ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前【旧称：(仮称)JR尼崎駅前・直結プロジェクト】

[匿名さん]

「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」が販売されます。
総戸数131戸(店舗5区画）のマンションです。
2014年11月販売開始予定です。

駅直結というか？駅ナカマンションって感じですね。

http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番
交通：東海道本線（JR神戸線）・JR東西線・JR宝塚線「尼崎」駅徒歩１分
売主：近鉄不動産株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

【物件情報を追加しました　2014.8.17　管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.10.28　管理担当】

[281: 匿名さん]

カフェは出るでしょ？大量のコーヒー豆の出し殻、ティ茶葉の出し殻、モーニングをやってれば、
トーストやエッグの残り。なんといっても、厨房機器ってあっためて使うし、湿気がこもりやすいから、
ゴキブリは大好きなんじゃないですかね？

[282: ２４６、２７５、]

ここは本来なら商業ビル等の立地だが、後発になる為事業見通しが立たないのだろう。
マンションにして小口商品化して庶民に売りつけると云う目論見だろう。
マンションは駅近と云うのは今のトレンドだが、ここは近すぎる。
「過ぎたるは及ばざるが如し」と言ったところかな。

金持ちの余裕で言わせてもらうが、高値で買ったらあかんよ。
それでも買うなら可能な限り狭いタイプにすべきで、ファミリータイプはアウトやで。
土地柄を無視したらあかん。

[283: 匿名さん]

仕様と価格を見たら呆れて驚くでしょう

[284: 匿名さん]

でも売れちゃうんだろうな。
店舗はデッキ上はいいと思うけど1階は戦えないんじゃないかな。

[285: 匿名さん]

今更ここで何の商売やるのか？
大概のものは揃ってるし、これから駅ナカもできる。
飲食、何でも屋？？？
すぐつぶれるよ。

[286: ２８２]

所有者、店子が変わる度に店舗のレベルが落ちる可能性が少なくないね、
同じマンションを所有、同居する運命共同体の側面が有るのを理解すべし。
それもリスクの一つとして価格を検討しないとあかんよ。
正直な話、ここに限らず今は不動産を買う時機ではないと思っているが、
実需で買うなら、「必要な時が買い時」でもあり止むを得ないとも思うが。

[287: 匿名]

築年数の影響はテナントより居住の方が影響は大きいので、
質が落ちるのはテナントよりも住民側だね。

[288: 匿名さん]

>質が落ちるのはテナントよりも住民側だね。

それはＤＣやローレルの事ですね？

[289: 匿名さん]

それはきっと自演くんが住むようなマンションでしょうね。

286様が言われるように、店舗付きマンションの場合店子によって
マンションのイメージは大きく変わるしその分リスクは高い。
更に1階と3階に店舗が入るとすれば店舗用に広い間取りを採用するから、
上下階で躯体の剛性が変わりマンションの地震耐力に疑問も残る。

東北の復興、オリンピックで建築業界は資材費用以上に人件費が高騰し
想定以上の価格で販売されることになると思います。

[290: 匿名さん]

そうはいっても高すぎでしょう。
とても適正価格とは思えない。
店舗は住人の方ぐらいは使ってあげて。

[291: 匿名さん]

結局、価格は＠230万/坪なのですか？

[292: 匿名さん]

DCとかローレルよりはマシになるのかな。
それなりに落ち着いた層が買いそうだけど。
ファミリーマンションって感じじゃないでしょ。

[293: 匿名さん]

DCとかローレルよりはマシになってほしいですね
ただDCとかローレルは物件金額に関係無のようですが

販売側は間取りから見てもファミリーもターゲットにしてると思いますよ

[294: 匿名さん]

またＤＣの中古の売り出し１件増えてるね
住み心地悪いんかな？
まあ販売価格より高いから３００～５００の儲けか

[295: 匿名さん]

人気物件で値段が妥当なら物件情報が表に出ないまま水面下で取引成立するよ。
買う気の人は仲介屋に登録してるから、チラシを作るまでもなく終わる。
レインズ等、情報がオープンになるものは不人気物件か割高物件の証。

私も多数の仲介屋に声を掛けてるが、めったに言ってこない。
なぜなら「そんな高い物件を言ってくるなアホ」と叱られるのが分かってるからね。

[296: 匿名さん]

不人気物件＝問題の多いマンション＝住民の質が悪い
駅近なのに高層階でも売れない
ということですね

[297: 匿名さん]

ココには、証券会社が無いし、大手銀行もりそな銀行だけ。
ホームセンターもないし、家具屋もない。
居酒屋のオンパレードで、プチリッチな食事を楽しむところが全くない。
この周辺ではフランス料理やイタリヤ料理も食べれない。
ふぐや懐石料理、高級中華料理、旨い鮨屋もない。
プチ高級な飲食がはいった商業ビルをつくれば、
それなりに需要があったと思うのだが。
潮江周辺はリッチな層が増えていると思うと、マンション建設は残念至極。

[298: 匿名さん]

潮江周辺はローン地獄で管理費・修繕積立金も払えない住民が多いんですよ
プチリッチな食事なんてとんでもない
普段の生活でいっぱいいっぱいですよ
プチ高級な飲食がはいった商業ビルをつくれば即崩壊ですよ
便利な街なのに残念な街です

[299: 匿名さん]

周辺マンション情報ばかりやね。
それと、DCはいいよ。蚊帳の外。
ここと比較にならんでしょう。
駅近マンションと公園マンション。
メリットのある情報ないし。
駅から傘いらずのマンション情報なら欲しいけど。

ここ隣がフィットネスだけど、その辺どうなの？
音とか煩くないのかね。
結構、遅くまでやってんでしょ。

[300: 匿名さん]

大阪、新地、神戸、京都でいくらでも旨いもん食べれるでしょう。
大阪まで５分だよ。
ここなら、帰りも傘いらず。なーんも言う事ないでしょう。

[301: 匿名さん]

駅から傘いらずのマンションはアミングしかないっす。
ここはデッキ直結といってもデッキにエントランスはないんでしょ？

[302: 匿名さん]

まあDCとかローレルの情報は
ここを見て買えない人のためへの情報として
そんなのもあってもいいでしょう

隣がフィットネスでも周辺の騒音のほうが強くて
フィットネスからの騒音があっても目立たないのでは

[303: 匿名さん]

検討候補に入れてる同じ価格帯のマンションは関西圏ではどこだと思いますか？

[304: 匿名さん]

長谷工施工なのでもう少しお求め価格はお安いのかと。。。駅近といえども200万／坪超えは予想外。しかも高額価格帯の割にはゴミドラムやディスポも付かない普通の仕様＆間取り。駅近プレミアムプライスって考えると妥当なんでしょうか？

[305: 匿名さん]

やっとちゃんとした話を出来る人がでてきたようですね

仕様＆間取りは普通以下です
窓の仕様はとても線路前の物とは思えません
その上ボッタクリの坪単価
駅近というだけの物件と思います
いくら新築とはいえ周辺の中古相場と離れすぎですね
妥当とは思えません

[306: 匿名さん]

ココが完売すれば、周辺の中古相場は急騰します。
ＪＲ尼崎は、利便性最高なのに、イメージ最悪で低く評価されています。
再評価されてもおかしくない立地ですよ。

[307: 周辺住民さん]

築10年を超えるうちのマンションが急騰する日が来るのか、胸熱だな。
んなわけねーだろｗ

[308: 匿名さん]

売れんよ
ちょっと考えればわかる。
駅近じゃない、駅隣接マンションはリスクが高い。
節操のない物件だよ。

[309: 匿名]

事業主の上から目線を感じてしまうな。
『どや！！　こんだけ駅に近いマンション買わんかい！！』ってな感じ。

本音はオフォスビルにしようと思ったけど、周りを見ると空室が多くて～
売り切りのマンションしかできないよ。
土地も高かったし、この際、アベノミクスで小銭稼いだジジババになら
ぼったくり価格でも売れんじゃないの・・・
小うるさいマンション仕様なんぞ無視していいや、とにかく売ったもん勝ち。

[310: 匿名さん]

>駅近じゃない、駅隣接マンションはリスクが高い。

あなたが思っているだけで、即完売をありえますよ。
「駅隣接はリスクが低い」と考えている人は多いですから。
新快速停車駅徒歩１分以内と５分は、別ステージの物件ですよ。

[311: 匿名さん]

徒歩1分以内はウソっぽいけど空気読まない金持ちが買っちゃうんだろうな。
普通に住みたい人が手を出せない価格設定だもんな。
不当な価格とわかってて泣く泣く買う人もいるかな、欲しいものな。

[312: 匿名]

自然通風を期待できず、鉄粉舞い散る空気にまみれ騒音と人混みのなかで生活するのは
駅に1分でもさすがに躊躇してしまう。
それにみあう価格ならともかく、費用対効果のバランスがとれない。
駅５分は論外だけど。

[313: 匿名さん]

ここで普通に暮らせると思うのが間違いの元。
利便性の為に他を犠牲にするのが本当のところやね。
これは価値観の問題であり、正しい答えはないやろな。

３１１、金持ちはここを高値で買わんよ。

３１２、駅５分論外は言いすぎやね、逆に利便性と環境のバランスから見て最善の可能性大やと思う。

[314: 匿名さん]

駅隣接の抜群の立地なのに犠牲にするものが多いってか。
買えない人のやっかみなのか。
鉄道に隣接しているマンションは山ほどあるだろう。
駅とショッピングセンターに隣接しているマンションは限られるけどね。

[315: 匿名さん]

金持ちしか買えんでしょ。
金持ちだって無駄遣いとか衝動買いするよ。
ガチガチに損得勘定ばっかりしてるわけじゃない。

[316: 匿名さん]

ここでの快適な生活方法を教えてあげましょう。

①部屋＆窓を最高の防音仕様に変更
②窓は当然ミラーガラス
③標準仕様の設置設備は全てリフォームで最高仕様の設備に変更
④２４時間換気は止め各部屋に空気清浄機を設置し対応
⑤洗濯物はカワックで対応
⑥布団の清掃はレイコップで対応

リフォーム費等は相当かかるでしょう。
しかし、これで普通の暮らしができるでしょう。
場所だけを買うイメージですよ。

[317: 匿名]

駅５分はここではいらん
環境と利便性？バランス？
今日みたいな天気でも気軽に買い物できるとこしかいらん。

[318: 匿名さん]

>>316さん

①大してかかりません。
角部屋の窓がたくさんある部屋はこれで納まるかは判りませんが、
最高級のペアサッシに入れ替え（出来ないと思ってる人が多いが、実はできる）
さらに最高級グレードの2重窓を取り付けても、
50万を超えることはありません。
（通常の2重窓程度でよければ、10万～15万ぐらいか）

②一般的なデザインオーダーカーテンより安いぐらい。

④空気清浄器もこれまた安価。4,5万も出せば高級グレード。
4個買ってもしれたもの。

⑤カワックでもいいし、最近の洗濯機は乾燥機付きが当たり前。

⑥レイコップでもいいし、保健所の推奨は、安い布団をたびたび買い換えるのが、
理想的だそうです。季節毎ぐらいの頻度で買いかえれば、布団をしまうスペースも要らないし、
かえって狭い専有面積の部屋でもOKになるので、マンション価格を抑えることができます。

問題になるのは、③ぐらいだと思いますが、
これは各自の好みもありますし、別に標準仕様が、
そこまで見劣りするわけでもないでしょう。
一応は、分譲マンションですから、賃貸仕様とは異なります。

そう考えると、316さんのお知恵のおかげで、
なんとか普通の暮らしが営めそうです。

場所を買うについては同意です。
ただマンションにとっては、その場所こそが最も重要だと思いますが。

[319: 匿名さん]

関西でこのレベルの駅の直結マンションで
資産価値がダダ落ちしてる物件はない。

ここを検討する人って尼がどうこうより駅力を
一番重視しているのだから。
環境を重視する人はそもそも検討すらしないでしょ？

あと見落としがちなのが、駅からのデッキ直結で大きな
商業施設があるのにマンションはその商業施設より近い。
本来商業施設が建つべき立地だけど大阪に近すぎるので
奇跡的にマンションになってしまった場所。

高くても買っちゃう人はこのマンションの戸数ぐらいはいるよ。
同じ1分でも駅前と直結は全然違う。

唯一マイナスなのは下駄履きだということ。
下駄履きでも銀行や郵便局なら逆に資産価値は上がるけど
飲食店はいただけない。
店舗は未定と言って売らないといけないだろう・・・

[320: 匿名さん]

私も店舗が銀行等が入居してくれたらと考えています。購入検討者は皆さんがおっしゃられるような校区の問題や環境の事は既に納得の上、それでも尚、利便性を重視して検討しているものだと思います。確かに金額的には周囲の販売価格と比較すると高いかもしれませんが、その金額が無理なのであれば他を検討すれば良いことなのに主観的な意見ばかりに感じます。他の方もおっしゃっていますが、この金額ならもう少し金額がUPしてでも満足感が得られる仕様が良かったような気がしますが。。。316さんのおっしゃられる通り、代替案を検討するのも良いかもしれません。購入検討者の方、先日配布されたばかりのオプション関係の資料、皆さんは何をお考えですか？オプション類を含め早く正式金額が知りたいですね。

[321: 匿名さん]

駅前マンションで下駄履きにするなってのも無理な話だと思う。
ただここの1階って誰も通らないんだよね…
以前この通りにあったミニストップも1年持ったかどうか。
あとここが売れないって考えもどうかしてる。
この場所ならよほどの事が無い限り完売するでしょ。
グランフロント大阪オーナーズタワー建てちゃったとかだと頭抱えるけど。

[322: 匿名さん]

まあ尼仕様物件やね
長谷工らしい低仕様
それにしても仕様の割にボッタクリ価格やね

[323: 匿名さん]

完売したもボッタクリというのだろうか。

[324: 811番地]

駅直結のマンションで振動の影響は、大丈夫でしょうか？
線路沿いマンションに住んでいる人が居ましたら教えて下さい。

[325: 匿名さん]

＞＞３２３
ボッタクリで完売すれば、バカが多いと云う事。

[326: 匿名さん]

まあここに手が出ないからといって
周辺の問題の多い大型マンションを選択しないほうがいいですよ
ここの環境問題以上の問題がいろいろありますからね～

[327: 匿名さん]

みなさん、仕様、仕様といいますが、
キッチンやお風呂などを販売してる水回りメーカーのショールームに
足を運んだことはありますか？

例えば、キッチンメーカーのクリナップでいえば、
SS（最高級）シリーズなんて、一般的な分譲マンションにはまずはいりません。
一般的な分譲マンションだとたいてい真ん中のラインあたり。
それをマンションごとに扉に特別なシートを張って、型番をわかりづらくします。

劣る仕様とよく言いますが、実際には比較対象がたとえ億ションといえど、
皆が思っているような差はありません。

むしろコーディネーターの色使いやセンスの差のほうが、
大きかったりします。

何年か暮らしてみて、どうしても気になるなら、
インテリアコーディネーターを入れて、
なかみ、全部入れ替えても、500万もお金をかければ、
かなりの豪華仕様になるはずです。
壁なんてエコカラットを貼ってしまえば、そりゃ豪華ですよ。

なかなんて、どうにでもなります。
立地こそすべてではないでしょうかね。

[328: 匿名さん]

確かに設備機器に関しては標準以上のものがついているのかもしれませんが。。。
見えない箇所や個人では対応出来ない共有部分にももう少しこだわって欲しかったのです。　

外壁などは皆さんがおっしゃっている鉄粉や排ガスが飛び回る中、数十年写真に掲載されているような美しさが保たれる材質なのでしょうか？かなり白っぽい外壁にガラス調の部分が目立つのですが、汚れが目立ってくると思いませんか？

天井の出っ張りをもう少し抑えた感じで間取りがとれなかったのでしょうか？

不必要なサービスは要りませんが通常のマンションとそれほど変化の無いセキュリティーシステムで大丈夫なんでしょうか？（特に駅近で不特定多数者が多いのに関連会社に丸投げしているような感じがします）など。

他の方がおっしゃるように利便性をとるためには妥協も必要だとわかっているものの、この価格ならそんな素人目線の不安案件を払拭するような仕様やサービスであって欲しいのです。

[329: 316]

①部屋＆窓を最高の防音仕様に変更

これを書いたのは
　南側の窓がＴ３仕様、その他はＴ１仕様
だからです。
線路前の物件でこのお粗末な仕様です。
当然、壁の厚さも薄いでしょう。
残念ながら分譲マンションですが賃貸仕様です。

隣個との壁が薄ければ自宅の窓だけ２重サッシにしても無駄でしょう。
隣の部屋から伝わってきますよ。
マンションの躯体音もするでしょう。
という訳で部屋の防音仕様も提案しました。

夜中の貨物の音は凄いですよ。

[330: 匿名さん]

駅から5分前後かかるＤＣやローレルが坪あたり170万～180万！？程度ですよね。
かたや駅から1分（駅直結）で坪あたり200万～220万以上。

この金額差は妥当なのでしょうか？
「利便性価格」として坪50万ＵＰは普通、むしろお安いのでしょうか？

ボッタクリと荒げにおっしゃられるのでしたら、同じような駅直結物件と比較できるような例を挙げて、納得できるように教えて頂けると助かります。
他物件で比較参考になる”具体的な”数値を関西圏でご存知であれば是非、教えて下さい。