ヴィークコート夙川香櫨園

[匿名さん]

香櫨園のヤマハ社宅跡地に建設予定の「ヴィークコート夙川香櫨園」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：兵庫県西宮市大浜町1番4（地番）
交通：阪神本線「香櫨園」駅より徒歩12分
売主：清水総合開発株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社東急コミュニティー


【正式物件名を確認しましたので、タイトルとテキストの(仮称)を削除しました。2011.06.28 管理人】

[453: 物件比較中さん]

東のベランダに布団べろ～ん
文化か！

[454: 匿名]

下町らしくていいんじゃない。

[456: 匿名]

総額キャンペーン拡大・・・

売れ残りが際立つだけで、宣伝効果あるか？

広告下手過ぎでは

それでも掲示板で馬鹿な書き込みしない清水関係者には好印象

住友不販も親会社分譲でないから馬鹿なことも書きこまないし

[457: 通りすがり]

＞４５３


特定の住人の生活のことまで言い出すと、なんかストーカーみたいで気持ち悪い…

[458: 匿名]

やっぱり名前に夙川が付いているのが気にいらんわ。

[459: 匿名]

西日がきつそう。日除け要りますね。

[460: 匿名]

むちゃくちゃ暑そう。

[461: 匿名]

どこでも暑いでしょ。夏なんだから。

同じような向きに建ってるマンションだって周りにたくさんあるし、ここに限らず…。

[462: 匿名]

エアコン無しやもん。きついよ。

[463: 匿名]

やっぱりあそこは夙川ちゃうわ。

[464: 匿名]

今日、臨港線を車で通ったので見ました。

ホント空き部屋だらけですね。戸数も多い。

安くなってるのかな…

[465: 匿名さん]

私も近所に行くついでに見ましたけど、これこそゴースト・マンションだわ。

売れてなくて可哀相という感情が出る前に、余りのひとけの無さからでしょうか？不気味なオーラが出ており、寒気を覚えました。

真夏の暑い日の夜、クールダウンするための絶好の名所になりそうな気がしました。

[466: 匿名さん]

残ってんのは1/3ぐらいではないですか。

[467: 匿名さん]

ウソ偽りなしで実際に売れてんのは1/3ぐらいではないですか。

[468: 匿名]

南向きの住戸は外観ではよくわかりませんが、西向きの住戸は3戸しか電気ついてません。
全体で1/3かはともかく、西向きはそんな感じ。

[469: 匿名さん]

駐車場はいっぱいのような！
、感じしないですか。

[470: 匿名]

東向きは全戸入ってるみたい。

そういえば、建設中の段階で、話を聞きに行った時、東向きと南向きのアピールはされたけど、
西向きのことは全然言われなかった。

西向きを残して売る戦略？？西を残すことに何かメリットあるのかな？

[471: 匿名]

何か秘めた戦略があるんでしょうね。

[472: 匿名さん]

秘め過ぎやな

[473: 匿名さん]

収益にしょうかなあ。

[474: 匿名]

今日ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ見に行ってきました｡結構売れてますね｡今販売中のものと､時期分譲中のものがありました｡
最上階あいてたので､購入します｡

[475: 匿名]

なんでこの時期に、次期分譲？？？

おかしくない？？？

[476: 匿名]

だからわざわざ　時期分譲中　と書いてあるのでは、

[477: 購入検討中さん]

色々な中古物件を見てきましたが、どれも一長一短。
もっと予算があればなーと思うこの頃・・・あと＋１０００万。。。

芦屋の山手に気にいった物件があったが・・・
①マイカー通勤なので朝は２号線まで通勤ラッシュ
②奥さんが免許ないので買い物が不便すぎ
③坂道多すぎで歩きはしんどい
④雪が降った時の坂道心配
しかし、これらを納得させるだけの眺望が最高なんですねー！！
金持ちが多いのでマナーが良さそうなんですねー（想像ですが・・・）
なぜか、落ちつくんですねー


夙川にも気に入った物件があったが・・・
①眺望悪すぎ
②目の前に古くてやや安っぽい建売住宅ならんでる
③マイカー通勤なので朝は２号線まで通勤ラッシュ
でも、周りにお洒落っぽいレストランが多かったり。。。
夙川駅も近くて奥さん喜んだり。。。
買い物便利だったり。。。
西宮出身なので地元に帰る感覚だし。。。
人気の場所なので資産価値は守られそうだし。。。
でも築１０年の物件なんで１５年住んだら築２５年。。。
売り難いし。。。貸し難いし。。。
ここまで古くても人気の物件は、バブル期に立てられた「バリッ」としているマンションに限られるし。。。


どれも３０００万以上するので、新築も良いなーとヴィークコート香櫨園とローレルコート芦屋が気になりだして見に行きました。
値段は中古とほとんど変わらず。。。
中古はリフォーム（壁紙や便器を新品交換、ハウスクリーニングなどなど＋５０万ＵＰ）、仲介手数料（３０００万×３％＝＋１００万）で、ほとんど変わらない。。。

ヴィークコート香櫨園は。。。
僕はジョギングするし、犬とも散歩するので、海岸ロードが近いし、道が平坦なんで丁度良い！
テニスもするので目の前がテニスコートで最高！！
部屋によるが、山側の夜景が見えたり、海が見えたりで眺望良い！！
でも高すぎ。。。
ローレル芦屋と比べたら、元の値段が３００万～５００万位は高いような気がする。。。
売値から８００万引きなら、買うな！

ローレルコート芦屋は、出来てないのでなんとも言えないが・・・
海岸までの距離はヴィークコートと変わらないし。。。
５階は眺望が良いかな！！微妙かな？
海側はマンションが邪魔してそう！？
山側はどうかな？
見えたらいいなー
そして、金額がヴィークコートと比べて安価！！

結論としては、ヴィークコート香櫨園もローレルコート芦屋も、資産価値がどーのこーのとか、海沿いがどーのこーのとか、駅までどーのこーのとか、そんなのどーでも良いけど。。。。
といった、『心にゆとりのある人達』が住んでそうな気がします。

唯一、心配事は、修繕積立金が安すぎなので結局、途中で当初の予定ではなく、ガンと上げるか一括で集めないと１５年間は何も出来ないだろう！！
＊１年目から５年目
１部屋約４０００円×１００世帯×１２ヶ月×５年＝約２５００万
＊６年目～１０年目
１部屋約８０００円×１００世帯×１２ヶ月×５年＝約５０００万
＊１１年目から１５年目
１部屋約１２０００円×１００世帯×１２ヶ月×５年＝約７５００万
１５年間でやっと１億５０００万！
これでやっと、修繕可能ですね！！
まぁ、１５年位なら美観を保てるかな？
最近のマンションは、こういう傾向にあるけれど、先を考えると管理組合がキッチリ運営されて、美化に努めるマンションの最低条件だな。

[478: 購入経験者さん]

最近は修繕積立を当初10年間くらいは低め設定の所が多いですよ。少しでも購入時に敷居を低くしておくようです。購入時にそう説明されましたが、どーんとあがった時に払えなくなる人がいると住民としては困るのですけど。

[479: 匿名さん]

そうなったら出たらええ。

[480: 匿名さん]

出たくても売れなでれん

[482: 匿名さん]

なくならないよーーーーーーー。

[484: 成金]

貧乏人は貧乏人なりに資産価値云々を考えているのを見ると（ピントはずれが多いが）可笑しいな。マンションなんて所詮は耐久消費財だと思って、損得ではなく使い勝手で選んだ方がいいですよ。

[485: 成金]

それでも資産価値に拘るなら。セミプロからのアドバイスを一つ、新築時、販売を苦戦した物件は中古市場でも苦戦します。　叩いて買った物件は、自分が売る時に又,叩かれます。マンションと命を共にするならともかく、将来売る可能性があるなら、安物買いは・・・・・ですな。　

[486: 匿名]

↑甘いお方だ。わかったようなコメントは慎みたまえ。

[487: 匿名さん]

フラット35S使えないんだ。
今時珍しいね。
ってことはマンションの性能上？？っこと？
大丈夫？

[488: 成金]

早速の反応、デベの人間だと思うががんばれよ。今は金利が低いだけの理由で買うアホが山ほど居るが、一旦金利が上がりだすと、アホは買いたくても買えまへん。　お宅の存続も含めて大変やで。（笑）

[489: 匿名]

↑金利どころか消費税が上がるから、今しか買えないんじゃないかね。消費税が上がったら今度は中古市場だよ。
もうちょっとだね。ちみ。

[493: 周辺住民さん]

ここを賃貸目的で買う人いるかなぁ・・・

[496: 購入経験者さん]

やはり土地の取得に無理しているから、販売価格が高くなり苦戦中ですね！！
競合のデベさんが言ってたよね！

道路向かいが自社の案件だったから、何とか土地落札に努力したけど
競合の”ｓ”の金額では、販売価格を２５％以上高額に設定しないと
ペイしないが、それでは売れないとね！！

環境は良いけど、買い物は不便でね！！

早く完売することを祈ります。

[501: 匿名]

値段落ちましたね！

売れるかな〜

[509: 近所をよく知る人]

ＭＲの角住戸９１．５㎡４ＬＤＫ３９８０万ってどうでしょうか。
坪１５０切ってますが。
悪くない価格になってきてませんか。

[510: 匿名]

いいね！

[511: 住人Ａ]

住人です。値段には悩みながらも諸事情を複合的に考慮した結果、購入を決めました。
もしかしたら購入を迷ってみてるいる方がいたら参考になるかもと思って投稿します。
価格とかブランド力とかその辺のことは人それぞれの価値と事情があるでしょうから何とも言えませんが、一言間違いなく言えるのは「住んでいて安心感がある」ということです。土曜日とか日曜日とか周辺を歩いていると何とも言えないほのぼのとした雰囲気と安定感のある街の雰囲気がただよっています。街並みは落ち着きがあり、人々もなんか優しさというか余裕みたいなものに包まれいます。やはり阪神間という歴史もあるからなのでしょうか・・・・ニュータウンみたいな世代の片寄りもないですし、30年後、50年後でも変わらす時を刻んでいきそうです。。工場やパチンコ店や古い廃墟もなく、ゴミゴミした感じは一切ありません。周りは緑も多く海も近いです。フラットな地形で
さほど遠くない距離に駅や商業施設もあります。たまに飲み会で阪神電車の終電を乗り過ごしても、それより遅い終電のＪＲに乗って「さくら夙川駅」まで帰ってくれば、歩いて帰れないことはないです。
マンションの値段、概観、施設などには不満もなくはないですが、多分それはどこのマンションに入っても多少はあるかなと、目をつぶっています。家族にも言われます。「あなたが夙川と香櫓園浜を一番堪能しているね」と（笑）

[512: 匿名さん]

海が近いのをメリットと取るかデメリットと取るかでしょう。ご時世もありますし。

[514: 匿名さん]

＞512
海見てきたけど、ほんとにおだやかなあの湾になってる海が津波で10mもいくのかな？

あと、どこまで本当かわからないんですが、震災前くらいは夙川より西側の方が東側より土地が低いので大きい台風などがくると浸水した、って聞いたんですが本当ですか？

[515: 匿名さん]

土地勘ありますか？
東側の方が低いでしょう
夙川と言ってもどこで比較しているのか知りませんが
香櫨園の話ですか
紛らわしいですね

[516: 匿名さん]

＞515
ありがとうございます。香櫨園のあたりの話です。昨日、ちょっと周辺を見てきたんですが、たまたまご近所らしい老人の方からお話を雑談がてらうかがう事が出来ました。震災前といっても、お年寄りの方ですから、前も前、ずっと前の話だったんでしょうか？聞いた感じだと20年くらい前の印象だったのですが。今はそんなことないんですね。
昨日は天気がよかったこともあり、環境のよさにとても好感を持ちました。ただ、あまりにもおだやかで台風や大雨の時のイメージがつかみにくくて質問をさせていただきました。
子どもが小さいこともあり1Fも検討したいので、浸水、冠水が不安でした。近所のマンションも含めて検討したいと思います。ありがとうございました。

[517: 匿名さん]

香櫨園の辺りは、夙川挟んで、東も西も土手から下り坂ですね。


検討の方が何故下げるのでしょう？

[518: 匿名]

だってここ、夙川じゃないよ。

[520: サラリーマンさん]

なんだか同じ文体の方がたびたび上げていらっしゃるのでしょうか…
津波とか塩害とかの心配を別にすれば周辺環境はよいとは思います。
でも建物が完成してから１０００万円値下げされてもモデルルーム住居も売れてないようですし、そもそも本当の資産価値がいったいいくらなのかがやや心配になります。
それにテニスコートのボールの音が心地よいって、まだ住まわれてもいないのに…契約前の方がむやみに持ち上げると変に思われますよ！（場合によっては買いたいお部屋が買われてしまうじゃありませんか？）

[521: 匿名さん]

514です。
519さん、貴重なお話ありがとうございます。
＞５階以上の部屋を見に行くと
子どもが小さいので音のことなど考えると上の階は少し躊躇しています。どんなマンションでもある程度、音が敏感な方がご近所さんにいるかもと思うと気になってしまうので。
520さんもありがとうございます。
＞津波とか塩害とかの心配を別にすれば周辺環境はよいとは思います。
塩害はある程度覚悟しているのですが、津波や冠水だけは気になりますね。あのおだやかな海で津波があるのか、あれだけの土手で台風のときに氾濫するのか、見てきた感じでは信じられないです。近年の様子を教えていただきたいです。

サラリーマンなので資産価値というより一生の家として考えています。また、他所から来ているので夙川とか香櫨園という名前にもあまりこだわってはいません。あと、学区とかもとくにこだわりはありません。このあたりの環境を主観的に気に入りました。探し始めたばかりなので、すぐにでもこちらのマンションを、というわけでもないのですが、このあたりのマンションで検討したいな、と思いはじめています。あげておくと妙な書込みがあるので下げていますが、いろいろはお話をうかがえるとありがたいです。

[522: 匿名さん]

悪くないと思いますよ。
ただ最初の価格設定に問題があったので一部の人から攻撃されてるのでしょう。
土地の仕入が高かったのか、これでも売れると思ったのか？
適正な価格（大幅値引き）になればサクッと売れるのではないでしょうか？

[523: 匿名さん]

ですから、１０００万も下げたＭＲすらも売れていないわけですが。。。

[524: 匿名さん]

マイナス1000万でも適正ではないってことでしょ？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[525: 匿名さん]

何を削除されたのでしょうか？では逆に一体いくらなら適正ですかね？総額だとわかりにくいので㎡か坪単価でお願いします。

[526: 匿名さん]

ではいくらだと適正価格でしょうか。。。。詳しい方、㎡か坪単価でお願いします。

[527: 匿名さん]

坪150-160くらいかと。

[528: 匿名]

あかん。安すぎる。

[529: 匿名さん]

モデルルーム仕様１５０万円／坪切ってますけど。。。。。

[530: 匿名さん]

そうなると適正価格はそれ以下なんでしょうか？

[531: 匿名]

夙川の2文字は要らないでしょう。

[532: 周辺住民さん]

この辺りには、夙川が名前に付いているマンションと、付いていないマンションの、両方があります。比較的新しいマンションには夙川が付いているような気がします。グーグルの地図ＭＡＰでみてみるとよくわかります。実際に河川の夙川に近いですし問題はないのではないでしょうか。最近ではブランズ香櫨園とかは付いていませんでしたが、ちょっと川から距離が離れているからかもしれません。それから、香櫨園、香枦園の文字についてもこだわりだすと、ややこしい。

[533: 周辺住民さん]

→531
淀川や芦屋川だったらおかしいけど、実際夙川に近いんだから問題ない。バカなコメントにまともに答える必要ないよ。

[534: 匿名さん]

四条河原町、烏丸御池、的な感じで
夙川香櫨園でしょ。
問題無い。

[535: 匿名さん]

そちらは駅名ですから違うと思いますが。夙川香露園という駅はありません。香露園自体が西宮七山でしたか、由緒あるのですからデベロッパーさんも夙川を付けなくてもと思いますが夙川人気にあやかりたいのが実情なのでしょうか。

[536: 匿名さん]

北軽井沢とかいうのと一緒だよ。

[537: 匿名さん]

じゃ、三条木屋町、堀川三条、千本今出川みたいな感覚で、夙川香櫨園。
駅の有る無しじゃなく、タテヨコの地名が交わる場所を表してるだけ。

[538: 匿名さん]

このマンションの約２００メートル東に流れる川は紛れもなく夙川であり、マンション名に夙川の名を冠することを、ムキになってはずしたがる意味がさっぱり分かりません。川の名前が夙川では無いとでも言うのでしょうか？

[539: 匿名]

夙川下流なら許そう。

[540: 匿名さん]

世間の無知なよそ者が阪急阪急と知ったぶりをするものだから、デベもそれなら「夙川をつけておこうか」と云うだけのことですな。　香櫨園は西宮七園の内の一つでそれなりの評価があるが、阪神沿線というだけでダメと言う無知な人間が（よそ者、外来者に多い）結構いるのでそれに対する対応ですな。　南武庫之荘、東心斎橋、と同じ理屈やね。

[541: 匿名さん]

西宮七園の香櫨園は実は今の香櫨園とは
違うんだけどね。

[542: 匿名]

↑違うって…、本当の所はどちらなのでしょうか。

[543: 匿名]

違うんじゃない？
聞いた事ないもん。

[544: 匿名さん]

>>542
本来の西宮七園の香櫨園は阪急夙川駅西側の一帯、
雲井町とか相生町とか羽衣町とかの現在
一般に「夙川」と呼ばれている地域だそうですよ。

[545: 542]

544さん、ありがとうございます。

お詳しそうなのでもう1つお伺いしてもいいですか？
夙川駅東側は、どの辺りまでが夙川と言われるところでしょうか。

[546: 匿名]

まあ、建石筋まででしょうね…。ぎりぎり。

[547: 匿名さん]

>>545
私が知る人は寿町までは
夙川らへんに住んでいるといってますね。
でも寿町でも建石筋超えるか越えないかで
変わるのかな。

[548: 匿名]

なんとか寿町まででしょうね。

[549: 匿名]

夙川じゃなくて「夙川風」したらいいんじゃない。

[550: 傍観者]

正直夙川という地名にどれほどブランド力があるかは疑問ですが販売側がそう思ってる
以上、マンション名に夙川と言う名をつけるのは常識の範囲内で自由でしょう。
また実際に夙川（地名じゃなく河川）の近くに建っているわけですからつけても全く問題なし。
つけるなという方がおかしいですね。
何か余程、夙川と言う地名に執着しているとしか思えませんねぇ・・・
西宮なのに芦屋とつける訳じゃないんですから（笑

[551: ご近所さん]

香櫨園についてひとこと

阪神電鉄が開通するのにあわせて造られたのが香櫨園遊園地で、場所は544さんが言われている場所あたりにありました。

確かに、香櫨園の名前の由来はこの遊園地ですが、香櫨園といわれる場所は、この遊園地の開発に阪神が乗っかって開通当時は戎駅と言う駅を作っていたのに、わずか2年で戎駅を無くして今の場所に香櫨園駅を作り、さらなる乗客誘致のために香櫨園浜海水浴場を開設してこのあたりをリゾート開発したために、この周辺を香櫨園と言うようになったということなので、現在の阪急夙川駅から海までの間は香櫨園でいいと思います。

わりと最近になってから、自分の住んでいる場所を最寄の駅名で言う人が増えたので（特に他の場所から移り住んできた人に多いように思いますが・・・）、この辺りに夙川の名前はおかしいとか言う人がいますが、昔から西宮で生まれ育った私からすると、夙川はあくまで我々が子供の頃から親しんだ川の名前であって、上流から下流まで全てが夙川です。

ですから、この辺りのマンション等に夙川と付けるのは全然かまわないと思いますし、最寄駅が夙川なら、建石線を越えようが、夙川と言ってもいいんじゃないですか？

[552: 周辺住民さん]

問題はマンション名に夙川をつけたがる不動産会社側にあるのではないでしょうか。夙川が付いている方が販売上でも有利と考えているか、香露園だけではネーミング的に弱いと判断しているからなのでしょう。最近のマンションには大抵ついていますから。それだけ夙川という名前に良いイメージが先行しているのでしょう。桜の見ごろになるとむしろ香露園川の方が綺麗だったりしますし、別にマンション名も香露園だけで良いような気もしますが。遠方とかで地名を知らない方もいたりするとやはり浸透力に乏しいのでしょうか？例えば夙川苦楽園とか、夙川甲陽園とか、前者はたまに見るかな？後者は見ないような気がします。