gc/426807/
ご参考までに。

[97: 匿名さん]

北向き推しの方々は、
>>69が、眺望シミュレーションで東京タワーは見えないのでは？
と指摘している点に対して、
データを以って反論していただきたい。

試しに図面集とGoogle Map等を見比べた限りでは、
北向きの西側住戸からは正面から60度位は左を向かないと、
東京タワーの方向にならないように思える。

この疑問について回答請う。

[98: 匿名さん]

別に気になる人が、自分でショールームに行って眺望シュミレーションで確認すればいいだけじゃないの？
西向きの方が見えるかとか。どうとか。
真剣に検討するなら自分でショールームいくでしょ。

[99: 匿名さん]

前から気になっていたんだけど、ショールームじゃなくってモデルルームです。

[100: 匿名さん]

60Cは私が見た限り画面を開いてすぐの真正面にはシーバンスで東京タワーはなかったと思いますよ。
左にスクロールしたらたしかにありましたが。
まぁベランダから見えてもいいんじゃないでしょうか。

[101: 匿名さん]

>>96
面白い記事ですね。
Low-Eガラスは東南西は熱の遮熱用。北は熱の断熱用。
に、膜を裏表逆に使用するってことをご存じないらしい。

[102: 匿名さん]

>>101
このマンションもそうなの？角部屋だとどうなるの？同じリビングでも北側は断熱で、東側は遮熱？誰かご存じですか？

[103: 匿名さん]

>>102
マンションによって違うし、裏表間違ってるケースなんてのもあるらしいです。

[104: 匿名さん]

南はともかく東が遮熱だと冬寒いかもよ。

[105: 匿名さん]

やっと抜け出したと思ったのに、また方角の話に戻っちゃったか。。

[106: 匿名さん]

>>96
「一番売れ行きが良い」というのは何をもって判断しているのでしょうか。募集開始してから登録が埋まるまでの早さ？それも方角毎の販売戸数が同じでなければ単純比較はできないと思いますが。(北の販売戸数が他より多い、東は一次、ニ次で既に売ってしまっている、南は売り控えてる等)

[107: 匿名さん]

>>106
売り控えって、この物件の場合はないんじゃない。MRに行って要望書を出せばそれが販売されると聞いたけど。今週末に登録です。

[108: 匿名さん]

>>95
私もそんな気がしていまして。
売り出しの値段が高かろうが安かろうが、結局需要が高ければ売れるし、需要がなければ下がるのが値段の基本ですよね。
とりわけマンションって本当に間取りとか方角で大きく価値が変わるものなので。
このマンションで一番根本的に需要があった部屋がまだあるなら購入したいと思っておりまして。
北側が本当に最も需要が高いなら買いたいと思っています。
しかしやはり、売れてしまった南東角がこの物件において、最も需要が高いなら諦めようかと思っております。

[109: 匿名さん]

>>107
一期1次では南と西が大量に「次期以降販売」になってました。

[110: 匿名さん]

>>108
新築需要の理由が「安いから」の部屋なら、リセールでも
中古客の需要は「安いから」になります。値段が安いから売れるって価値の部屋。