【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

マンションの外むけホームページ
　　http://www,isa515.com
　
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが多くなってきているようです。
この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[321: 住民さん]

理事会に聞いたらいい。

[322: 住民さんＥ]

各家庭の電気代なんて理事会は把握出来ないよ。管理外だから。
理事会が把握してるのは共用部分の電気代だけ。
過去の検針票を几帳面に手元に残しておけば分かるだろうけど、普通は捨てるからないだろう。

[323: 匿名]

>>322
各家庭の電気代が把握できないのに何で700万円削減できると言えるのか？高圧一括受電は、削減の原資になる専有部分の電気代（電気使用量）が分からなければ削減額は計算できないものだが。

[324: MEMS専門委員会]

一般家庭の電力使用を大きい順に挙げると、1.エアコン　2.冷蔵庫　3.照明　4.テレビで、この4つの消費電力だけで全体の7割近くを占めています。
ここ数年でこれらの製品はすべて省エネ化が進み、新たな技術とともにセンサーや制御技術によって消費電力が激減しています。
よって、MEMSの導入でさらなる省エネの余地はすでに小さくなっているのが現状です。
照明もLED化してしまえば、点けっぱなしによる消費電力自体が小さくなっているので、制御することのメリットも小さくなります。
冷蔵庫は止められません。誰もいない部屋の照明やテレビやエアコンを点けっぱなしにするのは、省エネ以前の無駄の問題でしょう。
そうなると、MEMS制御はエアコンの温度調整による消費電力の削減くらいになるでしょう。

[325: 住民さんＡ]

ところで省エネは電気だけじゃないです。光熱費は電気・ガス・水道。
エネルギー管理の省エネなら電気だけじゃなく、ガスと水道も必要です。
それで初めてHEMSでしょう。MEMSはHEMSのマンション版です。
パルス発信付きのメーターに交換するんですか？

[326: マンション住民さん]

理事会に聞いたらいい。

[327: 匿名]

>>323
役員のブログによると大体次の通り。

515戸で年間全戸で6000万円が専有部電気代と想定。
この3割弱の1700万円が低圧から高圧に契約変更(高圧一括受電)して捻出できる利ざや。
この1700万円から管理組合の経費削減額を捻出するが、専有部にメリットを集めてもやっと専有部電気代6000万円の12%(700万円）が限界。

数値を並べているが、700万円の計算根拠としては定性的な感じは否めない。
この700万円を信じれば業者の業務委託費は1000万円となるが・・・・
この業務委託費の話しは一言も出てない。

[328: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
業者は他の会社に割引や条件で勝てる提案を行えばよくて
その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。

その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、実際には今まで共用部だったとこの電気代には季時別の契約は使えなくなるから逆ザヤになるし、変電施設やら、各家庭用のMEMS機器を供給したり、切り替え工事を全戸に無料で行う義務もあれば、全戸に請求して集金するコストもあるよね。それは類推することはできても、正確なとこが分かるわけは泣と思うけどね。

[329: マンション住民さん]

ブログってなに？初めて聞いた。

[330: 住民さんＣ]

平日昼間はすぐには返事は来ないよ（笑）

[331: 住民さんR2]

>>328

>その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。
管理組合発注金額で受託する業務委託だとそれで良いはずです。
業者側の収益は管理組合は関知しませんから。

>組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
電力受給契約は東電と管理組合が直接締結しないとだめです。
そうしないと法的(電気事業法)に東電に管理組合に対する電力供給義務がなくなりますから。区分所有者は今まで東電と直接受給契約を締結してましたから、それと同等レベルの供給保証を管理組合に担保してもらう必要があります。従前とイコールフィットです。
電力受給契約と電力サービス利用契約は別物ですから切り離して考えます。
東電が始めた高圧一括受電は、受給契約（東電−管理組合）、業務委託契約（東電−管理組合）、サービス契約（管理組合−区分所有者）の3本立てです。

>その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、
その差額をどのような比率でシェアするかです。その役員のブログでは、1700万円の差額を管理組合700万円、業者1000万円の4対6の割合でシェアすると言うことでしょう。
実際6000万円の専有部電気代の想定なら、1世帯当たり従量電灯40A契約の月320kWh、一括受電後の管理組合共用部新契約電力471kWの想定ですから、計算すれば差額は2400万円近くいきます。もし業者1000万円の委託費なら管理組合は1400万円近い削減額、従前の共用部電気代1400万円が浮きます。

>各家庭用のMEMS機器を供給したり
余計なもの提案するから自分の首絞めるのです。委託費の中からMEMSシステム分を捻出するわけですから当然業者の収益が悪化します。

[332: 住民さんＣ]

住民説明会で、中央電力と理事会が
突っ込まれていたのが、15年スマートメーター
なしでは、このマンションだけ装備が陳腐化する
という指摘で、この意見を言った人が多数いたから
MEMSは切って、エナリスとあとはオリックスだったかな？
で検討になったわけで、そこまで話を戻すなら
なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

説明会は何回も実施されたわけだし。

[333: 匿名]

東電は2020年までに管内全てスマートメーター化するよ！
でも昨日、関電が中央電力に資本注入して同社経由で東電管内に殴り込みかけるとすっぱ抜かれたから、東電のスマートメーター化は加速するよ。
2016年の自由化に向けて電力会社同士の仁義なき戦いが始まってる。
首都圏が最大の戦場だ、東電、中電、関電！

[334: 住民さんＥ]

ブログってこれだろう。
http://ameblo.jp/haruboo0/
マンションの内情書いてる部分はすがにまずいだろう。
本来独立機関の監査する側の監事が裏で理事会資料作ってるとか、高圧一括受電に否定的見解書いたり、一括受電業者が最上階に住んでるとか、なんか疑われるようなこと書いてるが・・・・

[335: 住民さんR2]

>突っ込まれていたのが、15年スマートメーターなしでは、このマンションだけ装備が陳腐化するという指摘で、

スマートメーター化する住民側のメリットは？どちらかと言うと電力会社側のメリットの方がはるかに高いのだが。
遠隔検針、遠隔リミッター制御、遠隔電力供給ON/OFF、etc
特に遠隔検針と遠隔リミッター制御は電力会社にとって大幅な省力化が図れる。また2011.3.11大震災後の計画停電で電力会社は苦労したが、遠隔電力供給ON/OFFが出来れば計画停電時に戸別停電が可能になる。
スマートメーター化してなくても、今の誘導円盤型電力量計で一般の住民はこれが見れたら十分だと思うよ。
電気の見える化、東電の「でんき家計簿」がインターネットで見れる。

[336: 住民さんＣ]

管理費がどうのこうのいう前に、
自分ちの節電した方が早くないか？
どうやったらこんなに使えるのかわからん。
確かに専有部で払い戻して欲しい気持ちに
なるのはよく理解できたけども。

[337: 住民さんＣ]

それに一月いくらと、30分ごとにいくら使ってるか
が分かるは本質的に違うと思うけどな。
測定頻度が1440倍くらい違わない？
自分の契約アンペア数にどの程度余裕があるかは
最低でも30分刻みで計らないとわからないと
思うんだけどな。

[338: 住民でない人さん]

家庭内の専有部分の電気使用はライフスタイルによってそれぞれ異なる。
何で管理組合が介入するの？管理組合が電気代払ってくれるの？

ところで電気は節約するだけが能ではない、生産して売る方法がある。
買電ではなく売電。フィードインタリフ、FIT制度。
そう、太陽光発電による固定価格20年間買取制度！
10kW以上の全量売電で34.56円/kWで20年間買取政府保証。

[339: マンション住民さん]

>なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

不言実行という四字熟語がある。黙って実行するのみ。
何を実行か？ご想像にお任せ。

[340: 匿名]

中電はPPSのダイヤモンドパワー（三菱系）を買収して首都圏に乗り込んだ。
すると東電は中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給を始めた。
今度は関電が中央電力に出資して首都圏に乗り込んできた。
まもなく東電の最大のライバル東京ガスが動き出す。
ソフトバンクも目が離せない。孫氏は何を仕掛けるか？

電力小売完全自由化まであと1年半・・・・・

[341: 住民さんＤ]

電気代が安くなる高圧一括受電は大賛成ですが、エナリスと高圧一括受電契約していた場合、2016年4月の電力小売全面自由化が開始された時に自由に小売電気事業者を選んで契約変更できますか？

[342: 匿名]

自由化と高圧一括受電とは関連はないよ。
自由化は小売市場開放の話しで高圧一括受電は配電方式の話し。
自由化は「小売するも自由、契約するも自由」だから。

[343: 住民]

>>341
できないよ。それ承知で高圧一括受電契約するのだから。
高圧一括受電したら、それ以降は東電や2016年自由化の小売電気事業者と戸別に契約することは不可能になる。

[344: 匿名]

でも2月に総会特別賛成決議とったのだから組合員は決議に従って全員承諾書出さないと管理規約違反になるよ。

[345: マンション住民さん]

管理規約に違反したからといって罰金や禁固刑・懲役刑等の罰則があるわけでもない、あくまでも共同生活の規律とモラルの問題だけだ。
だいたい今回の高圧一括受電導入に伴う共用部分変更の総会決議自身が、専有部分所有者の承諾を得ずに決議してるから管理規約違反になってる。管理組合自身が管理規約違反してるのだから組合員の違反を問うことはできない。

それはさておき、確かに高圧一括受電導入は総会で賛成決議がとられてる。それは共用部分の変更だから。
しかしながら、東電との受給契約の解約は専有部分の個人の契約自由権の問題だから管理組合は介入できないし強要もできない。
あくまでも契約は個人の問題で、共用部分変更の総会決議とは別の話になる。
解約希望者のみ承諾書を提出することになるだろう。

[346: 住民さんＢ]

>345

規約違反はともかくとして、全戸承諾が必要であることには間違いがない。
まぁ困難だとは思うけど、茨城県に住んでいて、ここの区分所有者でない人は
反対できる権利もないことだけは確かだ...

部屋番号特定できたので、理事会に報告あげておいたよ。
多分ホームページはうかつに踏まないほうがよい。組合があげているもので、
規約なんかダウンロードはめったにされてないと思うからね。

[347: 住民さんＢ]

>344

承諾書を出さない自由はある。全員承諾は至難ではあるだろう。
承諾書を出さないことが規約に違反するわけではない。
その場合は組合はほかにマナーソースを考えるしかないね。
　
一方で、組合が総会時点で全戸承諾をとらなかったからと
いって別に不法行為にはあたらない。この点を住民でもない
者が繰り返し主張するなら、これはなんらかの法的対応の
対象とはなりえるだろう。 組合は、IP開示要求は出しても
よいのではないかな。そんなに暇ではないかもしれんが。

しかし平日昼間にもなんかかかないと、ぱたっとやりとりが
止るので、自作自演がばれるよ。

[348: 匿名]

>>347
承諾書提出は自由なんですね。

[349: マンション住民さん]

そらさすがに強制はできないでしょう。
　
99%提出とかエレベーターに貼り紙して何度も訪問して
泣きつく程度しかできないと思うけどな

[350: 匿名]

マンションの高圧一括受電は、全区分所有者が現在の個々に締結している低圧電力受給契約を解約しないと、電力会社は管理組合と高圧業務用契約が締結できないとのことですが、なぜですか？

[351: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

たぶちゃん（西葛軌道）に聞きたらいい

[352: 匿名]

>泣きつく程度しかできないと思うけどな

なぜ泣きつくの？高圧一括受電したいのは誰なの？

[353: 匿名]

つい先日「関西電力が資本提携！」のビッグサプライズで注目を集めた中央電力。誰しもが耳を疑った。
8月に東京電力自身が高圧一括受電を始めたかと思ったら、今度は関西電力が一括受電会社に資本提携して始める。
2016年の自由化に向けて、ご本尊の電力業界が激変しているのがよく分かる。

その中央電力が今年春に本を出版している。「まとまる力」。
彼らの一括受電の営業から受注・同意書回収・建設・竣工・運営までの全てのプロセスが、各チームの社員インタビュー形式でまとめられている。

中央電力は総会前後で営業チームから同意書回収チームに引き継がれる。
やはり最強なのが同意書回収チームである。死にもの狂いで100%同意書を回収する。
同意しない住民には足しげく通って口説き落すことは勿論だが、張り込みで帰宅の待ち伏せまでし、根性で6年かけても回収するほどの気合いの入れようである。勿論、総会特別決議まで取って導入を決意した管理組合のためにである。

業界シェア11万戸のトップ、中央電力、さすがである。
承諾書回収季節になったら読むことを勧める。

[354: 匿名]

2016年電力小売全面自由化に向けて、高圧一括受電専業3社は大手グループの傘下に入った。

■中央電力→関西電力
http://www.kepco.co.jp/corporate/notice/20140908_1.html

■IPパワーシステムズ→ジェイコム
http://www.jcom.co.jp/corporate/newsreleases/2013/_50579.html

■日本電力→エナリス
http://www.eneres.co.jp/pr/20140401.html

[355: 匿名]

>マンションの高圧一括受電は、全区分所有者が現在の個々に締結している低圧電力受給契約を解約しないと、電力会社は管理組合と高圧業務用契約が締結できないとのことですが、なぜですか？

それは電気事業法（電気事業法第19条）で規定する電力会社の電気供給約款に規定があるから。
この電気供給約款は国の認可を受けたものであり、「1需要場所1引込1契約」の原則である。
だから高圧一括受電は、マンション内1需要場所1引込1契約になるから、区分所有者全員が現在の受給契約を解約して初めて契約ができる。

ただし電気供給約款では特殊な場合として、同一建物でも会計主体が異なる需要場所がある場合は会計主体ごとに需要場所とすることが出来ると規定されているので、マンションのような区分所有建物は専有部分ごとが需要場所になるので戸別に契約できる。従って現在ほとんどのマンションは、共用部分は管理組合が、専有部分は各区分所有者が東電と受給契約を締結する。

【東京電力 電気供給約款抜粋】
-------------------------------------------------------------------
(3) 構内または建物の特殊な場合には，次によります。
イ 居住用の建物の場合
1建物に会計主体の異なる部分がある場合で，次のいずれにも該当
するときは，各部分をそれぞれ1需要場所とすることができます。
この場合には，共用する部分を原則として1需要場所といたします。
(イ) 各部分の間が固定的な隔壁または扉で明確に区分されていること。
(ロ) 各部分の屋内配線設備が相互に分離して施設されていること。
(ハ) 各部分が世帯単位の居住に必要な機能（炊事のための設備等）を有すること。
-------------------------------------------------------------------

ところがマンションで高圧一括受電をする場合は、1需要場所が管理組合だけになり、東電は管理組合と高圧業務用契約を締結し各区分所有者とは受給契約は締結しない。（各区分所有者は管理組合と契約することになる。）
だから区分所有者の現行の契約をすべて解約してから東電は管理組合と受給契約を締結することになる。

区分所有法の3/4以上の同意ではなく、電気事業法の電気供給約款の100%同意なのである。

[356: マンション住民さん]

>>347
どんなマイナーソースを考えているのですか？

[357: さん]

四分の三の総会決議とったのに後で全員の承諾書提出しないとだめなんて二度手間ですね。
最初から全員の承諾書とってから総会決議とればいいのに。そうしないと総会決議の意味がありません。

[358: 匿名]

意味はあるよ。
総会決議は共用部分変更の区分所有法、全員承諾書提出は電気供給約款の電気事業法。
二つの法律跨がなければならないから仕方がないよ。

[359: 住民さんＡ]

マイナーソースなんてないでしょう。
それよりも承諾書を出さない人からは理事長が個別訪問して理由を聞いたらいいのではないですか？

[360: 住民さんＢ]

最終は承諾書出さない人には法的措置を取らざるをえないでしょう。判例もありますよね。

[361: 住民さんＣ]

いや、その判例はかなりの困ったちゃんな
前歴のある人の場合で、単に東電から変わるのは不可
って人には適応は困難ではないかなぁ。
素直にダメなら諦めたほうが吉。

[362: 匿名]

総会賛成決議がとられたのに承諾書を出さないのは不法行為だと思う。

区分所有法（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

総会賛成決議で高圧一括受電の導入が決まったのだから、高圧一括受電は「建物の管理」事項であり「区分所有者の共同の利益」にあたる。従って、高圧一括受電の実施にあたり承諾書を提出しないことは、区分所有者の共同の利益に反する行為になる。
これは不法行為による損害賠償請求ができる。
損害額は共同の利益である共用部電気代削減額700万円。

[363: 住民さんＥ]

>単に東電から変わるのは不可って人には適応は困難ではないかなぁ。
それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

>素直にダメなら諦めたほうが吉。
高圧一括受電を諦めて今まで通りにすると言うことですね。

[364: マンション住民さん]

>>362
違うと思うよ。
高圧一括受電は保存行為ではないね。保存行為でない共用部分の変更だから総会特別決議をとってるわけだから。
それから高圧一括受電をしなくても現状のままでも区分所有者の共同の利益は何も損ねることはないよ。
そして、高圧一括受電をすることにより得られる経費削減のメリットは将来享受する利益であって、高圧一括受電をせずに現状を継続することにより得べかりし利益ではないから、不法行為による逸失利益の請求（損賠請求）はできないよ。

[365: マンション住民さん]

>それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
>こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

それだったら東電と管理組合が契約する東電スマートマンションサポートサービスそのものになっていまう。
http://www.tepco.co.jp/cc/press/betu14_j/images/140805j0101.pdf

[366: 住民さんＣ]

>>365
その契約形態だと、今の管理会社との管理委託契約と同じになりますね。
電気代滞納に関する債権債務の関係は、管理組合－区分所有者の関係で、管理費滞納の場合と同じになります。

[367: マンション住民さん]

そうですね。比較してみればわかります。

　高圧一括受電業者が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は「業者－区分所有者」になります。
　区分所有者は電気代を業者から請求され業者に支払、滞納管理も業者で、長期滞納になれば業者に電気を止められます。従って滞納管理は管理規約適用外になります。
　それから電気管理に関しては業者が管理することになりますので>>328の業者発言にある通り開示義務はないので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとってはブラックボックスになり「見えない化」されます。

　一方、管理組合が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は管理費同様「管理組合－区分所有者」になります。
　区分所有者は管理費同様電気代を管理組合から請求され管理組合に支払、滞納管理も管理組合で、長期滞納になれば管理組合に電気を止められます(管理組合が東電に電気停止を依頼)。従って滞納管理は管理費同様管理規約に従います。
　それから電気管理に関しては管理組合が管理することになりますので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとっては従前と同様に「見える化」されます。(実務的には業務委託契約により東電が収納代行する)
　この計量管理の最大の特徴は、従来把握できなかった専有部の居住者の電気使用量を管理組合が把握できることです。

[368: 住民ママさん]

自治会は抜けることできますか？

[369: 匿名]

むりでしょう。
決算書見て分かる通り月300円の自治会費は管理組合の大切な収入になってます。
抜ければ収入が減ります。

[370: 住民さんＥ]

>>358の説明読んでやっと理解しました。
高圧一括受電導入が、区分所有者全員の承諾を得ず(区分所有法第17条第2項)に総会決議(区分所有法第17条第1項)をとったことは違法ではないですね。

区分所有法第17条は共用部分の形状または効用の著しい変更の場合は総会3/4以上の決議が必要と規定していますが、高圧一括受電導入は借室機器と配線の大幅変更になりますから該当します。でも専有部分の所有者に特別な影響を与える東電との電気需給契約強制解約は決議していません。それは総会決議の後で解約にからむ承諾書をとるからです。

したがって電気需給契約強制解約を決議しない高圧一括受電導入に伴う共用部分の変更ですから、専有部分の所有者に特別な影響を何も与えません。
したがって高圧一括受電導入に関する総会決議は区分所有法第17条に違反していません。