KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.14

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物



施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520912/

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.21　管理担当】

[605: 匿名さん]

５９８ですが、噛み合ってなくないですよ。高架上に歩道はないと説明しているつもりです。

環状２号線の勝どきエリアは、本線は高架です。これは片側２車線の車専用道路です（そのうち外側をＢＲＴ専用道路にするという案が中央区から出ています）。
ＤＴ方向から朝潮運河を渡ると、本線を除く側道と歩道はスロープ状になって勝どき５丁目６丁目交差点手前で地上に降ります。

同交差点をすぎると側道は傾斜７度のスロープ状を駈けあがり本線に合流します。
歩道は、隅田川脇で折り返しスロープないし階段を上って、車道の本線・側道脇に合流します。

５９０の写真を良く見てください。

[606: 匿名さん]

>>605
外側をＢＲＴだと、やはりＢＲＴは本線から交差点に降りてくるのですかね？

[607: 匿名さん]

>>599
都会の雰囲気=高層ビルが立ち並ぶ西新宿みたいな雰囲気 ではなく、広い敷地に真新しい建物と自然が入り混じった 綺麗でゆとりある雰囲気って感じですね。最高。

[608: 匿名さん]

勝どき5丁目、6丁目交差点付近の停留所については、以下の２つがわかりやすいです。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/ginzasetsumeikai...
http://ameblo.jp/dorattara/entry-11807785538.html

BRT設設の目的は、急激な人口増に対する交通インフラ整備にあり、かつ、公共交通機関の空白地を埋めることも念頭においています。したがって、環状2号線ルートが採用されて、かつ勝どき5丁目6丁目交差点付近に停留所ができる案が今のところ有力です。

そのうえで、物理的設置可能性やＢＲＴの特性などを考慮して、
①環状2号線から降りて交差点付近（ＴＴＴミッド前）に停留所を作る案
②環状2号線の高架上に停留所を作る案
③隅田川橋梁の上に停留所を作る案
の3案が出ているようです。

まったくの憶測ですが、③は絶対にないと思います。勝どき５丁目６丁目の交差点から隅田川橋梁に上るには動線インフラが弱すぎるからです。また②の場合エスカレータ設置が不可欠と思われ過大な費用がかかります。なにより高架上は片側２車線しかなく幅員が狭いので停車して乗り降りするのは危険です。


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仰るとおり柔軟性を持った案が現実的というのも分かるのですが、BRTは全区間優先信号を行うが故に高速・大量輸送を実現するものです。一部でも大きなボトルネックがあると、他の区間で優先信号を行っても輸送効率が劇的に落ちてしまい、結局バスと大差無いことになります。

勝どき５丁目交差点は清澄通り（環状３号線）と交差するので、ここをBRT優先信号とするのは同等重要度のインフラを片側ふさぐことになり現実的ではないと考えます。むしろ環状２号線が高架になったことをBRT/LRT実現のため積極活用する方向に向かうのではないでしょうか。

またこの地域の将来の交通需要からしてエレベータや高架上への停留所建設で初期投資を要したとしても、事業採算は取れると考えていると推察されます。実際、下記の通り区の計画でも勝どきは高架上のルートとなっています。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...

こちらの資料にもはっきりと「環状２号線を導入空間としたルートにおいて、勝どき・晴海地区の電停は高架道路上の設置が必要となる。」と記載されています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai3kaikikankout...

環状２号線を通るルートが選定された場合、停留所は高架上になるでしょう。そもそもルートが環状２号線を外れたら元も子もありませんが。。

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その資料は承知してます。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html
上記資料を見る限り、高架の高さは３～４階相当ですので、５丁目６丁目の交差点上の高架脇にゆりかもめ駅のような立体歩道橋＆エスカレーターを設置するくらいの投資が必要になるのではないでしょうか。

ちなみに高架防音壁とＫＴＴの東棟までの直線距離は１５メートルくらい（地上部の車線端との距離は１０メートルちょっと）、高架防音壁とＴＴＴミッドまでの直線距離は２０～２５メートルくらい（ＴＴＴシーまでは２７メートルくらい）なので、ＴＴＴミッドの敷地内であれば上記立体歩道橋＆エスカレーターは設置できるかもしれません。
但し、反対車線は住友生命勝どきビル北館とＹＳビルが存在していますので、どちらかを収去明渡するなどしない限りかなり難しいかと。或いは、新島橋の架け替え工事を行っていますが、それとフィックス工事するくらいのウルトラＣが必要ではないでしょうか。

ビルを解体し土地を収用するとすれば、位置的に住友生命勝どきビル北館かな。

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レス有難うございます。
歩道橋設置はかなりの投資になる事は間違いなさそうですね。

また確かにYSビル側は若干スペース苦しいですね・・・。
http://blog-imgs-31.fc2.com/u/r/b/urbanreallife/kan2137.jpg

停留所予想図のように、周囲の建築物に影響を与えずギリギリ歩道に収まるよう敷設する事は可能ではないかと思います。高架構造体の幅は地上の車線幅より狭く作られますし。

と、ここまで書いておいて大変申し訳ないのですが、①案は清澄通りの信号待ちがボトルネックになるためBRT的にはNGと考えていたのですが、信号待ちは停留所の停車時間として使えるためそれほど輸送効率に影響がないような気がしてきました。輸送効率に対する影響が軽微に留まるのなら、現実的ラインとして勝どきは地上に降りる案になるかもしれませんね。ただこの案だと将来的にBRTからLRTへの切り替えも出来なくなりますが。。

いずれにしろBRTの停留所が勝どき５、６丁目付近にできることを祈りたいです。長々とスレ汚し失礼致しました。

[609: 匿名さん]

勝どきは歩道がとにかく広くて最高。

[610: 匿名さん]

BRTってこんなかっこいいやつが構想されてんの？路面電車ってチープなイメージだったのに、最新の乗り物みたいに感じてきた。

[611: 匿名さん]

中古の方の状況知ってる方いますか。

[612: 匿名さん]

BRTのルート なんでトリトン側に曲がるの？2号線まっすぐ有明方面行ってお台場到着でいいでしょ。

[613: 匿名さん]

五輪で東京の不動産は上がるか
「バスはダメ」の理由

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/

[614: 匿名さん]

BRTは設計上の理由で6丁目交差点には降りてこない方針

[615: 司会進行]

田原です。

ちょっと仕事があわただしく、あまり入れておりませんでした。
また、時間のあるときに仕切りに来ます。

[616: 匿名さん]

>>615
もう来んな

[617: 匿名さん]

変わった人がいるのはやむを得ないと思いつつ、正直なところ自己満の進行係は求めていないです。

[618: 匿名さん]

一応タワー経験者の俺がタワー初めての奴にタワーのtipsをおしえておいてあげる。
1. コンビニはタワー内にあるのが理想
タワーって、上に長いし、敷地含めると結構でかくて外に出るまで結構時間がかかる。
敷地の隣にコンビニあってもD2Dで5分はかかる。だからマンション内共用設備であるのが好ましい
2. タワーで大事なのは角部屋ではなく高階層であること
タワーである以上買うなら高階層である。角部屋や方角よりもこちらのほうが重要。リセール時に
圧倒的に違う。低階層のほうが移動に時間がかからず災害時も有利、とかいうやつは言い訳も良いところ。
3. タワーの眺望は自分のためではなく次の相手のために必要
眺望はすぐにあきるから、よく聞くし実際それは正しい。が、その眺望を求めて新しい買い手がつくのもまた
　それなのである。当たり前だが海側より街側のほうが有利である。
4. タワーでプライバシーがない物件はエヴァTV版最終回なみに終わってる
タワーの醍醐味は、文字通り高い事、ってのは2で説明したが、その一つにこのプライバシーがある。
　ようはカーテン全開、虫レス、ストレスレスで超開放的な空間を楽しむ。カーテンはプライバシーフィルターではなく
完全にインテリアとして楽しむためにあるわけ。これが、御見合いとかになると最悪である。これはリセール
　だけではなく日常でも面倒なので避けるべき
5. 高階層から低階層まで料金レンジが狭い物件はすぐに廃る
世の中、国も会社も友達関係もなんでもそうだが多様性がうまく行く道。マンションでも同じである。
下限から上限が極めて狭い物件、つまりはどの部屋も殆ど同じような部屋ばかりがあるマンションは既に
極度に偏っておりうまくいかない。逆に4000台〜2億、みたいに範囲が広いところはうまくいく。
6. 共用設備の充実しているところにすべき
一般的にマンションでの共用設備は現代ではマイナス面ととられる。それは管理にコストが掛かるし結果として
それが住民負担へと繋がるから、ってところであるがそれは普通マンションの話。都心マンションでは豪華である
　べきだしそれがより多様な人種を呼び寄せてリセールを確保する。当然利便性も上がるしね。
7. 普通マンション（郊外タワー含む）と都心タワーを同列に扱わないほうがいい
6とも絡んでくるが同じマンションという形態でも両者はまったく性質が異なっており同じような括りであつかうと見誤る。
6でも触れた通り普通マンションにとってマイナスが必ずしも都心タワー二とってもそうだとは限らないしvice versa
8. 買うなら独身から買うのがベスト
一般的には普通マンションを買うタイミングで多いのは結婚して子供が出来てから、って言うパターンが多いかもしれないが
都心タワーを買うならできれば独身時から買っておきたい。これは旨味がますから。都心タワーはファミリーよりは
独身のほうが「都心」と「タワー」の両方の恩恵を最大限の享受可能であるためである。GKいったら一発である。
9. 都心タワーであれば狭さは余裕で回避可能
郊外マンションや戸建になればなるほど家にモノを置かなければならなくなるし、そもそも家にいる時間そのものが長くなる。
結果としてモノを置くようになり狭いとつらい。が、都心タワーにいくと価値観が変わる。まずモノを置く必要がない。
　都心タワーの魅力は観光でシティホテルに止まっているのと同じ。終日出払って敷地に戻ってきても広い共用設備を
　ふんだんに使える。勉強、読書、スポーツに大騒ぎパーティなどは部屋でわざわざやる必要はない。そのための設備が
　あるわけだから。だから70m2でも全然狭くない。むしろ広すぎ。ベッドとカウンターテーブルとあとは服だけである。

以上参考になれば幸い。この基準で見た場合、KTTのレベルはかなりポイントが高いのでおすすめではある。

[619: 匿名さん]

>>611
状況は知らないがとりあえずネット上にはまだある。
Century21
http://www.century21.jp/bukken/115401-963/
athome
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1005900810/

[620: 匿名さん]

>>613
といわれても 実際 勝どきの地価は 現在 都内最高の上昇率だし、BRTの導入で地価が上がるとは誰も思っていない。
駅まで5分でアクセスに不便してない。

[621: 匿名さん]

駅と言っても大江戸線だしなあ。。。

[622: 匿名さん]

>>619
登場してからもう3週間くらいになるのだけど、どうしたものか・・・
athome見たついでに気になった中古があったのでチェックしてたら2日で無くなったよ。やっぱ売れれば消えるんだ。

[623: 匿名さん]

大江戸線便利。人によると思う。

[624: 匿名さん]

>>618
ご苦労さま、大変参考になった、ほぼ同感ですがますますこことDT迷うね、共用施設という観点からだとどっちが良いかな。

[625: 匿名さん]

DTってドゥトゥール？
だとしたら、共有施設は圧倒的にあっちがいい。
立地はKTT。

[626: 匿名さん]

>>618
1.コンビニより品揃えの良いスーパーの方が便利。当たり前。
2.高層階の中住戸より中層階の角部屋。角部屋の方がリセールで有利。
3.眺望はピンキリ。飽きる景色はそれだけの価値しかなかった部屋ってこと。海側か街側かの限定は無し。
4.同感。
5.マンション格差ってのがあるのを無視している。
6.豪華も程ほどに。共用施設のために管理費が高くなるなど無駄。
7.同感。
8.それは個人の勝手。
9.同じく個人の勝手。狭い部屋しか買えない人の言い訳としか思えない。

私はマンションをある程度住んだら買替える派なのでマンション買替えは３度経験、今は４棟目に住んでいる。

[627: 匿名さん]

立地も、DTじゃない？勝どきは古い建物が残っていて綺麗じゃないし、将来、DT の方が駅近になるんでしょ？

[628: 匿名さん]

>>626
>1.コンビニより品揃えの良いスーパーの方が便利。当たり前。
趣旨はそれに準じる店が敷地外にあるより中に有る方が良いってことを言っている。
店の形態の話ではない。

> 2.高層階の中住戸より中層階の角部屋。角部屋の方がリセールで有利。
それはない。

> 3.眺望はピンキリ。飽きる景色はそれだけの価値しかなかった部屋ってこと。海側か街側かの限定は無し。
意味を取り違えている。どれだけ素晴らしい眺望でもそこに住んで毎日見ていたら何にも気にしなくなるし
正直どうでもよくなるもの。ただしそれはリセール時に有効になるってことを書いてるだけ。まったくわかっていない。

> 5.マンション格差ってのがあるのを無視している。
なにをいっているのかな？わざわざ書くならちゃんと説明して説得力を持たしてください。

> 6.豪華も程ほどに。共用施設のために管理費が高くなるなど無駄。
それはあなたの主観の話ですよね。

> 8.それは個人の勝手。
違うよ。やるかやらないかは個人の勝手だが事実だ。

> 9.同じく個人の勝手。狭い部屋しか買えない人の言い訳としか思えない。
そう思う事は個人の勝手だが事実であるからしょうがない。

[629: 匿名さん]

>>626
買い替える時って 売れた額と同等なマンションを選ぶんですか？エリアは変えるんですか？どうゆう理由で変えるんですか？

[630: 匿名さん]

>>626
高さで、急激に価格上がらないでしょ。角部屋の方が割高でリセール、良くないんじゃないかなあ。田の字は問題外だけど、ワイドスパンなら中住戸で、十分だよね。

[631: 匿名さん]

DTが駅近になるのは、数年後に新しくできる予定の駅の出入り口が近くなるだけで、結局 改札に辿り着くまで10分以上は余裕でかかる。
でも新橋駅までのシャトルはちょっとだけ魅力的。

[632: 匿名さん]

ドゥトゥールのSPA かなり魅力的。SPA出たとこの休憩スペースにマッサージチェアーとかマッサージ師常駐してくれたら最高。あとアイスやコーヒー牛乳などの販売機も。

[633: 匿名さん]

＞６３１
不動産表記上はＤＴの方が駅近になりますか？

[634: 匿名さん]

DTは人道橋を通るルートだからね。
朝潮小橋渡ったこと有りますか？

あと朝潮運河は橋や防潮堤があって、潮の流れが悪い。とくに朝潮水門のところに環状２号線の橋脚が重なるように設置されるから、ますます悪くなる。

その前から赤潮発生してたし、隅田川と比べると断然臭うよ。

[635: 匿名さん]

>>616
ワロタ

[636: 匿名さん]

ＤＴの方が、駅近だし、立地も良いので、高くて当たり前です。

[637: 匿名さん]

間違えました。
×駅近
○駅近になる

[638: 匿名さん]

臭うのはやだな。

[639: 物件比較中さん]

KTTを購入すれば今トレンドのカチドキーゼになれます。しかしDTは晴海。。。ハルミーゼか！？

[640: 匿名さん]

DTは別スレでやってくれ。

[641: 匿名さん]

年収1200万〜1500万円以下位のファミリー世帯でも広い部屋を無理せず買えて、都心に近く、遊べるところというと結局この辺りがいいような気がします。

[642: 匿名さん]

>>633
何分表記にするのか分からないけど、距離だけみたら 出入り口までは どちらも同じくらい。

[643: 匿名さん]

＞６４１
正に家の所得なんだけど、広いってどの程度の大きさ？

[644: 匿名さん]

DT辺りは車通り少なすぎて、タクシーとかすぐ捕まらなそう。呼ぶのは面倒。
てかDTの道路挟んで向かい側って何ができんの？

[645: 匿名さん]

この辺 新しめの一軒家ってないよね？

[646: 匿名さん]

>>618
独身で無理やり高層階の1LDKを買った俺にとっては励まされる意見だな

せっかくタワマン買うのだから高層で共用施設もそろってたほうがいいよな
そのうち飽きるというけれど、リセールのこと考えたら無駄にはならないと思う

[647: 匿名さん]

リセールのこと考えたら、共用施設の少ない（管理費、修繕費の安い）物件のほうが、良いんじゃない？

[648: 匿名さん]

618は主観に基づいたものなので各ポイントを突き詰めても意味ないよ。共感できる点も結構あるけどレスへの返信をみる限り、自分が正しいという前提なので中立性がなく説得力や信頼性に欠ける。

[649: 匿名さん]

ここって湾岸主要物件の中で最も都心に近く、駅距離も良いので資産性はかなり強いと思いますが、実需面はどうなんでしょうか？
毎日のことなので特に気になるのが、勝どき駅周辺の混雑度合い、大江戸線による駅の深さ、同じく大江戸線による車両の狭さです。
今後の急激な利用者増加を考えるとちょっと不安になりますが、何かしら新たな交通利便性向上対策ってあるんでしょうか？BRTが該当するのかな？

[651: 匿名さん]

俺は618にわりと同意。
あと掲示版なんだから主観で良いじゃん。

[652: 匿名さん]

618さん「タワマン経験者」さんのリセールを考慮した部屋選びについてのコメントは大筋同意できるし、面白かったです。ただし彼は購入した事があるだけの「経験者」なのか、たった１回だけ転売した事がある「経験者」なのか、何度も転売実績がある「経験者」なのかわからないので、あくまでも「そういう考え方もある」程度と判断しました。ベテランの大手不動産屋さんなら別だけど。ただ残念な事に、コメントの内容はかなり独自で分析されてて楽しませていただきましたが、コメントの書き方から判断する限りでは聡明な方とは思えないですね。海が見えると査定プラスというタワマンもありましたよ、過去の所有物件に。極めて稀なケースかもしれませんが。

[653: 購入検討中さん]

>651さん。
僕も掲示板なんだから主観でいいと思います。でもその後のやりとりで他の人も含めて主観が「絶対正しい」的なニュアンスを与えているから「カチン！」とくる人がいるんでしょうね。

[654: 匿名さん]

当たり障りない一般論をここにグダグダ書かれるより主観で来られた方がそれに同意かどうかは関係なく参考になるね。