【住民専用】イニシア千住曙町Part5

[住民さん]

イニシア千住曙町の住民専用掲示板です

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この人は怪しいな？と思ったら、住民向け掲示板の最新の表題など、その方に
尋ねてみていただければ幸いです。
　
　
【検討板過去スレ】

イニシア千住曙町はどうでしょう。　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180
イニシア千住曙町Ⅲ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
イニシア千住曙町ってどうですか？　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44208/
イニシア千住曙町(part4)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
イニシア千住曙町(part5)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/
イニシア千住曙町(part6)　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43574/
　
【住民板】

イニシア千住曙町　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
イニシア千住曙町（住民板）part２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/
【住人専用】イニシア千住曙町Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48180/
【住民専用】イニシア千住曙町Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

[121: 住民]

確かに、高圧一括受電は2016年の電気契約の自由選択権はなくなるね。
それで東電が今月初めに高圧一括受電を始めたのかも。昨日はKDDIも高圧一括受電始めたよ。
ところで2016年の小売電気事業者として最有力は東京ガスと言われてる。
東京ガスは新電力のエネット(東ガスが株主)通じて電気の供給が出来るし、東ガスから電気買うとガス料金の割引もある。
東ガスは東電と同じように顧客基盤があるし、管内に店舗も多数ある。東電の最大のコンペチターと言われる理由。
でもその都市ガスも電力に1年遅れて2017年に小売全面自由化される。東ガスもうかうかしてられない。
あと小売電気事業者として生協も有力と言われてる。顧客基盤があるから。
ソフトバンクがどんな仕掛けをするか興味がある。たぶん携帯料金の割引を抱き合わせにするだろう。

[122: 匿名]

>わずか10人ばかりの反対で総会まで通したわけですから

総会決議を盾にしても最後の１人が電力需給契約解約に応じなければ高圧一括受電は導入できない。
と言うことは、電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。
中央電力の例では、同意書回収に6年かかった例が紹介されている。

[123: 匿名]

>電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。

当たり前だと思うけど。電力会社の法律による電力供給義務は受給契約を締結した需要家に対してである。
従って、区分所有者個人と契約しようが、高圧一括受電で管理組合と締結しようが、需要家が決ればその需要家と契約し電力を供給するまで。総会決議など無関係、総会決議は管理組合の内部事情の話である。
ここで注意が必要だが、電力会社に法律で電力供給義務が課されているのは受給契約を締結した需要家に対してのみ。
東電⇔一括受電業者⇔管理組合なら、東電は一括受電業者に対しては電力供給義務はあるが、管理組合には対してはその義務はない。

[124: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>123

となると、全戸承諾は別にオーナーではなく、電気の契約者に対して行うことになって、賃貸契約者などオーナーでない人が電気の契約をしている場合にはその人の印鑑をもらえば良くて、区分所有者全員ではないことになる？

だとふると、上の方で先に総会において全戸承諾までとるべきとして、その根拠を区分所有法17条2項だと主張していた人は嘘をいってることになるね。

[125: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>123

どのみちこのマンションが使う電気の供給義務が、マンションの入り口まであることには変わらないわけで、その違いが重要だという理屈がわからん

[126: 匿名]

>>123
東電の高圧一括受電は、電力受給契約と業務委託契約とも東電と管理組合が締結する。
でも業者の高圧一括受電は、電力受給契約は東電と業者が締結し、業務委託契約は業者と管理組合が締結するので契約当事者がなぜか異なる。
わざと？

>>124
賃貸借は賃貸借契約で電気・ガス・水道の供給条件が規定されてるから、賃借人は勝手に変更はできない。
よく賃借人が賃貸人の承諾なしにアンペアブレーカーを変更して賃貸人とトラブルになる例が多々あるよ。
賃借人は管理組合から見ると占有者だが、賃貸人と貸借人の間には賃貸借契約があるので注意が必要。
ところで総会決議は受給契約のことではなく「共用部分の形状または効用の著しい変更」の特別決議。
区分所有者個人の専有部分電力受給契約の強制解約を総会決議することはできない。なぜなら、契約の自由を保証した憲法違反になるから。

>>125
東電⇔一括受電業者⇔管理組合で、業者が飛んだら東電は管理組合に電力供給義務がないことだね。
ならば初めからリスク回避で業者を中抜きして東電と管理組合が契約すれば済むこと。
受給契約を管理組合が敢えてリスクのある業者に締結させる意味が分からない。

[127: 住民さんＥ]

>124 さんの指摘は

一括受電移行に伴う全戸承諾が必要なのは、
区分所有法上の理由ではなく、あくまでも電気の契約を受ける東電側の法律にかかわるもんだいであって
総会決議時点で3/4の賛成をとれていれば総会決議上問題はなく、
区分所有法第17条2項の
「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
が適用されて、総会において全戸の賛成をとれと
主張する、このスレッドに現れた人物の主張は間違いで確定で
よいかな？ってものでは。まずはここを明確にしましょうよ。

違法でなければ後から全員賛成すれば無問題なわけで、
コラボにアクセスできないのに、なぜかこの掲示板には
書き込み可能な人がどうのこうの言うべき問題でも
ないからねえ

[128: 匿名]

　今年の6月に電気事業法が改正され、2016年の電力小売全面自由化が決定して以来、管理組合の高圧一括受電導入にブレーキがかかってるとマンション管理新聞に載ってた。
　自由化を見極めてから検討するという管理組合が多く、高圧一括受電業者はだいぶ焦ってるようだ。自由化になれば、電力供給意外に新たな付加価値が提供できない業者はことごとく淘汰されるので、今のうちに仕事取っとく必要があるだろう。

　自由化で新たに解放される市場規模は何と7.5兆円、熾烈な競争が既に始まっている。しかも地域独占に安住していた電力会社が動き出している。
　中電は新電力のダイヤモンドパワー（三菱系）を買収し、関東に進出始めた。それに対して巨人東電は、先日すっぱ抜かれたが中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給する契約を締結した。ところがこの契約は東電が自分の電力を売るのではなく、他から調達する電力代理購入なのである。

[129: 匿名]

>>127

区分所有法と電気事業法は、その目的と規制対象がちがう。
区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律。

区分所有法第17条第1項は管理規約第50条第3項2)
区分所有法第17条第2項は管理規約第50条第7項

監事は法に精通してるからレクチャーしてもらえばいい。

[130: 住民さんＥ]

反論になってないと思うけどな。

全戸承諾を総会時点で求めていないと違法だ
という主張には、どこにも根拠がないとする
反論の答えにはなってないね。

[131: 匿名]

しつこいな。元気があれば誰でも理解できる区分所有法第17条。

【区分所有法】
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[132: 住民さんＥ]

うちの規約だと第50条、標準管理規約だと47条7が区分所有法17条2項対応だけど、
標準管理規約でも
　「この場合において、その組合員は正当な理由が
　　なければこれを拒否してはならない。」
って規定があるよね。

　立て直しですら4/5で成立してしまうようにもともと全員賛成が必須の民法では
マンションにあてはめられないから多数決って、団体法理の優先をとりこんで
区分所有法にしているわけで、単に私は東電のほうが好きだから程度の理由で
”正当な理由”　となるかといったら私は懐疑的ですね。
　

[133: 匿名]

好きとか嫌いとかの個人的嗜好や感情の話ではないでしょう。電力供給義務の法律の話です。

【電気事業法】
（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
２ 　一般電気事業者は、供給約款又は選択約款により電気の供給を受ける者の利益を阻害するおそれがあるときその他正当な理由がなければ、その供給区域における特定規模需要（その一般電気事業者以外の者から電気の供給を受け、又はその一般電気事業者と交渉により合意した料金その他の供給条件により電気の供給を受けているものを除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。

業者はこの説明を絶対にしません。なぜなら、業者は一般電気事業者（10電力会社）でないからです。

[134: 住民さんR2]

専有部分：30A 月間290kWh 8500円、共用部分：128kW 年間766,416kWh、新契約電力 400kWで算定した場合の高圧一括受電の電気会計収支である。これが比喩的表現の「共用部分電気代削減額⑥700万円」の根拠になる。

　詳しく説明すると、
『管理組合が全区分所有者から専有部分電気代①5253万円を徴収し、管理組合は共用部分＋専有部分の合計電気代③4673万円を東電に支払い、業者へは④1320万円の業務委託費を支払う。そうすれば、従前の共用部分電気代①1400万円だけを東電に支払っていた時よりも、管理組合全体の電気代支払額が専有部分負荷が組み込まれた分だけ増大した③4673万円の東電への支払いになるにもかかわらず、管理組合会計収支損益が⑥700万円改善される。』
ということである。

　この高圧一括受電前後の管理組合会計収支にフォーカスをあてた損益の改善が、「共用部分電気代の削減」と比喩的に表現されるのである。敢えて「共用部分」と冠するのは、本来管理組合は共用部分の管理が業務で、専有部分を管理することは特別の場合を除いて禁じ手だからである。

　管理組合は、高圧一括受電前は共用部分だけの電気代①の東電への支払いであったが、高圧一括受電後は共用部分に専有部分の電気代が付加されるため東電への支払電気代は③と大幅に増えるが、逆に今まではなかった専有部分の電気代①が管理組合に収入として入ってくるので、トータルで見ると収支が⑥改善されるということである。

　この収支会計表を理事会が作成し住民に説明すると同時に、⑥削減額と④業者委託費の按分を判断し業者と価格交渉することになる。この例では「管理組合35%、業者65%」である。

　巷では、高圧一括受電業者のなかには⑤740万円を一括受電後の管理組合共部分電気代と称して管理組合に請求し、無知な管理組合はそれを真に受けて支払おうとするが、これはとんでもない間違いで、⑤は管理組合の会計収支損益であって電気代ではない、騙されないこと。
　管理組合が東電に納める電気代は、高圧受電部で東電が計量検針した③4673万円である。

(クリックで拡大)

[135: 住民さんＣ]

>>133

マンションの入り口まで電気は来ることを、東電による供給拒否が禁止されて保証されてるわけでしよ？
それで何が不足なのかわからないな

[136: 住民さん]

>>133

>>125
東電⇔一括受電業者⇔管理組合で、業者が飛んだら東電は管理組合に電力供給義務がないことだね。
ならば初めからリスク回避で業者を中抜きして東電と管理組合が契約すれば済むこと。
受給契約を管理組合が敢えてリスクのある業者に締結させる意味が分からない。

これの意味がやっと理解できました。
東電に法的供給義務があるのはは業者で管理組合に対しては供給義務がないことですね。
たとえば管理組合は債務履行して業者にサービス料金を払っていても、
業者が倒産とかで債務不履行になり電気代を東電に滞納したら、
東電は受給契約に基づいて業者への電気を止めてしまいます。
そうなると管理組合は停電を食らってしまう。
これが東電と管理組合が受給契約を締結していれば、何も問題ないということですね。

[137: 住民さん]

それから業者には電気事業法第18条の電力供給義務が課されないということもありますね。
従前は区分所有者が個別に電力会社と契約してましたから供給保証を受けられましたが、
一括受電後は法的に供給義務のない業者と契約しますから、従前よりも不利益を被ることになります。
このあたりのことは理事会から何も説明がないですね。どうしてですか？

[138: 匿名]

なんか誤解してるみたですね。

電事法第18条の電力供給義務は、電力の安定供給を担保するために一般電気事業者と特定電気事業者のみに課された義務です。ここで一般電気事業者とは国内10電力会社、特定電気事業者とは都内ではＪＲ東日本と六本木エネルギーサービスです。

高圧一括受電サービス会社は、一般電気事業者でもなければ特定電気事業者でもありませんから、電力安定供給義務はなくて当然です。だから電事法第18条の供給義務の話をする必要は全くありません。彼らは電力供給をしているのではなく、東電から買った高圧電気を低圧に降圧して配電サービスしているに過ぎません。
サービス会社に電力会社と同じような供給義務や保証を求めること自体筋違いな要求なのです。何らかの理由によりサービスが止まったり中止されたりすると、利用できないのは当たり前です。

今回は、電力会社から電気の供給を受けるのではなく、高圧一括受電サービス会社のサービスを利用する、と頭を180度切り替えて考える必要があります。

[139: 住民さんR2]

ならばこう言うことだな。

【管理組合が電力受給契約を締結】
管理組合は、区分所有者から専有部分電気代①5253万円を徴収し、東電に管理組合電気代を③4673万円、業者に業務委託費④1320万円支払った結果、損益が⑤−740万円になるが、従前の損益が共用部分電気代⑦−1440万円であったから、⑥700万円収支が改善された。

＜管理組合会計だから公明正大透明化される＞

【サービス業者が電力受給契約を締結】
管理組合はサービス業者に共用部分電気代(サービス料と称す)⑤740万円支払った結果、従前の共用部分電気代が⑦1440万円であったから、⑥700万円電気代が削減された。

＜業者会計だから中身はブラックボックス化される＞

[140: 住民さんR2]

都内のマンションだから専有部分の電力消費はもっと大きいのでは？と考えるなら、専有部分：40A 月間330kWh 10050円、共用部分：128kW 年間766,416kWh、新契約電力 470kWで算定すればいい。

　図の上表は業務委託費を30A 290kWの時と同じ1320万円固定で計算したものだ。これを見ると、専有部分の電力消費が多く（電気代が上がる）なれば損益が大幅に改善される。MEMSの省エネやめて居住者にジャンジャン電気を使わせた方が管理組合にとっては収益改善メリットが大きいことになる。

　図の下表は、それならば一括受電前の共用部分電気代分がタダになるように業務委託費を200万円近く値切った場合である。従前の共用部分電気代をタダにもできると言うことである。

　その結果言えることは、管理組合が高圧一括受電のメリットを最大限享受するためには、
■電力受給契約は管理組合と東電が締結し電気代収支を管理組合が行う
（従来通り会計の「見える化」を維持継続し、透明性を確保する）
■業務委託は管理業務委託契約同様に定額契約にする
（支払経費の把握と適正化に努める）
■居住者にはケチケチしないで大らかに電気を使ってもらう
（60A化推進、イニシア千住曙町の高級マンションに相応しい快適な住生活享受）

高圧一括受電は会計をガラス張りにしないと削減額の根拠が全く分からない。

(クリックで拡大)