【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

マンションの外むけホームページ
　　http://www,isa515.com
　
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが多くなってきているようです。
この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[681: 匿名さん]

決議に必要な数が区分所有者の過半数とか3/4とか決まってるからですね。
普通は出席者の過半数なのに、なぜか「所有者の」過半数になってる。

これは明らかに法律のミスなので、みなし委任で運用するのでしょう。
みなし委任がないと、欠席が反対と同じになって不合理ですよ。

[682: 匿名]

決議は賛成・反対の意思表示が重要なのであって、合理・不合理の問題ではないですね。
区分所有法では正しく所有者数と議決件数を使い分けてますから誤りではありません。
区分所有法は最低限しか規定していません。それ以上の規定は別途規約で定めることを許容しています。

[683: マンション住民さん]

>みなし委任がないと、欠席が反対と同じになって不合理ですよ。
欠席者は反対も賛成もしてないのに何で反対票にカウントするのですか？

[684: 匿名さん]

>683

議決権の3/4決議が要求される特別決議の時がいちばん問題かな。
連絡の付かない人が多数になると特別決議がどう頑張っても可決できなくなっちゃう。

[685: 住民さんＡ]

>>684
それだと総会特別決議を成立させるために、棄権者の意思を無視して、
管理組合が強引に議決権を不正操作するということになりませんか？

[686: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>677

政府回答は個別に判断と言ってるだけで、
どちらともわざと答えてないとしか読みようが
ないですが？

[687: 棄権の見なし委任とは？]

総会の議決権行使には3通りあります。
①総会に出席し、その場で賛否の議決権を行使する
②総会には欠席するが、議決権行使書で賛否の議決権を行使する
③総会には欠席するが、委任状で賛否の議決権を行使する
この①〜③が総会での議決権行使になります。

ところで棄権とは、総会に欠席し議決権行使書も委任状も提出しないことを言います。
したがって、棄権とは「議決権が行使されなかった」ことになり、管理組合としては、通常は議決権数のカウントから除外することになります。

「棄権の見なし委任」とは、総会で議決権が行使されていないにもかかわらず、あたかも議決権者本人が議決権を行使したがごとく虚偽の賛否の票操作をすることです。
具体的には、総会で議決権を行使しなかった棄権者の意思とは裏腹に、棄権者の議決権を理事会で無理やり賛否の議決権に振り替えて、管理組合が議決権数を水増し操作することです。
企業で言うところの粉飾決算同様、管理組合の総会粉飾決議に当たります。

総会特別決議を成立させるためには不正も辞さない理事会の強い決意が読み取れます。

[688: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

議案書は読んだかな？
まさにその点への、質疑応答の回答を書いておいたけど。

[689: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

あとその議案書そのものの1年くらいの遅延公開は、
現状のような即時公表はデメリットの方が多いようなので
理事会で議論してみます。

本日が総会の議決権行使書他の締切日です。
くだんの第1号議案こみで、賛否の表明をお願いしますね。
ここが読める人はコラボに入って電磁評決をポチッとやる
だけで終わります。無論紙でも出せますが、役員から見ると自動集計が使える電磁式を使ってくれた方が助かります。

[690: マンション住民さん]

>>689
それだけでなく、決議もされてないのに総会議案をネットでリークするマンションヲタクを厳重注意と譴責処分してください。お願いします。

[691: 匿名]

>>689
お前役員か？どこの掲示板に書いとるねん。コラボに書けよ！

[692: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いやーうちの住人さんもひょっとしたら読んでいるかもしれないなぁと思って。
聞くと誰も知らなくて、理事会で紹介したらへぇとかで、まぁ酒の肴にはなりましたけど。

[693: 匿名]

>>689
>>692
理事が何でこんなところで暴れてるの？それこそ理事会の飲み会で酒の肴にされるよ。
ところでこの半角HNのこいつ、数年前から他マンションのスレ荒らしまくってるね。
ここの掲示板でも荒らしで何回も記事削除されてる。

[694: マンション住民さん]

理事会の綱紀粛正が必要かも。役員報酬も返上ですね。

[695: 住民さんＡ]

マンションオタクのブログに次のように書いてあります。

「これ、さんざん出席を慫慂しても、なんのレスポンスもなかった人には、次回の総会から、連続で議決権欠席すると、”総会に棄権する権利”は剥奪されて、ちゃんと総会に参加した人の賛成率であなたの票を使わせてもらいますよというもの。」　

指摘されてる棄権者議決権を行使されたように水増しすることは不正ですが、
なんで管理組合に組合員の「総会棄権の権利」を剥奪する権限があるのですか？
これ国民の基本的権利の思想・信条・集会の自由を侵害した違憲だと思いますが。

[696: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

その答えもちゃんと議案集に書いてあります（笑）
読んでからいやおかしいとか書いてね

[697: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>693

匿名の選択画面で選んでるだけだよ。
他のマンションに書き込むほど暇ではないです。
西葛軌道こと田淵さん。

[698: 住民さんＣ]

689でドジったから必死だなー（爆）
理事会の飲み会でネタにされるぞ！

[699: マンション住民さん]

>>677
>高圧一括受電は区分所有法（共用部分の形状or効用の著しい変更）と電気事業法（電気供給約款で同一会計の場合は1需要場所1契約の原則）の2つの法律をクリアしないと実施できないのです。

とのことですが、前者の総会特別賛成決議をとっても後者で全戸解約同意がなければ実施できないのであるなら、前者の特別決議は意味をなさないと思います。前者は75%以上の同意、後者は100%の同意ですから。
高圧一括受電導入の共用部分の形状or効用の著しい変更とは具体的に何ですか？
また前者の特別決議を取らずに後者だけで高圧一括受電が導入できるのではないですか？後者は100%の同意が必要ですから、前者の75%の同意をカバーしてしまいますから。

[700: マンション住民さん]

>>677
>高圧一括受電は区分所有法（共用部分の形状or効用の著しい変更）と電気事業法（電気供給約款で同一会計の場合は1需要場所1契約の原則）の2つの法律をクリアしないと実施できないのです。

とのことですが、前者の総会特別賛成決議をとっても後者で全戸解約同意がなければ実施できないのであるなら、前者の特別決議は意味をなさないと思います。前者は75%以上の同意、後者は100%の同意ですから。
高圧一括受電導入の共用部分の形状or効用の著しい変更とは具体的に何ですか？
また前者の特別決議を取らずに後者だけで高圧一括受電が導入できるのではないですか？後者は100%の同意が必要ですから、前者の75%の同意をカバーしてしまいますから。

[701: 住民さんＥ]

全員賛成ってのは電気事業法の縛りで、組合の契約を１本に絞るには全戸の解約がいるからで、これは区分所有法の特別な影響の場合にあたるから必要なわけではありません。

そのため全員承諾は、厳密には”電気の契約者”が対象です。
（多くの賃貸では、電気の契約は借りている方が直接行ってますね）

なので、共用部の大きな変更としてのオーナーからの3/4の賛成と、電気の契約者からの全員の賛成は両方必要になります。これは対象とする相手が違う場合があるので、解約が100%とれたから総会不要とはいきません。

逆に総会において100%集めろという珍説も当然に間違いになります。

なんか揉めているようですが参考まで。

[702: 住民さんＡ]

>>700

電力会社の人なら、当然そういう考え方をすると思う。電力会社は区分所有法ではなく電気事業法であるから。

管理組合が受電業者の高圧一括受電を導入することにより、電力会社にとってはもはや管理組合は電力を供給する需要家（顧客）ではないである。それは管理組合との電力需給契約がなくなるからである。

受電業者の高圧一括受電は、電力会社と受電業者が電力需給契約を締結するのである。電力会社にとって電力を供給する需要家（顧客）は、管理組合ではなく受電業者なのである。極論すると電力会社は「管理組合なんて知らん！」ということになる。管理組合は電気を供給する顧客ではないからである。

受電業者が恫喝まがいに区分所有者に対して電力会社との電力需給契約の解約同意を強要するのは、それをしないと受電業者が電力会社と電力需給契約が締結できないからである。根拠は電気事業法の供給約款の規定である。
その強要時の「水戸黄門の印籠」代わりに受電業者が振りかざして使っているのが「共用部分の変更」総会特別賛成決議の証憑なのである。

電力会社にとっては、管理組合が受電業者の高圧一括受電を導入する段階で、もはや管理組合は顧客ではないのである。だから管理組合の総会特別決議など電力会社にとっては一切関係ない。

[703: マンション住民さん]

>共用部の大きな変更としてのオーナーからの3/4の賛成と、電気の契約者からの全員の賛成は両方必要になります。これは対象とする相手が違う場合があるので、解約が100%とれたから総会不要とはいきません。

総会決議の「共用部分の変更」に絞って回答しましょう。専有部分の変更は区分所有法（または管理規約）外の話ですから。

>逆に総会において100%集めろという珍説も当然に間違いになります。

677の答弁書第一四三号読みましたか？政府答弁は区分所有第17条の規定とおりです。
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/toup/t18614...

>受電業者の高圧一括受電は、電力会社と受電業者が電力需給契約を締結するのである。電力会社にとって電力を供給する需要家（顧客）は、管理組合ではなく受電業者なのである。極論すると電力会社は「管理組合なんて知らん！」ということになる。管理組合は電気を供給する顧客ではないからである。

これ重要ですね。
電力会社と契約しなければ、電力会社の法的に電力供給義務がなくなりますから。
電力会社に法的電力供給義務があるのは受電業者に対してで、管理組合に対しては法的電力供給義務がないことになります。
電力会社が「管理組合なんて知らん！」というのは当然ですね。

賢明な理事会は、受電業者の高圧一括受電を導入しても、電力需給契約は管理組合が直接締結するようにしています。

[704: 住民Ｆさん]

高圧一括受電が「共用部分の形状または効用の著しい変更」に該当するか？は該当しないと思う。

なぜなら、高圧一括受電で変更になる共用部分は借室電気室内の設備だから。
借室電気室内はもともと管理組合は治外法権で、室内設備については所有権も管理権もなくしかもブラックボックスで、管理規約で何も規定していない。

ただ借室電気室の貸借契約は規約に規定されていたが、法人化後の規約では抹消されているし、たとえ貸借契約の相手先が変わったとしても、共用部分の効用（共用部分への電力供給）は従前と同じで変化はない。

従って、管理規約第50条第3項2)の「共用部分の変更」の特別決議は不要と思われる。

その代わり、管理規約第51条第1項15)「管理組合法人の業務に関する重要事項」の普通決議をとる必要がある。
ここで言う重要事項とは、管理組合の電力会社への電気料金の支払いがなくなり、受電業者へのサービス料金の支払いに置きかわる会計変更になることである。

[705: 住民さんＥ]

>>703

区分所有法第17条2項で、各戸承諾を得ることが必要なのは

２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

とあり、専有部分の使用に『特別の』影響を与えるものでなければなりません。引用されているやりとりでの政府回答は、一括受電の導入がこれに当たるかどうかについては何も回答していません。これをもって、17条2項に反しているから3/4とったとしても区分所有法違反であるとするのには無理があると思います。

一括受電は、導入時に停電があるなど、専有部に影響があるかないかといえばあるでしょう。
但し、区分所有法は、全員承諾を基本とした民法のたて付けだけでは立ち行かない集合住宅の実情に合わせて作られた特別法です。建て替えのようなより重要なことでも一定割合が賛成すれば反対者がいても進めることが可能となる団体法理を重んじた考え方で作られていますね。

そこからみて、『特別の』が適用されるには、ただ1戸が反対しただけで、残り全戸にメリットがあっても決議できないとするほどの著しい不利益がその部屋になければなりません。例えばなにか組合の工作物を建てたらその部屋だけ真っ暗になりますなどです。

実際に17条2項を根拠として、区分所有者と管理組合の間で裁判がなされ、判決が出ている例でも余程のことでなければ『特別な』に該当する判定は得られていないと思いますがいかがでしょう？

[706: 住民Ａさん]

区分所有法の問題じゃないですよ。違憲問題ですよ。

区分所有者の電気契約は憲法で保証されている「契約の自由」でしす。
管理組合が契約を強制することは違憲です。
総会棄権の権利を管理組合が剥奪するのも思想・信条・集会の自由を侵害した違憲です。

なんで理事会は違憲議案を上程するのですか？見識が疑われます。

[707: 高圧一括受電と聞いてすっ飛んで来ました！]

■共用部分の効用の著しい変更にあらず
　高圧一括受電を導入しても、共用部分が元々高圧受電していた場合は、共用部分の電気代は何も変わらない。電気代が削減されるのは専有部分である。
　そうなると、共用部分の電気代は削減されないので、「共用部分の効用の著しい変更」には該当しない。

■共用部分の形状の著しい変更にあらず
　共用部分の高圧受電設備と借室電気室内の東京電力配電設備を高圧一括受電方式に組み換えても、借室電気室内に新たに受電盤と取引用計量設備が追加になるが大幅な設備増設とは言えず、共用部分・専有部分の負荷電力供給経路も従前となんら変わらないので「共用部分の形状の著しい変更」とは言いえない。

■共用部分の形状または効用の著しい変更にあらず
　と言うことは、「共用部分の形状または効用の著しい変更」には該当しないことになる。

■「共用部分の変更」の特別決議は不要
　従って、高圧一括受電導入に当たっては、管理規約第50条第3項2)の「共用部分の変更」の特別決議は不要である。

■「共用部分の変更」の特別決議は誰のためのもの？
　それではなぜ「共用部分の変更」の特別決議をとるのか？
　それは、理事会が無能なるゆえに受電業者に騙されて総会決議をとらされているに他ならない。
　受電業者が恫喝まがいに区分所有者に対して電力会社との電力需給契約の解約同意を強要するためには、あたも強制力があるかのように錯覚させるための「水戸黄門の印籠」即ち「共用部分の変更」の総会特別決議が必要なのである。
　区分所有者の電力会社との電力需給契約の解約をしない限り、受電業者は電力会社と電力需給契約が締結できないのである。
　従って、電力需給契約の解約同意書が必要なのは管理組合ではなく受電業者なのである。

■高圧一括受電は受電業者の利潤追求に管理組合が片棒を担ぐこと
　高圧一括受電は、管理組合が組合員の電気契約に縛りをかけて犠牲を強い、しかもマンション敷地内を受電業者に無償提供し、業者の利潤追求の片棒を担ぐことである。


　賢明な理事会なら、2016年度の電力小売前面自由化による組合員の電力需給契約自由選択権を尊重するために、高圧一括受電を導入するような愚策は講じることはない。

[708: 希望者だけ高圧一括受電]

　賢明な理事会は全組合員に高圧一括受電を強要するようなことはせず、高圧一括受電の希望者・同意者のみに提供する施策を検討する。
　そのためには電気事業法第19条で規定される各電力会社の電気供給約款を理解することだ。
　これは受電業者から提案されることは絶対ない。なぜなら業者は採算が取れなくなるから。
　管理組合が高圧一括受電を導入する場合、共用部分の共同の利益をはかるのはいいが、専有部分の現状の利益を損ねてはならないのである。
　管理組合は、特別管理の必要がある場合を除き専有部分は不介入・不可侵が原則である。理事会役員はこれを肝に命じて仕事に励め！

[709: 住民さんＺ]

来週土曜の総会でその演説頼むね

[710: マンション住民さん]

次回のRJC48のテーマは、ここの掲示板をネタに次のようにしたらいかがですか？
■管理組合組織内情報事前リークの許容限度
■総会棄権者見なし出席による議決権不正水増し
■受電業者利潤追求の片棒を担ぐ高圧一括受電
理事会の飲み会でネタにするよりもメガマン理事長会議のネタにした方が効果があると思います。会議後はホテルケータリングの懇親会もお願いします。

[711: 住民さんＡ]

710は相当性格悪いな。

[712: マンションに詳しい人]

>>711
マンションヲタクの集まりなんてそんなもんでしょ。

[713: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>710

なんか可哀想だなあとは。
うちの今期で2年役員してた人は、約半数が任期２年の来年からの役員に立候補です。仲間はいないのかな？
なんで一年で理事長を辞めるようになったのかな？
ま、いいですが。
人にちょっかい出してる暇に自分のマンションの改革が先かなぁとはね。

[714: 住民さんＡ]

>>713
理事が何でこんなところで暴れてるの？それこそ理事会の飲み会で酒の肴にされるよ。
ところでこの半角HNのこいつ、数年前から他マンションのスレ荒らしまくってるね。
ここの掲示板でも荒らしで何回も記事削除されてる。

[715: 住民さんＡ]

713は相当性格悪いな。

[716: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>714

私の書き込みは一度も消されたことないけどねぇ。
他のマンションの掲示板に書くほどな暇はないです（笑）

[717: 住民さんＡ]

このスレ荒らしてるセンチュリーつくばの人は、至る所で嫌われてるどうしようもない人間。性根が腐ってる。

[718: 住民でない人さん]

むこうの掲示板もすごいですね。

センチュリーつくばみらい平でこのマンションコミュニティ掲示板を検索

名前、部屋番号、勤め先とかまでネット上でばれていても、まだ書き込みをやめないというのは相当な変わり者の人みたいです。うちも含めTX沿線のマンションではちょっとした有名人です。

[719: マンション住民さん]

釣りじゃないですか？

[720: 住民さんＡ]

このセンチュリーつくばみらい平の人は、真に性根が腐ってるのでしょう。
このスレ見てると、こんな人がウチに住んでなくて良かったとある意味で安心できる面もあるけど、やっぱりやるなら自分のマンションスレに書き込み、結果嫌われ続けて頂きたい。

[721: マンション住民さん]

議案書には、ここで指摘されてる棄権権利の違憲剥奪とか議決権不正水増しとは書いてませんね。
どうして理事会は組合員に正し情報を伝えないのですか？
議案を通すためには理事会は権利の違憲剥奪や票の不正水増しも平気でやるのですか？

[722: 住民さんＡ]

>>721
議案書にちゃんと説明が書いてあります。以上。

[723: 住民さんＡ]

>>722
違憲とか不正という文字は書いてないよ。
権利の剥奪と票の水増しを正当化してるよ。
そんなこと読めばわかる。

[724: マンション住民さん]

前回の臨時総会でエナリスのHEMSと高圧一括受電を採用する総会決議をとりましたのに、
なぜエナリスは撤退したのですか？無責任すぎやしませんか？

[726: 住民さんＡ]

>>725
エナリスは不正会計疑惑のゴタゴタで新しいことをやる余裕がなくなったのではないでしょうか。
それにしても非常に不誠実な対応をする会社ですよね。
契約前に撤退してもらって助かった、と割り切って考えるしかないのかな。

[727: 住民Ｆさん]

>>726
理事会から正式な説明は何もないね。組合員に対して説明責任を果たしてない。
エナリスは不正会計により決算を水増し粉飾し、ステークホルダーを欺いた。
この掲示板でも理事会やコラボに代わってエナリス不正会計疑惑は逐次報告されていた。
その結果、不正会計が確定し、年度決算大幅赤字転落、株価大暴落、トップの引責辞任に及んで市場の信用をなくした。
会計で売上げを水増し粉飾決算→総会で棄権者議決権を水増し決議
人のこと言えないね、お互い相通じるものがある。

[728: 住民さんＡ]

>>727
エナリスの辞退理由をコラボで理事会に聞いてみなよ。

[729: 住民Ｆさん]

>>728
聞くにじゃなくて理事長がコラボに顛末を書くことが組合員に対する説明責任だといってるのがわからないの？

[730: 住民さんＡ]

>>729
真っ当な意見だと思うから、こんな所で理事会に対する皮肉言ってないで、エナリス辞退の顛末を公に説明するようにコラボで意見出しなよ。

[731: 住民Ｆさん]

理事長呼び出して直接会って忠言しとくよ。組合員に対する説明責任を果たせと。

[732: 住民さんＡ]

辞退されちゃったものに、理由を聞いても
しょうがなくない？たぶん事業計画の組み替えとかで、
新規事業は打ち切ってやり直しになったとかでしょ。

契約にまで至っていたわけでもなし、
契約を辞退する理由はあるし、辞めると言ってるのに
理由を問いただしてもしょうがない

[733: 住民Ｆさん]

>>732

>前回の臨時総会でエナリスのHEMSと高圧一括受電を採用する総会決議をとりましたのに、

理事長は分かっている。
総会決議がエナリスの採用になっているから総会決議を一旦反故にする必要がある。

[734: 住民さんＥ]

なるほどそれが第8号議案ってわけか。

[735: 住民Ｃさん]

エナリスが撤退したことにより事業が頓挫した顛末は、組合員に報告の必要があると思いますが、総会決議はそのまま放置しておいていいのではないですか？
決して決議は無効ではありません。総会決議を取っても全戸電気解約の同意を取らない限り総会決議だけでは実施不可能です。
特別決議の名のもとに組合員は踊らされましたね！組合員も本質を見抜く力量が必要です。

[736: マンション住民さん]

去年の臨時総会議案書読む限り、管理規約の電気室貸与条項削除の規約改正が特別決議の理由みたい。
それだったら、東電の高圧一括受電サービスを導入したら、規約改正もいらなくなる。受電業者が東電だから。

[737: 住民ママさん]

>>736
東電が受電業者になったら、電力会社の東電が同じく電力会社で受電業者である東電に電気を売ることになりませんか？
自分で自分に電気を売ることになります。おかしくないですか？

[738: 住民さんＢ]

>>736

規約に特定の会社名がでてくるというのが、元から適当ではなかったわけで、住民の総意で自由に選べることが望ましい。例え東電のままになっても、規約条項は別に復活は不要だと思いますね。

[739: 住民Ｆさん]

>>739
売主と東電との借室電気室無償使用貸借契約を管理組合が自動継承することになっており、売主があえて管理規約に明記しているのである。というのは、管理組合が東電に賃料請求や使用貸借の解約をできないように縛りをかける狙いがあるのである。

過去にライオンズマンションで、東電の配電方式が変更になった結果、借室電気室内の東電配電設備が使用されなくなった。そこで管理組合は、借室電気室を管理人室にするために東電に借室電気室の無償使用貸借契約の解約を迫ったが、東電は売主との契約を楯に拒否した。そこで管理組合は東電相手に訴訟を起こしたが、結局東電の勝訴に終わった。

そのくらい売主と東電との契約は強いのである。

[740: 住民さんＡ]

>>739
ご教示頂きありがとうございました。
で、言いたいのは規約は戻す必要ないってことかな？（笑）

[741: 住民さんＡ]

簡単に言えばそういうことになりますね。

[742: 住民さんＤ]

そういうことですね。
管理規約に書こうが書かないかにかかわらず、竣工前に売主と東電との間で締結された借室電気室無償使用貸借契約は反故になることはないということです。
一度、理事会は契約書原本を確認してみるいいでしょう。
以下に関連判例を載せときます。売主との契約、電力会社の電気供給約款、強いです。


「借室」明け渡し請求控訴審　無償使用は合理的

「当然受任すべきもの」
　管理組合が東京電力に変電室の明け渡しを求めていた控訴審の判決が九月十三日あり、控訴は棄却された。東京高裁・安倍嘉人裁判長は電気事業者に変電室を無償使用させることは区分所有者にとって「必要かつ合理的な負担として当然に受任すべきもの」との判断を示した。判決は確定している。
　控訴していたのは東京・新宿の「ライオンズマンション西新宿第八」（築20年、51戸）の管理者。一階変電室（約14平方メートル）の変電設備を電柱に移設することで管理員室としての利用を考えていた管理組合が、東京電力に変電室の無償返還を要求。平成17年の東京簡裁の調停では不調に終わり、今年三月八日の東京地裁判決では管理組合が敗訴していた。
　東京電力と分譲主が交わした「承諾書」では使用期間を「建物の存続期間とする。ただし存続期間中であっても、専用電気室として使用する必要がなくなった場合、乙（東京電力）は原状回復のうえ甲（分譲主）に返還する」と記載。
　控訴審で管理組合は「承諾書の締結は売買の際、重要事項説明書に記載されていなかった」と、契約の継承を否定。しかし判決で安倍裁判長は重要事項説明書記載の有無に関わらず、「電気の供給を受けている以上、変電室を無償で使用されることは受任すべき合理的な当然の負担であるから、区分所有者としては本件使用契約の承継を否認することはできないというべき」との判断を示し、「東京電力は過去に変電室を占有しているものと認められる」とした。
　また変電室の明け渡しについては、東京電力側の主張を全面的に認め、「電気供給約款上、東京電力には要求に応じるべき法的義務はない」と断定。約款上、電気の供給方法変更に際しては使用者が工事費を負担することになっており、組合が工事費の支払いを拒絶しているため「東京電力が供給方法の変更の申し入れを拒絶しているのはやむを得ない」とした。変電室を使用する必要がなくなったとの組合の主張も認めなかった。

「納得できる問題ではない」
　一、二審とも管理組合は弁護人を立てずに本人訴訟で東京電力と争っていた。村上敬一郎理事長は「受けてくれる弁護士が見当たらず、弁護士費用も組合にとって負担になる。負けはしたが、納得のできる問題ではない。今後も他の管理組合と情報交換しながら対策を練っていく」と話している。

〔（株）マンション管理新聞社発行　マンション管理新聞　第688号より抜粋〕

[743: 住民さんＡ]

規約変更不要でFAですね。
勉強になりました。

[744: マンション住民さん]

>>742

理事長：「管理員室にするから借室電気室の変電設備は電柱に移設して部屋空けよ。」
東電：「分かった。移設するから移設工事費を管理組合で負担してね。」
理事長：「やだ！そんなの負担する筋合いはない。お前とこの仕事だろう！」
東電：「そんじゃ移設しない。このまんまだよ。」
理事長：「それなら訴えてやる！」

こんなところですね。

[745: 住民さんＥ]

>>737

>東電が受電業者になったら、電力会社の東電が同じく電力会社で受電業者である東電に電気を売ることになりませんか？

　おかしくない。

　東電の高圧一括受電は、東電と管理組合が電力需給契約を締結し、管理組合は受電業者でもある東電の設備を利用して区分所有者に分電サービスを提供するのである。従って東電が電気を売っているのは管理組合で、東電が受電業者の同じく東電に電気を売っているのではない。
　そして東電から電気を買った管理組合が区分所有者に分電サービスを提供するのである。

　この場合、管理組合は東電と電力需給契約を締結すると同時に業務委託契約を締結して東電に電気管理業務を委託し、管理組合は区分所有者個々と電力サービス契約を締結する。

　当然のことながら、電気料金会計は従来通り管理組合会計になり、受電業者の会計になってブラックボックスになることは一切ない。

　東電の高圧一括受電は、あくまでも管理組合が区分所有者に高圧一括受電サービスを提供するスキームなのである。

　民間受電業者の高圧一括受電は、受電業者が東電と電力需給契約を締結し受電業者が管理組合(共用部分)と区分所有者(専有部分)に分電サービスを提供するが、東電の高圧一括受電は、管理組合が東電と電力需給契約を締結し東電の設備を利用して管理組合が共用部分と区分所有者(専有部分)に分電サービスを提供する。

　これが東電と民間受電業者の高圧一括受電の大きな違いである。管理組合が区分所有者に分電サービスをする（東電方式）のか、民間受電業者が管理組合（共用部分）と区分所有者（専有部分）に分電サービスをするのか、この違いを理解する必要がある。

[746: マンション住民さん]

TX沿線の彼の近隣のマンションの住人です。　どういう人の相手をしているのかということを、こちらの読者の方に読んでもらうのも意味なしともいえません。
失礼して、ちょこっと書き込ませてくださいね。
　
うちらあたりでは、田淵さんは有名人です。電気の施工管理士証見せびらかす割りには間違いを自信たっぷりに知ったかぶりするので一頃みらい平の掲示板とか理事会板で暇つぶしの遊び相手でした(笑)
　
絶対人に教えを乞うタイプじゃないので理事長の会とかに参加して来るわけはないんですが、ちょっとはお勉強してみたらなんて書き込みが向こうの掲示板であって、相当プライドを傷つけられたみたいだからその反動がそちらにいっていっているとは思いませんでした。
　
毎年独立系某社を当て馬に使って委託経費で東急をいじめてたら、どうせ当て馬なんじゃ本気で見積もっても仕方ないとかでかえって高額見積もりをくらったとかいけてなさ満開です。コストカットが好きみたいですが、切って何するのかという視点はなさそうです。
　
高圧洗浄機を寄付するとともに共用部分に無許可でコンセントを増設しちゃったんです。結局コンセントは取ることに成ったんですが本人に取らせないで理事長が東急の監督責任てことで東急に取り外させちゃったと言うちょっと違うんじゃないの的な処理の末、掲示板で寄付を自画自賛していたタブちゃんが寄付を引き上げて終わったと言うドタバタですね。
　
あのマンションは新聞を下まで取りに行くタイプなんですが、タブちゃんは住戸まで配送させたかったらしく提案したら販売途中の状態で取ったアンケートを盾に軽くあしらわれた辺りからこじれてきたみたいです。

[747: 住民さんＡ]

他マンションのことは他スレでやってもらえませんか？

[748: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

この掲示板すでに田淵くんスレッドですから。

[749: マンション住民さん]

今度の総会に来賓として招待したらどうか？

[750: 無理]

>>749

オーナーでない人は残念ながら参加できません

[751: マンション住民さん]

そんなことないですよ。
そしたら管理会社やマンション管理士は陪席できなくなります。
管理規約第48条をよく読んでください。

[752: 無理]

管理組合法人の許可のない人は、管理士や管理会社の担当者など個別に認めた人以外は無理でしょう。部屋番号との確認は入り口でやってますしね。

[753: マンション住民さん]

田淵さんは、理事長直にお話ししたがるのは、自分のマンションでもそうみたいです。
センチュリーつくばみらい平で検索するとみつかるホームページ（ここには書き込み禁止扱いになってます）は彼が自分で非公式にあげているものですが、そのなかに理事長あての警告文とかのっけてみたりしてやりたいほうだい。
私が理事長だったら病んじゃうかもしれません。
　
みらい平も変人一人に振り回されて苦労しているみたいです。タブちゃんが理事長になれたのも「じゃあお前やってみろ」的な無謀な判断からだそうです。 その案を聞いて無謀だなとは思ったんですがタブちゃんが煩すぎて皆疲弊していたようです。
　
さすがに実際に理事長やってもらうともっと大変で、なんとか１期で理事長はやめていただくことになって今に至る。
　
確かまだ理事会には入っている筈ですが。委託経費はほどほど削減できてますが、公約だった管理費削減も果たしてなかったかと。　自分一人えらいと思って、他の人はレスペクトしないタイプの人間なので、匿名掲示板に、欠席した監事に理事会に顔を出せとか書いてみたり、総会じゃそれまでの理事会が無策だったとか余計なことをいって喧嘩をしたりと、なかなか多数の伝説をおもちです。
　
普通は、誰も反応しないとかで餌を断つ作戦にでると飽きて黙るもんなんですが、ちょっと私怨とか入っているみたいですし、アドレスを指定しての削除・書き込みブロック申請をだされるのがよいかなと。遊び相手として暇つぶしをするのであれば放置も結構楽しめるのであり。

[754: マンション住民さん]

理事長は区分所有法で定める代表だからではないですか？
管理規約第38条と第41条に規定されています。

[755: マンション住民さん]

>>752
それが管理規約第48条の許可ですよ。

[756: 住民さんＡ]

>アドレスを指定しての削除・書き込みブロック申請をだされるのがよいかなと

アドレスってどうやって調べるのですか？
コラボだとログが取れますが。

[757: マンション住民さん]

コラボは比較的簡単にIDの開示要求がとれますよ。
理事会のホームページへのアクセス記録があるでしょうから、それと合わせて一致していたらいろいろ手は打てますね。

[758: マンション住民さん]

>>755

理事会が必要と認めた人は可能ってやつでしょう。
どう見ても田淵さんはこのマンションの理事会の邪魔しか
してないですからねぇ。
オーナーになるために1戸買うくらいの気合をみせれば面白いですが、そこまでの気合も金もないと思いますよ。

[759: 住民Ｃさん]

マンションは価格と立地のトレードオフでしょう。
わざわざ下町の堤防に買うかな？

[760: 住民さんＤ]

TXの茨城県よりははるかにましでないかな

[761: マンション住民さん]

太陽光発電やるなら日照のいい田舎の安い広い土地に限るよ。

[762: 入居済みさん]

今年度が最後のFIT優遇価格の買取だから、今月末までに経産省に設備認定の申請すれば間に合うよ。
今年度までは権利確保さえすれば、工事は年度明けててからでもかまわない。
今は東電に系統連系の申し込みをしても最低半年は待たされる。
15年度は買取価格は28円とうわさされている。

[763: 住民さんＡ]

さぁ、みなさん、ど〜でもい〜茨城県の話はそこまでにして、臨時総会直前のウチのマンションの話をしましょうよ！

[764: 匿名]

どうせ総会は理事会の人ばかりじゃないかな。
予想するに、この掲示板にあるような質問や意見は皆無。
まー平和だ

[765: 住民さんＡ]

オリックスでの一括受電は例え臨時総会通っても、その後の全戸の承諾を取れるのか？！・・・難しいだろうなぁ。

[766: 匿名]

まぁここでごちゃごちゃいう人がいても住人ではないからなぁ。さすがに総会の3/4は楽勝で通すだろ。

[767: マンション住民さん]

スマートメーターの補助金申請って、総会通す前に通せるんだっけ？
既に締め切られているが？？
https://sii.or.jp/mems/

[768: マンション住民さん]

>>765−767
総会の話ならコラボに書いたらどうですか？ここは外部の掲示板ですよ。

[769: 受住民Ａさん]

>>765
オリックスなら大丈夫です。理事会を強力に指南してくれます。
http://news.livedoor.com/article/detail/9323026/

>>766
住民は情報が閉ざされて井の中の蛙で従順ですから大丈夫です。

>>767
普通は総会決議待たずに業者が主体になってフライングして申請します。
経産省も「総会決議は後追いで、申請段階では理事会決議だけで申請できる」といってます。
ただ前回の総会決議があるから受電業者の首の挿げ替えだけですみます。

[771: 住民さんＡ]

>>770

誤爆？？

[773: 住民さんＣ]

>>768

住民のみが書き込み可能な掲示板に書き込んでるのが今や殆ど住民でない。このマンションの話題はなしで、好きな話題を好きに語るので良いのでは？
私はみらい平タブちゃん伝説ってテーマでいきますよ。

[774: 住民Ａさん]

>>769
>オリックスなら大丈夫です。理事会を強力に指南してくれます。
>http://news.livedoor.com/article/detail/9323026/
訴訟って管理組合が組合員を訴えるのですか？

[775: 住民さんＡ]

>>773

>書き込んでるのが今や殆ど住民でない。

ほとんど住民でしょ。

>好きな話題を好きに語るので良いのでは？

良いと思います。

>マンションの話題はなしで

マンションの話題含めて好きに語ればいい。

>私はみらい平タブちゃん伝説ってテーマでいきますよ。

あなたがウチの住民であればお好きにどうぞ。

[776: マンション住民さん]

同じマンションなわけないじゃないですか。
田淵さんあなたと同じマンションです。棟は違いますが。

[777: マンション住民さん]

朝に宅急便出しに行ったらフロントのそばに奥様連中が大勢いて管理人との会話にも支障をきたすくらいうるさかった。
(今回に限らない話)

子供は足で蹴って進む自転車みたいなおもちゃで走り回っているし・・・いいのかあれ。
そもそも井戸端会議するならパークサイドカフェにでもいってほしい。

こういうのは個人レベルで注意しても禍根を残すだけだから言いづらいし、管理人も触らぬ神に祟りなしってことで注意しづらいだろうし、ぜひ管理組合がサイネージとかで呼びかけてほしい。

[778: 住民さんＡ]

休日なんかに子供達がエントランスの坂の横でDSやってるのも、よろしくないよな〜と思ってました。
予約時以外のキッズスタジアム開放は早くやった方が良いと思う。

[779: 住民さんＢ]

余りにも傍若無人な団体には
誰かびしっと注意して欲しいけど、
管理人さんにやらせるのは酷かもね。

[780: マンション住民さん]

>>774
記事によると、理事会指南の２パターンの一つが総会決議による訴訟カードのちらつかせみたいだから、確認しておく必要があるね。
訴訟なんて振りかざされたら住民は恐怖におののくと思う。
でも記事にも書いてあるように、訴訟起こされても「マンション住民が負ける可能性は低い」と国交省が言ってるから安心だ。