【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

マンションの外むけホームページ
　　http://www,isa515.com
　
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが多くなってきているようです。
この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[81: 入居済みさん]

エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。さすがに東電が同等の提案が可能かな？

[82: 住民さんＢ]

>エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。

うん、そうだね。新電力から購入するみたい。
ところで新電力って自前の送配電線持ってるの？
託送ってこと勉強したら？
ところで、エナリスの企業分析したら？

[83: 匿名]

新電力(特定規模電気事業者)は自前の送配電線は持ってない。託送である。また新電力でも発電所すらもってない企業がある。エナリスが正にそれにあたる。エナリスは新電力の届出はしてるが、実態は電力流通業である。
この託送だが、現在は一般電気事業者である電力会社の送配電線を使っている。電力会社は発電・送配電・小売を全て自前て担っているのである。
そこで2016年の電力小売全面自由化で、電力会社が解体されて発電、送配電、小売の3分類に分割され、公平に送配電会社に託送できるようにするのである。

[84: マンション住民さん]

>>78

>>50の会計表で業者委託費が1400万円となってる意味が漸く分かりました。
最初から高圧一括受電の電力受給契約は東電と管理組合が締結し、エナリスに対しては管理組合が電力管理業務委託契約を年額1400万円で締結するという発想だったのですね。
まさに管理組合主体の高圧一括受電となり、東電とエナリスが直で電力受給契約をする場合に比べれば組合員のリスクが回避されます。
そうなると高圧一括受電の設備投資は、リース会社→エナリス→管理組合の転リース(厳密には付加価値再販売のＶＡＲ)になりますね。

理事会は業者の言うことを盲信することなく、組合員の利益を最大化するために知恵を絞って運営スキームを考えることも仕事ですね。

[85: 住民さんＡ]

>>81
分かってると思うが、複数社から電気を購入することはできないよ。
A社から購入を決めたらB社やC社からは購入できない、択一だよ。
従って、区分所有者は全員A社からしか電気を購入できないことになる。
一括受電で受電設備の根本で縛られるから、区分所有者がそれぞれ自由にA社、B社、C社を選択できないのである。
だから2016年の電力小売全面自由化で高圧一括受電が廃れると言われる理由がそこにある。小売電気事業者を自由に選べなくなるから。

[86: 匿名]

>リース会社→エナリス→管理組合の転リース

これだと電気設備に関してエナリスの影響を被るリスクがある。
そのリスクを取り除くには、リースでもエナリスをはずして直リースにすればいい。
すなわち、リース会社→管理組合、ということ。

>>52によれば高圧一括受電の初期設備投資は4120万円。
10年リースなら年間リース料は400万円以上。
それは管理組合がリース会社に支払うので、電力管理業務委託費1400万円からその分を差し引いて委託すればいい。

[87: 住民さんＡ]

そこまで身ぐるみ剥いで骨だけにするなら、一層のことDLNの管理業務委託に電力管理業務を追加して1本化した方が賢いし効率化・省力化できる。
DLNならグルㇷ゚力が使えるから高圧一括受電も出来る。
別会社で既にやってる「電力一括契約サービス D-ELS」。
https://www.daiwa-energy.com/d-els/index.html

[88: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なんでも2-3倍割高な値段を言ってくる管理会社が電気だけ安く売ってくれるとかあり得るかな。無理な気がするな。

[89: 住民さんＡ]

>>52

の計算間違えてない？あれだと投資の2/3が補助されることになる。あと1戸あたり単価が、組合が公開してる資料とかなりずれてない？

[90: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>82

電線網は同じだから、地震の時みたいに停電になることごえるなら同じでしょう？となると差はまぁ故障ってのは考えにくい変電設備だけの差になる。どこでも同じではない？東電の変電施設は、別に新築だから真っさらとは限らず、うちのは中古だったとかだし。

[91: 住民さんＡ]

>>88
ならば管理委託費もぼられてるわけだが・・・・・
高圧一括受電で700万円削減するより管理委託費値切ったらどうか？
この方が区分所有者のリスクがない。

[92: 匿名]

>>89
1/3の補助金引いた額が5063万円と書いてある。

[93: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>92

だから仮定している数字の間違いは、まあ住民用のページにはアクセスできないのは仕方ないとして、計算違いもしてないか？と確認したわけだけど。計算違いの結果自分により有利になってると信用はされないよね。

[94: 匿名]

>>89
理事会は一社見積しかしてない。信じてるの？
MEMSで各社の相見積とらないから市場価格が分からない。
コンペにしたらいい。そしたら今の価格が高いのか安いのか分かると思う。

ところでMEMSって本当に必要なの？
うちは昼間いないから節電の必要性は感じないよ。
前レスに書いてあったけどライフスタイルは人によって違うよ。
それなのに管理組合が省エネを一律押し付けるのは如何なものか？横暴に見える。
だからうちは同意書出さないよ。

[95: 匿名]

MEMSは強制ではないよ、希望制だからいいのでは？

[96: 匿名]

>自分により有利になってると

はぁ？
自分じゃなくて全区分所有者の間違いでは？

[97: 匿名]

>>95
希望制なら希望しない人は同意書出さなければいいのですね。了解です。

[98: これに絡まれるとなかなか]

なんでも俺様の言うとおりにしろって、
えりとあらゆる掲示板に迷惑をかけて回って
あちこちでアクセス禁止を食らってる、
センチュリーつくばみらい平にお住まいの
西葛軌道おるいは、西クズ、西カスさんに
とって有利にでしょう。

勤務先の会社があそこだから、少しばかり電気には
詳しいようだけど、例えば515戸の料金徴収のコストは
どう計算するのかな。法律問題同様に、これも専門外？

あちこちのマンションに出張書き込みで嫌われてますよ。

自分のマンションの管理でもなんとかするのが
先ではないのかな。まだ理事長なの？
それとももうやめたの？暇そうだけど。
コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は
値下げできたんかな？？

[99: 住民さんＡ]

>>86
結局はこれになる。

[100: それは嘘]

>>94

さすがに嘘はまずい。昨年秋の理事会議事録参照。
複数社相見積もり結果がでてるね。MEMSで3社かな。
住民全員に会社が紹介できるならという案内もあった。
お好みの通りしたかったなら、どうしてそこで
でていかなかったのかな？

こう出来るはずと口で言うのは誰にでもできるよ。
その半分でも実際にやろうというほうが価値があると
私は思うけどな。

このマンションは常時売りにでてる部屋があるから
オーナーになれば情報は得られるが、
みょうに細かい数字を書いている割には、公表されてる
数字の間違いや、選定経緯はご存じないのはなぜ？

昨年秋口で東電は一括受電の会社としては紹介のしようも
なかったわけだし、東電の共用部削減額がWebページのように2-4割なら例え今決めても選ばれない可能性が高くないかな。

東電の電気売っての儲けの9割が、全体の4割の家庭向けの
電力供給からで、高圧の単価は採算ぎりぎりだよね。ほかの顔色を見ながら、うちにしとけば安心って少しだけ劣った見積もりしかだしようがないだろうからね。

みつもりがあるわけでもないのに、こっちにしろとか
いってもね。代案になってないと思えるな。

[101: 住民さんP]

ところで、1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？
それから高圧一括受電時の高圧契約電力を何キロワットで算定しているのですか？
これらがあって初めて高圧一括受電後の全世帯から徴収する電気代と電力会社に支払う電気代が算定できます。
そしてその差分が削減原資になますから、これらが算定できないと共用部分の削減額をはじき出すことができません。
資料のどこにも書いてないので、削減額だけ出されても根拠が不明ですから判断できません。
実際は1000万円の削減が可能なのに700万円と言ってるのかもしれません。
理事会で試算しているでしょうからその情報をコラボに開示してください。

[102: 住民さんR]

>コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は値下げできたんかな？？

前スレッドNo.967に出てたよ、1300万円だって。やればできるんだ。

[103: 住民さんR2]

>1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？

　東電は電気代値上げ・値下げのプレスリリースをする時は、1世帯当たり「従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh」を管内の平均的世帯モデルとし、値上げ額・値下げ額の絶対値を発表している。
　これだと1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円。東電が「管内平均的一般家庭の電気代は年間約10万円」と言っているのは、これが根拠になっている。

　さて、マンションだとこれに戸数を掛ければ、マンション全体の専有部分電気代合計が算定できる。
　この電気代の合計が高圧一括受電における唯一の収入源になるので、平均世帯モデルの設定如何で削減額が大きくぶれることになるので注意が必要である。
　一方支払い電気代は、高圧一括受電後の契約電力を決めて既知の共用部分電力使用料と上記専有部分電力使用料合計とから算定できる。
　ちなみに東電が高圧一括受電する場合は、マンション専有部分の電力使用量のデータを全て持っているので、平均世帯モデルの仮定などせずとも実データで精度の高い算定ができるのが強みである。

　ところで、この収入は誰の収入になるのか？ここがアカウンタビリティの最大のポイントになる。

　東電の高圧一括受電の場合は、電気代の徴収は従前の東電と消費者間で受給契約を締結していた時代と検針含めて何ら変更はないが、高圧一括受電後は東電と管理組合との間は収納代行方式になる。すなわち管理組合が東電に収納業務を委託するわけだから、徴収電気代は会計上管理組合の収入になる。従って、徴収電気代は管理組合一般会計の収入に計上される。
　そうなると、管理組合は収支会計で削減額が容易に計算でき、その額の根拠が会計表で明快に組合員に説明できることになる。

[104: 匿名]

>高圧一括受電後の契約電力を決めて
契約電力はどのようにして決めるのですか？コラボには書いてないですけど。

[105: 住民さんＡ]

>>104
それが簡単に決められるのなら苦労しないと思うよ。

[106: 住民さんR2]

　高圧一括受電後の契約電力の算定ほど難しいものはない。なぜなら、各戸ではなく専有部分全体の最大需要電力を推定しなければならないからである。

　マンションのような共同住宅は、世帯ごとに生活パターンが異なるから各戸の最大需要電力の発生時期は同時ではなくまちまちなので、マンション全体の最大需要電力を推定することは極めて困難である。
　従って、マンションの生活パターン(電気の使用パターン)すら知る由もない外部業者は決めることが絶対不可能なので、マンション住民である理事会が責任もって決めざるを得ない。

　そこで、高圧一括受電時の共同住宅契約電力算定実務経験値ベースの簡易式（東電管内専用）を示すことにする。

■一括受電後高圧業務用電力の契約電力＝
　(従量電灯Ｂ30Ａ契約の基本料金×戸数÷高圧業務用電力契約の基本料金)kW＋従前共用部分契約電力kW

　これで計算すると、契約電力は385.5kWと算定されるので安全サイドで400kW（500kW未満）と設定する。この400kWで東電と契約し、後は運用しながら実量制で補正することになる。

　参考までに、専有部分を従量電灯Ｂ40Ａ契約の月間330kWhとすると、契約電力は470kWになる。

[107: 住民さん]

>従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh
>1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円

8500円になる計算根拠はありますか？

[108: 住民さんR2]

ここ数年、燃料調整費や賦課金、付加金がのっかるので計算が複雑になっている。
これらの加算金は1000円以上あり、電気代の1割以上を占めている。
電気代を押し上げてる要因である。

[109: 匿名]

２月の議案書のグラフにあった業務委託費用ってどこかに書いてありますか？

[110: 住民さん]

議案書の3号議案の35頁のグラフですね。
削減額は700万円と出てますが供給業務費はどこにも書いてませんね。
でも38頁の最後で、2014年１月の共用部分の電気代であればその半分を請求させていただきますと書いてあるから、結局共用部分電気代の半分じゃないかと思います。だから供給業務費は削減額と同じ700万円ではないかと。

[111: 住民さんＢ]

>2014年１月の共用部分の電気代であればその半分を請求させていただきますと
これは一括受電後の共用部分の電気代請求のことでしょ？業務費ではないと思う。

[112: 住民]

>>111
もともとの共用部分は高圧受電してるので、高圧一括受電後も高圧のままだから、従来の共用部分の電気代は何も変わらない。
一方、高圧一括受電後は共用部分全体に専有部分の負荷が組み込まれるので、共用部分全体は逆に電力使用量が増大し電気代は増える。
だから高圧一括受電で共用部分の電気代が削減されるなんて真っ赤なウソ！

[113: マンション住民さん]

高圧一括受電したら、今までの共用部分の電灯・動力76.6万kWhに専有部分515戸分の家庭用電灯179万kWh以上が使用電力量として加わる。電気代はべらぼうに跳ね上がる、削減されるわけがない。「共用部分の電気代が削減される」のはなぜか？

[114: 匿名]

>>113
今まで共用部分の電気代は700万円削減されると聞いてましたが。
それでは共用部分の電気代はいくら増えるのですか？

[115: マンション住民さん]

高圧一括受電は共用部分の電気代を50%削減すると議案書や議事録に書いてありますよ。
なぜ信じないのですか？理事会が業者が何回も打ち合わせて出した数字です。

[116: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

削減は専有部でしか起こりませんよね。いまの共用部契約は季時2型の契約で、これは普通の季節時間によらない契約に戻るからむしろ高くなる筈。マンション全体としては安くできるが、安くできる分を管理費削減に全部使わせてくれというのが組合提案の趣旨になりますね。

うちのマンションは平均80平米と少し広めですし、60A契約の家も多く、中には10KVA 12kVA でIHとか入れてる家まであるから、もう少し専有部の電気代の総額は多いと思いますね。

[117: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>115

いや専有部分の削減に当てるべきだという考え方ももちろんありでしょうが、わずか10人ばかりの反対で総会まで通したわけですから、もう少し理事会を信用しても良いんではないかなとは思いますね。

確かに一括受電での共用部の電気代削減は難しいんですが、総会の議案書や、広報などで繰り返し説明されているわけで、専有部のためには、電気の利用量の見える化や、
クーラーなどの赤外線機器をいれて便利になりますというのを、新たに提案したいるわけですしね。

[118: 住民さんR2]

高圧一括受電前の共用部分電気代は、議案書にある通り年間約1400万円。
高圧一括受電後は、従来電気的に切り離されていた借室電気室内の専有部分用変圧器群が共用部分電気設備に接続されるので、その負荷が共用部分電気代に加算される。
従って高圧一括受電前後で共用部分電気代は、
①30A 290kWh/月 8500円/月なら、1400万円→4673万円になり、一気に3200万円以上も増大する。
②40A 330kWh/月 100500円/月なら、1400万円→5130万円になり、一気に3700万円以上も増大する。
なぜ「共用部分の電気代が削減される」と言うのか甚だ疑問。理事会には説明責任がある。

[119: 住民さんR2]

訂正：10050円

高圧一括受電前の共用部分電気代は、議案書にある通り年間約1400万円。
高圧一括受電後は、従来電気的に切り離されていた借室電気室内の専有部分用変圧器群が共用部分電気設備に接続されるので、その負荷が共用部分電気代に加算される。
従って高圧一括受電前後で共用部分電気代は、
①30A 290kWh/月 8500円/月なら、1400万円→4673万円になり、一気に3200万円以上も増大する。
②40A 330kWh/月 10050円/月なら、1400万円→5130万円になり、一気に3700万円以上も増大する。
なぜ「共用部分の電気代が削減される」と言うのか甚だ疑問。理事会には説明責任がある。

[120: 入居済みさん]

>>116
それでは理事会は専有部分の電気代(即ち契約アンペアと使用電力量)をどう想定したのですか？どこにも書かれていません。

>>117
高圧一括受電すると管理組合が全区分所有者の電気の選択に縛りをかけるので、あと1年半後の2016年電力小売全面自由化による小売電気事業者の選択権が区分所有者に一切無くなってしまいます。そこまで管理組合が区分所有者の電気契約の自由選択権を侵害する権利があるのですか？
それからMEMSは余計なお世話です。専有部分の省エネは区分所有者自身が考えるもので、管理組合が干渉するのは越権行為です。だからMEMSは新築分譲時に最初から具備されてない既築では任意選択だと言われる由縁です。既築でMEMSが普及しない理由の一つです。

>>119
まずはご自分が、1400万円→4673万円、1400万円→5130万円の根拠を示すのが先ですよ。

[121: 住民]

確かに、高圧一括受電は2016年の電気契約の自由選択権はなくなるね。
それで東電が今月初めに高圧一括受電を始めたのかも。昨日はKDDIも高圧一括受電始めたよ。
ところで2016年の小売電気事業者として最有力は東京ガスと言われてる。
東京ガスは新電力のエネット(東ガスが株主)通じて電気の供給が出来るし、東ガスから電気買うとガス料金の割引もある。
東ガスは東電と同じように顧客基盤があるし、管内に店舗も多数ある。東電の最大のコンペチターと言われる理由。
でもその都市ガスも電力に1年遅れて2017年に小売全面自由化される。東ガスもうかうかしてられない。
あと小売電気事業者として生協も有力と言われてる。顧客基盤があるから。
ソフトバンクがどんな仕掛けをするか興味がある。たぶん携帯料金の割引を抱き合わせにするだろう。

[122: 匿名]

>わずか10人ばかりの反対で総会まで通したわけですから

総会決議を盾にしても最後の１人が電力需給契約解約に応じなければ高圧一括受電は導入できない。
と言うことは、電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。
中央電力の例では、同意書回収に6年かかった例が紹介されている。

[123: 匿名]

>電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。

当たり前だと思うけど。電力会社の法律による電力供給義務は受給契約を締結した需要家に対してである。
従って、区分所有者個人と契約しようが、高圧一括受電で管理組合と締結しようが、需要家が決ればその需要家と契約し電力を供給するまで。総会決議など無関係、総会決議は管理組合の内部事情の話である。
ここで注意が必要だが、電力会社に法律で電力供給義務が課されているのは受給契約を締結した需要家に対してのみ。
東電⇔一括受電業者⇔管理組合なら、東電は一括受電業者に対しては電力供給義務はあるが、管理組合には対してはその義務はない。

[124: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>123

となると、全戸承諾は別にオーナーではなく、電気の契約者に対して行うことになって、賃貸契約者などオーナーでない人が電気の契約をしている場合にはその人の印鑑をもらえば良くて、区分所有者全員ではないことになる？

だとふると、上の方で先に総会において全戸承諾までとるべきとして、その根拠を区分所有法17条2項だと主張していた人は嘘をいってることになるね。

[125: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>123

どのみちこのマンションが使う電気の供給義務が、マンションの入り口まであることには変わらないわけで、その違いが重要だという理屈がわからん

[126: 匿名]

>>123
東電の高圧一括受電は、電力受給契約と業務委託契約とも東電と管理組合が締結する。
でも業者の高圧一括受電は、電力受給契約は東電と業者が締結し、業務委託契約は業者と管理組合が締結するので契約当事者がなぜか異なる。
わざと？

>>124
賃貸借は賃貸借契約で電気・ガス・水道の供給条件が規定されてるから、賃借人は勝手に変更はできない。
よく賃借人が賃貸人の承諾なしにアンペアブレーカーを変更して賃貸人とトラブルになる例が多々あるよ。
賃借人は管理組合から見ると占有者だが、賃貸人と貸借人の間には賃貸借契約があるので注意が必要。
ところで総会決議は受給契約のことではなく「共用部分の形状または効用の著しい変更」の特別決議。
区分所有者個人の専有部分電力受給契約の強制解約を総会決議することはできない。なぜなら、契約の自由を保証した憲法違反になるから。

>>125
東電⇔一括受電業者⇔管理組合で、業者が飛んだら東電は管理組合に電力供給義務がないことだね。
ならば初めからリスク回避で業者を中抜きして東電と管理組合が契約すれば済むこと。
受給契約を管理組合が敢えてリスクのある業者に締結させる意味が分からない。

[127: 住民さんＥ]

>124 さんの指摘は

一括受電移行に伴う全戸承諾が必要なのは、
区分所有法上の理由ではなく、あくまでも電気の契約を受ける東電側の法律にかかわるもんだいであって
総会決議時点で3/4の賛成をとれていれば総会決議上問題はなく、
区分所有法第17条2項の
「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
が適用されて、総会において全戸の賛成をとれと
主張する、このスレッドに現れた人物の主張は間違いで確定で
よいかな？ってものでは。まずはここを明確にしましょうよ。

違法でなければ後から全員賛成すれば無問題なわけで、
コラボにアクセスできないのに、なぜかこの掲示板には
書き込み可能な人がどうのこうの言うべき問題でも
ないからねえ

[128: 匿名]

　今年の6月に電気事業法が改正され、2016年の電力小売全面自由化が決定して以来、管理組合の高圧一括受電導入にブレーキがかかってるとマンション管理新聞に載ってた。
　自由化を見極めてから検討するという管理組合が多く、高圧一括受電業者はだいぶ焦ってるようだ。自由化になれば、電力供給意外に新たな付加価値が提供できない業者はことごとく淘汰されるので、今のうちに仕事取っとく必要があるだろう。

　自由化で新たに解放される市場規模は何と7.5兆円、熾烈な競争が既に始まっている。しかも地域独占に安住していた電力会社が動き出している。
　中電は新電力のダイヤモンドパワー（三菱系）を買収し、関東に進出始めた。それに対して巨人東電は、先日すっぱ抜かれたが中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給する契約を締結した。ところがこの契約は東電が自分の電力を売るのではなく、他から調達する電力代理購入なのである。

[129: 匿名]

>>127

区分所有法と電気事業法は、その目的と規制対象がちがう。
区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律。

区分所有法第17条第1項は管理規約第50条第3項2)
区分所有法第17条第2項は管理規約第50条第7項

監事は法に精通してるからレクチャーしてもらえばいい。

[130: 住民さんＥ]

反論になってないと思うけどな。

全戸承諾を総会時点で求めていないと違法だ
という主張には、どこにも根拠がないとする
反論の答えにはなってないね。