ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000レスになっていたので、
ザパークハウス西新宿タワー60 Part2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/


所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
駐車場：300台
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建
バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ

[183: 匿名さん]

あまりコストがかからない施設なら歓迎ですね。
キッズルーム、ライブラリー、スタディルームくらいなら欲しいです。
間違えてもスパは要らない。

[184: 匿名さん]

タワマン林立して新駅増えてくれないかな。

[185: 匿名さん]

丸ノ内線徒歩9分は力不足だもんね。

[186: 匿名さん]

>>177
現実には湾岸や武蔵小杉など林立が続いているエリアって、新しいのができると評価が上がってます。元が安いというのもありますけど。
新しいのが建つ度に町が綺麗になり、人が増え店も増えるのだから
逆にそろそろ林立が終りを迎えそうだったり、単体で打ち止めなエリアの方が、新しく買うには高値掴み警戒が必要でしょう。

この辺はアトラスタワー→パークハウス→ホームタウンとまだ値上げが続きそうですし、開発余地も残っているので、ピークを掴まされる心配はなさそうと言えるかもしれません。ただ、絶対値が高いので、これ以上の上がり目は少なそうですが。

[187: 匿名さん]

>>185
色んな駅から10分以内なのは悪くないけど、
せめて徒歩五分が欲しいところ。

[188: 匿名さん]

武蔵小杉は、新しいJR駅が出来たり商業施設も次々出来たりして
上がっているんですよ。単純にタワマン林立しているだけではありません。

[189: 購入検討中さん]

タワマンに住む以上は眺望のよい高層階に住まないとやはり意味ないですか？タワマンて価格は高いし、エレベーター来ないし、管理費・修繕積立金高いし、窓も空かない部分が多いし、眺望以外の取り得って何でしょう？特に低層階のよさがあれば教えてください。共用施設が充実しているところがいいなら、タワマンじゃなくても戸数の多いマンションでいいですからね。価値観はそれぞれ異なることは分かっていますが、個人的な価値観でもよいのでお教えください。気付かなかった魅力が見えてくるかもしれませんので。

[190: 匿名さん]

高層階でもつまらない景色しか見えない部屋ってありますね。道路とビルだけとか。

池袋で販売中のタワマンでは低層階でも富士山が見えるそうです。もっとも、将来は高い建物が建って見えなくなる可能性もありますが。

答えは自分で見つけましょう。色んな中古を内覧してみると勉強になります。

[191: 匿名さん]

>>189
タワーのメリットは、敷地内が整備されてることや便利な場所にあること。
そういう所だと往々にして大規模物件なんて見当たらず、敷地目一杯建てるペンシルマンションかタワーかになりがち。
それならタワーの方が環境が良く、共有設備もあるから低層でもメリットはあるのでは？
同じエリアで大規模も選べるならあとは好みと思う。

[192: ビギナーさん]

低層タワマンのメリット
新宿のマンションと比較

広い敷地なので向かいのマンションまでの距離、余裕がある
南は日当たりも良い
北は敷地の余裕がさらに有る

[193: 親同居さん]

うちは低層ねらい。低層が割安で資産価値が落ちにくいので、不動産屋が狙うのも低層眺望なしです。

[194: 匿名さん]

概してタワーマンションの立地、利便性、設備や共有施設などは良いことが多いので、永住目的には良いのでは。
ただ、低層階は相対的に資産価値が維持しにくいので、タワーマンションといえども賃貸や売却に有利というわけではないと思いますよ。

あとは財布次第です。
資金的に余裕があればなるべく上層階(20～30F以上)に越したことはありません。

[195: 匿名さん]

>>193
不動産屋が狙うのは、低層眺望なしの中でも
パンダ部屋と俗に呼ばれる、客寄せ目玉価格の部屋では？

[196: 匿名さん]

不動産価格には必ず理由がありますからね。高額で眺望がよい高層階は高く売れるし、安くて眺望のない低層階は安くしか売れない。買値－売値が常に一致するとは言いませんが、それほど変わらないと思いますよ。なので財布に余裕があれば迷わす高層階でしょうね。永住目的ならなおさらです。

[197: 匿名さん]

高層階は体に毒だと聞いたことがありますが、何階までなら許容範囲なんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>>197
この件は科学的なデータはない。
たまに科学的に見せかけたデータが出てくるけど、サンプル数が少なすぎたり、対照実験すらしてないお粗末なものばかり。
そうなると、現時点では、心の問題になるから、あなたが何階なら大丈夫と思うか？で決めるしかない。

強いていえば、古来より日本人が住んでいて実績のある1階か2階が無難なことは間違いない。

[199: 匿名さん]

>>197
新しい物はなんでもダメ説ですね！

[200: 匿名さん]

標高の高さが悪いというなら、アルプスの少女はダメダメということに。
急な高低差を頻繁に行き来が悪いというなら、スキー選手はダメダメということに。

[201: 匿名さん]

>>197
６階以上、を高層階扱いして体に悪いと書いてるデータもありますから。
心配なら198さんがいうように１階２階に住むほうが良いのでは。

[202: 購入検討中さん]

最高階数を誇るマンションの１，２階に住むなんてお笑いのネタみたいですね。東京名物大神本舗５００年という芸人のネタに、こんなのがあります。

かっこいいか、かっこ悪いのか、分からないこと言います。
今度俺の家に遊びに来いよ。超高層マンションの１階に住んでいるんだぜ！

[203: 匿名さん]

ここは駅からはちょっと歩きますが、
都庁勤務の方は徒歩で通勤ラクラクできますから良いでしょうね。
公務員はローン組みやすいですから、中古で売るにも困らなそうです。

[204: 匿名さん]

私が都庁に勤めてたら・・・こんな近くに住むのは嫌だなあ。

[205: 匿名さん]

タワーの1Fに住めるとこあるなら超珍しいだろ

[206: 匿名さん]

確かに珍しいけど、お笑いネタにマジツッコミはどうなんだろう（笑

[207: 匿名さん]

ＵＲの河田町コンフォガーデンでは
41階建ての1階1LDK空室の入居者募集中。　

[208: 物件比較中さん]

私の現在の住居は職場まで歩いて５－６分です。通勤にも生活にも便利なところですが、
何となく飽きてきたので引っ越しを考えています。
職場の近くに住むこと自体は別にストレスが貯まるとか、気分転換が出来なくて嫌だとか、
そんなことはありません。

[209: 匿名さん]

>>208
でも、飽きてきたこと自体
不満の表れでしょう。

[211: 匿名さん]

>>210
遊ぶ場所が新宿や渋谷、恵比寿の方は豊洲に魅力を感じないかと。
豊洲の方は路線も少ないですし、まだお店も少ないですからね。

[217: 匿名さん]

最寄り駅、新豊洲ってどこなんだよ(笑)

[218: 物件比較中さん]

>２０９さん、

ところが具体的な不満はないんです。他の物件と比較しても、勤務地が近いのは当たり前として、その他の生活利便性も抜群なんですよね。飽きてしまったのは私の性格ゆえです。そのため、抜本的に環境が変わらないと他に移り住む気ならないんです。その一つが超高層タワマンの上層階なんですね。

[220: 匿名さん]

44Fにパーティールームあるんですね
いらないような…

ジムとバーは賛成ですが。

[221: 匿名さん]

>>220
タワマンのパーティルームは、よく
金儲けしたい人達に利用されがちみたいですね。

[222: 物件比較中さん]

なんでこの御時世にオール電化なの？
60階建てで火災が怖いから？

[223: 匿名さん]

>>220
むしろバーが一番いらなくない？

[224: 匿名さん]

いらんねw　ひーこら家に帰って、そこで割高バーかよw

やっぱり、100円ハイボールをTV付けて、プシュでしょ。

[225: 匿名さん]

>>222
タワーマンションはガス配管コストが高いからオール電化にするとコスト削減メリットが大きい。

[226: ２２２]

原発再稼働するならまだしも電気代あがりまくりで最悪じゃん

しかもこないだの地震でもオール電化のマンション困ってなかったっけ

床暖も電気なの？あれも評判よくないでしょガスより

オール電化ってありえないでしょ

[227: 匿名さん]

いつになったら（仮称）が取れるんだろう

[228: 匿名さん]

新宿中央公園でもデング熱
蚊がそんなに長距離移動しないだろうから
代々木公園で感染した人が中央公園に移動して再び蚊に刺されたかな？

[229: 匿名さん]

>>228
レゲエが移住してくる可能性はあるね。デングも一緒について来たらやだなー。
御苑みたいにお金払わないと入れないスペシャルな公園になればいいのに。

[230: 匿名さん]

やっぱり富久が正解❗️
デング熱も新宿御苑までは来ないでしょう。

[231: 匿名さん]

>>230
いやいや。もう来てるでしょう。

[232: 匿名さん]

>>230
今更吠えてももう富久はないよ。しっかりと西新宿をもりあげて行こうではありませんか！
日本一の背高ノッポでしょ、敵なしでしょう、湾岸も検討していましたが目が覚めました。資産価値とは何かを考えたら自ずと答えは新宿区であることが分かりました。
早く詳細発表を！

[233: 匿名さん]

>>226
温水式ならガスと変わらん。

[234: 匿名さん]

>>233
電気で問題になるのは温水式ではない方の床暖ね。

[235: 匿名さん]

>>232
そうですね 新宿は住みたい駅、町で四位です。

[236: サラリーマン]

財テクで富久の1LDKを契約しました。

ここの1LDKがリーズナブルな値段で
且つ買えるなら買いたい気もするが
リスクヘッジから新宿に集中させるのは
良くないですかね?

[237: 匿名さん]

>>236
富久が大してキャピタルゲインがない感じなので、さらに西新宿ではリスク高すぎるでしょうね。
もう少し発展途上のエリアにしてもう1個はキャピタル狙い、富久はしばらく持つことにして固くインカム狙いな方針の方が良いかと。
サラリーマンが投資用物件となると億単位で貸してくれますから、きっと借りられますけど、やめておく方がおすすめですね。

[238: 購入検討中さん]

まあ

間取りが悪い

わな

(笑)

[239: 匿名さん]

>>236
投資なら港区でしょう！
まだ上がりますよ！

[240: マンション投資家さん]

>236

不動産投資は物件価格の半額くらい頭金を入れるか、繰り上げ返済をどんどんして５年から１０年くらいで
完済できるくらいの資金力がないと設けられませんよ。

[241: 匿名さん]

京急蒲田駅前が坪単価320万の予想ですって。
ここは都庁の近くなのに
もう少し高くないと価格的に今時恥ずかしいかも。

[242: 購入検討中さん]

武蔵小杉のシティータワーは400だそうですよ。川崎市で。
そんな時代なんですね。

[243: 匿名さん]

>>242
そうなんですか？それでは高田馬場や池袋の住友タワーよりも高いのでは。

[244: 匿名さん]

>>243
池袋も見ましたが、低層でも430弱で出ているようです。
ここは戸数も多いし良心的な価格設定になってほしいですね。

[245: 匿名さん]

良心的で坪380くらいと思います。

[246: 匿名さん]

富久より高いと売れないでしょうね。
事前予想の坪３００前後はいい線いってますね。

これより、高いと大規模タワーを買う理由がないですね。
低層マンションが買えてしまうので。

[247: 匿名さん]

土地の値段が御苑前の半額ぐらい。
そしてこれだけ大規模なら、かなり安くできるはず。

[248: 匿名さん]

土地代はやはり御苑の半額くらいなんですか。でも建築コスト上がってるから富久よりも高くなっちゃうんですかね？湾岸でさえ300近くしてるからねえ。川沿い低地とはいえ新宿だから350くらいにはいくんちゃいます？

[249: 匿名さん]

建設費は、富久建ててる時から変わってないですよ。
大規模ならコスト負担もないですし。

[250: 匿名さん]

こんだけ建築資材と人件費高騰のニュースが溢れているのに、２４９さんは楽観的ですね。
富久のときから比べて１０～２０％は上がってます。
まだ先高感もあります。これが実態です。

安く出してもらいたい希望はわかりますが、事実を捻じ曲げては話にならないですよ。

[251: 匿名さん]

坪300前後とか意味不明。それだとアベノミクス以前ですら激安になる。武蔵小杉で坪300後半、湾岸晴海で350、立川で340、大崎380の昨今、ここが300て妄想激しすぎ。

普通に平均坪350は軽く行くでしょ。

[252: 匿名さん]

リアルに答えていいの？
平均、坪４１０万でしょ。

３５０～４９０万。プレミアム５５０万から。
都内最高層の最上階は６５０万。

[253: 匿名さん]

そいう言いつつ、富久は坪３３０で、実際出てきてますからね。
富久は、結局１.３倍。まったく人気がなく終わったわけです。
騒いでるのは、掲示板だけでリアルでは見向きもされて
ません。広告に踊らされ過ぎです。

[254: 匿名さん]

それに遥かに劣る仕様と、立地では、やはり坪３００前後でしょう。事前予想が出てますのでご確認ください。

[255: 匿名さん]

デング熱をもった蚊が新宿中央公園に生息してしまったことは事実なので、あとは蚊が上がって来れない階に住むしかないよな
20階以上

[256: 匿名さん]

>>253
富久は10倍以上続出でしたよ。実際私は9倍で敗退しました。ここは微妙かなー、土地代は安くても建築コスト上がってるからどうしても割高になっちゃうかもね。
時代と割り切れるかどうか悩みどころです。
この物件を連続掲載してましたよ。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884074163.html

[257: 匿名さん]

>>256
以前、色んなスレで名前が出てきたブログですね。
7月で更新が止まっているのが残念。

[258: 匿名さん]

確かに富久は倍率1.3倍で鰻じゃない間取りが抽選になっただけなんだよね。
だからあそこは中古で売る時は競争力弱い。

[259: 匿名さん]

>>256
富久の1.3倍は平均の話でしょう。
一期の申し込みだけは、プレスリリースしたから数が公開されていて、たしか、平均1.6倍か1.7倍位だった気がします。
その後は、抽選会の情報しかなかったので1.3倍が正しいかはわかりません。
ただ、富久はやたらに偏りが激しくて8倍とか9倍が毎回1戸か2戸ある反面、無抽選もかなり多かった感じでしたね。

[260: 匿名さん]

>>259
いまの時期にあの値段で売り出したら倍率はすごいことになってるでしょうね。

[261: 匿名さん]

新宿区に富久町ってところがあるんだね。マイナー過ぎて眼中にないな

[262: 匿名さん]

完成まで時間は有るから、ゆっくり売ればいいでしょう。
西新宿は世界的に知られた場所だからね。

[263: 匿名さん]

>>261
新宿区には90以上の町名があるからね。全部の町名を言える人は希少。

[264: 匿名さん]

>262
なるほど！
世界的なので三菱地所はザパークハウス新宿タワーを
シンガポールまで売りに行ったのか。

[265: 匿名さん]

>>264
当時は円高だったので大して売れなかったらしいね。
まぁ当時買ってたら、物件自体は中古で横ばいから僅かにプラス位に戻ってきてるけど、ドルベースでは円安で3割近く減価してるので正しい判断だったね。
ここは、円安後だから、外国人投資家の比率は上がりそうかな。貸すから住むのは日本人だけどね。

[266: 匿名さん]

パークハウスは環境が悪すぎたね。

[267: 匿名さん]

>>265
それは言い訳にならないでしょう。
パークハウスの後から販売された中野ツインマークタワーは簡単に完売したのだから。

[268: 匿名さん]

>>261
わざわざ書き込まなくても。。。。痛々しいよ。

[269: 匿名さん]

トミヒサと同じ「都市型交通不便地域」にならないよう、丸ノ内線新駅を作って駅直結にならないと。
西新宿新駅の可能性は、2015年に審議会の答申待ち。

[270: 匿名さん]

>>269
何線の新駅？

[271: 購入検討中さん]

>>269
ここ駅から10分はかかるよね。都心の大型タワーではあり得ない。

[272: 匿名さん]

>>269
コメントにはかなり恣意性を感じますが。あそこはかなり交通利便性高いよね。あれ以上の利便性高い物件は最近お目にかかっていませんよ。

ここの利便性はどうなんでしょう。大江戸線徒歩○分と言われましても。。。
スーパーは？病院は？
希少性は？周辺は湾岸並みのタワマン銀座ですね。しかもまだまだ建ちそう。

いろいろ検証すべき事項がありますが、いま出ている中では私の中で最有力候補です(投資用ですが)。プラス面マイナス面をしっかり調べるつもりです。

[273: 匿名さん]

だってここは、川を隔てて西側が中野区だから。
新宿区の端っこだから交通不便なのは仕方ないのでは？

[274: 購入検討中さん]

トミヒサに比べてここのマイナス面は、交通利便性(駅距離)、近隣のタワマン乱立、スーパー・病院・学校の不足。結局は価格次第かな。

[275: 匿名さん]

このスレの過去レスで、善し悪し両面議論された住まいサーフィン、の最新コラムで
いよいよ
沖さんの売りサインらしきコメントが書かれましたよ。

[276: 購入検討中さん]

>>275
それはあの人の商売ネタだから。最近沖さん自分の本売ることしか考えてなくて、ちょっとガッカリ。

[277: 匿名さん]

>>272
あそこって、トミヒサ？
まさか！

[278: 匿名さん]

>>270
丸の内線って書いてあるべ。
でも有り得ないでしょ。
西新宿から地下道引くほうが、まだ現実的。

[279: 匿名さん]

>>277
あーた、哀れやの〜。

[280: 匿名さん]

標準でLDに天カセエアコン、最上階2フロアがプレミアム住戸みたいですね。
仕様を抑えてくるかと思ったので天カセエアコンは個人的に意外でした。
晴海の物件では角部屋の割安が目立ち、角ばかり先に売れてしまったので、今回角はそれなりにのせてくるでしょうか。
予想の坪単価としては中部屋で310～470、角は+20～60、プレミアム除いた平均380、プレミアム住戸で500～700と予想します。

[281: 匿名さん]

上の2階なんて言わないで、10階くらいはプレミアム度高いので
スケルトンないしは水回りも自由に変えられるようにすれば
売れそうだよ

[282: 匿名さん]

この辺に新駅できる構想なんてないよね。
あるとしたら西参道の新駅だけど
こことは関係なさそうだし。