【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

マンションの外むけホームページ
　　http://www,isa515.com
　
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが多くなってきているようです。
この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[51: 歯並び悪し]

電気料？安くなればいいじゃないの。
コンビニはなくなったけど購入物の金額の減額料金が減ったので逆に？？？

ココの住民が安くなったと実感できる事が大切でしょう。
そうしないと将来誰も協力しなくなりますよ。

電気の無駄もありますしね。
ロビーは夏寒く冬熱いですよね。
あれだけでどんだけの電気代かかってるんでしょうかね。

[52: 匿名]

MEMS+高圧一括受電でどのくらいの費用がかかるのか？
公開されてる資料で試算すると
5万円×515戸＋180万円×5棟＋8万円×515戸＝7595万円
(MEMSが3475万円、高圧一括受電が4120万円)
と推定できる。

国のMEMS補助金事業を使って1/3は国庫補助だから5063万円くらいの初期投資が必要。
これを仮に10年契約で縛っても、年500万円以上(金利が入るため)の回収費が必要。

ところで年1400万円だから500万円引いて900万円。

これで採算とるのが企業の実力だろう。

ここで注意が必要。

高圧一括受電が10年契約の縛りをかけても、MEMS補助金事業は最低1年契約以上だから、極端に言えば管理組合は1年でMEMSの契約を打ち切って機器を業者に返却することが可能。

もしこれをされると業者は真っ青になる。採算が取れないからである。

当然、長期の契約期間または違約金、あるいは機器譲渡に伴う買取を要求してくる。

業者によっては「MEMSはタダだけど5年契約しろ」と条件を課してるところがある。

東電は2020年までに全てスマートメーター化する。

MEMSはスマートメーターによる消費電力の「見える化」だけでいい。

家電コントロールは人による手動で十分。コントロールをなくせばMEMSの大幅コストダウンになる。

[53: 匿名]

やはり東電も2016年の自由化を見据えているのですね。電気は選ぶ時代。
MEMSとか高圧一括受電はよくよく考えて導入しないと後の祭りになるかもしれませんね。
「初物の食いの銭失い」「慌てる乞食は貰いが少ない」「急いては事を仕損じる」

[54: 匿名]

だから高圧一括受電を導入すると、管理組合が区分所有者のライフスタイルを強要することになり、2016年からライフスタイルに合った電気を区分所有者が自由に選べなくなるから止めることにする。管理組合が強行すれば区分所有者の権利の侵害だから不法行為の損賠請求訴訟を起こされ管理組合は訴えられてしまう。
MEMSは金かかることだから管理組合の総会決議で導入を決めても希望者だけが導入すればいいと思う。
費用は共用部分は管理組合の費用負担だが、専有部分は利用する個人に払わせればいい。
MEMSは省エネ啓蒙で専有部分の話、何も区分所有者全員に強要するものではない。

[55: 住民さんＡ]

今期の定期総会で決議取消議案上程したらいい。総会議案に瑕疵があったからと。

[56: 匿名]

>>52
MEMSが既築マンションに導入するのが困難なのはその金額見てもわかるね。
515戸で3475万円、それじゃ管理組合は容易に金だせないよ。しかも専有部分の省エネに対して。
ところが新築だと最初から3475万円分譲価格に載せときゃ済む。
515戸なら1戸当り6.74万円。6.74万円じゃ分譲価格の誤差の範囲だよ。
しかも「次世代省エネスマートマンション」と宣伝できる。売りになるよ。

[57: 匿名]

決議は取り消す必要はないのでは？
全区分所有者の同意書提出がなければ執行できませんから、同意書出さなければいいだけです。
決議はあくまでも有効で、全区分所有者の同意書提出がないと決議の執行がいつまで経ってもできないだけですから。

[58: 住民さんＡ]

>全区分所有者の同意書提出がなければ執行できませんから、同意書出さなければいいだけです。

全区分所有者の同意が必要なほどの変更なら、同意を取ってから総会決議にかけるのが手順だろう。
管理規約でもそう規定されている。なんで理事会は先に総会決議取ったの？管理規約違反だよ。
賛成決議とっても同意が得られないなら意味がない。

[59: 住民さんＢ]

　おかしな理屈をいってるねぇ。総会決議は２月だよ。検討は昨年の
10-11月で終わっていて、その折りには、候補となる会社を全住民に
紹介して構わんとしていたから、お気に入りの方法があればそこれで
紹介できたね。　その時点では東電の参入は姿も形もなかった。
8月に正式にアナウンスされたもので（確かニュースになったのが春以降）
2月の総会決議に瑕疵ありとする主張の展開そのものに問題がある。

　スマートメーター化が必須であるというのは、住民説明会で
中央電力がぼこぼこにされたのを受けて、理事会が探したもんで
しかも、２社候補を探しなおしている。　

　住民からみたときに１円も安くはならないし、10-15年といった
契約の間に東電のスマートメーター化が進んでしまえば、
周りでここだけスマートメーターでないマンションになってしまって
よいのか？　という住民の指摘に、理事会が答えたもので、
そのあたりの経緯は、理事会の昨年９－１０月あたりの議事録にでてるね。
総会決議には瑕疵はない。　あと、一括受電で全戸承諾が必要なのは
区分所有法第17条2項をクリアするためではないよ。少し勉強しなおした
ほうが。　主張は、Webにのっかっている程度の調べにもとずいているけど

　コピーされてきている部分も多いものね、指摘してもいいけど、
（人の書いた文章は、掲示板といえども、自分が書いたように乗っけてはだめ）
区分所有法の逐条解説本程度は買って研究したほうがいい。

　選ばれた会社は”東電以外”からも電気仕入れが可能とプレゼンして
削減率のほかそれがポイントであるとなったわけなので、大元の電気が
東電だけしか選べないという会社にはしにくいだろうね。　
　それでMEMS申請までもう通してあるんだろう。同削減額程度だせます程度では、
再び東電でいきますとする理由にはならないね。

　東電のは既存マンションが雪崩のように一括受電に移行するものへの
足止め効果を狙ったもので、専有部は安くならず、管理組合総取りの場合のみだね。
2-4割という削減率は、変電設備への再投資なしですむことを考えると挨拶程度だと
思ったほうがいい。　

　理事会議事録を見るとわかるように、共用部分の電気契約はもとの普通の
高圧契約に戻ってしまうから、”逆ザヤ”になるんで、共用部が今より損になる
分を一括受電の会社は、専有部売上から補ってさらに共用部の半分をひねりださない
といけない。　上のありがたい？計算では、515戸の個別の電気代徴収に関わる
事務コストも無視されているし、電気にちょっとばかり詳しい人が、全部自分で
できると錯覚して計算してみましたってお遊び計算程度に受け取っておくしかないね。
MEMS化の個別コストについては、別のマンションの数字で、このマンションの公開
されている数字とも大きく違っているし、ここまでつっこむなら理事会の議事録程度
は見てから書き込んでほしいものだな。

　しかし、書き込んでくる人暇だねえ。　自分のマンションのほうの
コンセント問題でも先にかたずければいいのに・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/all/
ここにでてくる西葛軌道こと”たぶちゃん”　が、自分のマンション660戸の一括受電を
ご自分おお好み通りになんとかできたら、こっちも考える程度でいいんじゃないかな
スレッドのいきなり頭あたりに似たような計算がでてくるんぇ

[60: 住民さんＢ]

決議に至る手順が規約違反と言ってるのでは？
59はその回答を避けてますね。

[61: 住民さんＢ]

そもそも区分所有法第17条2項の”特別な”場合の要件にはあたらないんですよ。

実際に一括受電への全戸承諾のために東電や一括受電の会社がもってくる
承諾書を見ればわかります。　

[62: 住民さんＢ]

　あと住民さんは選択肢の中にA-Eまであるんで、
>60 は、　同じ名前を選択するのはやめてほしいな。

[63: 匿名]

やはりみなさん誤解してますね。理事会は住民にきちんと説明しないと。
東電がエナリスと高圧電力受給契約を締結するためには、同一需要場所で現在全区分所有者が締結している低圧電灯受給契約を全て解約しなければ、東電はエナリスと契約締結できないからです。
従って東電から見ると、区分所有法や管理規約や総会決議は無関係なのです。総会決議はマンション側管理組合の問題で、電力受給契約には関係ないのです。なぜなら今回の高圧一括受電にともなう高圧契約は、東電は管理組合と電力受給契約を締結しませんから。

[64: 住民さんＢ]

>>62
区別できるように部屋番号書けばいいのでは？

[65: 住民さんＢ]

部屋番号まで書いてやりとりするなら、
そもそもこの匿名掲示板は不要でしょうに。
この掲示板もIPアドレスの同一性程度は確認できる
ものくらいつければいいと思うんですけどね。

自分自身の書き込みに、追従する人がでてきてる
削除依頼を出されて綺麗に消えさると恥かきますよ。。。

[66: 匿名]

その通りですね。
住民なら投稿者が特定できるコラボに書きますからね。

[67: 住民さんＣ]

>59

完全に一致。笑った。必見だね。

向こうのマンションの掲示板に、この、迷惑ものをお持ち帰りできないか？って書き込んだら？？

[68: 匿名]

コピペして貼りつけたらいい。

[69: 住民さんＢ]

書き込みをしている人物の同一性に関する調査のお願いを、こちらの掲示板管理人にだしておきますね。

[70: 匿名]

>63
ちょっと問題ではないか？いま区分所有者は東電と直接受給契約をしてるから法的に東電に供給義務が課されているが、東電とエナリスが受給契約をしたら、東電の供給義務はエナリスに対してであって区分所有者に対して供給義務はなくなる。
これをどう担保するつもりか？明らかに従前よりも区分所有者は不利益を被ることになる。

[71: 住民さんＢ]

>>63

その通り。全戸承諾は区分所有法17条2項をクリアするためにあるのではなく、元の契約を全部やめないと移行できないからですね。ここまでの「匿名さん」の言うところの全戸承諾を総会時に取り付けないといけないという主張にはかなり無理がありますね。再大シェアの中央電力の受託戸数だけで10万戸を超えているけど、100戸を大きく超えるようなマンションで先に全戸承諾を集めたなんて聞いたことはない。例が一つでもあるなら、ここに書き込んで頂きたいものですね。個人的な好みで、ほかの方法がよいのでは？程度ならまだしも、総会に法的に瑕疵のある議案を上程可決したと書かれては、理事会も黙ってはいられないでしょうからね。

[72: 匿名]

>法的に東電に供給義務が課されているが、

何の法律ですか？

[73: 匿名]

>>71
管理組合業務未経験の素人だから仕方がない。
管理組合側の問題と電力側の問題は分けて考えること。
前者は区分所有法、後者は電事法。
それぞれ法規制の目的と対象が異なる。

[74: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん、]

>>73

そのとおり。もともと全戸一致でないと物事決められないのをなんとかするための区分所有法。特定の住戸への過度の損害を与えるような変更を無効化するための、17条2項の規定であって、例えばなんらかの共有部の増設によってその部屋だけ真っ暗になってしまうといった場合の救済のためにあると読むのが妥当で、実際にこの条文で争った例では、受忍限度を超えているから不可とされた例は殆どないね。もともと違法だと主張したのが失敗なのであって、ま多分違うとは思うがもしも住民なら単に押印を拒否するだけでよいわけだから、わざわざ理事会に喧嘩をうることもなかろうとおもうわけだな。全戸承諾がとれなくても、別に理事会は責任はないが、違法なら責任があるからね。黙っちゃいないだろう。

[75: 匿名]

>>72
電気事業法第18条の一般電気事業者(東電)に課された需要家に対する電力供給義務。
今回の場合、受給契約は東電とエナリスが締結するので需要家はエナリスであって管理組合や区分所有者ではない。

[76: 匿名]

それではどのようにすれば、区分所有者が不利益を被らないよいに高圧一括受電が導入できるのですか？

[77: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

確かに対案の提示がないんだよね。
無論何もしないはありだとは思うが。

[78: 匿名]

>>76
それは簡単なことだ。
高圧一括受電の高圧電力受給契約を、エナリスをはずして東電と管理組合が締結することである。
そうすれば管理組合が需要家の地位に立てるので、東電は管理組合に対して法律で供給義務が課され、区分所有者は従前と同様の利益が受けられる。

その場合、管理組合とエナリスとの契約は、管理業務委託契約と同様な電力管理業務委託契約にすればよい。

最重要なライフラインの電力受給に関しては、業者依存することなく管理組合が主体になることだ。
そうしないと管理組合は区分所有者に対して、共用部分を変更してまで高圧一括受電を導入したことに対する電力供給責任が果たせない。

[79: 入居済みさん]

東電の人？
東電だから大丈夫とはいえんで、震災以来一括受電移行が加速してるわけだしなぁ。

[80: 入居済さん]

はぁ？
一括受電しても電力の購入先は大丈夫と言えん東電なんだけど(爆)

[81: 入居済みさん]

エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。さすがに東電が同等の提案が可能かな？

[82: 住民さんＢ]

>エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。

うん、そうだね。新電力から購入するみたい。
ところで新電力って自前の送配電線持ってるの？
託送ってこと勉強したら？
ところで、エナリスの企業分析したら？

[83: 匿名]

新電力(特定規模電気事業者)は自前の送配電線は持ってない。託送である。また新電力でも発電所すらもってない企業がある。エナリスが正にそれにあたる。エナリスは新電力の届出はしてるが、実態は電力流通業である。
この託送だが、現在は一般電気事業者である電力会社の送配電線を使っている。電力会社は発電・送配電・小売を全て自前て担っているのである。
そこで2016年の電力小売全面自由化で、電力会社が解体されて発電、送配電、小売の3分類に分割され、公平に送配電会社に託送できるようにするのである。

[84: マンション住民さん]

>>78

>>50の会計表で業者委託費が1400万円となってる意味が漸く分かりました。
最初から高圧一括受電の電力受給契約は東電と管理組合が締結し、エナリスに対しては管理組合が電力管理業務委託契約を年額1400万円で締結するという発想だったのですね。
まさに管理組合主体の高圧一括受電となり、東電とエナリスが直で電力受給契約をする場合に比べれば組合員のリスクが回避されます。
そうなると高圧一括受電の設備投資は、リース会社→エナリス→管理組合の転リース(厳密には付加価値再販売のＶＡＲ)になりますね。

理事会は業者の言うことを盲信することなく、組合員の利益を最大化するために知恵を絞って運営スキームを考えることも仕事ですね。

[85: 住民さんＡ]

>>81
分かってると思うが、複数社から電気を購入することはできないよ。
A社から購入を決めたらB社やC社からは購入できない、択一だよ。
従って、区分所有者は全員A社からしか電気を購入できないことになる。
一括受電で受電設備の根本で縛られるから、区分所有者がそれぞれ自由にA社、B社、C社を選択できないのである。
だから2016年の電力小売全面自由化で高圧一括受電が廃れると言われる理由がそこにある。小売電気事業者を自由に選べなくなるから。

[86: 匿名]

>リース会社→エナリス→管理組合の転リース

これだと電気設備に関してエナリスの影響を被るリスクがある。
そのリスクを取り除くには、リースでもエナリスをはずして直リースにすればいい。
すなわち、リース会社→管理組合、ということ。

>>52によれば高圧一括受電の初期設備投資は4120万円。
10年リースなら年間リース料は400万円以上。
それは管理組合がリース会社に支払うので、電力管理業務委託費1400万円からその分を差し引いて委託すればいい。

[87: 住民さんＡ]

そこまで身ぐるみ剥いで骨だけにするなら、一層のことDLNの管理業務委託に電力管理業務を追加して1本化した方が賢いし効率化・省力化できる。
DLNならグルㇷ゚力が使えるから高圧一括受電も出来る。
別会社で既にやってる「電力一括契約サービス D-ELS」。
https://www.daiwa-energy.com/d-els/index.html

[88: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なんでも2-3倍割高な値段を言ってくる管理会社が電気だけ安く売ってくれるとかあり得るかな。無理な気がするな。

[89: 住民さんＡ]

>>52

の計算間違えてない？あれだと投資の2/3が補助されることになる。あと1戸あたり単価が、組合が公開してる資料とかなりずれてない？

[90: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>82

電線網は同じだから、地震の時みたいに停電になることごえるなら同じでしょう？となると差はまぁ故障ってのは考えにくい変電設備だけの差になる。どこでも同じではない？東電の変電施設は、別に新築だから真っさらとは限らず、うちのは中古だったとかだし。

[91: 住民さんＡ]

>>88
ならば管理委託費もぼられてるわけだが・・・・・
高圧一括受電で700万円削減するより管理委託費値切ったらどうか？
この方が区分所有者のリスクがない。

[92: 匿名]

>>89
1/3の補助金引いた額が5063万円と書いてある。

[93: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>92

だから仮定している数字の間違いは、まあ住民用のページにはアクセスできないのは仕方ないとして、計算違いもしてないか？と確認したわけだけど。計算違いの結果自分により有利になってると信用はされないよね。

[94: 匿名]

>>89
理事会は一社見積しかしてない。信じてるの？
MEMSで各社の相見積とらないから市場価格が分からない。
コンペにしたらいい。そしたら今の価格が高いのか安いのか分かると思う。

ところでMEMSって本当に必要なの？
うちは昼間いないから節電の必要性は感じないよ。
前レスに書いてあったけどライフスタイルは人によって違うよ。
それなのに管理組合が省エネを一律押し付けるのは如何なものか？横暴に見える。
だからうちは同意書出さないよ。

[95: 匿名]

MEMSは強制ではないよ、希望制だからいいのでは？

[96: 匿名]

>自分により有利になってると

はぁ？
自分じゃなくて全区分所有者の間違いでは？

[97: 匿名]

>>95
希望制なら希望しない人は同意書出さなければいいのですね。了解です。

[98: これに絡まれるとなかなか]

なんでも俺様の言うとおりにしろって、
えりとあらゆる掲示板に迷惑をかけて回って
あちこちでアクセス禁止を食らってる、
センチュリーつくばみらい平にお住まいの
西葛軌道おるいは、西クズ、西カスさんに
とって有利にでしょう。

勤務先の会社があそこだから、少しばかり電気には
詳しいようだけど、例えば515戸の料金徴収のコストは
どう計算するのかな。法律問題同様に、これも専門外？

あちこちのマンションに出張書き込みで嫌われてますよ。

自分のマンションの管理でもなんとかするのが
先ではないのかな。まだ理事長なの？
それとももうやめたの？暇そうだけど。
コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は
値下げできたんかな？？

[99: 住民さんＡ]

>>86
結局はこれになる。

[100: それは嘘]

>>94

さすがに嘘はまずい。昨年秋の理事会議事録参照。
複数社相見積もり結果がでてるね。MEMSで3社かな。
住民全員に会社が紹介できるならという案内もあった。
お好みの通りしたかったなら、どうしてそこで
でていかなかったのかな？

こう出来るはずと口で言うのは誰にでもできるよ。
その半分でも実際にやろうというほうが価値があると
私は思うけどな。

このマンションは常時売りにでてる部屋があるから
オーナーになれば情報は得られるが、
みょうに細かい数字を書いている割には、公表されてる
数字の間違いや、選定経緯はご存じないのはなぜ？

昨年秋口で東電は一括受電の会社としては紹介のしようも
なかったわけだし、東電の共用部削減額がWebページのように2-4割なら例え今決めても選ばれない可能性が高くないかな。

東電の電気売っての儲けの9割が、全体の4割の家庭向けの
電力供給からで、高圧の単価は採算ぎりぎりだよね。ほかの顔色を見ながら、うちにしとけば安心って少しだけ劣った見積もりしかだしようがないだろうからね。

みつもりがあるわけでもないのに、こっちにしろとか
いってもね。代案になってないと思えるな。