ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前【旧称：(仮称)JR尼崎駅前・直結プロジェクト】

[匿名さん]

「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」が販売されます。
総戸数131戸(店舗5区画）のマンションです。
2014年11月販売開始予定です。

駅直結というか？駅ナカマンションって感じですね。

http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番
交通：東海道本線（JR神戸線）・JR東西線・JR宝塚線「尼崎」駅徒歩１分
売主：近鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

【物件情報を追加しました　2014.8.17　管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.10.28　管理担当】

[321: 匿名さん]

駅前マンションで下駄履きにするなってのも無理な話だと思う。
ただここの1階って誰も通らないんだよね…
以前この通りにあったミニストップも1年持ったかどうか。
あとここが売れないって考えもどうかしてる。
この場所ならよほどの事が無い限り完売するでしょ。
グランフロント大阪オーナーズタワー建てちゃったとかだと頭抱えるけど。

[322: 匿名さん]

まあ尼仕様物件やね
長谷工らしい低仕様
それにしても仕様の割にボッタクリ価格やね

[323: 匿名さん]

完売したもボッタクリというのだろうか。

[324: 811番地]

駅直結のマンションで振動の影響は、大丈夫でしょうか？
線路沿いマンションに住んでいる人が居ましたら教えて下さい。

[325: 匿名さん]

＞＞３２３
ボッタクリで完売すれば、バカが多いと云う事。

[326: 匿名さん]

まあここに手が出ないからといって
周辺の問題の多い大型マンションを選択しないほうがいいですよ
ここの環境問題以上の問題がいろいろありますからね～

[327: 匿名さん]

みなさん、仕様、仕様といいますが、
キッチンやお風呂などを販売してる水回りメーカーのショールームに
足を運んだことはありますか？

例えば、キッチンメーカーのクリナップでいえば、
SS（最高級）シリーズなんて、一般的な分譲マンションにはまずはいりません。
一般的な分譲マンションだとたいてい真ん中のラインあたり。
それをマンションごとに扉に特別なシートを張って、型番をわかりづらくします。

劣る仕様とよく言いますが、実際には比較対象がたとえ億ションといえど、
皆が思っているような差はありません。

むしろコーディネーターの色使いやセンスの差のほうが、
大きかったりします。

何年か暮らしてみて、どうしても気になるなら、
インテリアコーディネーターを入れて、
なかみ、全部入れ替えても、500万もお金をかければ、
かなりの豪華仕様になるはずです。
壁なんてエコカラットを貼ってしまえば、そりゃ豪華ですよ。

なかなんて、どうにでもなります。
立地こそすべてではないでしょうかね。

[328: 匿名さん]

確かに設備機器に関しては標準以上のものがついているのかもしれませんが。。。
見えない箇所や個人では対応出来ない共有部分にももう少しこだわって欲しかったのです。　

外壁などは皆さんがおっしゃっている鉄粉や排ガスが飛び回る中、数十年写真に掲載されているような美しさが保たれる材質なのでしょうか？かなり白っぽい外壁にガラス調の部分が目立つのですが、汚れが目立ってくると思いませんか？

天井の出っ張りをもう少し抑えた感じで間取りがとれなかったのでしょうか？

不必要なサービスは要りませんが通常のマンションとそれほど変化の無いセキュリティーシステムで大丈夫なんでしょうか？（特に駅近で不特定多数者が多いのに関連会社に丸投げしているような感じがします）など。

他の方がおっしゃるように利便性をとるためには妥協も必要だとわかっているものの、この価格ならそんな素人目線の不安案件を払拭するような仕様やサービスであって欲しいのです。

[329: 316]

①部屋＆窓を最高の防音仕様に変更

これを書いたのは
　南側の窓がＴ３仕様、その他はＴ１仕様
だからです。
線路前の物件でこのお粗末な仕様です。
当然、壁の厚さも薄いでしょう。
残念ながら分譲マンションですが賃貸仕様です。

隣個との壁が薄ければ自宅の窓だけ２重サッシにしても無駄でしょう。
隣の部屋から伝わってきますよ。
マンションの躯体音もするでしょう。
という訳で部屋の防音仕様も提案しました。

夜中の貨物の音は凄いですよ。

[330: 匿名さん]

駅から5分前後かかるＤＣやローレルが坪あたり170万～180万！？程度ですよね。
かたや駅から1分（駅直結）で坪あたり200万～220万以上。

この金額差は妥当なのでしょうか？
「利便性価格」として坪50万ＵＰは普通、むしろお安いのでしょうか？

ボッタクリと荒げにおっしゃられるのでしたら、同じような駅直結物件と比較できるような例を挙げて、納得できるように教えて頂けると助かります。
他物件で比較参考になる”具体的な”数値を関西圏でご存知であれば是非、教えて下さい。

[331: 匿名さん]

今は坪あたり130万～150万くらいでは？

[332: 匿名さん]

当時の外的環境（経済環境や土地価格）要因も左右するので完全な比較とはなりませんが、単純に販売時の新築価格で考え、今回の物件が同時に発売されていたとしたら、「利便性価格」としておよそ坪当たり50万ＵＰが妥当なのかどうかが知りたいです。「直結」物件が普通はそれくらいのＵＰ率で取引されているものなのでしょうか？

[333: 匿名さん]

ＤＣにしろローレルにしろ醜い言い争いをしてるよ
エレベーター問題でスレが荒れてるよ
さすが問題の多いマンション
こんな住民と同じマンションで暮らしたくないでしょう
坪あたり130万～150万は高いのでは？
逃げ出したい住民が売りに出してるけど売れてないね

ここの価格は問題有マンション次第かな？

[334: 購入検討中さん]

近隣が安いならそうします。

ルネタワーでありませんか？

[335: 匿名さん]

>>334
そういった内容は近隣の不動産屋に聞いて下さい！

[336: 匿名さん]

＞＞＞No.332
「利便性価格」＝50万／坪。。。
「直結」物件がどれほどＵＰ率になるのかわからないのですが。

アンダーパスを挟むＤＣは距離的に遠く感じます。ローレルならデッキでほぼ結ばれる「駅近」物件です。

同じ20坪ほどの物件を想定すると上記条件では1000万の差額がでますが、これを高いか低いかは個人によるところです。
仮に20年間駅に通い続けたとすると該当マンションでは毎日およそ1380円、「駅直結代」として支払うことになります。
昼飯代に換算すると退職までかなり良い食事ができると思うと私は少し歩いてでも！っと思います（笑）

ローレルよりは築年数は経過しているものの、さらに駅に近い物件となると「利便性価格」の観点からだけみるとローレル以上の中古が出回っているようですが。

まっ、この物件は資金に余裕がある方や足腰に不安のある方ならそれ以上の価値を見いだされ、外野の意見などにも耳を傾けず即決されるのかもしれませんネ。

[337: 匿名さん]

ＤＣより遥かに遠いパークハウスなんて論外って事やね。
最近できた方は外観きれいやけど、前からある方は色合いもいまいちやし、、、

[338: 匿名さん]

＞＞＞No.337
パークハウスがどちらにあるのか存知あげないので恐縮ですが、「ＤＣより遥かに遠い」ってことでしたらこちらのスレで取り上げられている「駅直結」、「利便性」との観点だけでみると個人的には除外物件に該当すると思います。

[339: 匿名さん]

ここにＤＣやローレルのような住民が住まなければいいですね

[340: 匿名さん]

予想通りの金額なら、物件価格である程度のフィルターにはなる。

そりゃあ高いマンションでも残念な住民はいるけど、
安いマンションの比ではない。

[341: 匿名さん]

＞そりゃあ高いマンションでも残念な住民はいるけど、

同感
ややこしい度が高い場合も多いよな

[342: 匿名さん]

ここにパークハウスのような住民が住まなければいいですね。

[343: ご近所の奥さま]

尼崎は便利なんですが・・・

先日、大阪（新地）で食事をしてる時の話
　店員と客が尼崎の悪口を話しているのが聞こえました
　尼崎のスレで書かれているような内容満載でした
　その店は時々行く店なので店長は私が尼崎ということを知っていたので困った顔をしていました

ここはそういう町なんですね
この町の物件を購入した後悔が身にしみました
確かに住民の品の無さは酷いです
転居できるなら早く別の町に転居したいです

[344: 匿名さん]

総戸数131戸だと普通のモデルルームじゃないんですね
値段の割りに既に手抜きされてる感じ
モデルルームの場所で笑えました

[345: 匿名さん]

いろいろ考えたけど、やめたほうがいいのかな。

価格も高すぎるし、それになにより、アベノミクスバブルもはじけて、
景気の先行きも不透明だしね。

正直、株で大損して、不動産買う気も失せたってところです。

[346: 匿名さん]

>>344
ですです！MRの場所、いくら利益優先でも手抜きしすぎ！

[347: 匿名さん]

ＭＲ等、販売経費に金を掛ければその分販売価格に跳ね返って高くなると思わんか？
要は物件の中身（青田売りではあるが）が大事。
尼なら難しいが、普通ＭＲに行けば現地とかけ離れた場所のイメージ映像で舞い上がる
様な無知な消費者では良い買い物はできんよ。

[348: 購入検討中さん]

こちらの天井の高さは2450mmですが、高さ規制で、15階建てのマンションは、天井が、低くなり、防音効果が悪いとききますが・・　 いかがでしょうか。

[349: 匿名さん]

防音効果は悪いでしょうね
でも周辺が騒音だらけなので気にならないでしょう

[350: 匿名さん]

賃貸仕様、寝に帰るひとには良いのでは。
貨物が通ると寝付けないかも。

でも、駅ナカマンション。

[351: 匿名さん]

睡眠薬があるでしょう
今は薬屋で簡単に買えるしね
でも、そのうちに、いろいろな騒音で薬漬けにならないようにね

[352: 匿名さん]

ＤＣやローレルのスレでの住民の叩き合い
酷いわ

ＤＣの事故も事実？みたいな

ＤＣやローレルから逃げる人が多いはずやわ

その分、ここの価値が上がるのかな？

[353: 匿名さん]

それとここと何の関係があるの？

あんたの価値は下がると思うけど、ここの価値はどうかな？

ということで、はい、さいなら

[354: 匿名さん]

中古の価格を決めるとき今はまだ徒歩5分で区切りをしているが将来は3分になるそうです。徒歩5分以上は今より売れにくくなるそうです。

[355: 匿名さん]

>>327
西北の同ブランドのマンションを比較下さい。利便性を考慮しても高すぎる感が否めません。
坪200万以下ならとは思っていたのですが、私達には手がとどどきません。この価格なら、せめてアウトポール設計で間取りに工夫されるなどがあればなーってモデルルームを見て思いましたよ。

[356: 不動産業者さん]

>354さん
中古マンションの価格設定は、取引事例比較法が一般的です。
そして個別的要因を勘案し、売主と売り出し価格を決定します。
つまり、駅まで徒歩5分のマンションが3千万で取引されていれば、
築年数等同条件ならば、徒歩1分のマンションはそれ以上のプレミアム価格を設定します。
”区切り”はあくまで参考値であり、現状でも徒歩1分と5分では価格設定が異なります。

このマンションが即完売すれば、周辺のマンション相場は値上がりします。
翻って不人気なれば、現状の相場が妥当と考えます。

[357: 不動産業者さん]

356です。
なぜこのマンションが売れれば、周辺相場が値上がりするのか説明不足でした。

このマンションを買いたい層が、価格が高く手が出ないと判断すれば、
当然ながら、周辺の中古の駅近マンションに目が向きます。
結果、ルネ、ローレル、プラストの相場が上昇すると考えます。

[358: 匿名さん]

明るい爽やかな外観だけど、汚れ、大丈夫なんやろか。鉄道近くやから普通より汚れが付着しそう。。。美観維持の対策は考えられてるんやろか。

[359: 匿名さん]

>>357
10年後、20年後このマンションはどのくらい価格が下落するとお考えですか。例に挙げられた中古の方がdvの利益等がはがれている分、お得感は大きく、将来売却や賃貸にまわしやすいとお考えですか。転勤リスクを考えると悩んでいます。この販売価格は尼崎にしてはバブル感ありなのですが、妥当とお考えですか。

[360: 匿名さん]

＞＞３５７
意味不明。
「このマンションが売れれば周辺相場が値上がりする」と言っておいて、
このマンションに手が出なければ、その人たちが周辺相場を上昇させるて・・・・
どっちにしても値上がりすると言いたい（笑）のだろうか？
わざわざ説明すると前置きしておいてこの程度の説明では見識を疑われるよ。
ここは、良くも悪くも駅隣接と云う立地をどう評価するかで全く見方が分かれるが、
駅から離れれば、尼ブランドの弱点が際立つから単純には言えんよ。

[361: 不動産業者さん]

357です。

＞359さん
10年後の相場は、誰にもわかりません。
（経済環境やＪＲ尼崎の人気度によります）
但し現状で考えれば、バブル価格は否めません。
（不動産投資の収益還元法で算出すれば損が発生します）
しかし賃貸価格が適正であれば空室リスクは少ない物件でしょう。
（儲かるわけではありませんが）
損が嫌なら、周辺中古のほうが安心感があります。

＞360さん
このマンションが売れれば、周辺相場が値上りする理由として
どこが意味不明なのでしょうか。
貴殿の読解力に問題があるのでは。

[362: 匿名さん]

確かにJ尼はバブルなのかも・・・

ただ、今後少子高齢化が加速すれば衣食住＋医、勤、遊などの実需も大きくなって
これを満たす限定地域に人気が集中するのは否めないと思います。
J尼の場合、大阪、京都、神戸、宝塚のハブステーション、快速停車駅として利便性は
言うまでもなく。かと言って北口には主要幹線道路などはなく交通量もさほど多くありません。

利便性と住環境の折り合いをどこでつけるかだと思うのですが、私の考えとしては、
今のバブル以上にJ尼北口周辺のニーズは膨らむと思っています。
例えば西北も震災復興で再開発され人気地域ですが、山手幹線に近く、ガーデンズは
賑わい、週末の交通渋滞などで決して暮らしやすいとは思えません。

クルマ社会が変わるように、不動産ニーズも変わると思います。
J尼北口の潜在ニーズは大きいと考えますが、361様はどう思われますか？

[363: 匿名さん]

利便性が良い尼崎なので注目してたけど、値段を聞いてビックリ価格。。。
新築では無理すぎるので、デベロッパーの利益が剥がれた10年後くらいに機会があれば欲しいですネ。
どうぞ、お金にいとめをつけないお金持ちさん買っちゃってください！っで坪単価160万くらい下がったとこでお待ちしておりますんで！！

[364: 匿名さん]

「山高ければ谷深し」

[365: マンコミュファンさん]

校区は、最悪すぎるね
DINKS向けかな？

[366: 匿名さん]

＞＞＞No.356さん

「築年数等同条件ならば、徒歩1分のマンションはそれ以上のプレミアム価格を設定します。」とのことですが、経験からどの程度までならプレミアムとして価格が上乗せされるのが妥当なのか個人的な意見としてで結構ですので教えて下さい！

[367: 匿名さん]

＞このマンションが即完売すれば、周辺のマンション相場は値上がりします。
＞不人気なれば、現状の相場が妥当と考えます。
＞結果、ルネ、ローレル、プラストの相場が上昇すると考えます。
既に値上がりしてますね。
しかし不人気（ＤＣ・ローレルは住民の質の問題かも？）なので売れてませんね。
ＤＣの売り物件は確実に利益が出てますね。
まあ今の値段がＭＡＸでしょう。

[368: 匿名さん]

>>363
これだけ短期間に新築マンションが周囲に出来ると流石に10年後には中古物件をお得にゲット出来そうですよね！後はタイミングかなあ。

[369: 匿名さん]

事故物件有りのマンションでもいいんですか？

[370: 購入検討中さん]

バブルであるとの意見が多数あるようですが、本当にそうでしょうか？ここ数年の数々の尼崎市内で起こった不幸な事件により、ただでさえ悪い尼崎のイメージは地に落ちている中での値段です。これだけ綺麗になったJR尼崎北口ですら、環境が悪いや校区が悪いと言われるぐらいですから、決して現在の値段が高値とは思えませんね。