マンション一室オーナーさん聞かせて

[匿名]

ファミリータイプ３LDK築6年を賃貸にしようと思ってます。家賃相場１８万くらいと言われました。
分譲は賃貸用と違い、原状回復費ってかなりかかるのでしょうか。また設備関係の故障も大家の負
担? 転勤などで賃貸にまわしてる人、収支はどんな感じなのでしょうか?

[2: 本業の大家]

>>01
＞家賃相場１８万くらいと言われました。
分譲賃貸は、通常より割安価格で賃貸に出されます。
さらに定期借家契約だと、もっと安い賃料になります。
１８万円が世間相場でも、その半分から２／３と見た方がいいでしょう。
空家が出たらどうするの。保証賃料でサブリースすると、更に不利な家賃になりますよ。

＞分譲は賃貸用と違い、原状回復費ってかなりかかるのでしょうか。
仕様が違うので、かかります。全額相手に請求してもおそらく全額は取れないでしょう。

＞設備関係の故障も大家の負担?
専有部分は当り前です。更に畳や壁紙でも、自然に痛んだ部分は大家負担です。
共有部分はまた別です。

不動産所得になることは理解されていますよね。
建物は減価償却をして費用計算し、儲けが出たら確定申告する必要があります。
損する場合でも、土地の利子は他の所得と損益通算できません。

貸す場合、一般借家契約にすると、よほどの正当事由が無い限り追い出すことができませんし、どの
契約にしても解除通告から６ヵ月間は立ち退きさせることができません。

[3: 匿名さん]

設備の故障、壁紙、建具の自然消耗は基本的に大家の負担ですよ、
水漏れ、機器の故障、急な修理で請求書が回されても拒否するのは難しいです。
事業（利益追求）だから当然と言われればその通りです。
クロス交換費用も、退出時に敷金がら相殺ということも以前は多かったですが
最近は判例もあるので難しいでしょう。

家賃相場も不動産屋さんは契約が欲しいから高めに言われることが多いです、
ワンルームならともかく、ファミリータイプの賃借人は賢いから、
だいたい値引きを要求されることが多いです。
家賃18万円も支払うんだから、相手の立場になれば理解できると思います。

賃貸に出すときは、クロス交換、クリーニング等で3ＬＤＫなら30万円位は
覚悟した方がいいと思います。
自分が住むことになっても、最低2年間くらいは住めないことを覚悟した方がいいと思います。
借家契約はだいた2年以上だし、更新も法律で認められていますから。
住宅ローンも公庫なら条件が厳しく、銀行でも相談が必要でしょう。

途中で3ヶ月くらい空くことも覚悟しないとなりませんので、
ローンの支払いがＯＫなら「よし」とするくらいの気持ちが大切です。
ワンルームなら効率がいいですが、ファミリータープの大家さんは、
あまりいい商売ではないというのが実感です。

[4: 匿名]

分譲賃貸は通常より割安で賃貸にだされるというのはなぜでしょう?
ふつうの賃貸住宅より構造がしっかりしてるしむしろ高めにだされると思ってたのですが?

[5: ０２]

>>04
実際の相場がそうなっています。

まず、本来は持ち主が住んでいる訳です。
そこに賃借人が住んで居る訳だから、借りる側の立場になって考えてみましょう。
賃貸専門の住宅に住むのと、どっちに住みたい？
それと仕様が良すぎるんで、賃借人は機器の扱いにも神経を使うんだよ。

[6: 02は嘘つき]

分譲マンションの家賃は明らかに賃貸より高め。一体どこから仕入れたガセだ？？

[7: 匿名さん]

分譲タイプに住んでいるから、安心という人が多いよね！
賃貸タイプは、安かろう悪かろうだと思うよ、コストを掛ければ掛けるほど
収益率が悪化するから。

分譲を賃貸に出すと、住宅ローンは基本的には一括弁済を求められます、
住宅ローンは居住用のローンで金利で優遇されているからね。
賃貸になったら、投資用のアパートローンに組み替えるという金融機関も多いです。
公庫なら、密告されればＴｈｅ　Ｅｎｄ。

わからなければ、金融機関もどうしようもないけど・・・

[8: 匿名さん]

>05
都会では、10年も経つと賃貸が多数混入するのは普通のことですよ。

[9: ０２]

>>07
＞分譲タイプに住んでいるから、安心という人が多いよね！
そんなことはありません。
最近の賃貸マンションは、設備そのものは低仕様でも、コンシェルジェサービスがあったり、５０イ
ンチテレビが標準装備などで、人気が高い（家賃も高い）ところがあります。

＞賃貸タイプは、安かろう悪かろうだと思うよ、コストを掛ければ掛けるほど
＞収益率が悪化するから。
そんな考えだけで賃貸住宅経営している大家は、お客が付かなくなります。
主要構造部と内装には出来るだけ標準品を使うけど、プラスアルファには多少コストをかけるんで
す。広さはある程度増やしても、部屋数を変えなければあまり総経費は変わりません。

ローンに関してはその通りで、公庫とフラット３５は全額返済が必至です。
銀行は優遇金利を外されるのが通常ですが、必ずしもそうなるわけではありません。

[10: 匿名さん]

>>09
全国版なんだから一般的な話をして下さい。
仕様でいうと　賃貸専用＜分譲タイプ　の傾向があるのは、あなたも理解しているでしょう。
大手のハイグレード賃貸で、家賃数十万というのもありますよ、一般的ですか？

そういえば、六本木ヒルズのホリエモンの部屋も賃貸でしたね（笑）

[11: 匿名さん]

０２の意見も分譲の方が賃料安いって部分以外は
割りと正解が多いかも。
相場１８万でも、１５〜２０万の家賃は
借り手が１番少ないそうです。
（地域にもよるが）
ファミリー世帯の借り易い賃料は１２万前後
これを超えると購入との比較になりやすい。

なので家賃保障付きなどにすると１０万くらいの設定しかして
もらえない可能性大きいでしょう。
敷金＆礼金も大家には厳しい判例増えているので
現状回復非も自己負担覚悟が必要でしょう。

長期転勤（１０年とか）で金銭に余裕ある場合以外は
賃貸に回すメリット少ないのが現状ですね。

[12: 匿名さん]

賃貸専用マンション　＞　分譲賃貸マンション　≒　賃貸アパート
同じくらいの広さで立地もほぼ同じ場合の相場は、大体こんな感じ。

客相が違うから、中途半端な分譲賃貸マンションは敬遠されがち。
流通在庫も限られる。管理費が割高。家賃はある程度抑えられる傾向になる。

[13: 匿名さん]

１２＝２かな？

管理費がおさえられるって・・・
分譲マンションの管理費＆修繕費は大家持ちが原則
こんな事も分かってないのかな？
分譲マンションが割安になって欲しい願望があるんでしょうが
現実見た方が良いですよ。

[14: 匿名さん]

＞相場１８万でも、１５〜２０万の家賃は
＞借り手が１番少ないそうです

確かにその位払うなら買おうかなと考える・・・・

[15: 匿名さん]

場所によりますよ、12万円だと40㎡位しか借りられない所に住んでます。

[16: 匿名さん]

でも買うと３５年払わないといけないでしょう？

[17: スレ主]

そのくらいの家賃で借りられるのは支店長クラスだそうです。法人契約にするので、いくらかは会社
が払うのでしょうが

[18: 匿名さん]

スレ主は結論を出しているんだね。
キャッシュで買えば家賃収入、ローンなら返済の足しに家賃収入を充てるだけ。
将来誰も住む予定がなければ、売却という手段もある。

地区と面積がわからなければ、アドバイスのしようもないけどね。
3ＬＤＫといっても、65㎡〜130㎡位までありますから。

[19: 匿名さん]

支店長クラスは、ほとんど会社が払いますよ。
でなけりゃ、転勤なんてしないよ。

[20: 匿名さん]

>>17
もう一生、そこに住むつもりが無いなら、ファミリータイプを賃貸に出しても問題は無いでしょう。
ファミリータイプは定期借家契約ではお客さんが付き難いです。一般借家契約でしょうね。

ローンを組んでいるなら、住宅金融公庫は全額一括返済する必要があります。
資金的に全額一括返済が難しいならアパートローンへの借換が必要になります。
不動産所得の申告が、黒字の場合は必要になります。
赤字の場合、土地部分の利息支払い分は、他の所得と損益通算出来ません。

[21: 匿名さん]

転勤でやむなく築5年目のマンションを賃貸に出しました、
家賃でローンは支払えましたが、5年経って戻ってきたらすぐには
出て行ってもらえないので、2年近く賃貸に入居していました。
やっぱり、貸すと室内は荒れますよ。
結局リフォームするのに、300万円近く出費が必要でした。