ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000レスになっていたので、
ザパークハウス西新宿タワー60 Part2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/


所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
駐車場：300台
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建
バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ

[451: 富久契約済みさん]

447さん、

認めたくないのはわかりますが、私富久契約者ですよ。
決断力と運に恵まれました。

[452: 匿名さん]

ここが坪３００前後で、もう富久が割高ですからね。

都心がどんどん安くなりますね。

[453: 匿名さん]

>>451
で、大久保のスミフスレと間違えて書いちゃったの？

[454: 富久契約済みさん]

いえ。大久保のスレは見にいってないです。
単にここがスミフかと勘違いしただけ。

[455: 富久契約済みさん]

で、452は何をいってるの？
白昼夢でもみてるのでしょうか？

[456: 匿名さん]

富久も倍率1.3倍、まったく誰も相手にせず、あっさり
買えてしまいました。
高層角部屋を７０００万で買えました。
三角間取りで最悪ですけどね。。。

この辺りが完売の限界価格ですね。

事前予想道り、ここは坪３００前後でしょう。

[457: 匿名さん]

300前後なら買いじゃないの？
ほんとにそんな値段になるかね？

[458: 匿名さん]

高級タワー物件であるが故、購入層は限られますよ。庶民が安いと感じる価格なら完売まで早いでしょうね。まあ、ここでああだこうだ連投したところで坪単価が下がる事も上がる事も有りませんよ。少しは我慢して静観して下さいね。

[459: 匿名さん]

>>457
あり得ると思う。
パークハウス新宿タワー中古の成約が280万～340万で平均が300ちょい。
新宿タワーは20階建でここの低層に相当。
なので、低層なら条件悪い部屋で310万、条件良い部屋が370万、平均335万。
中層が340万～400万、平均365万。
高層は西新宿でもライバル居ないから370万～480万、平均420万。
こんな感じじゃないかと予想する。

大規模は弱気になりがちだし、新宿タワーはガス、免震、環境性能評価満点など仕様が上なので、300万の部屋がある可能性はかなりあると思う。

[460: 匿名さん]

免震で性能評価満点のパークハウス新宿タワーとは言え、既に築二年の中古です。相場、市場トレンド、建築費の変動など考えた上でしょうか？

[461: 匿名さん]

新宿タワーは天井低くて洗濯機はビルトイン、バルコニーの境はペラペラ
と目に見える部分の仕様がイマイチの割に割高で売れなかったことだし（あと環境は最悪レベルか）
三菱も建築費高騰とはいえ学習して欲しい。いまどきオール電化なんてトレンドからズレてることですし..

[462: 匿名さん]

>いまどきオール電化なんてトレンドからズレてることですし..
今のトレンドはコストダウン優先だから。
オール電化の方が便利で良いけど。

[463: 匿名さん]

そうなの？オール電化マンションなんて叩かれるだけで減る一方だと思ってたけど

[464: 匿名さん]

災害時
電力のみ消失
水とガスは使えるとした時

タワマンでは何が出来るのか…

[465: 匿名さん]

最近のトレンドに乗ったコスト削減というかここは震災前からオール電化で決まってた気がします

[466: 匿名さん]

電気が止まったら水も出ないのでは？
電池入れるのだとガスは点くのかな？

[467: 匿名さん]

土地の仕入れは今のように高騰する前の地権者との等価交換だろうし、大規模タワマン、オール電化、制震などなど
いくら建築費が高騰してると言っても、安くしようと思えばできる物件だよね。

[468: 匿名さん]

>>464

最近のタワマンは予備電源とか確保してますね（量はそれぞれでしょうけど）
何もない低層とかよりはしばらくはマシな生活送れるんじゃないでしょうか
切れたときの高層階は悲惨ですけどね

[469: 匿名さん]

生きているうちにあるどうかの震災が気になるならタワマンは止めた方がいいと思うよ。

[470: 匿名さん]

>>464
災害が地震だとすれば一番復旧が早いのが電気。次いで水道、都市ガスの順。
都市ガスは本当に圧倒的に遅い。
阪神でも、東日本でも都市ガスは1ヶ月から遅いところは2ヶ月掛かる。
対して電気は数日、水道も10日程度。
災害時に水道とガスが来ているのに電気が来ない可能性は非常に低い。

オール電化が嫌われるのは計画停電があったから。その時にオール電化だとなにもできないからね。
でも、単なる災害対策ならオール電化の方がむしろ早く調理もお湯も出来るようになる可能性が高い。

[471: 匿名さん]

災害時、ではなくて、平常時のメリットが無くなっているのが今のオール電化。
割引きが一部無くなり、料金も以前より高くなってしまった。
場所を取る貯湯タンクとオール電化用室外機があるし。

[472: 匿名さん]

オール電化の問題点は電磁波でしょう。
キッチンでＩＨコンロの高さがちょうど幼児の頭や妊婦さんのお腹の高さなんだよね。床暖も種類によっては懸念されています。

[473: 匿名さん]

>>459
すごく妥当だと思う。
最上階は500万いくかもね。

[474: 匿名さん]

これを見ると、湾岸の美しさを、ご理解いただけると思います。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950

[475: 匿名さん]

>>471
オール電化かよ！メリット無いじゃん、ガスにしてよ、というのには同意。
あくまでも>>470は>>464みたいに災害時の復旧順序がわかってない人向けの話。

[476: 匿名さん]

>>474
やっぱ埋立地の人って、内陸地への妬みのかたまりなんですね。虚しくなりました。

[477: 匿名さん]

23区は一部を除いて計画停電を逃れていたよね。今後も新宿で長時間の停電なんて考えられないけどね。

[478: 契約済みさん]

467さん、
デベが安くしようと思う理由がない。
ビジネスですよ。高く売れるなら売って、利益率あげるでしょう。

唯一例外は、土地自体を自治体から譲り受けていて、利益率がせいげんされてたり坪単価が定められてる場合。
今回は、、、当てはまらないよね？

[479: 匿名さん]

千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区は計画停電なかったんでしたっけ？

[480: 匿名さん]

そりゃデベも慈善事業じゃないからね。
ただしここの場合は必要以上に高値で売らなければならない要因がないし
高値で売れるような物件でもない。
適正な価格で早期完売を狙うのも一つの手でしょ。

[481: 匿名さん]

三菱地所が早期完売を狙うデべなのかどうか次第ですね。

[482: 匿名さん]

>>480
JVだからちょっと頑張れば買えるくらいの気持ちをくすぐるような価格で早期完売狙いでくると思います。

[483: 匿名さん]

>>478
他所の契約済みさんは自分のマンションの心配だけしてなよ

[484: 契約済みさん]

483さん、
自分のマンションの心配がないので、この物件の出し値がが気になるんです〜。

[485: 匿名さん]

自分の決断に不安でいっぱいだから他所の物件が気になるのだと思いますよ
まあ高い買い物ですからね～ここが安値で出たらショックですね
高値であって欲しいと思いたい気持ちは分かります

[486: 匿名さん]

富久契約済みさん？

[487: 匿名さん]

今、一番気を揉んでるのは販売中マンションの契約済みさんでしょう。
湾岸でもよく新宿60と呼ばれてここの名が出ている。

[488: 匿名さん]

ここ興味ある人は湾岸スレなんて見ないんじゃないかな。
ここが気になって仕方がない人は大方トミヒサ君なんじゃないかと思う

[489: 匿名さん]

安ければ、湾岸からこちらに流れてきますよ。結局値段だから。

[490: 匿名さん]

富久君でも湾岸さんでもいいんだけど、みんなここの価格が気になって仕方がないんだな

[491: 匿名さん]

そして湾岸バブルは終焉に向かい、湾岸のマンションは捨値同然になるんですね。

[492: 匿名さん]

湾岸は交通網や商業施設等もマンションと同時に開発されて良くなる一方だから捨値になどならないよ。
マンションだけ増えていく西新宿と違ってね。

[493: 匿名さん]

西新宿はマンションだけ増えてる？
オフィスビルも増え続けてるのを知らないらしい。

[494: 匿名さん]

その内、中野坂上のビル群とくっつくんじゃないの？

[495: 匿名さん]

>>494
北側、青梅街道沿いには西新宿五丁目北地区防災街区整備事業が続いてますね。http://www.ns5k.jp/info/news/j50.pdf

[496: 匿名さん]

>>493
オフィスビルなら湾岸も増え続けているけど、マンション住民になんかメリットがあるかな？
コンビニが入ること位？

[497: ビギナー]

メリットは
職場が近くなるので賃貸、売買ともに需要が増える
人が増えると安全面が高くなる
ランチやお弁当屋さんの充実
本社が増えれば税収増で予算増

静かな田舎で家庭菜園をやりたい人にはデメリットのみ

[498: 匿名さん]

意地でも最高階数を目指したのか分からないけどひどい間取りだよね。
もれなく柱をプレゼントって感じ。もちろん柱部分の面積はお金を払うことになるけど。

[499: 匿名さん]

マンション周辺も再開発計画が有りますがこの場合、当該物件の受けると思われる資産価値に対する影響は如何でしょう。計画により、周辺の生活環境は向上し、ここが西新宿最高層の位置づけに変わりは無い様ですが。

[500: 匿名さん]

>>499
周囲の再開発は基本的に資産価値にプラス。
再開発建築物はやっぱり見た目が良いから、街のイメージも向上する。
さらに人が増えれば商業が充実する。と言ってもコンビニ程度だろうけど。
ただ、個別にみたら、日当たりが悪くなるなどで悪影響があるケースもないとは言えない。

実現しそうな再開発予定が複数あるなら最初のものを買うのが、資産価値的には一番安心。
まだ開発されてない分イマイチな環境になるけど、ここなら、最初の物件でも陸の孤島ではないし。

[501: 匿名さん]

やっぱズブズブの湾岸よりこっちだよね。

[502: 匿名さん]

ここ買えなければ湾岸って人はあんまりいないのでは？

[503: 匿名さん]

それより、湾岸のタワマン検討者を呼び込まなくちゃ。

[504: 匿名さん]

>>502
仕方なく湾岸って人ばかり。
ここ買えるなら湾岸なんて目じゃないでしょう。
抽選外れたら富久の中古待ちかな。

[506: 購入検討中さん]

その根拠は？
詳しく教えてください。
マンション購入のタイミングがわからないもので。
宜しくお願いします。

[507: 匿名さん]

>>505
何年ですか？値崩れの兆候全く見えないんですけど。。

[508: 匿名さん]

あちら、五輪のメインスタジアムを見下ろせるタワーだから
五輪開催に向かって盛り上がることはあっても値崩れは無理だな。

[509: 匿名さん]

割安だった富久が値崩れしたら、ここの値崩れ幅はハンパないぜ。トミーには頑張ってもらわないと。

[510: 匿名さん]

この時期に着工するタワーマンションは内装がケチケチだろうなー

[511: 匿名さん]

低層だって同じことでしょー

[512: 匿名さん]

>>510
内装に限らず外観吹き付けなどコストダウンが多い（ほとんど）ですね。
CGじゃよくわからないのですが、ここはどうなんでしょう？

[513: 匿名さん]

>>510
ここは、建築コストアップ前に外装や設備が決まっています。
一部は都市計画時に提出しているし、地権者に約束もしちゃってるから、コストダウンのためにいろいろ変えるのは難しいです。
分譲部屋の設備をセコク変えることは出来ますが、部屋の設備ってコストに占める割合が大したことないのに、目に見える分だけ買主が気にする部分なので、そこもあまり極端なことは無理かな、と思います。

[514: 匿名さん]

>>506
根拠なんか無い！

[515: 匿名さん]

>>507
だから一年ちょい先だってば！

[516: 匿名さん]

一年ちょい先だったらここは完売して間もなく頃か？
大変だねここ。

[517: 福井県]

トミヒサ見送った人が、今になって僻むのはみっともない。

[518: 匿名さん]

>>517
またそうやって決めつける。
トミヒサなんて要らん！

[519: 購入検討中さん]

地盤が悪いようですが？それなりの対策で大丈夫でしょうか？
６０階なのに、免震でなくて大丈夫でしょうか？

[520: 匿名さん]

業界紙の記者さんが、
仕様が低いようなことを書いていましたから仕方ありません。

[521: 匿名さん]

>>519
心配ならおやめなさい。

[523: 匿名さん]

>>519
ここは直接基礎で地盤は良いんじゃなかったっけ？
60階建で免震だったらこわくて絶対に検討しないよ。

[527: 匿名さん]

518
このスレ、もともとポジもネガも決め付けが多い。

[531: 匿名さん]

西新宿は地盤が良いから副都心計画地に選定されたみたいな話は聞いたことがあるな。その強固な地層は東京礫層だったかな。でもここは杭打ってるし、200m越えだと殆どそうでしょ。都庁は違うみたいだけどね。

[532: 匿名さん]

>>531
西新宿は、200m越えも直接基礎多いよ
新宿三井、新宿野村、パークタワー、モード学園コクーンタワーが直接基礎。
新宿住友は情報が見つからなかった。
住居だから200メートルないけどアトラスタワーや、パークハウス新宿タワーもそうだね。
それだけ強固な地盤が地表近くにある。
ここは、残念ながら直接基礎ではないけど、浅くに支持層はあるでしょう。

[533: 匿名さん]

調べたら損保ジャパンと、新宿センタービルも直接基礎だから、西新宿は200メートルでもほぼ直接基礎だね。

[534: 購入検討中さん]

>>527
それが決め付け言うんじゃ！

[535: 匿名さん]

>>533
やはり地盤の良いところなんですね。

[536: ちうね]

ペットはダメかな?

[537: 購入検討中さん]

ジオテック（株）でー新宿の地盤を見ると、都庁舎は台地面で地盤が良いが、神田川沿いは低地（谷地）で、白印になっているが６０階で心配はないのでしょうか？後、何でも免震がいいと思っていましたが間違いなのですね。

[538: 匿名さん]

間取り図によると洗濯機の上に収納有るみたいだね！
オプションじゃないの始めてみた。

[539: 匿名さん]

地盤の悪い埋立地なんて、今日も無限に広がってるからね。
あれは価値ないよ。

高台強固地盤は、限られてるから。

[540: 匿名さん]

一般庶民が、新宿に徒歩に住めるなんて。。。

すごい時代になったねー！！

[541: 匿名さん]

高層から見下ろす眼下に、小さな車、人、電車、東京をこの手中に。

夜はネオン。高速道路に流れるテールランプは、部屋の
電気を消すと、銀河鉄道のように部屋に入り込む。

そして玉手箱をひっくり返したように部屋中に散らばる。
これが成功者だけが得られる奇跡なのか。。

私の妄想は極限に達した、５０００マンで買いたい。

[542: 匿名さん]

>>539
湾岸勝どきや港区の湾岸にだって直接基礎のタワマンがアチコチにあるのに
ここは直接基礎じゃないの？

[543: 匿名さん]

>>541
西向きは富士を始め、連なる山々が綺麗だろうな〜。

[544: 匿名さん]

>>543
毎日見えるわけではないし、西日が暑いだろうな〜。

[545: 匿名さん]

富士山がきれいに見えるのは冬くらいだね。
西日は暑いよ。
夕焼けは綺麗だけど。

[546: 匿名さん]

今、南西高層階に住んでるけど今日も暑かったです。
風が強くて窓は開けられないし。

[547: 匿名さん]

今日は北西の風がかなり強いね。

[548: 匿名さん]

>>544
冬暖かいよ。

[549: 匿名さん]

確かに高層階の西側は冬場は暖かそう。冬場の白い富士山と夕暮れを暖かい部屋から見たいわ。モデルルームで眺望を確認出来ますよね。

[550: 匿名さん]

>>541
大きさ、間取りは？