ファインコート 豊中市上野坂について

[購入検討中さん]

土地の造成が終わったみたいなんですが、情報お持ちでしたら教えてください。



ファインコート豊中上野坂
所在地：大阪府豊中市上野坂２丁目１８７番３（地番）
交通：大阪高速鉄道　少路駅　徒歩４分
総区画数：35区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：株式会社昭和工務店
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1341/

【物件情報を追加しました 2014.9.24　管理担当】

[1: 匿名さん]

まだ造成が終わった段階なんですか…ホームページはあるのかしらん？と思い検索してみましたが、出てきませんでいた。まだまだこれからなんでしょうね。モデルハウス的な物を作ってそれからという風になっていくのでしょうか。となると、まだしばらく先になっていってしまうのかもしれません。

[2: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの販売手法は、全戸完成後に販売開始ですね。おそらく今回も同様と思われます。しかし、5051平方メートルで35戸なので土地は110平方メートル程度と思っていましたが、よく120平方メートル以上も確保できましたね。三方道路が奏功したんでしょうが。

[3: 匿名さん]

周辺相場からすると土地は85万円／坪くらいになるでしょうか。三井不動産レジデンシャルの入札価格と造成費用を考えると、もっと高くないと赤字になりますが。
土地35坪なら建物と外構含めると5千万円は超えてきそうです。場所は中々良いですが、建物が94平方メートルでは5千万円はキツイ感じがします。

[4: 匿名さん]

戸建てで駅が近いとどうしても価格ももともと上がりがちなんじゃないかとは思えますけれどね。
徒歩4分だとかなり恵まれている方なので。
駅が近いと言ってもモノレール駅ですが…。
千里中央まで行くといろんな買い物ができるのか？！
この辺りも駅の反対側にはお店があるみたいです。

[5: ご近所さん]

歩いて行ける範囲には、お店や施設が少ないですね。車か電動自転車は必須です。
学区は近隣では最高ランクだと思います。但し、小中学校共にマンモス校でパンク寸前です。
南側のバス道は夜も含めて交通量が多く、結構スピード出した車が通ります。

[6: 匿名さん]

年々、建物のグレード下がってる

[7: ご近所さん]

少路1丁目で一建設が事業主の建売をハイマートが販売代理してます。土地40坪で5千万弱ですので、ベンチマークになりそうです。
1年ほど前までは、上野坂2丁目で飛鳥ハウジングが土地45坪の建築条件付き宅地販売で苦戦してました。価格は建物込みでチラシでは6千万弱でした。
まい、土地36坪なら5千万ちょいですかねー。

[8: 匿名さん]

狭い土地にぎゅうぎゅうに建物建つのは嫌だなー。

[9: 匿名さん]

外構の木が多すぎて鬱陶しいのは止めて欲しい。

[10: 匿名さん]

94平米はさすがに狭すぎますね
階段、玄関などを考えればマンションの方が広いなんて事になりかねませんね
せめて130ぐらいないと狭いと感じます
関西では5000万位じゃないと売れないし
場所が良かったら
小さくて貧相な家になっちゃうんですかね
いっそのこと彩都あたりにしようか悩んでます

[11: 購入検討中さん]

建ぺい率40%、容積率80%なので、待兼山みたいにキツキツにはならないんじゃないでしょうか
駅近なので、価格次第では検討するつもりです

[12: 購入検討中さん]

この辺豪邸が多そうですが、近所付き合いとかたいへんなのでしょうか？
車も外車が多いし気になります

[13: 匿名さん]

>>10
5000万ぐらいじゃないと売れないって、流石にそれは無いでしょう。個人的には、7000万ぐらいかと予想しています。

[14: 匿名さん]

私の試算では、7000万〜8500万です。単に坪単価で計算したので、条件の良し悪しで幅が有ると思いますが、こんな感じでは、周辺のプラウドシーズンでも8000万以上でも結構すぐ売れたので、8000万以上でも売れると予想してます。

[15: 物件比較中さん]

周りの値段と今回の土地面積からすると、5から6千万円の間になると思います。余りに高いなら、土地だけ不動産屋で買って、大手ハウスメーカーで建てるほうが割安になってしまうので。。

[16: 匿名さん]

バス便の東豊中6丁目で分譲してた建売でも7000万ぐらいで売ってました。要は、そこそこ戸数が有ると敷地内に道路通したりで、有効面積減るのと造成費用がかさみ周辺の土地の坪単価よりかなり割高になります。ご指摘の通り、周辺の土地を買って注文で建てたほうが割安になりますが、街並み含めトータルで考えると大手デベの建売は割高でも売れてると思います。実際、注文で建てようと土地探しても良い場所無いですよ。

[17: 購入検討中さん]

容積率80%なので、土地40坪無いのは無理やなぁー

[18: 購入経験者さん]

近所で数年前に購入しました。少し後悔している点です
2階は3部屋あるのですが、部屋が少しくらい小さくても大きな収納が欲しかったです
主寝室のウォークインクローゼットも2畳ありますが、まだまだ足りません…玄関収納が小さくて、家族全員の靴が入りません。子供のヘルメット、グローブ、夫のゴルフクラブ等を仕舞うところがあれば良かったと思います
洗面所が変形で、それは仕方ないのですが、
ここでも収納が小さく感じます
モデルハウスを見た時は、家具や荷物が無かったので収納に関するイメージが沸きませんでした。最後に家族4人の自転車置き場も考えておけばよかったも思います。外観はすごく気に入っているのですが…うーん、家って住んでみないと分かりませんね

[19: 匿名さん]

基礎工事はじまりましたね
駐車場2台は無理かなぁ

[20: 匿名さん]

ファインコートは周辺の相場＋１０００万くらいの価格帯で売ってきますよ。

[21: 匿名さん]

土地37坪は小さ過ぎて周辺にはあまりみあたりませんね
まあ、他社の建売なら4500万円くらいでしょうか

[22: 匿名さん]

最初の売値が高くても、販売不振なら値引きするでしょう

[23: 匿名さん]

第1期は、
完売を重視するから分譲地の中でも比較的条件の悪い区画を安めの値段で売るはず(￣▽￣)

[24: 匿名さん]

>>14
単に坪単価で計算すると、土地と建物はどんな計算になりますでしょうか？

[25: 匿名さん]

関西では6000越える物件はかなり売れ行き悪い
金を持ってないとかではなく
そこそこの場所のペンシルハウスが3000であるわけだから
倍以上出す人はあまり居ない
増税前に低装備安売り路線の可能あるね
仮に１億で豪華装備で売り出しても
誰も買わずに値崩れだろうね

[26: 匿名さん]

6000以上出せる人が、この敷地と述べ床でガマンするのか、モノレールにどこまで価値があるのか、大きなポイントになりそうです

[27: 匿名さん]

この辺は閑静な住宅街やから、30件程度の同じ家並べても、プレミアムは無いんちゃうかな

[28: 匿名さん]

チラシ見たけど、一番広い5号地の間取りがボンヤリかいてあるくらいで、詳しくはわかりませんでした
駐車スペースは1台ですね
東豊中2丁目でも45坪の整形地が坪70万程で出てますので、85万は行き過ぎかも

[29: 匿名さん]

>>28
今販売中の土地価格見ると、東豊中2丁目で少路駅徒歩9分で坪90万です。以前、この近くで探した時は、坪110万で売りでてました。物件数が少ないのでかなりバラツキ有るのでしょう。5号地は東南角でかなり高そうだけど、中の旗竿地は安めの価格になるでしょうね。

[30: 匿名さん]

国交省の土地情報総合システムに土地売買の価格が載ってます。

[31: 匿名さん]

>>30
昨年の売買価格は、坪単価98万になってますね。
ここより少し駅近の駅徒歩3分で20区画販売してた物件は、建築条件付きでジャスト坪100万でしたからそんなもんでしょ。

[32: 匿名さん]

>>31
その事例は神崎刀根山線沿いの二種低層住専なので、ちょっと違うかも。上野坂で店舗できるエリアは、ほとんど無いので。

[33: いつか買いたいさん]

東豊中2丁目で、MIDの8区画の造成が始まりました
おそらく土地は170平米位なかんじです

[34: 買いたいけど買えない人]

>>33
本当にそうなれば、東豊中プレミアムより高くなるので対象外です

[35: 匿名さん]

>>32
一番条件の近いのは、東豊中町2の交差点の左側の分譲地でしょうね。その時は、場所により、坪98万〜坪116万に設定してありました。その分譲地は、徒歩3分で少し近いけど、道路とマンションに挟まれた場所だったので、こちらの方が場所的には良いと思ってます。ファインコートの区画も場所によりかなり条件変わるので、坪90万〜坪120万ぐらいに差をつけると思う。

[36: 匿名さん]

飛鳥ハウジングの分譲地は上下で総額は5から6千万だったはず⁇
消費税が掛からない土地に寄せてたのかな？

[37: 匿名さん]

その前のミサワの5軒の話じゃないですか

[38: 匿名さん]

>>37
あの頃が一番地価が高かった

[39: 匿名さん]

>>37
ミサワじゃ無いですよ。もう少し前に15区画ぐらい販売してた条件付きの土地です。

[40: 匿名さん]

やっぱり飛鳥ハウジングですね。三井のリハウスに仲介させて、建築は三井ホームと選べるようにしてたけど、ほとんど三井ホームを選ばずに値段が安い飛鳥ハウジングでの建築を選んだでた。
徐々に値段を下げたけど14件で完売まで3年かかりました。最後は、営業マンが毎週のように掘り込みガレージに待機してる姿がストーカーのようだった。

[41: 匿名さん]

上棟しましたね

[42: 匿名さん]

隣接地にも三井が9件建てるんだって

[43: 匿名さん]

５号地の間取りは、公式ＨＰで見られますよ。
収納がとても充実している面では良いのではないでしょうか？
ただ、小屋裏収納への出入り口がハシゴユニットになっているのが、ちょっと残念ですね。
普通の階段のほうが、重たい荷物でも運びやすいですからね。
ＬＤＫの南側上部が吹抜けになっていて、吹抜けの２階部分にも大きな窓がついているので、
明るい部屋になるのではないでしょうか？

[44: 匿名さん]

5号地でも駐車スペースは1台でした。自転車はあそこには停めないでしょうね。奥が出せませんので。
角地で交通量が多いけど、土地が1番大きいから、ここが最高値でしょうね。

[45: 不動産業者さん]

この辺りでは積水ハウスが良い土地を持っていそうなので、まず聞いてみるべきです。

[46: 購入経験者さん]

ファインコート同士で比べると、上野西が2010年に出て、30坪で4200万から5800万、刀根山が2011~2012に出て、36坪~40坪で4500万から6200万。そうすると、旗竿で5000万代から、南東角地では7000万はいくでしょうが、7500万は超えないとみています。

[47: 匿名さん]

>>46
良い線だと思います。

[48: 匿名さん]

いつも予想の上をいくファインコートシリーズですが、本町5丁目も7700とか7800になりました。上野坂も平均7000位にはなるでしょう。
相場とか関係なく・・

[49: 匿名さん]

>>46
その2箇所に比べ、今回の上野坂は立地が良いから、その予想価格より高くなると思いますよ。今回の様に駅近でまとまった土地はそう出ないと思いますよ。

[50: 物件比較中さん]

>>48
本町5丁目そんなにするんですか！？