ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000レスになっていたので、
ザパークハウス西新宿タワー60 Part2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/


所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
駐車場：300台
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建
バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ

[121: 匿名さん]

>>120
物件裏の神田川の様子もご覧になった方が良いと思いますよ。ここに裏路地の様子の写真が出ていました。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884084220.html

[122: 匿名さん]

>>121
このblogの写真は北側の42階建て再開発予定地区。
ホームタウンも昔はこんな感じだったから、良く写真がいろんなblogにアップされてた。
こういう新旧の対比が西新宿の特徴のひとつだったので無くなるのは惜しい。

[123: 匿名さん]

そうですね…一抹の寂しさはあります

と言いつつも日本の都市って
かなり変化が多いらしいんですよね。
タモリの受け売りですけれど。
時代に反映して姿を変えているという見方をすると
面白いかもしれないですよ。

また何十年もたって、
今の状況と比べて何となくノスタルジックになるかもしれないですね。

[124: 匿名さん]

うちは夫婦ともども、西新宿が大好きです！
人に「西新宿は情緒がある」「ノスタルジックな気持ちになる」というと、みな不思議な顔をします。「え？　高層ビル街だよね？？」と・・・。
昭和の時代に建てられたビル達はノスタルジックな気持ち、新しいビル達はスタイリッシュな気持ちにさせてくれます。古いビルの看板とかフォントがたまんないですよね 笑。

同じく高層ビル街の東京駅周辺にはなぜか惹かれず・・・。なぜだろうとGoogle Earth見ていたら、とりあえず「空地が少ない」ことがわかりました。西新宿は空地を多く作ってくれているのが素晴らしい！！

[125: 匿名さん]

>>124
単にあばえくのような…
城東にも、昭和の時代のビルと新しいビルと空地が混在している街はあるし。

[126: 匿名さん]

>>125
124さんの言う昭和のビルとは副都心の事では無いでしょうか。都内に昭和のビルならたくさんありますから。

[127: 匿名さん]

>>126
副都心のビル、ノスタルジックですか？

[128: 匿名さん]

>>127
都内で70年代を過ごした方は新宿副都心の変貌をノスタルジーと感じるでしょうね。特に京王プラザは最初に出来たビルです。ビルの周りはまだ空き地だらけでした。新宿もビルが建つまでは関東大震災後に人口が増えた、当時ごくありふれたまちでしたよ。

[129: 匿名さん]

124です。

そうです！
「新宿副都心」「70年代ビル」「変貌（進化と衰退）」、これらにノスタルジーを誘われてしまうのです・・・。三角ビル、パンタロンビル、三井ビル、センタービル・・・。やっぱり70年代の高層ビルがひときわたまらないですね。大好き。

でも私達まだ30代中盤の夫婦なんですがね。

[130: 匿名さん]

昔の戦隊モノなんか見てると高層ビル建設中の副都心だったりね。懐かしいねー。

[131: 匿名さん]

ここ買うときって、12月だけど、

去年の源泉徴収書だけで、ローン審査してくれるの？

[132: 匿名さん]

>>131
25年度と24年度の両方じゃないかな？

[133: 匿名さん]

ただ、引渡しが３年以上も先になるのか・・・
消費税も上がって、その期間の家賃もずっと払っていかないといけないし。
歳も若くないので悩むとこですね。

[134: 匿名さん]

きっと安く出して即完狙うんじゃないかな。坪330位か？

[135: 匿名さん]

>>133
消費税については、今回も特例で上がる半年前までなら契約時の税率適用になるんじゃないか？

[136: 匿名さん]

>>134
三菱のタワマンで、安く出して即完狙った、なんて例は聞かないけど。

[137: 匿名さん]

ああ、昔に例外があったな。
東雲で土壌汚染の問題があったとかで、安く売られたＷコンってのが。

[138: 匿名さん]

ここは三菱単独じゃないし、地権者もいるから
そんなに高くならないと思う。
本来価格が富久と同水準で、建材費高騰で1割増じゃないかな。

[139: 匿名さん]

そうはいっても、
相鉄のマンションを２箇所検討したことがあるけど、価格的には結構高かった。

[140: 匿名さん]

>>134
戸数も多いし高くは出しづらいだろうと思います。
ただ、西新宿の中古相場が最近かなり上がってきていて、アトラスとコンシェリアは平均すると坪単価300万、パークハウスにいたっては新しいこともあり坪330万超えて成約してます。
三菱もそれくらいは当然調査してるでしょうから、330万よりは上で来るような気がしますね。

[141: 匿名さん]

本来価格が富久の1.5割安だけど、建築コスト高騰で同水準の330と見た！

[142: 匿名さん]

パークハウスの中古見に行ったけど結構な値引きできそうで＠290くらいでいけそうだった。
アトラスも同じ。まぁパークハウスはロビーがあまり綺麗ではないのと（管理よくない？）
環境悪そうなのでやめたけど。
一昔前なら@270-300くらいだろうけど今の市況なら@330で妥当かな。
それ以上は出す気しないな..

[143: 匿名さん]

・・それならここは諦めた方が良いかもです。(・ω・)ノ

[144: 匿名さん]

>>141
あくまでも周辺の中古物件の比較だけですが、富久と西新宿ならほぼ変わらないか、西新宿が若干上ですね。

>>142
パークハウス見に行ったの、おそらく少し前じゃないですか？
今年初めごろまでおっしゃる通り坪290万弱くらいで成約だったんですが、今年初夏に坪330万で2件成約してるっぽいです。

私も新築タワーで坪330万が妥当だと思っているのですが、どうも相場自体が思ったよりも強気になっているっぽいです。
この相場状況は多分西新宿に限った話ではないと思うので、ここまで上がってくると需要がついて来られるのか、が疑問に思えます。

[145: 匿名さん]

すいません、140、144です。いくつか勘違いがありました。
140の、アトラスタワーかコンシェリアと書いていましたが、アトラスタワーかセントラルレジデンス新宿新都心でした。
144の、パークハウスの今年初めごろの成約価格は300万弱でした。春ごろに310万円台になり、初夏に330万円で成約という感じです。

私が見ている情報は、成約価格ですが詳細情報には丸めが入っていて、駅徒歩時間、町名、築年、地目、間取り、平米単価程度しか分からないので、正確なマンション名は不明なのです。
ただ、これだけの情報があれば、その地区に詳しければ、だいたいどの建物か分かるので、おそらくマンション名はあってると思います。
どの建物が何年築だったかを調べるのが面倒で、たまにしかチェックしないのですが、私が思ってた以上に都内の中古価格って上がってるのかもしれないな、と思いました。
ミニバブルとまではいわないですが、ちょっと良くない状況のような気がしますね。

[146: 匿名さん]

逆に、手持ちの中古を売るには良い状況かなあ。

[147: 匿名さん]

この立地でおそらく低仕様、低層からなら@300～くらいでしょう。
@330でも十分買えると思いますよ。平均で見ればもう少し高くなるのかもしれないけど
買いやすい価格帯の低層に人気が集まる気もします。@350超えると買える層は限られますから
高価格帯住居多くしたら売れ残りだと思います。

[148: 匿名さん]

>>144
立地、利便性、希少性から言っても富久より上と言うことはあり得ないよ(笑)大きな買い物する前にはもっと勉強した方がいいよ。この辺はタワマン銀座で湾岸と同じように受給バランス悪いからね。。全く希少性ないね。強いて言えば高さくらいかな。ノッポさんだからね。

でも、いいじゃん安く買えれば。私は安く出ることを期待してまーす。300くらいでお願いします！

[149: 匿名さん]

>>146
同感です。今は売り時だね。

[150: 匿名さん]

ここは経済特区、不燃化特区、防災街区隣接地域ですからその分の価値は販売価格に少なからず影響してくるでしょうね。ある程度の安心と安全が最初から付いている訳ですから。

[151: 匿名さん]

>>150
それらの特区はお題目だけで、発展してる地域を後付けで指定してるだけだから、特区かどうかは価格にはほとんど影響ない気がする。
普通に考えて坪330らしいリビオより安く出す訳がないから、そこそこの値段になりそうかな。

[152: 匿名さん]

>>151
防災街区の五丁目北は向こう5年以上かけての再開発計画になるみたい。中央南はもっと時間がかかりそうです。

[153: 匿名さん]

失敗するであろうリビオの価格設定を見て三菱がどう思うか。

[154: 匿名さん]

>>150
あまり響かへんね。

[155: 買い換え検討中]

ブリリアタワー池袋と富久クロスには勝てないなあ。

[156: 匿名さん]

この西新宿の中古と比べて、どう？

[157: 匿名さん]

>>155
池袋はちょっと。。。

[158: 匿名さん]

>>157
なら、高田馬場をどうぞ。

[159: 匿名さん]

いろいろ悩んでる内が花かもしれませんね。
今年は着工件数がだいぶ減ってるので、来年あたりは、あまり比較できる物件がないという可能性もあります。
供給ゼロってことは無いでしょうし焦って買う必要はないですが、比較も楽しみの一つなので、その点ちょっと楽しさが減るかもしれません。

[160: 物件比較中さん]

湾岸よりもこちらを選ぶメリットって何でしょうか？Skysなんて工法や間取りにものすごく工夫が凝らされてますよね。それに比べると内陸タワマンはどこも同じような作りで眺望にも面白みがありません。それでも内陸を選ばれる方は、地震に対する備えですか？または生活や通勤通学の利便性からでしょうか？

[161: 匿名さん]

地盤だけでも湾岸はパス

[162: 物件比較中さん]

>>155
消費税とＴＶショーに煽られただけで
後から考えたら、
たいした物件ではなかったのでは？

[163: 匿名さん]

>>160
私、湾岸のあの整備された感じ、すごい好きです。
でも、湾岸と言っても豊洲を除けば、利便性でも通勤でも内陸にかなう部分ってほとんどないです。
通勤はどこに通うかにもよりますが、豊洲以外だと交通網もいまいちな街が多いですよね。
内陸はもちろん地盤の安心感もありますけど、それ以外の面で湾岸より内陸ですね。

豊洲だけは別格だと思います。ただ、豊洲はもう駅から近い物件少ないし。
例えば、SKYZから歩いて豊洲に行くなら、ここから歩いて新宿の方が良いじゃんって思います。

私の場合限定ですが、豊洲駅近物件限定なら、湾岸と内陸で悩むことはあると思います。

[164: 匿名さん]

>>163
豊洲なんて考えたこともないわ。この辺の人は誰も湾岸とは比較してないと思うよ。
でもワタマン銀座になりつつあるのは湾岸と一緒だね。

[165: 匿名さん]

>>162
いやーもう何十年か出ない物件だったよ。何十年もかけて地上げした希少な立地だからなー。山手線内側であんだけ大規模で、地下鉄複数路線使えて、敷地内にヨーカドー、クリニック、保育園がある物件は半世紀待っても出ないだろう。

[166: 匿名さん]

>>164
そういう人も多いでしょうね。地盤が気になるタイプは湾岸を考慮しないでしょう。

ただ、だいぶ前になりますが、実際に豊洲も検討して、結局西新宿に住みましたので、誰もいないことは無いですよ。
やっぱり豊洲の商業集積と計画的に作られた街並みは魅力はありました。
無機質で嫌いという人もいるのは知っていますが、そういう人は西新宿微妙でしょうね。

エリアにこだわりがなくて、勤務地大手町起点に20分程度のいろんなエリア見てから決めたので、珍しいタイプなのかもしれませんね。

[167: 匿名さん]

>>163
豊洲より、月島のほうが通勤に便利ですよ。
有楽町線と大江戸線があるから。
豊洲の駅近タワマン、で勘違いする人がいるけど
パークシティ豊洲は駅近ではないし。

[168: 匿名さん]

しかし、湾岸は地盤が悪いと言っても、それを補う工法が採用されていますよね。Skysの制振・免震のハイブリッドのように。実際に地震が来たらどうなるか分かりませんが、清水建設だってそのあたりはシミュレーションで問題ないことは実証済みなんじゃないでしょうか。まあ、マンションは大丈夫でも道路などが液状化することは避けられないと思いますが。それを言ったら新宿だって首都高が倒れるかもしれないし、どこに行ってもリスクはありますよ。リスクを逃れるなら世田谷か武蔵野市の高台に住むのがベストですね。

[169: 匿名さん]

>>168
高台の例で世田谷が出るのが意味不明。
武蔵野市まで行くなら立川断層のリスクは無視するの？

[170: 匿名さん]

>>168
マンションだけしっかり造ってあっても周囲のインフラがやられちゃうと生活できない。何より資産価値がゼロになりかねないしね。ズブズブの豆腐の上のような立地はやめといた方が無難だよ。
あと埋立地だと土壌汚染も心配。新豊洲市場などいい例だよね。土壌汚染は不動産価値に大きな影響を与えるから要注意。

[171: 匿名さん]

湾岸は銀座まで行かないとチェーン店ばかりで
地方都市みたいな店のラインナップなのが無理。

[172: 匿名さん]

>>168
私は地盤ではなく湾岸の利便性の低さがネックでやめました。
おっしゃる通り地盤についてはそれなりに対応もされていますので、私の場合はそこまで気にしていません。
今、もう少し広い場所への引っ越しを考えていますが、地盤がマイナスポイントなのは事実ですし、そのうえ利便性も微妙となるとあえて選ぶ理由がなくなってしまい、今は湾岸は選択肢には入っていないです。
新宿区あたりを考える人は、予算的に湾岸じゃなきゃいけない理由は無いので、地盤とか考慮しなくても、純粋に利便性や交通の便を考えると、どうしても内陸メインになるんじゃないでしょうか。

[173: 匿名さん]

>>165
残念ながら都心回帰現象は今後も続くわけで、20年もすれば山手線内もタワマンだらけになるだろう。

[174: 匿名さん]

いくら地震には強くても、もし何かしらの出来事で海面上昇したら、湾岸一帯はやっぱり水浸し？ 海面上昇なんてないとは思うけどさ。
極端な話、国家的重鎮の住まいや国宝の保管場所などを豊洲にすることはおそらくないですよね（確認してないけど）。豊洲の発展は応援していますが、自分が住むかというと、そういう感覚があるんですよね。豊洲に住んでいる方、すみません。

[175: 匿名さん]

>>173
残念ながら大規模なタワマン建てられるような土地余ってないよー。地上げには何十年もかかるよ。

[176: 匿名さん]

>>173
そうなる以前に、西新宿のタワマン林立が
更に進むと思う。

[177: 匿名さん]

湾岸は大規模マンションがバンバン建てられる土地があるから受給バランス崩れるんじゃないかな。山手線内側はお値段はるけど受給面では安心。
西新宿は受給面では少し心配かな？

[178: 匿名さん]

ゲストルームとフィットネスが入るとリリースにありましたね。

[179: 匿名さん]

>>178
ゲストルームは嬉しいですね。きっずルームはどうなんでしょう？

[180: 匿名さん]

>>179
44階南西側にはビューラウンジ＆バーが設置されるそうです。
キッズルームはリリースにはなかったのでまだ分かりません。
でも近くに大きな公園もありますし、
キッズルームは数年後には使わなくなるからなくても良いのかなと思います。

[181: 匿名さん]

カフェやスタディルームも欲しいです。

[182: 匿名さん]

>>180
キッズルームがないと、ラウンジやロビーが
子供たちの遊び場になってしまうケースもあるので、キッズルームはあった方が良いです。

[183: 匿名さん]

あまりコストがかからない施設なら歓迎ですね。
キッズルーム、ライブラリー、スタディルームくらいなら欲しいです。
間違えてもスパは要らない。

[184: 匿名さん]

タワマン林立して新駅増えてくれないかな。

[185: 匿名さん]

丸ノ内線徒歩9分は力不足だもんね。

[186: 匿名さん]

>>177
現実には湾岸や武蔵小杉など林立が続いているエリアって、新しいのができると評価が上がってます。元が安いというのもありますけど。
新しいのが建つ度に町が綺麗になり、人が増え店も増えるのだから
逆にそろそろ林立が終りを迎えそうだったり、単体で打ち止めなエリアの方が、新しく買うには高値掴み警戒が必要でしょう。

この辺はアトラスタワー→パークハウス→ホームタウンとまだ値上げが続きそうですし、開発余地も残っているので、ピークを掴まされる心配はなさそうと言えるかもしれません。ただ、絶対値が高いので、これ以上の上がり目は少なそうですが。

[187: 匿名さん]

>>185
色んな駅から10分以内なのは悪くないけど、
せめて徒歩五分が欲しいところ。

[188: 匿名さん]

武蔵小杉は、新しいJR駅が出来たり商業施設も次々出来たりして
上がっているんですよ。単純にタワマン林立しているだけではありません。

[189: 購入検討中さん]

タワマンに住む以上は眺望のよい高層階に住まないとやはり意味ないですか？タワマンて価格は高いし、エレベーター来ないし、管理費・修繕積立金高いし、窓も空かない部分が多いし、眺望以外の取り得って何でしょう？特に低層階のよさがあれば教えてください。共用施設が充実しているところがいいなら、タワマンじゃなくても戸数の多いマンションでいいですからね。価値観はそれぞれ異なることは分かっていますが、個人的な価値観でもよいのでお教えください。気付かなかった魅力が見えてくるかもしれませんので。

[190: 匿名さん]

高層階でもつまらない景色しか見えない部屋ってありますね。道路とビルだけとか。

池袋で販売中のタワマンでは低層階でも富士山が見えるそうです。もっとも、将来は高い建物が建って見えなくなる可能性もありますが。

答えは自分で見つけましょう。色んな中古を内覧してみると勉強になります。

[191: 匿名さん]

>>189
タワーのメリットは、敷地内が整備されてることや便利な場所にあること。
そういう所だと往々にして大規模物件なんて見当たらず、敷地目一杯建てるペンシルマンションかタワーかになりがち。
それならタワーの方が環境が良く、共有設備もあるから低層でもメリットはあるのでは？
同じエリアで大規模も選べるならあとは好みと思う。

[192: ビギナーさん]

低層タワマンのメリット
新宿のマンションと比較

広い敷地なので向かいのマンションまでの距離、余裕がある
南は日当たりも良い
北は敷地の余裕がさらに有る

[193: 親同居さん]

うちは低層ねらい。低層が割安で資産価値が落ちにくいので、不動産屋が狙うのも低層眺望なしです。

[194: 匿名さん]

概してタワーマンションの立地、利便性、設備や共有施設などは良いことが多いので、永住目的には良いのでは。
ただ、低層階は相対的に資産価値が維持しにくいので、タワーマンションといえども賃貸や売却に有利というわけではないと思いますよ。

あとは財布次第です。
資金的に余裕があればなるべく上層階(20～30F以上)に越したことはありません。

[195: 匿名さん]

>>193
不動産屋が狙うのは、低層眺望なしの中でも
パンダ部屋と俗に呼ばれる、客寄せ目玉価格の部屋では？

[196: 匿名さん]

不動産価格には必ず理由がありますからね。高額で眺望がよい高層階は高く売れるし、安くて眺望のない低層階は安くしか売れない。買値－売値が常に一致するとは言いませんが、それほど変わらないと思いますよ。なので財布に余裕があれば迷わす高層階でしょうね。永住目的ならなおさらです。

[197: 匿名さん]

高層階は体に毒だと聞いたことがありますが、何階までなら許容範囲なんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>>197
この件は科学的なデータはない。
たまに科学的に見せかけたデータが出てくるけど、サンプル数が少なすぎたり、対照実験すらしてないお粗末なものばかり。
そうなると、現時点では、心の問題になるから、あなたが何階なら大丈夫と思うか？で決めるしかない。

強いていえば、古来より日本人が住んでいて実績のある1階か2階が無難なことは間違いない。

[199: 匿名さん]

>>197
新しい物はなんでもダメ説ですね！

[200: 匿名さん]

標高の高さが悪いというなら、アルプスの少女はダメダメということに。
急な高低差を頻繁に行き来が悪いというなら、スキー選手はダメダメということに。

[201: 匿名さん]

>>197
６階以上、を高層階扱いして体に悪いと書いてるデータもありますから。
心配なら198さんがいうように１階２階に住むほうが良いのでは。

[202: 購入検討中さん]

最高階数を誇るマンションの１，２階に住むなんてお笑いのネタみたいですね。東京名物大神本舗５００年という芸人のネタに、こんなのがあります。

かっこいいか、かっこ悪いのか、分からないこと言います。
今度俺の家に遊びに来いよ。超高層マンションの１階に住んでいるんだぜ！

[203: 匿名さん]

ここは駅からはちょっと歩きますが、
都庁勤務の方は徒歩で通勤ラクラクできますから良いでしょうね。
公務員はローン組みやすいですから、中古で売るにも困らなそうです。

[204: 匿名さん]

私が都庁に勤めてたら・・・こんな近くに住むのは嫌だなあ。

[205: 匿名さん]

タワーの1Fに住めるとこあるなら超珍しいだろ

[206: 匿名さん]

確かに珍しいけど、お笑いネタにマジツッコミはどうなんだろう（笑

[207: 匿名さん]

ＵＲの河田町コンフォガーデンでは
41階建ての1階1LDK空室の入居者募集中。　

[208: 物件比較中さん]

私の現在の住居は職場まで歩いて５－６分です。通勤にも生活にも便利なところですが、
何となく飽きてきたので引っ越しを考えています。
職場の近くに住むこと自体は別にストレスが貯まるとか、気分転換が出来なくて嫌だとか、
そんなことはありません。

[209: 匿名さん]

>>208
でも、飽きてきたこと自体
不満の表れでしょう。

[211: 匿名さん]

>>210
遊ぶ場所が新宿や渋谷、恵比寿の方は豊洲に魅力を感じないかと。
豊洲の方は路線も少ないですし、まだお店も少ないですからね。

[217: 匿名さん]

最寄り駅、新豊洲ってどこなんだよ(笑)

[218: 物件比較中さん]

>２０９さん、

ところが具体的な不満はないんです。他の物件と比較しても、勤務地が近いのは当たり前として、その他の生活利便性も抜群なんですよね。飽きてしまったのは私の性格ゆえです。そのため、抜本的に環境が変わらないと他に移り住む気ならないんです。その一つが超高層タワマンの上層階なんですね。

[220: 匿名さん]

44Fにパーティールームあるんですね
いらないような…

ジムとバーは賛成ですが。