ファインコート 豊中市上野坂について

[購入検討中さん]

土地の造成が終わったみたいなんですが、情報お持ちでしたら教えてください。



ファインコート豊中上野坂
所在地：大阪府豊中市上野坂２丁目１８７番３（地番）
交通：大阪高速鉄道　少路駅　徒歩４分
総区画数：35区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：株式会社昭和工務店
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1341/

【物件情報を追加しました 2014.9.24　管理担当】

[1: 匿名さん]

まだ造成が終わった段階なんですか…ホームページはあるのかしらん？と思い検索してみましたが、出てきませんでいた。まだまだこれからなんでしょうね。モデルハウス的な物を作ってそれからという風になっていくのでしょうか。となると、まだしばらく先になっていってしまうのかもしれません。

[2: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの販売手法は、全戸完成後に販売開始ですね。おそらく今回も同様と思われます。しかし、5051平方メートルで35戸なので土地は110平方メートル程度と思っていましたが、よく120平方メートル以上も確保できましたね。三方道路が奏功したんでしょうが。

[3: 匿名さん]

周辺相場からすると土地は85万円／坪くらいになるでしょうか。三井不動産レジデンシャルの入札価格と造成費用を考えると、もっと高くないと赤字になりますが。
土地35坪なら建物と外構含めると5千万円は超えてきそうです。場所は中々良いですが、建物が94平方メートルでは5千万円はキツイ感じがします。

[4: 匿名さん]

戸建てで駅が近いとどうしても価格ももともと上がりがちなんじゃないかとは思えますけれどね。
徒歩4分だとかなり恵まれている方なので。
駅が近いと言ってもモノレール駅ですが…。
千里中央まで行くといろんな買い物ができるのか？！
この辺りも駅の反対側にはお店があるみたいです。

[5: ご近所さん]

歩いて行ける範囲には、お店や施設が少ないですね。車か電動自転車は必須です。
学区は近隣では最高ランクだと思います。但し、小中学校共にマンモス校でパンク寸前です。
南側のバス道は夜も含めて交通量が多く、結構スピード出した車が通ります。

[6: 匿名さん]

年々、建物のグレード下がってる

[7: ご近所さん]

少路1丁目で一建設が事業主の建売をハイマートが販売代理してます。土地40坪で5千万弱ですので、ベンチマークになりそうです。
1年ほど前までは、上野坂2丁目で飛鳥ハウジングが土地45坪の建築条件付き宅地販売で苦戦してました。価格は建物込みでチラシでは6千万弱でした。
まい、土地36坪なら5千万ちょいですかねー。

[8: 匿名さん]

狭い土地にぎゅうぎゅうに建物建つのは嫌だなー。

[9: 匿名さん]

外構の木が多すぎて鬱陶しいのは止めて欲しい。

[10: 匿名さん]

94平米はさすがに狭すぎますね
階段、玄関などを考えればマンションの方が広いなんて事になりかねませんね
せめて130ぐらいないと狭いと感じます
関西では5000万位じゃないと売れないし
場所が良かったら
小さくて貧相な家になっちゃうんですかね
いっそのこと彩都あたりにしようか悩んでます

[11: 購入検討中さん]

建ぺい率40%、容積率80%なので、待兼山みたいにキツキツにはならないんじゃないでしょうか
駅近なので、価格次第では検討するつもりです

[12: 購入検討中さん]

この辺豪邸が多そうですが、近所付き合いとかたいへんなのでしょうか？
車も外車が多いし気になります

[13: 匿名さん]

>>10
5000万ぐらいじゃないと売れないって、流石にそれは無いでしょう。個人的には、7000万ぐらいかと予想しています。

[14: 匿名さん]

私の試算では、7000万〜8500万です。単に坪単価で計算したので、条件の良し悪しで幅が有ると思いますが、こんな感じでは、周辺のプラウドシーズンでも8000万以上でも結構すぐ売れたので、8000万以上でも売れると予想してます。

[15: 物件比較中さん]

周りの値段と今回の土地面積からすると、5から6千万円の間になると思います。余りに高いなら、土地だけ不動産屋で買って、大手ハウスメーカーで建てるほうが割安になってしまうので。。

[16: 匿名さん]

バス便の東豊中6丁目で分譲してた建売でも7000万ぐらいで売ってました。要は、そこそこ戸数が有ると敷地内に道路通したりで、有効面積減るのと造成費用がかさみ周辺の土地の坪単価よりかなり割高になります。ご指摘の通り、周辺の土地を買って注文で建てたほうが割安になりますが、街並み含めトータルで考えると大手デベの建売は割高でも売れてると思います。実際、注文で建てようと土地探しても良い場所無いですよ。

[17: 購入検討中さん]

容積率80%なので、土地40坪無いのは無理やなぁー

[18: 購入経験者さん]

近所で数年前に購入しました。少し後悔している点です
2階は3部屋あるのですが、部屋が少しくらい小さくても大きな収納が欲しかったです
主寝室のウォークインクローゼットも2畳ありますが、まだまだ足りません…玄関収納が小さくて、家族全員の靴が入りません。子供のヘルメット、グローブ、夫のゴルフクラブ等を仕舞うところがあれば良かったと思います
洗面所が変形で、それは仕方ないのですが、
ここでも収納が小さく感じます
モデルハウスを見た時は、家具や荷物が無かったので収納に関するイメージが沸きませんでした。最後に家族4人の自転車置き場も考えておけばよかったも思います。外観はすごく気に入っているのですが…うーん、家って住んでみないと分かりませんね

[19: 匿名さん]

基礎工事はじまりましたね
駐車場2台は無理かなぁ

[20: 匿名さん]

ファインコートは周辺の相場＋１０００万くらいの価格帯で売ってきますよ。

[21: 匿名さん]

土地37坪は小さ過ぎて周辺にはあまりみあたりませんね
まあ、他社の建売なら4500万円くらいでしょうか

[22: 匿名さん]

最初の売値が高くても、販売不振なら値引きするでしょう

[23: 匿名さん]

第1期は、
完売を重視するから分譲地の中でも比較的条件の悪い区画を安めの値段で売るはず(￣▽￣)

[24: 匿名さん]

>>14
単に坪単価で計算すると、土地と建物はどんな計算になりますでしょうか？

[25: 匿名さん]

関西では6000越える物件はかなり売れ行き悪い
金を持ってないとかではなく
そこそこの場所のペンシルハウスが3000であるわけだから
倍以上出す人はあまり居ない
増税前に低装備安売り路線の可能あるね
仮に１億で豪華装備で売り出しても
誰も買わずに値崩れだろうね

[26: 匿名さん]

6000以上出せる人が、この敷地と述べ床でガマンするのか、モノレールにどこまで価値があるのか、大きなポイントになりそうです

[27: 匿名さん]

この辺は閑静な住宅街やから、30件程度の同じ家並べても、プレミアムは無いんちゃうかな

[28: 匿名さん]

チラシ見たけど、一番広い5号地の間取りがボンヤリかいてあるくらいで、詳しくはわかりませんでした
駐車スペースは1台ですね
東豊中2丁目でも45坪の整形地が坪70万程で出てますので、85万は行き過ぎかも

[29: 匿名さん]

>>28
今販売中の土地価格見ると、東豊中2丁目で少路駅徒歩9分で坪90万です。以前、この近くで探した時は、坪110万で売りでてました。物件数が少ないのでかなりバラツキ有るのでしょう。5号地は東南角でかなり高そうだけど、中の旗竿地は安めの価格になるでしょうね。

[30: 匿名さん]

国交省の土地情報総合システムに土地売買の価格が載ってます。

[31: 匿名さん]

>>30
昨年の売買価格は、坪単価98万になってますね。
ここより少し駅近の駅徒歩3分で20区画販売してた物件は、建築条件付きでジャスト坪100万でしたからそんなもんでしょ。

[32: 匿名さん]

>>31
その事例は神崎刀根山線沿いの二種低層住専なので、ちょっと違うかも。上野坂で店舗できるエリアは、ほとんど無いので。

[33: いつか買いたいさん]

東豊中2丁目で、MIDの8区画の造成が始まりました
おそらく土地は170平米位なかんじです

[34: 買いたいけど買えない人]

>>33
本当にそうなれば、東豊中プレミアムより高くなるので対象外です

[35: 匿名さん]

>>32
一番条件の近いのは、東豊中町2の交差点の左側の分譲地でしょうね。その時は、場所により、坪98万〜坪116万に設定してありました。その分譲地は、徒歩3分で少し近いけど、道路とマンションに挟まれた場所だったので、こちらの方が場所的には良いと思ってます。ファインコートの区画も場所によりかなり条件変わるので、坪90万〜坪120万ぐらいに差をつけると思う。

[36: 匿名さん]

飛鳥ハウジングの分譲地は上下で総額は5から6千万だったはず⁇
消費税が掛からない土地に寄せてたのかな？

[37: 匿名さん]

その前のミサワの5軒の話じゃないですか

[38: 匿名さん]

>>37
あの頃が一番地価が高かった

[39: 匿名さん]

>>37
ミサワじゃ無いですよ。もう少し前に15区画ぐらい販売してた条件付きの土地です。

[40: 匿名さん]

やっぱり飛鳥ハウジングですね。三井のリハウスに仲介させて、建築は三井ホームと選べるようにしてたけど、ほとんど三井ホームを選ばずに値段が安い飛鳥ハウジングでの建築を選んだでた。
徐々に値段を下げたけど14件で完売まで3年かかりました。最後は、営業マンが毎週のように掘り込みガレージに待機してる姿がストーカーのようだった。

[41: 匿名さん]

上棟しましたね

[42: 匿名さん]

隣接地にも三井が9件建てるんだって

[43: 匿名さん]

５号地の間取りは、公式ＨＰで見られますよ。
収納がとても充実している面では良いのではないでしょうか？
ただ、小屋裏収納への出入り口がハシゴユニットになっているのが、ちょっと残念ですね。
普通の階段のほうが、重たい荷物でも運びやすいですからね。
ＬＤＫの南側上部が吹抜けになっていて、吹抜けの２階部分にも大きな窓がついているので、
明るい部屋になるのではないでしょうか？

[44: 匿名さん]

5号地でも駐車スペースは1台でした。自転車はあそこには停めないでしょうね。奥が出せませんので。
角地で交通量が多いけど、土地が1番大きいから、ここが最高値でしょうね。

[45: 不動産業者さん]

この辺りでは積水ハウスが良い土地を持っていそうなので、まず聞いてみるべきです。

[46: 購入経験者さん]

ファインコート同士で比べると、上野西が2010年に出て、30坪で4200万から5800万、刀根山が2011~2012に出て、36坪~40坪で4500万から6200万。そうすると、旗竿で5000万代から、南東角地では7000万はいくでしょうが、7500万は超えないとみています。

[47: 匿名さん]

>>46
良い線だと思います。

[48: 匿名さん]

いつも予想の上をいくファインコートシリーズですが、本町5丁目も7700とか7800になりました。上野坂も平均7000位にはなるでしょう。
相場とか関係なく・・

[49: 匿名さん]

>>46
その2箇所に比べ、今回の上野坂は立地が良いから、その予想価格より高くなると思いますよ。今回の様に駅近でまとまった土地はそう出ないと思いますよ。

[50: 物件比較中さん]

>>48
本町5丁目そんなにするんですか！？

[51: 匿名さん]

>>50
11月中旬に抽選するらしいです。まあ、申し込みはあるとおもいますので、即完という事ですかね。

[52: 匿名さん]

>>50
高すぎるよね。何年か前の本町もびっくり値段だったけど、1棟だけ時差ありだけど即完売だったし、また、売れちゃうだろうね。

上野坂も高いだろうね。ただ、戸数が多いのと、坂の家にしては狭いから厳しいんじゃないかなー。旗竿、北向きが5000前半からでたら売れるだろうけど。

[53: 購入検討中さん]

旗竿は土地面積が広くなれば、建物も大きくなるので値段が上がるかもしれません。土地面積次第ですね。北側道路に面する区画は、北側に玄関、水廻り、階段などが配置されるため、リビングは南側採光で設計可能ですから、値段は下がりません。残念ですが、5千万円台は無いような気がしてきました。

[54: 匿名さん]

現場見ると建物の密集感があります

[55: 匿名さん]

刀根山元町に野村のプラウドシーズンが出来そうな気がします。多分。

[56: 購入経験者さん]

野村のプラウドできますよ。柴原駅から数分くらい。中国自動車道が近すぎるのが難点か？家そのものは期待できそう。ファインコートは良くも悪くも「ふつう」ですから。（まあ、住み始めるとその「ふつう」がいいのですが）

[57: 匿名さん]

多くの人に普通だと思ってもらえる物を造るのは大変なんでしょうね。
長く住むには普通と感じられるような所が良いのかも。

[58: 匿名]

狭すぎて普通と思うのは少数派かもね

[59: 購入経験者さん]

間取りが出てたけど、95平米前後とはたしかに延床面積が狭いね。

[60: 匿名さん]

区画を見ててどう考えても詰め込みすぎではないかと感じました･･･。茨木の２期・３期のような隣家と密接しすぎて出入りに窮屈な勝手口を作るような愚設計はやめて欲しいですね。まあ三井というブランドだけで選ぶのも良し、近隣の物件と比較して選ぶのも良しですが。

[61: 匿名さん]

建ぺい率40%なのに、密集感があるのは何故でしょうか？
周辺と比べて土地面積が狭いからでしょうか。休日なんかは、自動車がビッシリ並んだ感じになるんでしょうね。
良い立地なだけに惜しいと思ってしまいます。
豊中駅近くの大林新星和の物件が安く見えます。

[62: 匿名さん]

本町5丁目売れ残ってるぞ。正々堂々と価格出さないのは、情けないぞ。

[63: 匿名さん]

こっそり値下げでしょ。値段なんて無いようなものです。

[64: 匿名さん]

外観がなんだかいいなって思いました。
間取りとか、お隣との窓とか色々考えないといけないのかな。
オープン外構じゃないので、ちょっぴり狭く感じますが、
塀があるといいこともありそう。

[65: 匿名さん]

>62

売れ残りっていうか、まだ販売してないのでは？

[66: 匿名さん]

客の様子を探りながら販売日を決めてるようですね。広告に販売価格が出ることを極端に嫌がる情報管理思考の会社です。

[67: 匿名さん]

ファインコートの売り方はいつもこうですよ。
集客の具合で価格が決まります。

[68: 匿名さん]

年末年始の間、上棟していない区画は屋根も養生シートも無いままで雪が降り積もっていました。断熱材も平積みで屋外放置されていました。木材は一週間くらい水に浸かったら、まずいと思いますが・・・

[69: 匿名さん]

スタイロとかなら問題無いが
木やグラスウールは一週間も濡れたらダメだな
まあ不動産系の建売りはどこもそんなものでしょう
怒鳴り込んでくる施主も居ないし、
発注してる会社に現場管理の知識無いし、
見た目さえ良ければ他はどうでも良いからね

[70: 匿名さん]

>>68
ツーバイフォーは1階から建築して最後に屋根を張るので、
雨に濡れるのは普通ですよ。ＨＭで注文で建ててもそんなもんです。

[71: 匿名さん]

雨にぬれない建て方してるのはセキスイハイムくらいですかね。

[72: 匿名さん]

どこのハウスメーカでも建築中はそれなりには濡れる
けど、建売りみたいに、上棟前から雨ざらしとかは無いな

[73: 匿名さん]

>>72
建売と注文と言うより、施工業者の考え方でしょ。注文でも施主が雨ざらしで大丈夫でしょうかって質問色々出てますね。まあ、材木は少々濡れても大丈夫でしょう。

[74: 匿名さん]

数日ならあまり問題は無いですが１ヶ月となれば問題あります
濡れと乾燥を繰返し反りが出ます
注文の場合、施主の目がありますから心象悪くなる事は極力避けます
施主が怒れば不必要な仕事が増え、引渡しに影響出るため現場に煩く指導します
建売は施主が居ないので、そんなことは気にしていません
早く、安く、見栄えのよい物が出来ればよいのです
手間やコストを抑える為に柱や梁を何棟分も一気に現場に搬入しますが
上棟は一棟づつ順になります
(上棟には人手が要る、基礎の仕上がり時期も違うため)
その間、遅い所では１ヶ月とか雨ざらしです
上の書き込みはそれを目撃されたのでしょう
建売でもハウスメーカーの場合は注文で心得ているので少しマシです
現場に置いてもきちんとシートをかけてあります
社名の入ったシートを用意してる会社もあります
不動産系の建売は施工会社任せで
シートもかけずに雨ざらしもよく見かけます
ただ本気で買うことを検討されてる分譲地なら
素直に営業さんに言えば改善されると思いますよ

[75: 購入検討中さん]

内覧会始まりましたね。行かれた方いますか？

[76: 匿名さん]

>>75
行きましたよ、価格が知りたかったので。
相場からかけ離れた高値…。建物も薄っぺらな壁、狭い部屋。
とても価格と価値が合いません。

[77: 匿名さん [男性 40代]]

>>76
その通りですね。
よくもまぁあの値段であのサイズの家を販売したな。という印象しか残りませんでした。
価格交渉も期待できない三井ですから、ギブですかね。。

[78: 匿名さん]

>>77
高いと思っても、結局売れるんですよね。ファインコートやプラウドシーズンの値付けはこんなもんです。予想通りってとこでしょうか。

[79: 匿名さん]

ファインコートは見た目重視。目立たないところでコスト削ってるよ。

[80: 検討中の奥さま]

内覧会行った知人から聞いたのですが、あの場所であの広さで8000万円台後半とか……確かに良い場所ではありますが、常軌を逸している印象です。

『大阪空港まで9分で行ける』ってキャッチコピーにも笑ってしまいました。行けるもんなら行ってみろ、って感じです。

[81: 匿名さん]

上屋が2000万、いいとこ2500万として、土地が5500万？
坪単価130万計算ですかね？
あの辺りはそれでも売れるくらいの土地なのでしょうか？

[82: 匿名さん]

14で7,000万〜8,500万と予想しましたが、そこそこ予想通りですね。

[83: 匿名さん]

土地代が高いのですか。
戸建てで駅まで４分というのは、かなり恵まれた環境ではありますね。
生活に必要な各施設も歩いていける範囲に揃っているようですし。

家そのものの評判はあまり良くないようですが、どうなんでしょうね。
場所を選ぶか家を選ぶかになるのでしょうか。

[84: 匿名さん]

場所は良いと思います。建物も悪くはないです。ただ、値段が高すぎると感じます。

[85: ご近所さん [男性 40代]]

上野坂1丁目で土地122平米ぐらいで坪単価91万で建築条件なしで売りでています。
単純比較はできないけど土地の坪単価130万なら高すぎるなぁ。
注文住宅を建てた方がいい家ができるよ。

[86: 匿名さん]

縦長などの
小さな窓が多くて外観は格好良いのですが、窓拭きが極めて難しいので おそらく汚れ放題で放置することになりそう。

[87: 匿名さん]

>>85
駅までの距離も違うし、旧来の住宅地の仲介とそれなりにまとまった区画の分譲なので、好みによると思いますね。
個人的には、同じ価格ならこちらを選ぶかな。

[88: ご近所さん [男性 40代]]

>>87
同じ価格ではなく旧来の住宅地の仲介に比べて高すぎるのがどうかなぁということです。

[89: 匿名さん]

>>88
土地価格のことを言ってる訳では無いです。
例えば、仲介で近くの分割地を40坪、坪単価90万、土地代3600万で購入したとして、この物件との差額4400万で新築したとする。(総額どちらも8000万と仮定)
4400万あれば、造成、建物、外構含めてそこそこ立派な家が建ちます。
但し、旧住宅地の分割土地を仲介で購入しても、立派な家が建っても、綺麗な街並み、同世代とが多い一斉入居など、トータルで大規模分譲の方が魅力有るというのが私見です。
況してや、この駅近でこの規模の分譲は希少価値有りますね。

[90: 匿名さん [男性 30代]]

４０坪の土地に４４００万円の家って。。。
ありえんやろう。

[91: 匿名さん]

この辺りにはマンションもあるので、同世代を探すに事欠きません。しかし、その結果として学校がパンク状態です。
学区が良いのは地価が高いために住宅も高くなるので高収入の世帯が多い傾向にあり、多額の費用を掛けて塾通いをさせるから有名中高に進学する割合が高いためです。
ただし環境として、歩いている子供を見ても、コンビニに行っても、ヤンキーが少ない事はハッキリと分かります。

[92: 匿名さん]

三井はマーケティングがしっかりしてますからね。
なんだかんだで売れちゃうんですよね。
みんなが欲しい価格ではなくて、誰かひとりが買うぎりぎりのところに値付けてきます。

[93: 匿名さん]

通学区の上の小学校、調べてみたら児童数1000人超えてるんですね。
今時の学校としてはかなり多いですね、、これからも増え続けるんでしょうか。
ですが学校が落ち着いているというのは非常にいいことだと思います。
子育て中としてはやはり一番気になるところですし。中学校はどうでしょうか？

[94: 匿名さん [男性 30代]]

>>93
１１中です。豊中で人気のある中学の一つです。詳しくは別スレの豊中の中学をどうぞ

[95: 匿名さん]

価格が高いのは情弱の一本釣り狙いだからです
こんなところで検討してる客より
相場も何も知らない客を狙ってるんですよ

[96: 匿名さん [男性 30代]]

>>95
そうかもね

[97: ご近所さん]

>>89
業者の方ですか。。。

[98: 匿名さん]

珍しく値段出したね。
公取に言わずに済んだよ。

[99: 匿名さん]

ファインコート値段はいつも出してますよ。登録日の１〜２日間だけ。物件概要のところにひっそりと。

[100: 匿名さん]

モデルハウスに行けば、価格自体は決まっている物であれば教えてもらえるんですよね？
登録日の時だけ公式サイトには掲載されるだけて。
予め見学前にわかっていると本当はいいなーと思うんでしょうけれども、、、
あちらもあちらで来てもらえるように価格面は大きく載せないのかな＞