【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

マンションの外むけホームページ
　　http://www,isa515.com
　
マンションの住民向け掲示板
　　（オーナー・自治会員は全員加入可能）
　　https://www.m-collabo.com/isa/
　
※　最近マンションの住民でない人の書きこみが多くなってきているようです。
この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[221: 匿名]

管理規約違反ですね。監事は機能してないです。

[222: 住民さん]

共用部分の電気代削減が目的なら、高圧一括受電のような大幅な共用部分の変更をするのではなく、共用部分の省エネをまず始めるのが本来のやり方ではないですか？

[223: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>222

殆ど空調には電気を使ってなくて、まさかポンプを停めたり、エレベーターを停めたりもできない。照明は早期に投資回収可能なところは半分ほどLED化、エレベーターホールなどは、ここでもだいぶに悪口かかれていたけど抜き取り節電もしてますよね。例えば外構部分とかは、防犯灯扱いで消灯も難しい。となったときに、実質的に効果の上がる節電はどこでやりますかね？

さて平日の昼間になったけど、書き込みは減るかな

[224: 匿名]

>>業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。

業者ではなく管理組合の間違いでは？
サインを求めるのは管理組合ですよ。

[225: 住民さん]

>>223

もう回答出てるよ。これなら共用部分の変更はいらない。

174：住民さん [2014-08-31 07:22:05]

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

[226: マンション住民さん]

さてさてどの費目で削減するのかな？
管理士も切るから当然理事が自分でせっせと交渉なり相みつもりなりとるんだよね。
そこまでいうならお任せするから1200万ばかり削減してほしいもんだなあ。

自分じゃできない人ほど、簡単にできそうに言うからねえ。
多分返事は、『俺は忙しいから管理組合の理事などできあい』かな。
何年かに一回総会とかにこの手の人でてきて失笑を買っているんだよね

[227: 住民さん]

管理委託契約締結検討の時にコンペにすればいいのでは？
今マンション管理業界は厳しいからコンペで声かけたらすっ飛んでくるよ。
ヒントは日本ハウズイングをコンペチターにいれること。これだけでガクッとさがるよ。
それと役員は金もらってんだから働いて当然だよ。グチこぼすなら辞めろ。
20人もいて何やってくの？

[228: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

独立系が安いのには理由があるからなぁ。
S管理人をはじめとしてかなり有能な管理人で固めているのが、2日講習受けただけの素人に変わってもねぇ

ここみたいに、当て馬にいつも使っていて、わざと高めの見積もり貰うとか恥はかきたくなかろうし
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/res/193

向こうに誤爆しちゃったよ。失礼。

[229: マンション住民さん]

>228

　該当スレには詫びをいれておきました。

[230: マンション住民さん]

以降、気を付けてくださいね。荒らしと間違えられますよ。
ところで先輩マンションですから、指導うけたらどうですか？
共用部分を変更するために何年もかかる同意書回収を伴う高圧一括受電なんかしなくても、700万どころか1400万円も削減するウルトラＣの秘策伝授してもらえるかもしれませんね。

[231: マンション住民さん]

完全に一致。　笑わせていただきました。

[232: 焼肉のタレ]

>>230
どんな秘伝のタレがあるのですか？

[233: 軍師官兵衛]

あと1年半で2016年電力小売全面自由化がスタートし、消費者に電力購入契約自由選択権が付与されてしまう。

管理組合は今年2月の臨時総会で高圧一括受電導入を特別決議したが、いまだ全戸同意書を取っていない。
このままだとタイムアウトで電力小売全面自由化に突入することは必至である。
そうかと言って伝家の宝刀「総会特別決議」を抜いたところで、憲法で保証されている「万民の契約の自由」を侵害することは出来ない。

そこで、管理組合がガバナンスを強化して全区分所有者に高圧一括受電を強要するために、早急に管理規約を改正し、その利用を義務化する必要がある。

[234: 住民さんＡ]

竹の塚は今年2月2日の臨時総会で高圧一括受電導入の総会特別賛成決議を取って、1ヶ月後には「サービス導入申請書及び料金支払い手続申込書」が配布されてるみたい。早いね。

[235: 匿名]

>>233
管理規約で義務化するとは剛腕な理事会だな。
法人と違い任意団体なのに理事会の覚悟のほどがうかがえる。
かなり縛りをきつくしてる。これじゃ同意書提出は拒否できない。

>>234
一括受電サービス業者はアイビーパワーシステムズ。同社は昨年JCOMに買収された。
http://www.jcom.co.jp/corporate/newsreleases/2013/_50579.html
管理組合は同社と業務委託契約を締結する。サービス利用契約ではない。
だから同社には管理業務委託契約と同じように管理組合は委託費を払うことになる。
ということは定額委託費の支払で、電気代会計は今まで同様に管理組合になる。

[236: 第186回国会（常会）]

政府が「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」と言ってるぞ！
(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ



第186回国会（常会）

質問主意書

質問第一四三号

分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書

右の質問主意書を国会法第七十四条によって提出する。　

平成二十六年六月十七日

紙　智子　　　

参議院議長　山崎　正昭　殿

（中略）

二　管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか。

（以下略）

右質問する。



第186回国会（常会）

答弁書

答弁書第一四三号

内閣参質一八六第一四三号

平成二十六年六月二十四日

内閣総理大臣　安　倍　晋　三　　　

参議院議長　山　崎　正　昭　殿

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対し、別紙答弁書を送付する。

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対する答弁書

（中略）

二について

　お尋ねの趣旨が必ずしも明らかではないが、一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。

（以下略）

[237: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

17条2項の適用となるかどうかは、
自明ではないと読めるけど…
結局どちらとも言ってなくない？？

[238: 住民さんＢ]

http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/touh/t18614...
ですね

[239: 住民さんＡ]

まいったなー。

[240: 匿名]

個別案件については結論を白黒はっきり言わない灰色なところが政府答弁の特徴ですね。一方、区分所有法の解釈は「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが」と言ってますからこれが政府の見解でしょう。

[241: 住民さん]

政府に決議は効力を生じないと言われては・・・・

[242: マンション住民さん]

『それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは』
という区分所有法第17条2項の文言を引用しているよね。
特別の影響に該当するかどうかで、
ここに現れる住民でないたぶちゃんの主張は該当する
多分世の中の一括受電を検討する組合のほとんどは該当しない
という判断なわけだから、平行線なままだと思うけどな。

[243: 住民さんA]

該当しない理由はなんですか？今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

[244: マンション住民さん]

｛判例｝
「特別の影響を及ぼす」場合か否かの判断に当たっては、共用部分の変更又はそのための工事の必要性、合理性と、共用部分を変更することによって区分所有者の受ける不利益とを比較衡量し、不利益が受忍すべき程度を超えるか否かを基準に検討すべきである。　

そして、共同市場における、通路の幅が狭くなる改修工事を「特別の影響」を及ぼさない、と判決した。（平成９年５月２７日：神戸地裁）

以上 区分所有法解説ホームページから

電気は、東電と個別契約していた場合と全く同じ単価で
供給を行うのが通例で、値上げ値下げいずれの場合にも
金銭的損得はない。

となると共産党のおばちゃんが国会で問うていた
ように、東電のみは免除されている停電しての検査が
生じることをもって特別な場合にあたるとするしかない。
特殊な医療機器の場合などを言及してるけど、
落雷などで停電することもそう稀ではなくえるわけで
これで特別の影響というのは無理筋ではないかな。

もともと民法でやっていたらたちゆかないから、
多数決って団体法理を持ち込んだ区分所有法の
個人の権利保護のための例外なので、比較衡量して
残りの全戸が受ける利益を超える正当な理由がないと
この条文で押すのは難しいと思うな。

[245: マンション住民さん]

総会決議取った理事長が答えればいいのでは？

[246: マンション住民さん]

ここで？
まさか。相手は住民ですらないのに。

[247: 匿名]

該当しない理由なんて管理組合は説明できないでしょう。
高圧一括受電を受注したい業者の言いなりに総会特別決議取ってるだけですから。
理事会の判断なんて何もないですよ。
業者に聞くのが一番では？

[248: 軍師官兵衛]

>今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

これが区分所有者に「特別の影響を及ぼさない」ことを証明すれば区分所有法第17条第2項は適用外になる。秘策がある。いずれまた・・・・

[249: 住民さんR2]

高圧一括受電サービス会社ではなく東電の高圧一括受電を契約しても、区分所有者は従前の東電との従量電灯契約等は解約させられる。東電だから従前の契約は継承されて解約しなくて済むことは一切ない。
理由は、東電と各区分所有者間の従量電灯契約等の契約が、東電と管理組合間の業務用契約1本に変更になるから。これは高圧一括受電により、従来の1需要場所多引込（それぞれ別会計）が、1需要場所1引込（会計は管理組合1本に統一）に変更になるからである。東電も当然のことながら自社の電気供給約款に従う。

[250: マンション住民さん]

今回、高圧一括受電入れても区分所有者には何のメリットも無いでしょ？
電気代が下がるわけではありませんから。なのに何で東電との契約を解約させるんですか？

[251: マンション住民さんD2]

代わりに管理費の圧迫要因になっている共用部分の電気代が削減されて、管理組合の
収支は健全化されるよね。　管理費が税金みたいなもんで、自分の役にはたたないと
か思う人は、共同住宅には住むのは向いてない気がするけどな

[252: 住民さんP2]

共用部分の電気代はべらぼうに上がるのでは？
前レスに計算出てたよ。

[253: マンション住民さん]

管理費の圧迫要因は管理委託費が高いからでしょう。値下げさせたら？

[254: 住民さんＡ]

管理委託費は共用部分電気代の5倍近くあるね。
まずこれにメスを入れるべきではないか？
電気代700万円削減よりも削減効果は大きいと思う。

[255: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

でどこを切る？

[256: マンション住民さん]

マン管士顧問廃止と役員報酬廃止、これだけで200万削減できる。

[257: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

管理費削減をトータルで2000万進めて来たのは、
多分そのクビにしようと提案してる管理士の寄与が
大きいと思うけどねぇ。センスない提案だなあ。

あと電気代分出すには700万いるわけであと500万は
どうするんだか。管理人を2人クビにしないと捻出できない
お金だよ

[258: マンション住民さん]

金もらってるんだからマン管士に頼らず働いたら？
マン管士超えるくらい勉強すべきだな。
1200万は管理委託費値切ればいい。
そうしたら200万+1200万で1400万、電気代出るよ。

[259: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

アホすぎて…さすがに、このレベルなら放置でよいか

[260: 住民でない人さん]

放置した方がいいな。

ところで2年ごとの契約検討のたびに「高けーんだよ、安くせいーよ、ったくー！」とどやしつけたら、5年間で共用部の電気代出たよ。1300万以上も。経費節減に聖域はない。

[261: 住民さんＥ]

色々議論されてますけど、高圧一括受電はするのですか？
なんかしない方がいいような感じです。2016年の自由化見てから検討すれば。
総会決議に実施期限は付いてないですから数年後でもいいと思います。

[262: マンション住民さん]

2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
そうなると2016年の電力自由化でセット割引があるからと東京ガスを選んだら2017年の時に困ります。
電気とガスはセットにしない方が良いのですか？ガス自由化の情報が少ないですね。

[263: なんで]

値上がり？？
偉そうにいってるわりにはたいしたことないね

[264: 住民さんＤ]

>2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
電力と同じ託送になるから東ガスと大ガスのガス管はつながってなくてもいい。

[265: マンション住民さん]

大阪ガスが大阪から東京までガス管を敷設し、更に東京の道路を掘り起こして配管して東京の需要家にガスを送るわけではない。これは非現実的である。
ガス小売完全自由化を簡単に言うと、大阪ガスが東京ガスからガスを卸してもらい、そのガスを東京ガスのガス管を使って東京の需要家に東京ガスから供給してもらう。それで大阪ガスは、東京ガスからのガス卸代と東京ガスのガス管借り賃に大阪ガスの経費と利益と乗せて東京の需要家にガスを売ることになる。
要するに託送方式とは「委託」のことである。完全自由化はこの託送方式なしには成立しない。電力完全自由化もしかり。

[266: 匿名]

東電は既に大口需要家に対してはガス販売してるよ。
だから2016年の電力小売全面自由化で東ガスが電力市場に乗り込んで来れば、2017年のガス小売全面自由化で東電がガス市場に乗り込んで行くよ。

[267: 住民さん]

2016年、2017年のエネルギー小売全面自由化に対し、管理組合も対策を考える必要があるね。共用部分のエネルギー使用の合理化を。
人材募集して専門委員会を立ち上げよう。電気工事やガス工事の経験者が最適だね。

[268: マンション住民]

専門委員会の委員は、猫も杓子も成れる管理組合役員とは異なり高度な専門性が必要だから、電気関連、ガス関連の実務経験を有する国家資格保有者が望ましい。そうすれば住民は安心して仕事を任せられるし、委員はその期待に応えるだけの仕事はする。

それから専門委員の報酬だが、これも役員と異なり自他とも認めるプロフェッショナルであるから、理事長報酬の倍の月額2万円/年額24万円、交通費等必要経費は実費精算にする。原資は今の役員報酬を減額するかマン管士をクビにて捻出すれば経費増にはならない。

515戸の大所帯、住民ポテンシャルを有効活用し、組合の公金を使うのであれば可能な限り内に金を落とし外への支出はやめる方向で考える。

[269: 匿名]

マンション内での人材発掘ですね。将来的にも管理組合の人材育成にもつながります。
高圧一括受電も人材募集して専門委員会立ち上げて検討してたら、共用部分の電気代が削減されるなんて誤った情報を住民に流布することはなかったですね。

[270: マンション住民さん]

2017年の都市ガス小売全面自由化のイメージ図

[271: マンション住民さん]

2015年の消費税増税、2016年の電力小売全面自由化、2017年の都市ガス小売全面自由化、と消費経済が大きく激変しますね。
私達の家計も影響甚大です。光熱費の支払いは契約を含めてよくよく考える必要がありますね。

ところで、今まで一度もメスを入れてなかった管理委託費を削減すれば、その削減分だけ私達の管理費が値下げ出来ますね。損益は変わりませんから。
理事会に出てるマンション管理士に言って、管理会社の変更も辞さない覚悟で管理委託費の大幅削減の検討を指示して下さい。お願いしますね。

[272: マンション住民さん]

　おいおいみらい平のタブちゃん、ホームページの情報みて
他人のマンションを攻撃するなら、過去の総会議案集くらいは
全部読もうぜ。　委託経費は数回にわたって変更されてきてて
全部値下げ方向での改定だよ。

[273: マンション住民]

前から気になってたのですが、ホームページでうちの管理組合会計や口座残高証明書を全部載せてるのまずくないですか？
普通は自分の財布の中身公開しませんよね。法人化されたからと言って財務諸表の公開義務はありませんよ。

[274: 住民さんＢ]

ホームページは法人化の前からですね。

全体を1ページにして黒字か赤字かわかる程度のもの
のほかは、ここに現れたような住民でない変な人に
いちゃもんをつける機会を与えるだけなので、
公開は不要かもしれませんね。

総会議案書の早すぎる公開とあわせて考え直したほうが
よいかも。理事会で検討して欲しいですね。

[275: 住民さん]

区分所有者と住民は必ずしも一致しませんよ。
住民とは現に住んでる人で、区分所有者もいれば占有者もいます。
賃貸オーナーは区分所有者ですが住んでないから住民ではありませんね。

[276: 住民さんＥ]

財務諸表を公開する理由はなんですか？
こんなに金持ってるんだと自慢したいのですか？
逆にあんな高い費用払ってるとわかってしまいます。
業者にとっては予算が丸見えですから営業するにはありがたい情報でしょう。
いずれにしても百害あって一利なしですね。
とれから同じ規模で比較しないと他のマンションと比較しても高いとか安いとか意味ないですよ。
中身が全然ちがいまいすら。

[277: 住民さんＡ]

内と外で使い分けしないと。コラボで読めるコンテンツは外向きホームページにはいらない。
この掲示板に書かれてる情報はコラボにはないので非常に参考になる。

[278: 高圧一括受電専門委員会]

借室電気室は、電力会社が配電用変圧器を撤去し、一括受電業者が変圧器と引込受電盤を新たに設置する。そして電力会社が取引用計器用変成器を設置して業務用電力契約（500kW未満）に基づき計量を行う。
借室電気室はパイプフレームで組んだ屋内開放型変電所なので、引込受電盤はキュービクル型ではなく開放型の簡易施工となり、コストが低減される。

[279: 住民さんP2]

>>277
コラボの情報は業者に丸め込まれた理事会の大本営発表でしょう(笑)。

>>278
借室電気室のbefore-afterの対比写真は一見の価値があります。

[280: 匿名]

管理規約附属規定の「専門委員会運用細則」第5条に守秘義務規定があるが、この条項は削除すべきではないか？管理規約に役員の守秘義務規定がなく守秘義務を課していないのに、専門委員に守秘義務を課すのは道理に合わず不平等だ。
また専門委員に報酬規定がないのはおかしい。組合員の共同の利益を図るために同じく働いているにも関わらず、輪番制の誰でも成れるさして専門知識があるわけでもない役員に報酬を与え、役員よりもはるかに専門的知識のある専門委員に報酬を与えないのは不公平だ。

[281: マンション住民さん]

田淵さん、まだご自分のマンションの理事長は互選でまけておりたとはいえ、
理事さんなんでしょ？　人のマンションにちょっかいだしている間に
自分とこの管理費でも値下げしたらいいのに・・・

[282: マンション住民さん]

内輪の会話はコラボでやってくださいな。
人のマンションって自分のマンションじゃないですか。

[283: 住民さんＢ]

センチュリーつくばみらい平にお住まいの、上の名前で書かれている人しか
知りえない情報がここには多数でてくるんですよ。　
棟名と、階数はネット上でわかるから、所有者登記でもあげて組合に連絡して
おきますよ。

[284: 住民さんＡ]

そうしたらいい。

[285: 住民さんＢ]

>>280
国交省の標準管理規約（役員の誠実義務等）には守秘義務規定はない。
従って、同標準管理規約をそのまま踏襲しているマンションの管理規約には守秘義務規定がない。
そこで管理組合によっては、同標準管理規約の同条を踏襲していても、新に第3項を追記して守秘義務を課してる。

[286: 住民さんＢ]

>284 ではそうします。　週末ばたばたしているので
　　　週明けあたりに。

[287: 住民さんＢ]

>285

役員が、例えば裁判にも至っていないような滞納者の名前などに
ついて守秘義務があるのは、別に規約に書かなくても
法律で規定があるからなんだよ。　法令・判例を調べてごらん。

[288: 住民さんＡ]

>>287
なんの法律？

[289: 匿名]

285の管理規約で守秘義務規定を追記したのは、区分所有法で守秘義務規定がないからでは？

[290: 住民さんＣ]

滞納者情報は管理組合内なら公開してもいいと思うよ。
滞納は管理費等の支払義務を定めた管理規約規定の違反だから。
まじめに払ってる人たちに迷惑かけているのだから。

[291: 匿名]

公開して晒し者にするのですか？どんな迷惑かけてるのですか？
他人が滞納してもうちはなんの影響もないですが。
その分支払が増えるわけでもありません。

[292: だって]

うちのマンション、5ヶ月滞納は掲示板
への顕名公示を実施しないと理事会による
細則違反になるよね。

劇的に効果があって35万の滞納が本当に
一晩で解消したのは住民ならご存知かと
思うけど。コラボにでてるよね。

[293: 住民さん]

公示しなかったからと言って違反にはならないよ。細則は「できるものとします。」と書いてあるから。
あとは、その公示が妥当かどうかは訴訟にならないと判断はできない。

[294: 住民さんＥ]

理事会議事録、総会議事録、住民専用ポータルサイトコラボでの組織内開示は問題ないと思いますが、開示された滞納者の人が不法行為で訴えたら判断は微妙になるでしょう。
氏名・住所をオートロック内共用部掲示板に公開された件の高裁判決ですが、双方上告中です。

[295: 住民さんＣ]

例の別荘地の、滞納者公示立て看板の判決は
読んだけど、それと比較すればあの目立たなさなら
訴訟やって勝てるかといったら無理だろうな。
要は裁判起こされないか、起こされても負けなきゃ
いいわけだし。

500戸越えで、6年間滞納ゼロはまぁ立派だろう。

[296: 住民さんＣ]

>>291
滞納者の管理にかかる費用を、期日通り正しく払ってる人達がその費用分を肩代わりしてるということだよ。
滞納してても管理にかかる費用は滞納者分を差し引いて管理委託してるわけではないからね。
だから滞納者は費用を他の人達に肩代わりさせてるから迷惑をかけてるいということ。
区分所有者は敷地や共用部分に持分はあるけど、それは利用権であって物理的に権利部分が区画特定されているわけではない。だから滞納者持分部分を除いて管理など不可能で、管理は対象部分100％を行わなければならないから。

[297: 匿名]

守秘義務からいつの間にか個人情報保護に話がすり替わってるぞ。
で、管理組合役員の守秘義務はどの法律に書いてあるのか？

[298: 住民さん]

区分所有法の第六節 管理組合法人（第四十七条―第五十六条の七）読んだけど、理事・監事の守秘義務規定はなかった。

[299: 住民さんＤ]

やはり役員の守秘義務規定は専門委員と同様に規約に追加しないとだめなのだろか？

[300: 住民さん]

うちの今ある専門委員会って他のマンションの専門委員会と違って理事会の下部組織の住民参加型の班みたいなもんだから、そんな厳格なプロジェクト対応の専門家集団の委員会とは違うのでは？

[301: 匿名]

>>288
管理組合役員は総会で選任・受任の委任関係にあるので、民法の委任規定(第六百四十四条)が適用され、受任者の役員には善管注意義務が課せられる。

民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）
　最終改正：平成二五年一二月一一日法律第九四号

（受任者の注意義務）
第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

ところが専門委員は、理事会任命以外は委任関係のない「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任であるから、民法の委任規定が適用されず善管注意義務が課せられていない。
従って、専門委員には善管注意義務の一部である守秘義務(細則第5条)を課している。

[302: 住民さんＣ]

はい正解。

[303: 匿名]

>>295

【管理費の未納者を公表する立て看板の設置】
　東京地方裁判所平成11年12月24日判決

１.事案
　別荘地の設備管理のために設置された町会（法的には団地管理組合にあたる）の会長が、管理費の長期滞納者に対し、「管理費長期滞納者一覧表」としてその地区番、氏名、管理費と未納開始月及び滞納期間を立看板を設置して公表したところ、同会長に対し、同人から立看板により名誉を毀損されたとして立看板の撤去と損害賠償を請求した。

２.判決の要旨
　立看板の設置に至る経緯（管理費滞納者に対しては毎月請求書が送付され滞納額等が通知されていたこと、総会において出席者から長期滞納者に対する非難がなされ滞納者に対しては氏名発表も含め徹底追及するとの緊急動議が出され、その取扱を役員会に一任することが可決されたこと、役員会は会則の規定の適用により３年以上の滞納者につき会員サービス停止を決定し、該当者に対しサービスの停止と滞納者の氏名公表ならびに支払意思があれば公表は中止することを通知したが、管理費の納入や支払の意思ある旨の連絡はなかったこと等）、その文言、記載内容（単に管理費の滞納の事実及びその滞納期間等を摘示したもので、その内容は虚偽でないこと）、設置状況、設置の動機、目的（管理費を支払っている会員との公平を図るべく、サービス停止を関係者に知らせ、ゴミステーションの利用等町会の提供するサービスの利用をさせないようにするため、立看板の大半をゴミステーション付近に設置したものであり、公表という措置そのものがもつ制裁的効果はあるとしても、ことさら不当な目的を持って設置したものといえない）、設置する際に採られた手続（前記のとおり、また、町会は管理費を一部でも支払えば氏名を削除するという対応をとっていた）などに照らし、同会長の立看板の設置行為は、管理費未納会員に対する措置としてやや穏当を欠くきらいがないではないが、別荘地の管理のために必要な管理費の支払いを長期間怠る滞納者に対し管理費の支払いを促す正当な管理行為としての範囲を著しく逸脱したとはいえないとして、同会長の行為は不法行為を構成しないとして、請求を棄却した。

[304: 住民さんＡ]

>「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任

確かに役員は総会決議で委任関係が成立している。
でも辞任は専門委員同様に自由だ。民法第六百五十一条（委任の解除） 。
したがって役員は総会決議で選ばれて就任するが、辞めるは自由。
だから管理規約で辞任に関する規定が必要になる。
正当な事由が必要とか、理事会の承認が必要とか、縛りをかける。
さもないと総会翌日に辞任する役員が出てくる。
やりたくないけど五月蠅いから二つ返事で役員引き受けて総会翌日にさっさと辞める。
総会翌日だから役員の引き継ぎ事務は何もない。
ありえると思う。道義的問題だが法的・管理規約的には違法・違反ではない。

[305: 匿名]

>>304
役員を辞任する必要はないのでは？
辞任は役員(理事・監事)の「地位」を辞することですが、地位は保持したまま「職務」を停止するのです。
即ち「休職」です。こうすれば役員の欠員は生じませんし役員としての仕事はしなくて済みます。
要するに「名前」だけの役員です。

[306: 匿名]

理事会や業者の説明読んでも高圧一括受電で共用部分の電気代が削減される理由がわかりません。誰か教えて下さい。

[307: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

理事会に聞きにいけば？
毎月第三土曜朝。今月は20日。
議事録だとほぼ毎回エナリスもきてるみたいですよ。
まさに承諾書の書面が昨日あたり公開の議事録で
話題になってますね

[308: 電力うゎ]

もともと高圧で業務用契約している共用部分は、節電や省エネで電気使用量を減らさない限り電気代は削減できませんよ。

だから高圧一括受電しても業務用契約ですから共用部分の電気代は削減できないことになります。

実際は専有部分の負荷が共用部分に加算されるので、電気使用量が増えて削減どころか電気代が大幅に上がります。

[309: 住民さんＡ]

理事会や業者の言ってることは間違ってるということですね。

[310: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

高圧一括受電は「共用部分の電気代削減」や「専有部分の電気代削減」と言うのは間違い。
高圧一括受電は「管理組合の経費削減」や「区分所有者の電気代削減」と言うのが正解。
誰が利益を享受するか？で話をしないと一般の人には理解できない。

今は「共用部分の電気代削減」がテーマだから共用部分に特化して書くが、それではなぜ業者は「共用部分の電気代削減」と言うのか？

それは「管理組合の経費削減」と本当のことを言うと彼らのビジネススキームが根底から崩壊するからに他ならない。
「管理組合の経費削減」と言うと、管理組合の収支会計の結果で経費節減額が算出される。そうなると業者は業務委託費の支払になる。
ところが「共用部分の電気代削減」と言うと、業者サービスを利用することにより管理組合は電気代が削減されたのだから、従前の電気代から削減分を差し引いた電気代を業者は管理組合から徴収できる。業者サービスであるから当然収支会計は業者で、会計に関してブラックボックス化して管理組合をアンタッチャブルにできる。

だから業者は「管理組合の経費削減」と本当のことは絶対に言わないのである。それに疑問を呈せず真に受けて組合員に説明する管理組合は業者にとっては「優良管理組合」になる。

[311: 高圧一括受電専門委員会]

>>269

高圧一括受電は、共用部分の電気設備を変更することにより、本来別会計だった区分所有者の電気会計（電気使用量はB）を強制的に管理組合の一般会計に取り込んで一括会計することにより、この一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことなのです。
これは、管理組合が区分所有者の低圧契約②の電気代（電気使用量はB）を新たな収入源とし、電気を高圧契約①でまとめ買い（電気使用量はA+B）することでコストダウンして利益を生み出し、その利益（㋑）で一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことです。

これを端的に言い表すと、
「管理組合は節電・省エネ等により自ら電気使用量（A）を減らして電気代を削減する努力は何もせず、本来不可侵領域の専有部分をその管理下に置いて区分所有者に電気代（電気使用量はB）を上納させ、高低圧契約（①と②）の電気料金単価差による電気代差額（㋑）だけで管理組合の経費（㋺）を削減する」
と言うことになります。

高圧一括受電しても共用部分の電気代が削減されるわけではないのに、業者が「管理組合様の初期投資や業務委託費は一切不要で、共用部分の電気代が○○○万円削減されます！」と言うのは彼らのまやかしのビジネストークで、「共用部分の電気代が○○○万円削減されますから、共用部分電気代から○○○万円差し引いた電気代を管理組合様に弊社へお支払いただくことになります。」と電気代請求するための詭弁なのです。

[312: 住民さんＢ]

MEMSは家の中はどんな配線になるのですか？

[313: マンション住民さん]

理事会に聞いたらいい。

[314: マンション住民]

MEMS導入止めたら理事会の言う所謂「共用部分の電気代削減額」はもっと多くなるよ。
理由は、高圧一括受電の削減額をMEMSが食いつぶしてるから。素人でも分かるよね。
余計なもん導入するから、その分費用が食われてる。

[315: 住民さんＡ]

高圧一括受電は管理組合経費削減のために専有部分の電気代を召上げるが、MEMSは専有部分の省エネだから管理組合が投資しても管理組合の経費節減にはならないね。なんか激しく矛盾してるな。

[316: 住民さんＢ]

MEMSは専有部の省エネ支援、区分所有者の自己負担が道理だろう。
占有部分だから管理組合が組合費使ってやるものではない。希望する区分所有者がやればいい。
新築は分譲価格に組み込みだから問題ないが、既築は区分所有者が負担するもの。

[317: MEMS専門委員会]

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

[318: MEMS専門委員会]

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

[319: MEMS専門委員会]

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

[320: マンション住民さん]

MEMSは実効性が最大のポイントだと思いますが、そのためには導入前1年間の電気データが必要になります。1年前と比較してどれだけ省エネ効果があったのか？です。
この比較ができないと、管理組合が組合費を使って全戸にMEMSを導入しても、実効性が判断できず投資効果も計れません。
ところで各区分所有者の1年前の電気使用量や電気代のデータはどのように取得するのですか？