ファインコート 豊中市上野坂について

[購入検討中さん]

土地の造成が終わったみたいなんですが、情報お持ちでしたら教えてください。



ファインコート豊中上野坂
所在地：大阪府豊中市上野坂２丁目１８７番３（地番）
交通：大阪高速鉄道　少路駅　徒歩４分
総区画数：35区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：株式会社昭和工務店
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1341/

【物件情報を追加しました 2014.9.24　管理担当】

[61: 匿名さん]

建ぺい率40%なのに、密集感があるのは何故でしょうか？
周辺と比べて土地面積が狭いからでしょうか。休日なんかは、自動車がビッシリ並んだ感じになるんでしょうね。
良い立地なだけに惜しいと思ってしまいます。
豊中駅近くの大林新星和の物件が安く見えます。

[62: 匿名さん]

本町5丁目売れ残ってるぞ。正々堂々と価格出さないのは、情けないぞ。

[63: 匿名さん]

こっそり値下げでしょ。値段なんて無いようなものです。

[64: 匿名さん]

外観がなんだかいいなって思いました。
間取りとか、お隣との窓とか色々考えないといけないのかな。
オープン外構じゃないので、ちょっぴり狭く感じますが、
塀があるといいこともありそう。

[65: 匿名さん]

>62

売れ残りっていうか、まだ販売してないのでは？

[66: 匿名さん]

客の様子を探りながら販売日を決めてるようですね。広告に販売価格が出ることを極端に嫌がる情報管理思考の会社です。

[67: 匿名さん]

ファインコートの売り方はいつもこうですよ。
集客の具合で価格が決まります。

[68: 匿名さん]

年末年始の間、上棟していない区画は屋根も養生シートも無いままで雪が降り積もっていました。断熱材も平積みで屋外放置されていました。木材は一週間くらい水に浸かったら、まずいと思いますが・・・

[69: 匿名さん]

スタイロとかなら問題無いが
木やグラスウールは一週間も濡れたらダメだな
まあ不動産系の建売りはどこもそんなものでしょう
怒鳴り込んでくる施主も居ないし、
発注してる会社に現場管理の知識無いし、
見た目さえ良ければ他はどうでも良いからね

[70: 匿名さん]

>>68
ツーバイフォーは1階から建築して最後に屋根を張るので、
雨に濡れるのは普通ですよ。ＨＭで注文で建ててもそんなもんです。

[71: 匿名さん]

雨にぬれない建て方してるのはセキスイハイムくらいですかね。

[72: 匿名さん]

どこのハウスメーカでも建築中はそれなりには濡れる
けど、建売りみたいに、上棟前から雨ざらしとかは無いな

[73: 匿名さん]

>>72
建売と注文と言うより、施工業者の考え方でしょ。注文でも施主が雨ざらしで大丈夫でしょうかって質問色々出てますね。まあ、材木は少々濡れても大丈夫でしょう。

[74: 匿名さん]

数日ならあまり問題は無いですが１ヶ月となれば問題あります
濡れと乾燥を繰返し反りが出ます
注文の場合、施主の目がありますから心象悪くなる事は極力避けます
施主が怒れば不必要な仕事が増え、引渡しに影響出るため現場に煩く指導します
建売は施主が居ないので、そんなことは気にしていません
早く、安く、見栄えのよい物が出来ればよいのです
手間やコストを抑える為に柱や梁を何棟分も一気に現場に搬入しますが
上棟は一棟づつ順になります
(上棟には人手が要る、基礎の仕上がり時期も違うため)
その間、遅い所では１ヶ月とか雨ざらしです
上の書き込みはそれを目撃されたのでしょう
建売でもハウスメーカーの場合は注文で心得ているので少しマシです
現場に置いてもきちんとシートをかけてあります
社名の入ったシートを用意してる会社もあります
不動産系の建売は施工会社任せで
シートもかけずに雨ざらしもよく見かけます
ただ本気で買うことを検討されてる分譲地なら
素直に営業さんに言えば改善されると思いますよ

[75: 購入検討中さん]

内覧会始まりましたね。行かれた方いますか？

[76: 匿名さん]

>>75
行きましたよ、価格が知りたかったので。
相場からかけ離れた高値…。建物も薄っぺらな壁、狭い部屋。
とても価格と価値が合いません。

[77: 匿名さん [男性 40代]]

>>76
その通りですね。
よくもまぁあの値段であのサイズの家を販売したな。という印象しか残りませんでした。
価格交渉も期待できない三井ですから、ギブですかね。。

[78: 匿名さん]

>>77
高いと思っても、結局売れるんですよね。ファインコートやプラウドシーズンの値付けはこんなもんです。予想通りってとこでしょうか。

[79: 匿名さん]

ファインコートは見た目重視。目立たないところでコスト削ってるよ。

[80: 検討中の奥さま]

内覧会行った知人から聞いたのですが、あの場所であの広さで8000万円台後半とか……確かに良い場所ではありますが、常軌を逸している印象です。

『大阪空港まで9分で行ける』ってキャッチコピーにも笑ってしまいました。行けるもんなら行ってみろ、って感じです。

[81: 匿名さん]

上屋が2000万、いいとこ2500万として、土地が5500万？
坪単価130万計算ですかね？
あの辺りはそれでも売れるくらいの土地なのでしょうか？

[82: 匿名さん]

14で7,000万〜8,500万と予想しましたが、そこそこ予想通りですね。

[83: 匿名さん]

土地代が高いのですか。
戸建てで駅まで４分というのは、かなり恵まれた環境ではありますね。
生活に必要な各施設も歩いていける範囲に揃っているようですし。

家そのものの評判はあまり良くないようですが、どうなんでしょうね。
場所を選ぶか家を選ぶかになるのでしょうか。

[84: 匿名さん]

場所は良いと思います。建物も悪くはないです。ただ、値段が高すぎると感じます。

[85: ご近所さん [男性 40代]]

上野坂1丁目で土地122平米ぐらいで坪単価91万で建築条件なしで売りでています。
単純比較はできないけど土地の坪単価130万なら高すぎるなぁ。
注文住宅を建てた方がいい家ができるよ。

[86: 匿名さん]

縦長などの
小さな窓が多くて外観は格好良いのですが、窓拭きが極めて難しいので おそらく汚れ放題で放置することになりそう。

[87: 匿名さん]

>>85
駅までの距離も違うし、旧来の住宅地の仲介とそれなりにまとまった区画の分譲なので、好みによると思いますね。
個人的には、同じ価格ならこちらを選ぶかな。

[88: ご近所さん [男性 40代]]

>>87
同じ価格ではなく旧来の住宅地の仲介に比べて高すぎるのがどうかなぁということです。

[89: 匿名さん]

>>88
土地価格のことを言ってる訳では無いです。
例えば、仲介で近くの分割地を40坪、坪単価90万、土地代3600万で購入したとして、この物件との差額4400万で新築したとする。(総額どちらも8000万と仮定)
4400万あれば、造成、建物、外構含めてそこそこ立派な家が建ちます。
但し、旧住宅地の分割土地を仲介で購入しても、立派な家が建っても、綺麗な街並み、同世代とが多い一斉入居など、トータルで大規模分譲の方が魅力有るというのが私見です。
況してや、この駅近でこの規模の分譲は希少価値有りますね。

[90: 匿名さん [男性 30代]]

４０坪の土地に４４００万円の家って。。。
ありえんやろう。

[91: 匿名さん]

この辺りにはマンションもあるので、同世代を探すに事欠きません。しかし、その結果として学校がパンク状態です。
学区が良いのは地価が高いために住宅も高くなるので高収入の世帯が多い傾向にあり、多額の費用を掛けて塾通いをさせるから有名中高に進学する割合が高いためです。
ただし環境として、歩いている子供を見ても、コンビニに行っても、ヤンキーが少ない事はハッキリと分かります。

[92: 匿名さん]

三井はマーケティングがしっかりしてますからね。
なんだかんだで売れちゃうんですよね。
みんなが欲しい価格ではなくて、誰かひとりが買うぎりぎりのところに値付けてきます。

[93: 匿名さん]

通学区の上の小学校、調べてみたら児童数1000人超えてるんですね。
今時の学校としてはかなり多いですね、、これからも増え続けるんでしょうか。
ですが学校が落ち着いているというのは非常にいいことだと思います。
子育て中としてはやはり一番気になるところですし。中学校はどうでしょうか？

[94: 匿名さん [男性 30代]]

>>93
１１中です。豊中で人気のある中学の一つです。詳しくは別スレの豊中の中学をどうぞ

[95: 匿名さん]

価格が高いのは情弱の一本釣り狙いだからです
こんなところで検討してる客より
相場も何も知らない客を狙ってるんですよ

[96: 匿名さん [男性 30代]]

>>95
そうかもね

[97: ご近所さん]

>>89
業者の方ですか。。。

[98: 匿名さん]

珍しく値段出したね。
公取に言わずに済んだよ。

[99: 匿名さん]

ファインコート値段はいつも出してますよ。登録日の１〜２日間だけ。物件概要のところにひっそりと。

[100: 匿名さん]

モデルハウスに行けば、価格自体は決まっている物であれば教えてもらえるんですよね？
登録日の時だけ公式サイトには掲載されるだけて。
予め見学前にわかっていると本当はいいなーと思うんでしょうけれども、、、
あちらもあちらで来てもらえるように価格面は大きく載せないのかな＞

[101: 匿名さん]

売れずに先着順になったやつは値段も間取りもずっと掲載されてますよ。
売り出し前であればモデルハウス行けば教えてくれます。
数百万単位まではだいたい決まってて、希望者の有無とかで十万単位で調整して出してきます。
希望者居ない住戸は後回しで売りに出されてきます。
マンションの売り方と同じですね。

[102: 周辺住民さん]

んー駐車場は1台だけですか？モノレールの駅が近いので割り切った設定なんでしょう。といえども、友人の訪問時など困りますよね。これだけのお金を出せる経済力のある家庭ではちょっと寂しい設定ですね。

[103: 物件比較中さん]

値引きについて、営業担当者から提示も出ています。やっぱりこの値段は強気すぎますね。

[104: 匿名さん]

売れ残り＆期末は値引いてきますね。ゴールデンウィークごろまで売れ残ってたらもっと値引いてくれると思います。

[105: 匿名さん [男性 50代]]

値段が相場よりも高すぎ。
知り合いが曽根から徒歩6分の南桜塚の土地を45坪、4000万円で購入し、工務店で注文住宅を建坪37坪でたてて諸経費込みで6200万円っていっていた。
ここは駅近といってもモノレールだし、この金額を出す価値があるとはおもえない

[106: 匿名さん [男性 30代]]

>>105
まぁ、個人の価値観しだいとは思います。

[107: 匿名さん [女性 30代]]

３５戸販売で残り２戸みたいですね。

[108: 匿名さん]

１７号地とかは、車が軽自動車ならなんとか２台はとめられるのでは？
絶対とも言い切れませんが。
方法としては、道路側に庭などがある場所なら、
庭を潰して駐車場にも出来ない事はないのかな？って思いますが、
ＨＰ上では詳しい情報がないので、なんとも言えませんね。

[109: 匿名さん]

緑丘にも作ってるんですね。

[110: 匿名さん]

軽２台なんて変な人みたい

[111: 匿名さん [男性 50代]]

販売開始から随分経ちますが、全然売れてません。1千万円高過ぎますよ。

[112: 匿名]

>>110 確かにこの辺は二台目でも軽自動車を購入される方はいないですね。

[113: 匿名さん]

>>111
この前、近く通った際に見ましたが、結構入居されてる方居ましたよ。この金額なんで、デベもすぐ完売するとは思って無いだろし、希少価値有る立地なんで、間違いなく売れるから早々安売りはしないでしょう。

[114: 匿名さん]

売れないから建てられない。15億円の金利負担だけでも相当な重荷になってる。

[115: 匿名さん]

基本的には安売りをしないで、ゆっくりと販売していくという方針なのかもしれないですけれど・・・
でも正直高いというのはあるのでしょうか
適正価格だったら
もっと販売のペース自体は早かったのかなぁと
建物自体、仕様が高くなっているので仕方がない部分もあるのかもしれません

[116: 匿名さん]

あれで仕様が良いといえますか？
この値段でこれ？
との印象しかありません。

[117: 匿名さん]

>>116
この周辺に、ファインコートと同じ金をかけて、注文住宅建てても、ここ以上にこの値段でこれ？
となりますよ。

[118: 匿名さん]

目立つところにはいいもの使いますね。ファインコートは。
でも目立たないところとか目に見えないところは、そこそこの仕様です。

冬は寒いし結露もします。

[119: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>117
業者ですね

[120: 匿名さん]

建売だと、注文住宅とは違うので、一概に比べられないと思いますけれども…
それぞれのメリットデメリットがあるかと
目立つところにいいものを使うのもいいですが、
そこをきちんと丁寧に造っていいってもらえるのが一番いいかなと感じます。
丁寧さがある方が長持ちしますもの

[121: 匿名さん]

全然売れてないし、2期も建てませんね〜。やっぱり景気悪いんかな。
消費税10%になる前の駆け込みまで待ってるんでしょうかね。

[122: 匿名さん]

こんな無理矢理詰め込んだ区画割りで6000万代中心とは無茶しますね。

[123: 周辺住民さん]

出来れば150平米以上の区画割で、ゆったりした街並みをつくって欲しかった。
三井には無理なんでしょうね。野村不動産ならもう少し良かったかも。。。

[124: 匿名さん]

それは理想かもしれないけれど、建売でそれはむずかしいのかもしれないなとは思います。
ゆったり作ってしまうと今の建築コストを考えると、こんなものでは済まなくなってしまうでしょうし。
ただ街として、もう少しゆったりとした感じだったら
もう少し印象は変わるのかもしれません。

[125: 匿名さん]

この値段出して旗竿地に住みたい人いるのかね。

[126: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

土地の入札価格がたかすぎたんや。（地価とちゃうで）
資材や人件費の高騰は2割上がっても400万程やから、知れてるわ。

[127: 匿名さん]

確かに高いような気がしなくもないですけれど、駅徒歩4分は大きいのではないかと思います。
マンション並みの利便性の良さなのでは。
それにしても、通路に面していない内側の敷地の住み心地はどうなのでしょうか。
他の家に囲まれる感じになると窮屈ではないでしょうか。

[128: 匿名さん]

狭い上にこの価格
まともに売れないだろうね

6000なら宝塚あたりで築浅の中古物件が買える
7000ならニュータウンの中古物件取り壊してローコスト新築できる
共に50坪以上

よほどこの場所に価値を見出だす人しか買わないだろう

[129: 匿名さん]

もう少し広かったらなぁとは感じる方はいらっしゃるんだなぁと見ていると思います。
建売だと仕方がない部分があるとは思います。
こればかりは。。。と。
土地が広くなると、このままだともっと高くなってしまいますものね。
ある程度妥協できれば、じゃないですか？

[130: 匿名さん]

駅近といってもモノレールですし。
三井ということで手抜き工事が連想されてしまい、厳しくなりそうです。

[131: 匿名さん]

価格設定間違えたんでしょうね。関西のファインコートは軒並み売れ残り。なんとか売ろうと必死にキャンペーンしてますね。

[132: 匿名さん]

>>128
南桜塚あたりで4000万(35坪)で土地購入し、２０００万ぐらいで注文住宅を建てれます。
しかもは阪急宝塚線が徒歩圏内。
こんな価格で売れると思えないのですが。

[133: 匿名さん]

>>132
普通、35坪ぐらいの良い土地が出ないだろうし、35坪でそれなりに見えるのは、ファインコートやプラウドシーズンの規模の開発ならでは。
仲介で土地買って注文で建てて上手くいかないよ。
因みに、6年ぐらい前のプラウドシーズン南桜塚は土地30坪台のキツキツで価格7000万〜8000万。
あなたの相場の1000万〜2000万高いけど即日完売だった。まあ、割高とは思うが道路等の土地捻出や、小さくても見栄え良い外観など、注文より金掛かってると思うよ。

[134: 匿名さん]

>>133
建物に金はかかってない。
シートフローリング、ぺらぺらのサイディング、コロニアル屋根、輸入材、アルミサッシ、、
注文で最低のアイダ設計レベル。

[135: 匿名さん]

>>134
この価格帯で、注文の方が良い物件が探せると思うならそちらにしたら？

[136: 匿名さん]

>>133
なるほど。
たしかに前スレの方がおっしゃるとおり、建物のグレードは高くないですが、それなりの立地条件で35坪ぐらいで見映えがする外観などがメリットですね。

[137: 匿名さん]

>>136
それでも、土地41坪、建物32坪、環境がいいと言ってもモノレール沿線で売価8690万円って。。。
気にいった人が買えばいいだけなのだが周辺の坪単価とかけはなれすぎていて逆に理由をしりたくなります。土地坪単価@130万円、建物／外構込み 3000万ってとこかなぁ。

[138: 匿名さん]

>>137
参考に、現在近くの土地が仲介で出てますので、参考に試算します。
・少路駅徒歩5分
・土地49.6坪(北東角)
・価格4830万円(築40年以上古家付)
周辺の土地の坪単価を上記から100万と仮定して、道路等の公共用地を20%とすると、宅地部分の坪単価は125万円。区画割の造成工事を坪5万としてこの時点で平均坪130万です。
この様な大規模宅地の場合、条件の悪い土地(北向、旗竿など)と良い土地で1000万以上の差を付けるのは普通なので40坪とすれば坪25万。まあ、南側の角地ならば、坪145万ってとこでしょうか。
ファインコートの一番高い区画は、145万×41坪で約6000万の計算になる？
まあ、建物/外構の費用から見ればもう少し安いかも。

因みに例で上げた販売中の仲介の土地ですが、古家取り壊しと、高低差有る擁壁をやり直すと、同じぐらいになるんじゃなかな。

[139: 匿名さん]

>>138
土地面積が違う分の減算は？
無理して145万に吊り上げても、誰も騙されませんよ
FCは相場に1000万以上のせて売るのがいつものやり方。
建物は低スペックで高くても1500まで。
だから割高。

[140: 匿名さん]

失礼、坪単価で計算してるのね。

まあ、横浜のマンションみたいに斜塔になる会社から誰も買わないだろうからどうでも良いけどね。

[141: 匿名さん [男性 30代]]

こんな物件は知識のないブランド好きが買うんですよ。
日本にはそういう人が多いからこういう会社が儲けるのです。

[142: 匿名さん]

>>139
高いと思えば買わなければ良いだけ。
別に坪145万に吊り上げてる訳でなく、周辺地下から推測すれば、そうなると計算しただけ。
因みに、自分も周辺で土地探してたとき、ファインコートの南側の土地が仲介で出てたけど、リーマン後の土地不況の時でも、坪100万だったと思う。
その時は、正面はボロ団地(ファインコートの場所)だったから止めたけど、こんなに綺麗に整備されるのなら、買っても良かったかなと思ってる。

[143: 匿名さん]

>>140
横浜の件は、結局は杭打ち偽装したの旭化成だからね。
株価の動き見ても分かるけど、三井はダメージ少ないんじゃないの？
まあ、ニュースの上辺だけしか見てない人のコメントだね。

[144: 匿名さん]

保険使うなら株価は下がらないだろ

旭化成の子会社は下請け
客は三井不動産から買ってるが何のチェックもされてなかったのが実態

これでは中身はアーネスト以下かもな

[145: 匿名さん]

１４３氏の書かれておられる通りかな。

千里中央まで短時間で行くことができる点とか、比較的ゆとりがある街づくりという点など
評価できる点はあるかなと思います。
買うときって、専門家と一緒に行ってチェックしてもらえることとかもできるのでしょうか？
素人だけだといいのかな？とかわからないので。

[146: 匿名さん]

>>145
ファインコートやプラウドシーズンの様な大手の建売は、そこそこ安心できると思いますよ。
一番はそれなりの所得層の集まりであることと、予め燐家との整合(窓の配置など)が取れているので、近隣との揉め事が少ないんじゃないかな。

周辺では、少し前に東豊中6丁目に東豊中プレミアムも有ったけど、確か、阪神やMIDの建売住宅で似たような価格帯だった。
場所的には、こちらの方が駅近で良いと思う。

ご参考まで。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/281813/

[147: 匿名さん]

マンション傾きの一件で、三井不動産レジデンシャルは全棟建て替えとか最高値で買取とか言って「いざとなったらなんとかする」というブランドイメージを作ろうとしてるけど、小さなクレームはぜんぜん取り合ってくれませんよ。というかファインコートのサポートは施工会社に丸投げです。鍵を引き渡した時点で三井不動産は急に距離を置くようになります。

[148: 匿名さん]

>>147
戸建ては、何処もそうですよ。
ファインコートもプラウドシーズンも電鉄系の大手も建ててる所は同じだし、メンテナンスも当然ソコです。

[149: 匿名さん]

FC営業必死すぎw

[150: 匿名さん]

まあ、実際に作っている施工会社や工務店にお願いすることにどのみちなるとは思いますが。
きちんと受付をして、手配をこなしているのなら良いのかな。
その販社そのものが作っている、自社施工であるところって大手のところだとあまりないのでしょうし。
面倒をきちんと見てくれるのなら良いかな。
でも小さいものだと取り合ってくれないのは困るかな〜

[151: 匿名さん]

>>148
逃げる会社が多いのも事実ですが、
まともに対応してくれる会社の方が多数派です。
うちはハウスメーカの注文ですが、私の指示ミスのような話まできちんと対応してくれてます。

でたらめな会社を擁護するべく、他も一緒とか適当な事書いても
賢い消費者は騙されませんよ。

[152: 匿名さん]

>>151
引渡し後のメンテナンスの話してるのに、注文の指示ミスの対応とか何とトンチンカンな。

[153: 周辺住民さん]

何と言っても現実は、売れていない…

[154: 匿名さん]

駅まですごく近いんですけれどね。価格的なものが大きいのかなぁと思います。
千里中央までのアクセス自体が抜群なので、それが価格に織り込まれているいなぁという感があります。
今は実質どれくらい売れているのでしょうか。
戸数はそこそこある街区ですけれども。
人気のある位置から売れていくのだろうなと予想はつくのですが。

[155: 匿名さん]

>>152
引き渡し後の話です。

冷蔵庫を造作壁の隙間にはめ込むような間取りですが、
冷蔵庫の幅＋マージンを指示すべきところ
マージン加算を忘れ引っ越しの時に入りませんでした。

呼んだ訳ではないですが、引っ越しの日の夕方、ハウスメーカの営業と監督が来られて状況見るや
これは造作なんで簡単に位置を変えれますよとの事で
翌週には工事してくれました。

代金は払うつもりでしたが、当月中なら担当大工が近くに居るので現場の人に心付け程度で良いとの事でした。
大工さんとクロス屋さんにそれぞれビール三箱づつだけです。

引き渡したら逃げる方が異常と思います。

[156: 匿名さん]

向かいの土地の建売は5300万円ぐらいだったのに、
道を挟んだFCになると2000万円は上がる。
その価値が外観費用だけとなると微妙。

[157: 匿名さん]

>>155

だから、引渡し後の話をしてるんだけど？
そのお願いを引渡し後にしたらどうなるか、会話内容からも想像が付きますね。

[158: 匿名さん]

引き渡しの際のミスがきちんと処理されて良かったじゃないですか。
なあなあにされなくて…。

その後、住んでからのアフターフォローはどうなのでしょう。
きちんとなされることを期待されますが。
住んでからのほうがうーんと長いですので、大切なことだと思いますよ。

[159: 匿名さん]

建て売りだから逃げるに決まってるでしょう
横浜の件みたいにマスコミに騒がれたら対応してくれるよ

[160: 周辺住民さん]

完成から大分たつのにまだ入居されてなく、暗いまま。
ここはあまり人気が無いのでしょうか。誰でもというわけではないですが、早く誰か入居してほしい。