KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.14

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物



施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520912/

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.21　管理担当】

[405: 契約済みさん]

>>401
営業さんは物件を売りたがっている(ガンバッて銀行側と掛け合ってくれる)ので、
聞いてみるのはありだと思いますよ。
ポイントは以下の所になりそうだと思います。
・ここ1,2年で急に年収が上がっている場合だと銀行さんは心配がる。
・年収があるのに貯金が少ないことの説明がないと銀行さんは心配がる。

[406: 購入検討中さん]

タワーマンションには外壁がタイルと吹き付けがありますが、長い目で見て修繕の時どちらが維持費かかるのですか？
ど素人の個人的な感覚だと、
外壁がタイル張りだと汚れを落とすだけでよくて中のコンクリがタイルで守られてて長持ちするので修繕回数が少ない。
吹き付けは１０年くらいごとに塗り直しで修繕費用がかさむ　
と思うのですが
実際はどうなんでしょう。詳しい方教えてください。

[407: 匿名さん]

共有施設とかあまり無くていいから、勝どき近辺で4LDK 7000万くらいで買えるマンションありませんか？できれば綺麗なマンションが希望です。

[408: 匿名さん]

405さん、ありがとう。

証券ディーラーしてて、急に年収が上がったんだ。
だから、過去の借金を返して、貯金がないんだ。

ダメそうだな。

[409: 購入検討中さん]

>>406
ウル覚えでソースも掲示できないのですが、
どっかで今は今はタイルははやりではないと聞いたような気がします。
震災で破損して人に落ちたら大変だとか・・・
クラックの発見が遅くなるとか・・・

スミマセン曖昧です。。。

[410: 匿名さん]

>>406
タイルは貼り替えでお金が相当かかるので吹きつけの方が安いと聞いたことがあります。聞いた話なので自信なし

[411: 匿名さん]

事前審査通ってて、キャンセルしないと思われてるなら、
手付金の額は、営業さんと交渉できるよ。
あたくしは５％くらいにしてもらいました。

他のタワマンだけど、もっと抑えた友人がいる。

[412: 購入検討中さん]

http://www.sumunet.jp/apartment/tsubo/015.html
http://mbp-kobe.com/laresfamilia/column/19241/

ここを見るとタイルのほうが防水性に優れるため、コンクリートへのダメージを防ぐみたいだね。吹き付けだと塗り直しが５～１０年で必要になるし、コンクリへのダメージが懸念されるとある。

地震の際の落下については、タイルの施工精度次第じゃないかな？　落下した際の危険性は、外壁の直下を植栽にしたり屋根を設けたりして防ぐみたい。KTTの図面を見ると、確かに外壁直下は水盤やら駐車場やら２～３階の庇で安全性が考慮されている模様。

[413: 購入検討中さん]

>>411
自分も竣工済マンションでしたが
100万円ポッキリの手付で行けたことがあります。

50万くらいで済むなら手付けを払って(契約して)、
新宿60を待つんだけどなぁ。

[414: 匿名さん]

富久を意識して、事前予想が低いですよね。
本当に新宿が坪300で来るなら、湾岸全員死亡ですよ。。

[415: 購入検討中さん]

>>414
新宿60が300なら自分はここだな。
仮に290を余裕で下回る部屋があればそっちに傾く

[416: 匿名さん]

>>414
西新宿スレによると住まいサーフィンでは坪380の査定らしいよ。坪300どころか坪350辺りが現実的になってきたという話も。

[417: 検討中の独身]

>399
ドゥトールはスパとラウンジが、シティタワーは全体的な共用施設が素晴らしかったですね!!でもシティタワーはもう物件あんまりなかったような、、、まだお買い得なお部屋ありますか？
不動産関係でローン詳しい方等色々あたって相談しようと思ってるんですけど、副業のほうは確定申告が来年出来てやっと２年分なので、どちらにしても来年にならないと営業の方に軽くあしらわれないかな？と、心配してます。
本当に悩ましいですよね。立地と値上がりで見るとKTT、スーパーやコンビニが入ってて共用施設がすばらしいドゥトールとブリリア、、、でもドゥトールは高い、ブリリアも値上がり可能性あるけど、部屋分譲そのものがなくなりそう、、、と、本当にどうしたらいいか分からないです苦笑。

>400
375=373さんですか？すごい！一期一次で手をつけられたのですね。どれくらいのグレードの買われたんですか？
１割は貯金や海外の定期を下ろせば用意出来ない事はないんですが、元々のコンセプトが家賃分をコッチに回したいという考えなので（年300の貯金は定期預金で積立てしています）手付金も別ローンとか使って何とかならないかなって考えなんです
副業を認められないとこのマンションはそもそも買えないと思っているので、そこは色々当たって何とか出来ないか試行錯誤してみようかなと思っています。
>そのマンションに住む友達を作るという裏ワザもあります(^_^;)
これ、すごく気になります笑
でも方法が分からないですwこういうネットの掲示板とかを使ったりするのかな？

[418: 匿名さん]

富久は、山手線内側、新宿60は外側。

富久坪330より安いなら、坪300以下もあり得る。

[419: 契約済みさん]

失礼、373でした。

買ったのはスタンダードです。
ただ50階以上に住んでみたい憧れがあったので、出来上がりが楽しみです。

マンションの営業さんは頑張ってくれると思うので、
まずは聞いてみるのが良いかと思います。

自分は会社に何人か豪華な共有施設のあるマンションに住んでいる知合いがいるので、
地道にその筋(金持ちがいそうな)の人脈をつなげていくのがいいかも。

[420: 匿名さん]

>>418
今は新価格だから西新宿が300は期待出来ないだろうな。414が言うように、もし西新宿が300なら湾岸は終わっちゃうね。富久、SKYZ、クロノまでが買い時だったってことだろうね。

[421: 匿名さん]

西新宿が坪300なら湾岸どころか都内全滅でしょｗ
富久以上の瞬間蒸発になると思うよ。まあ、絶対にないだろうけど。

[422: 匿名さん]

>420
そのラインナップにクロノを混ぜるところが、独特ですね。富久、SKYZは割安感から人気がありましたがクロノは販売に年単位の期間がかかり、オリンピック期待で何とか売り切った物件ですよ。

[423: 匿名さん]

>>422
確かにクロノは違和感あるよ。

[424: 匿名さん]

西新宿60は、最初に予想した業界記者の予想で330だったはず。300ではなく。
で、その後の状況を考えればもっと高く出るかも。

[425: 匿名さん]

少し安めに予想する記者と言えば牧田さんかと思いましたが、やはりそうでした。今年の5月の記事で坪310〜330万と予想しています。でも彼はその後「予想より高かった」という記事を書くことが多いですね。
西新宿はスレ違いですので、該当スレでどうぞ！

[426: 匿名さん]

富日も倍率は、1倍ちょっとなんだよね。

売る側が騒いでるだけで。あっさり買えて
しまう訳です。あっさり買えてしまうので、
不安からまた掲示板に、お買い得と書くわけです。

[427: 匿名さん]

>>418、420
西新宿はもともと富久より高い相場だよ。もし坪300なんて出たら新価格じゃなくても激安になるから、まあありえない。富久が坪330で割安だったから、相場上昇を踏まえると少なくとも平均坪350だろうね。牧田さんの予想は新価格を考慮してないのと周辺相場を少し読み違えてそう。

[428: 購入検討中さん]

西新宿は360～390が最多価格帯です。まだ確定ではないですが。

[429: 匿名さん]

牧田さんKTTは350の価値があるといってた人だね

[430: 匿名さん]

西新宿が坪360〜390万であれば、住まいサーフィンの382万とほぼ同じで適正価格と言えそうですね。

[431: 匿名さん]

その価格だと売れないですね。

買う側も売る側も＊＊＊確定で、
何年もかけて晒し者で売っていくのでしょうか？

考えられませんね。

自分は富久を越える価格を仕掛けてくると
思います。

[432: 匿名さん]

牧田さんはクロノは坪300万は下らないと書いています。湾岸を実際より上ブレ、内陸を下ブレ予想する方って珍しいですね。予想は外れることも多いですが、マンション愛は感じます。

[433: 契約済みさん]

クロノは同じ鹿島建設が施工した物件で、仕様が湾岸最高レベルと言われているからではないですか。牧田さんは、鹿島ファンと明言されています。その文脈でここが、鹿島が売主でもある。ので、期待しているわけです。

[434: 購入検討中さん]

>>431
トミヒサより下はあり得ないですよ。赤字になります。

[435: 匿名さん]

牧田さんとこの業界新聞は、三菱や三井などが幹事の野球をやっているのですから、
鹿島以前に三菱や三井のファンではないかな。

[436: 匿名さん]

まあ、安くなるという事前予想は嬉しいよ。

どんどん安くなって、みんなが都心に住める
ようになるのかな。すごい時代になった。

富久は何路線？伊勢丹近くの御苑前だよ。
一昔前じゃ考えられない。

[437: 匿名さん]

西新宿は神田川沿の低地ですが、こことどっちが標高低いカネ？

[438: 匿名さん]

勝どきのマンションスレだから、他のエリアの話はもういいよ、特に安くなる話なんて
とここの関係者は思っているのでは。

[439: 匿名さん]

富久は市況が上がる前の特異事例だと思う。
特異事例の場合、お客さんが余裕で集まる。

今は市況が上がり（もっと上がるかもという不安もある）、戦々恐々とした状況でしょうか。
地価も上昇傾向で、人件費・建築資材も上昇傾向なのだから、西新宿は安く設定はできないと思う。

それでも、他のマンションをみると買う人はいる（これからもっと上がると考える人がいる限り）。
西新宿や勝どきみたいな大規模はパンダ部屋があるから、それ狙いが賢いはず。とくにＪＶ案件のここは、販売を長引かせることはできないから、半分残っている中から光るものを見つけられるかかな。

結局、賃金上昇が伴うかどうか、デフレ脱却が一般市民にも浸透するかどうかやろうか。

[440: 司会進行]

田原です。

確かに他の物件の価格予想ばかりだとこの番組の趣旨から外れてしまうかもしれませんね。

みなさん、勝どきザ・タワーの5年後と10年後の価値、どのように読んでいますか？

正解は誰もわからないので、他の方の意見の否定は基本なし。で。

[441: 匿名さん]

震災がない前提で、5年後現状維持、10年後坪230万。
供給過剰エリアなのでリセールは厳しいのが現実。
豊洲あたりだと10年後の築10年中古は坪200万前後になっていると思う。湾岸はボコボコ建つ可能性あるからね〜。

[442: 匿名さん]

5年後 115%
10年後 110%
正夢みたから、これが真実

[443: 匿名さん]

便利な街に変貌を遂げるから、
５年後坪３５０万、１０年後は３３０万ってとこかな。４４２さんと同じ感覚かも。

インフラ整備されてから価格に織り込まれるまで２年位かかると言われているから、１０年後はもっと上がっているかもしれない。都心近くの湾岸で過剰供給によって需給バランスが崩れたら、都心に近くてインフラに恵まれている方向に逆ドーナツ化・都心回帰現象が起こるはず。

[444: 匿名さん]

自分は下がると思いますね。目標物価に近づけば、金融緩和解除です。

解除前に増税です。
これ以上増税をしたらどうなるか。
でもやるでしょう。

金融緩和には、成長が伴わないと、必ず
付けが回ってきます。

[445: 匿名さん]

財政政策、金融政策の失敗で市況全体に落ちる可能性はあると思う。
それは市況全体の話であって、湾岸に限るものではない。
成長が伴うのは政策が成功した場合だから、市況全体にあがる方向で進む。

湾岸に限れば、特有の需給増で瞬間的に落ちる可能性があっても、立地が良いところから中心にすぐに回復する。

[446: 匿名さん]

平均年収は下がり続け、400万割れ寸前です。
販売の中心は、2000万から2500万。
マンションなら1500から。

そういう経済情勢が本来の姿ですね。

人口爆発などが起これば話は別ですが。

[447: 匿名さん]

国としてのインフレはどう捉えるの？
今と価値が一切かわらなかったとしても、5-10%は上がるよ。

不動産が、ではなく、モノの値付けがあがるんにゃよ。
飲み物とか、150円のやつが180円くらいになる。

[448: 匿名さん]

国民の金融資産1500兆、今は洗いだし表に出させてますが、国の借金が、この額を上回った時点でアウトです。

投機マネーが日本国債売りのトリガーがこれです。金利は急上昇、デフォルト。金融封鎖。

[449: 匿名さん]

やっぱり会社でカチドキーゼって笑いながら言われたよ(苦笑)

[450: 匿名さん]

まず、スタイルが間違っています。
少子化、高齢化、人口減、

世帯数は激減し、実家暮らしは増えます。
老人ホームは賑わいますが、
その分マンション需要は減りますね。

[451: 匿名さん]

気づいていると思います。
ここの工場もありません、都心にマンション、
駅の上にもマンション。変だと思いませんか？

倍率は下がり続け。完売がてきません。
価格を下げれば売れるのでしょうが、
下げた時には、それでも売れないことに気づきます。

[452: 匿名さん]

マクロのご指摘はごもっとも。地方は閑散、総じて需要が減少するのはおっしゃるとおりでしょう。

ただ、そのような情勢において２０３５年に人口増が見込まれるのは、東京でいえば中央区と江東区です。
資金が投下されるところ、便利になるところに人が集うのでは？

[453: 匿名さん]

三井から三井ハウジングメイトの９月号が送られてきた。

勝どきザ・タワーの頁に以下の記載あり。

時代は、ますます勝どきへ。
おかげさまで第１期および第１期２次分譲計６４０戸は、好評につき分譲終了いたしました。

平成２６年９月１３日（土）第２期モデルルームオープン

■販売スケジュール／平成２６年１０月下旬販売開始予定


※　やっぱり１期で６４０戸完売したみたいね。
※　ＨＰだと９月５日までモデルルーム閉めるとあるが、第２期販売の１３日までに部屋の変更でもするのかな？
※　三井の勝どきエリアに対する意気込みが伝わってきますね。

[454: 匿名さん]

＞三井の勝どきエリアに対する意気込みが伝わってきますね

そりゃー晴海の複合自社物件、五輪開催、勝どき巨大再開発と続くからね
こんなところで躓く訳にはいかないだろうし、それは物件を抱える他社も同様でしょ
ここはJV案件だし特に三井が力を入れてるってことは全くないと思うよ