ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000レスになっていたので、
ザパークハウス西新宿タワー60 Part2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/


所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
駐車場：300台
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建
バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ

[141: 匿名さん]

本来価格が富久の1.5割安だけど、建築コスト高騰で同水準の330と見た！

[142: 匿名さん]

パークハウスの中古見に行ったけど結構な値引きできそうで＠290くらいでいけそうだった。
アトラスも同じ。まぁパークハウスはロビーがあまり綺麗ではないのと（管理よくない？）
環境悪そうなのでやめたけど。
一昔前なら@270-300くらいだろうけど今の市況なら@330で妥当かな。
それ以上は出す気しないな..

[143: 匿名さん]

・・それならここは諦めた方が良いかもです。(・ω・)ノ

[144: 匿名さん]

>>141
あくまでも周辺の中古物件の比較だけですが、富久と西新宿ならほぼ変わらないか、西新宿が若干上ですね。

>>142
パークハウス見に行ったの、おそらく少し前じゃないですか？
今年初めごろまでおっしゃる通り坪290万弱くらいで成約だったんですが、今年初夏に坪330万で2件成約してるっぽいです。

私も新築タワーで坪330万が妥当だと思っているのですが、どうも相場自体が思ったよりも強気になっているっぽいです。
この相場状況は多分西新宿に限った話ではないと思うので、ここまで上がってくると需要がついて来られるのか、が疑問に思えます。

[145: 匿名さん]

すいません、140、144です。いくつか勘違いがありました。
140の、アトラスタワーかコンシェリアと書いていましたが、アトラスタワーかセントラルレジデンス新宿新都心でした。
144の、パークハウスの今年初めごろの成約価格は300万弱でした。春ごろに310万円台になり、初夏に330万円で成約という感じです。

私が見ている情報は、成約価格ですが詳細情報には丸めが入っていて、駅徒歩時間、町名、築年、地目、間取り、平米単価程度しか分からないので、正確なマンション名は不明なのです。
ただ、これだけの情報があれば、その地区に詳しければ、だいたいどの建物か分かるので、おそらくマンション名はあってると思います。
どの建物が何年築だったかを調べるのが面倒で、たまにしかチェックしないのですが、私が思ってた以上に都内の中古価格って上がってるのかもしれないな、と思いました。
ミニバブルとまではいわないですが、ちょっと良くない状況のような気がしますね。

[146: 匿名さん]

逆に、手持ちの中古を売るには良い状況かなあ。

[147: 匿名さん]

この立地でおそらく低仕様、低層からなら@300～くらいでしょう。
@330でも十分買えると思いますよ。平均で見ればもう少し高くなるのかもしれないけど
買いやすい価格帯の低層に人気が集まる気もします。@350超えると買える層は限られますから
高価格帯住居多くしたら売れ残りだと思います。

[148: 匿名さん]

>>144
立地、利便性、希少性から言っても富久より上と言うことはあり得ないよ(笑)大きな買い物する前にはもっと勉強した方がいいよ。この辺はタワマン銀座で湾岸と同じように受給バランス悪いからね。。全く希少性ないね。強いて言えば高さくらいかな。ノッポさんだからね。

でも、いいじゃん安く買えれば。私は安く出ることを期待してまーす。300くらいでお願いします！

[149: 匿名さん]

>>146
同感です。今は売り時だね。

[150: 匿名さん]

ここは経済特区、不燃化特区、防災街区隣接地域ですからその分の価値は販売価格に少なからず影響してくるでしょうね。ある程度の安心と安全が最初から付いている訳ですから。

[151: 匿名さん]

>>150
それらの特区はお題目だけで、発展してる地域を後付けで指定してるだけだから、特区かどうかは価格にはほとんど影響ない気がする。
普通に考えて坪330らしいリビオより安く出す訳がないから、そこそこの値段になりそうかな。

[152: 匿名さん]

>>151
防災街区の五丁目北は向こう5年以上かけての再開発計画になるみたい。中央南はもっと時間がかかりそうです。

[153: 匿名さん]

失敗するであろうリビオの価格設定を見て三菱がどう思うか。

[154: 匿名さん]

>>150
あまり響かへんね。

[155: 買い換え検討中]

ブリリアタワー池袋と富久クロスには勝てないなあ。

[156: 匿名さん]

この西新宿の中古と比べて、どう？

[157: 匿名さん]

>>155
池袋はちょっと。。。

[158: 匿名さん]

>>157
なら、高田馬場をどうぞ。

[159: 匿名さん]

いろいろ悩んでる内が花かもしれませんね。
今年は着工件数がだいぶ減ってるので、来年あたりは、あまり比較できる物件がないという可能性もあります。
供給ゼロってことは無いでしょうし焦って買う必要はないですが、比較も楽しみの一つなので、その点ちょっと楽しさが減るかもしれません。

[160: 物件比較中さん]

湾岸よりもこちらを選ぶメリットって何でしょうか？Skysなんて工法や間取りにものすごく工夫が凝らされてますよね。それに比べると内陸タワマンはどこも同じような作りで眺望にも面白みがありません。それでも内陸を選ばれる方は、地震に対する備えですか？または生活や通勤通学の利便性からでしょうか？

[161: 匿名さん]

地盤だけでも湾岸はパス

[162: 物件比較中さん]

>>155
消費税とＴＶショーに煽られただけで
後から考えたら、
たいした物件ではなかったのでは？

[163: 匿名さん]

>>160
私、湾岸のあの整備された感じ、すごい好きです。
でも、湾岸と言っても豊洲を除けば、利便性でも通勤でも内陸にかなう部分ってほとんどないです。
通勤はどこに通うかにもよりますが、豊洲以外だと交通網もいまいちな街が多いですよね。
内陸はもちろん地盤の安心感もありますけど、それ以外の面で湾岸より内陸ですね。

豊洲だけは別格だと思います。ただ、豊洲はもう駅から近い物件少ないし。
例えば、SKYZから歩いて豊洲に行くなら、ここから歩いて新宿の方が良いじゃんって思います。

私の場合限定ですが、豊洲駅近物件限定なら、湾岸と内陸で悩むことはあると思います。

[164: 匿名さん]

>>163
豊洲なんて考えたこともないわ。この辺の人は誰も湾岸とは比較してないと思うよ。
でもワタマン銀座になりつつあるのは湾岸と一緒だね。

[165: 匿名さん]

>>162
いやーもう何十年か出ない物件だったよ。何十年もかけて地上げした希少な立地だからなー。山手線内側であんだけ大規模で、地下鉄複数路線使えて、敷地内にヨーカドー、クリニック、保育園がある物件は半世紀待っても出ないだろう。

[166: 匿名さん]

>>164
そういう人も多いでしょうね。地盤が気になるタイプは湾岸を考慮しないでしょう。

ただ、だいぶ前になりますが、実際に豊洲も検討して、結局西新宿に住みましたので、誰もいないことは無いですよ。
やっぱり豊洲の商業集積と計画的に作られた街並みは魅力はありました。
無機質で嫌いという人もいるのは知っていますが、そういう人は西新宿微妙でしょうね。

エリアにこだわりがなくて、勤務地大手町起点に20分程度のいろんなエリア見てから決めたので、珍しいタイプなのかもしれませんね。

[167: 匿名さん]

>>163
豊洲より、月島のほうが通勤に便利ですよ。
有楽町線と大江戸線があるから。
豊洲の駅近タワマン、で勘違いする人がいるけど
パークシティ豊洲は駅近ではないし。

[168: 匿名さん]

しかし、湾岸は地盤が悪いと言っても、それを補う工法が採用されていますよね。Skysの制振・免震のハイブリッドのように。実際に地震が来たらどうなるか分かりませんが、清水建設だってそのあたりはシミュレーションで問題ないことは実証済みなんじゃないでしょうか。まあ、マンションは大丈夫でも道路などが液状化することは避けられないと思いますが。それを言ったら新宿だって首都高が倒れるかもしれないし、どこに行ってもリスクはありますよ。リスクを逃れるなら世田谷か武蔵野市の高台に住むのがベストですね。

[169: 匿名さん]

>>168
高台の例で世田谷が出るのが意味不明。
武蔵野市まで行くなら立川断層のリスクは無視するの？

[170: 匿名さん]

>>168
マンションだけしっかり造ってあっても周囲のインフラがやられちゃうと生活できない。何より資産価値がゼロになりかねないしね。ズブズブの豆腐の上のような立地はやめといた方が無難だよ。
あと埋立地だと土壌汚染も心配。新豊洲市場などいい例だよね。土壌汚染は不動産価値に大きな影響を与えるから要注意。

[171: 匿名さん]

湾岸は銀座まで行かないとチェーン店ばかりで
地方都市みたいな店のラインナップなのが無理。

[172: 匿名さん]

>>168
私は地盤ではなく湾岸の利便性の低さがネックでやめました。
おっしゃる通り地盤についてはそれなりに対応もされていますので、私の場合はそこまで気にしていません。
今、もう少し広い場所への引っ越しを考えていますが、地盤がマイナスポイントなのは事実ですし、そのうえ利便性も微妙となるとあえて選ぶ理由がなくなってしまい、今は湾岸は選択肢には入っていないです。
新宿区あたりを考える人は、予算的に湾岸じゃなきゃいけない理由は無いので、地盤とか考慮しなくても、純粋に利便性や交通の便を考えると、どうしても内陸メインになるんじゃないでしょうか。

[173: 匿名さん]

>>165
残念ながら都心回帰現象は今後も続くわけで、20年もすれば山手線内もタワマンだらけになるだろう。

[174: 匿名さん]

いくら地震には強くても、もし何かしらの出来事で海面上昇したら、湾岸一帯はやっぱり水浸し？ 海面上昇なんてないとは思うけどさ。
極端な話、国家的重鎮の住まいや国宝の保管場所などを豊洲にすることはおそらくないですよね（確認してないけど）。豊洲の発展は応援していますが、自分が住むかというと、そういう感覚があるんですよね。豊洲に住んでいる方、すみません。

[175: 匿名さん]

>>173
残念ながら大規模なタワマン建てられるような土地余ってないよー。地上げには何十年もかかるよ。

[176: 匿名さん]

>>173
そうなる以前に、西新宿のタワマン林立が
更に進むと思う。

[177: 匿名さん]

湾岸は大規模マンションがバンバン建てられる土地があるから受給バランス崩れるんじゃないかな。山手線内側はお値段はるけど受給面では安心。
西新宿は受給面では少し心配かな？

[178: 匿名さん]

ゲストルームとフィットネスが入るとリリースにありましたね。

[179: 匿名さん]

>>178
ゲストルームは嬉しいですね。きっずルームはどうなんでしょう？

[180: 匿名さん]

>>179
44階南西側にはビューラウンジ＆バーが設置されるそうです。
キッズルームはリリースにはなかったのでまだ分かりません。
でも近くに大きな公園もありますし、
キッズルームは数年後には使わなくなるからなくても良いのかなと思います。

[181: 匿名さん]

カフェやスタディルームも欲しいです。

[182: 匿名さん]

>>180
キッズルームがないと、ラウンジやロビーが
子供たちの遊び場になってしまうケースもあるので、キッズルームはあった方が良いです。

[183: 匿名さん]

あまりコストがかからない施設なら歓迎ですね。
キッズルーム、ライブラリー、スタディルームくらいなら欲しいです。
間違えてもスパは要らない。

[184: 匿名さん]

タワマン林立して新駅増えてくれないかな。

[185: 匿名さん]

丸ノ内線徒歩9分は力不足だもんね。

[186: 匿名さん]

>>177
現実には湾岸や武蔵小杉など林立が続いているエリアって、新しいのができると評価が上がってます。元が安いというのもありますけど。
新しいのが建つ度に町が綺麗になり、人が増え店も増えるのだから
逆にそろそろ林立が終りを迎えそうだったり、単体で打ち止めなエリアの方が、新しく買うには高値掴み警戒が必要でしょう。

この辺はアトラスタワー→パークハウス→ホームタウンとまだ値上げが続きそうですし、開発余地も残っているので、ピークを掴まされる心配はなさそうと言えるかもしれません。ただ、絶対値が高いので、これ以上の上がり目は少なそうですが。

[187: 匿名さん]

>>185
色んな駅から10分以内なのは悪くないけど、
せめて徒歩五分が欲しいところ。

[188: 匿名さん]

武蔵小杉は、新しいJR駅が出来たり商業施設も次々出来たりして
上がっているんですよ。単純にタワマン林立しているだけではありません。

[189: 購入検討中さん]

タワマンに住む以上は眺望のよい高層階に住まないとやはり意味ないですか？タワマンて価格は高いし、エレベーター来ないし、管理費・修繕積立金高いし、窓も空かない部分が多いし、眺望以外の取り得って何でしょう？特に低層階のよさがあれば教えてください。共用施設が充実しているところがいいなら、タワマンじゃなくても戸数の多いマンションでいいですからね。価値観はそれぞれ異なることは分かっていますが、個人的な価値観でもよいのでお教えください。気付かなかった魅力が見えてくるかもしれませんので。

[190: 匿名さん]

高層階でもつまらない景色しか見えない部屋ってありますね。道路とビルだけとか。

池袋で販売中のタワマンでは低層階でも富士山が見えるそうです。もっとも、将来は高い建物が建って見えなくなる可能性もありますが。

答えは自分で見つけましょう。色んな中古を内覧してみると勉強になります。