当初固定5年は現実的ですか？

[契約済みさん]

中古マンションを契約し、住宅ローン申し込みにあたり年数など検討しています。
下記のように返済プランをたてていますが、やはり10年固定や長期固定の方がよいのでしょうか？

物件価格 3050万
手付金 150万支払済
住宅ローン 2500万で組む予定
金利 当初固定5年 0.5% 元利均等
金融機関 三井住友信託銀行
一部繰上返済 当初固定終了時1500万を予定

ローン頭金はあと500万まで入れることは可能です。その場合は繰上返済額をその分下げる予定です。住宅ローン控除は中古ですのでら上限2000万のため、当初5年はフルで活用できればと考えています。

よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

三井住友信託のスレある。
わざわざスレ立てる必要ない。

[2: 匿名さん]

色々と中途半端な気が…
当初0.5ってことは
固定明けの金利が高くないです？
なら変動で2000ちょい借りて、
控除おわったら繰上返済したほうが
よくないですか？
10年あれば繰上額はかなりの金額になるはずですし
控除の恩恵を受けるならこれ
支払い額を安定させたいなら
10年以上の固定で選ぶべきです

[3: 匿名さん]

＞2
スレ主さんの場合、10年間でほぼ繰上完済だから
10年以上の固定にする必要性は無い

ローン減税享受するため、頭金入れるより2900万円借入で、
400万は信託銀行の定期預金にしておいて、
10年後、繰上返済で完済すれば、

金利・手数料・保証料・登記費用もろもろ込みの総支払額、
2800万円ぐらいになるのでは？

[4: 契約済みさん]

>>3
目一杯ローンを組む方がメリットが大きいのですね。ローン控除の上限的に借入2000万を上回る部分については利息がもったいないのではとも思ったのですが。

また、保証料ですが、一括支払と金利上乗せだと、返還分を見越して一括の方がメリットがあるという判断でよいでしょうか？

[5: 匿名さん]

>>4
目一杯借りる意味はないよ
ただ2000ちょうどで借りると返済額によっては
元本の返済が早いから
最大控除を受けれなくなる可能性はある
微々たるものだけど

保証料もどっちもどっちじゃないかな

自分で計算したほうが早いですよ
仮に2000万で借りた場合の支払い金利
2900万で借りた場合の支払い金利
控除の恩恵の差がメリットですから
因みに借入額に比例して保証料が高くなるのでその計算も忘れずに

[6: 契約済みさん]

>>5
ありがとうございます。
控除と保証料を加味してよく比較検討してみます。

ちなみに、元金均等と元利均等でも少し決めかねていますが、元利の方が支払が定額で、若干の安心感がありますよね。

[7: 匿名さん]

>>6

そうしてみてください
元金と元利ですと
元金のほうが利払いは少なくなります
元金均等は金利等の条件が変わらなければ最初の返済がピークで後は微妙に返済額が下がるだけです
特に怖がる必要はないですよ

これも微々たるものですが…
これも色々なサイトで調べられるので
具体的な数字を出してみて下さい
ただ先々なにがあるかわかりませんから
万一繰上出来なくなったときのことを考えて(考えすぎも良くないですが)
実行してください

[8: 契約済みさん]

私も物件価格3000万ぐらいで1500万ぐらい頭金入れる状況で、三井住友信託銀行でした。

10年固定を15年返済で元金均等にしました。
保証料は一括です。

固定5年であれば、住宅ローン減税より金利が上回るのでとか考えましたが、
私の場合満額出るわけではないし、政策でインフレ傾向にあるので金利は上がる(+精神安定できそう)と考え、
固定10年 金利1.05%が良いかと思いました。

あと諸経費が結構変わります。
3000万、固定5年で35年借り入れると、諸経費が約83万
1500万、固定10年で、15年借りると、諸経費が約31万

どちらも月々10万弱の返済になるかんじです。

諸経費に関しては、各銀行のシミュレーションサイトを個別に使うのがいいと思います。
一括計算サイトだと、諸経費が(XX%相当とかになっていてかなりぶれます。)

私も悩みましたが、決定打は、ちょっとしたインフレじゃなくて、ハイパーインフレをヘッジしたいかどうかでした。

[9: 匿名さん]

8>自分も８さんに借入と考え方が似てます。因に13年ローン、1700万。
昨年当時、変動との差額月4千~5千円程度でしたので当初10年にしました。

[10: 匿名さん]

>>8
保証料は繰上返済で返金あるから、変わらないですよ。

1500万円定期預金に預け入れとけば、預金に利息がついて、
住宅ローン減税で支払金利以上に節税と、Wでプラスになります。

あと、万が一の場合、団信で住宅は守られたう
えに、定期預金ももちろん残ります。

税金で補填されるから、それだけ、とても有利な仕組み、

会計上の、右か左かの違い程度で、節税効果高いのですが

利用する、しないは自由ですけど・・・

[11: 匿名さん]

ローン期間１０年で完済、変動タイプで１０年間の借入金利が１％以下で推移するならね。

[12: 匿名さん]

>>10



1500万円定期預金に預け入れとけば、預金に利息がついて、
住宅ローン減税で支払金利以上に節税と、Wでプラスになります。

他は概ね合意だけどさすがに計算上むりがないですかね？
預金金利そんないつかないし

[13: 匿名さん]

現金一括払いが、もっとも割高になりそう

借入3000万35年、保証料：618,330円、当初５年0.48%固定(月々77,611円返済)、その後0.755%(月々81,304円返済)
10年間の支払額：9,534,900円（金利：1,588,550円）、減税：2,636,000円
保証料＋金利－減税＝▲429,120円
繰上による保証料返金約２０万
定期預金1500万の利息約２０万
合計８３万円
（10年後の繰上後借入残高400万、月々32,521円返済）


借入1500万15年、保証料：179,730円、当初５年0.48%固定(月々86,386円返済)、その後0.755%(月々88,167円返済)
10年間の支払額：10,473,180円（金利：595,060円）、減税：1,051,000円
保証料＋金利－減税＝▲276,210円
保証料返金なし、定期預金無し
（10年後の借入残高500万、月々88,167円返済）

[14: 匿名さん]

５年後も変動が低金利ならという仮定。
何せ変動は総返済額が決まってませんから。３５年後のお楽しみにということ。

[15: 匿名さん]

１３＞定期預金の預け先は？

[16: 匿名さん]

楽観バイアスの掛かった長期見込みだけしてもな、片手落ち、、、、

[17: 匿名さん]

少なくとも当初５年間は確定で、
金利：６７万円支払、減税：１６７万円還付、定期預金：１０万利息
http://www.smtb.jp/personal/rate/deposit.html#Select

５年後に、どうするか考えてもよいんじゃないかな？

[18: 匿名さん]

そこそこ払ってる納税者が前提ですね。

[19: 納税者]

住宅ローン減税は元々納税が少額の納税者には恩恵が少ない。また、長期優良とか低炭素とか認定受けないと枠も異なる。

[20: 匿名さん]

確か月々返済額は変わらなくても利子の支払って借り始めた数年間は比率が高いんだよね。

[21: 契約済みさん]

スレ主さんは当初5年固定と10年や長期の固定とを迷ってるようですが
私はミックスにするつもりです。
1本は当初5年固定に決めてますが
もう1本を変動でいいかなと思ってます。
5年後の優遇金利が当初5年が-1.7％　変動-1.75％なので
5年後に金利が高くなる方へ繰上げ返済を充てるつもりです。
もしくは、10年後まで金利が１％越えなければ繰上げはしないかも。
因みに、うちも借入2500万円なのですが
自己流でザックリ計算したら（合ってるか分からないけど）
住宅ローン控除を10年間フルに貰ってから繰上げ返済するのと
5年後に700万位繰上げ返済入れて利息が浮いた分との金額がまあまあ同じ位でした。

[22: 銀行関係者さん]

10年後も金利1%未満とか甘い夢見てる奴が家買ったらダメだろ爆笑。

[23: 契約済みさん]

>>22
>>21私の事言ってるなら、文章の読解力なさすぎ（冷笑）
10年後まで金利が１％越えなければ繰上げはしないかも
と言っている。良く読めよ
金利１％越えたら住宅ローン減税より利子の方が上回るから
そうなれば繰上げするんだけど。
その分の余力を残してるって事だろ。

良く考えてみると
住宅ローン減税は国民の血税を使って銀行を儲けさせる制度だな
借入額考え直そうかな

>>22のそのセリフ、実際に住宅ローン相談に来たお客様に言ってあげたら？
営業成績落ちて左遷降格が目に見えるね～

[24: 匿名さん]

>>23
変動金利が上がるなら、預金金利も上がるから
定期預金の利息分も考慮に入れて、
変動が、1.2%越えたぐらいから検討しても遅くないと思う

[25: 購入検討中さん]

＞＞２１
２１さんと同じく、5年固定と変動のミックスで2000万借入する予定です。
どこの銀行でローンを組むのか教えていただけませんか？

[26: 購入検討中さん]

三井住友信託

[27: 購入検討中さん]

＞＞２６
２１です、ありがとうございます。

[28: 匿名さん]

なぜ5年と変動なのですか?
5年と10年、あるいは10 年と変動よりもそちらのほうがいいのでしょうか
そろそろ決めなければいけないのですが、迷っており、皆様の決められた理由等教えていただければ幸甚です

[29: 匿名さん]

今日決めねばなりません、どなたか御意見頂戴できませんでしょうか。。。

[30: 匿名さん]

当初金利の低い、5年固定が良いと思います。
あるいは、通期で優遇幅が大きい変動でも良い
でしょう。
ローンの手数料、印紙代節約のため、資金に余裕があるなら借り入れを2500万ではなく2000万にする手もあります。

[31: 匿名さん]

30です。
印紙税は、1000万以下にしないと節約できないですね。
失礼しました。