DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その16

[申込予定さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447790/

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[841: 購入検討中さん]

長くてもよし
1LDKだな

[842: 検討中の独身]

>837
控除について考えてなかったです。1LDKよりも控除的にお得なのですかね。。今年はローン組むの優先で、経費は0で上げるけど、来年以降はそれで税金的にもお得そうですかね、、、

>838
ドゥトゥールは52階構成で、52階は竣工後の販売となってるので、まだまだ先なのかな？50,51階は今みると億ションを含め全滅ですね。一番高層階でこの5480万で45階でした。その下は40Fとかになりますね（億ションのぞく）。多分眺望で200万ずつ安くなってるのかな。5280万と4880万がありました。
今予算内で悩んでるのは下の３つ

①トータルコスパTOP：5880万の18階（2LDK）→広さ的な出口対策、控除で有利、眺望も勝どき側の夜景は何とか見えそう？
②1LDKのコスパTOP：4880万の39階（1LDK）→眺望も結構良いはず。価格も安め、でも1LDK
③眺望TOP：5480万の48階（1LDK）→眺望は一番良い。でもコスパ悪い。1LDKで高層階は滅多にない（営業さん曰く）

て感じですね。悩ましい、、、そもそもあと1000万いければもっと良いの買えるのにTT
833さんの言う通り、竣工まで待ち、って手もありますよね。でも営業さん、来年のWESTとかは値上げの可能性があるって言ってて、待つのもリスクなのか？と思い悩ましいです、、、

>839
本当にスミマセン。基本つい長文になってしまうです、

>840
フォローありがとうございます。励みになります

>841
フォローと助言ありがとうございます。1LDKのどちらでしょう？②か③か、ですかね。
841さんが考える①の2LDKのリスクはありますか？

本当は勝どきザタワーの情報も見て一緒くたに比較したいんですけど、そういうスレってないですよねぇ（スレ建てればいいのかな？）
とりあえず今日のところはお休みします。明日の朝みてみます
皆さま、遅くまでお付き合いありがとうございました（礼）

[843: 匿名さん]

確かにMRに行くとキャンセル住戸は軒並み値上げしていますね。値上げしても十分売れるだろうという自信なのでしょうか？？

[844: 匿名さん]

関西の会社気をつけた方がいいよ。

８４２さん　比較してみてください。

このエリアが諸条件変わらず、いくらで売買されていたか
少しさかのぼってください。

[845: 匿名さん]

＞1LDKの44.5m2の48Fの東向きで5480万

人が損するのもイライラして、見れられない性格なので、

中央区の最下層エリアで、こんなの買ったら一生
後悔するぞ。

[846: 匿名さん]

>>844
横から失礼。それなら湾岸地域全体の話ということになります。全般的に値段が上がっているのはニュースを見てればお分かりかと。勝どき、晴海だけを言うならドゥトゥールだけではなく、相場がそうなっているというだけです。
TTTが昔安かったから、その金額で今買いたい！といっても買えないのと同じです。

[847: 検討中の独身]

おはようございます

>843 >846
ありがとうございます。やっぱり来年とかにはここも何処も軒並み1000万とか値上げしてるんですかねぇ、、

>844
晴海の過去の取引価格を表にしてみる感じでしょうか？調べてみますね、何かオススメのサイトとかあります？
住まいサーフィンだとここの適性取引き価格は90万/m2となってますが、それだけだと検証データとしてはまだ足りない感じですかね

>845
ありがとうございます。単価あたりのコスパ良くないけど、やはり高層階がベストて事ですか？845さんのここ推しの見解聞きたいです。やはり中古だと広さ云々よりも、高い階が有利なんですかね？
そもそも自分、2010年過ぎくらいに売り抜ける可能性も考えてるんですが、845さん的には低層階の2LDKは売れ残る可能性高いと踏んでおられる感じでしょうか。

[848: 匿名さん]

これからは投資安定求めるなら2LDK。共働き世帯向けの間数を用意し賃料の高値安定が狙えます。
ワンルーム～1LDKはそもそも都心部に築古で多いうえ、単身者対象のため短期回転となり、空室期間が多くなりがちです。

[849: 匿名さん]

>>845
同意。晴海で坪405万は有りえ無さすぎ。その価格出すならスミフだったら低層南向きのミレーニアにする。低層と言っても１０階くらいで前が余裕で抜けて富士山まで見渡せるし、目の前が１種低層住宅地だから将来的な眺望もほぼ保障される。で、池袋徒歩６分の立地で山の手＋免震なので将来的なリスクも低い。（再開発で４分になる可能性もあり）

847さんは他の地域の不動産を見たうえでここを検討してるのかな。DTってリセール重視の人が選ぶ物件じゃないと思うんだけど。ましてここの東向きって所詮豊洲とかのタワマンが見えるだけで、抜け感はあるけど評価されるような眺望じゃないと思う。東京タワー、レインボー、都心の高層ビル群など象徴的な光景が見えないと大きく評価されないと思うよ。

[850: 匿名さん]

>>849
それに同意する人が多いなら、とっくにミレーニアは完売しているはず。
同じ池袋のクヤクションは簡単に完売したからね。
ここまで宣伝に来なきゃいけない程、ミレーニアは人気がないって事。

[851: 匿名さん]

>>847
横レス失礼
＞単価あたりのコスパ良くないけど、やはり高層階がベストて事ですか
845は階数の話じゃなく単にこの立地であの価格は割高すぎって言ってるんだと思うよ。失礼ながらこの読解力だと色々と失敗しそうで他人事ながら心配です。

[852: 匿名さん]

>>850
別に宣伝じゃなくてその価格出すならって話。確かにミレーニアも池袋にしては強気価格だけど、ここに坪405だすならまだマシ。ミレーニアで坪400だと南向きの高層角部屋が手に入るし（もう無いけど）。ちなみに残すは低層階のみらしいから売れ行き不振でもないし、その基準で販売不振というならここも同じでしょｗ　あまり論争したくないのでこの辺で失礼。

[853: 検討中の独身]

>848
ありがとうございます。2LDKだと坪単価は330なので、405とかに比べると割安かな？と思います。確かに1LDKは出入り激しくなりそうですね><
ここの1LDKと2LDKの広さ差分5m2くらいしか違わないんで、2LDKの意味あるかな？て思ってたんですけど、やっぱり2になると全然違うってことですよね汗

>849
すみません汗。849さん的に2LDKの坪330だとどうでしょう？部屋狭めだし18Fとかなんですけど、他の部屋に比べたらコスパいいんですけど、それでもここのマンションはありえなすって感じなんですかね>< リセールと実需、両方兼ねて選んでるんで、ちょっとドライになりきれない部分あるかもしれないです汗。豊洲のシティタワーは見に行ったんですが、他の物件沢山見て選んだほうが良いでしょうか？><湾岸〜勝どき辺りがいいなとは思ってて、ここを今検討してる感じです。

>851
すみません汗 まさかネット上でも心配されるなんて、、、読解力ないけどだいぶ慎重なんで、今まで何とかなってきたんですけど、住宅は高い買い物なんでいつもの数倍慎重にいこうかなと思ってます><

[854: 匿名さん]

＞＞853
849です。色々厳しい事を申し上げ失礼致しました。不動産なんて所詮個人の価値判断が全てなので、ここが良ければここか正解なのだと思います。

ただ件のキャンセル住戸はキャンセル物件ゆえの希少価値を露骨に盛っているようで、リセールでビハインドを抱える事は覚悟しなければなりません。１期一次で購入した人より割高な訳だから。スミフ物件は往々にして１期で手をつけた人が得をする売り方なので、分かってる人は１期で決断してたと思います。

スミフは非常にしたたかなデベロッパですから、リセール考えるなら慎重な検討が必要だと思います。特にこの物件は色々と派手なので勢いで買ってしまいがちな気がしますので。中層2LDKと高層1LDKは、自分なら消去法で2LDKです。

[855: 匿名さん]

>>853
シティタワーって・・・もしかして住不ファン？
だったら止めはしないけどね・・・
コスパ、リセールについては諦めろとまでは言わないけど、
優先順位を下げたほうがいいと思う

[856: 匿名さん]

シティタワー好きです。タワマンはエントランスが豪華じゃないとね。

[857: 匿名さん]

マンション建てたら、建てるだけ全部利益？
住みふの方針は、あり得ない。

食品売れ残りは、犬の餌。
自動車も型落ち売れ残りは、東南アジア行きだ。

[858: 匿名さん]

そんなにすみふが嫌いならわざわざこなければいいのに

[859: 匿名さん]

>>858
同感。

[860: 匿名さん]

>>858
多分他社の営業でしょう

[861: 匿名さん]

スミフ大嫌いだけどここに来る。
隣りの国の人みたい。

[862: 匿名さん]

本気で検討している身からすると、先ほどのような言い方は気分が悪いですね。まあそれに左右されるということはありませんが

[863: 購入検討中さん]

＞＞853：検討中の独身 さん
ご検討されてる18Fの2LDKって北側の部屋ですよね、ということは同じ間取りの19～28Fはもう売れちゃってるんでしょうか。
私も1LDKより2LDKの方がダイレクトウインドウがあるので良いと思ってます。

[864: 契約済みさん]

>>863
北向き2LDK契約済のものです。おっしゃる通り49階から19階までは契約済かと思われます。2LDKは人気のようで、2期は北向き2LDKは出さないかもと言っていました。

[865: 購入検討中さん]

>>864
ありがとうございます、それでHPの間取図から60Aの部屋が無くなっちゃったんですね、そうすると北の2LDKは55Cということですね。

[866: 契約済みさん]

契約済みのものですが、いったい一期では何階まで売りに出したんでしょう？

[867: 匿名さん]

>>866
18階だと思いますよ。部屋によってはそこまで売りに出していないところもありましたが。

[868: 契約済みさん]

ありがとうございます。結構、下まで売ってるんですね。そうすると二期でwestのほとんどが売りに出されそうな勢いですぬ。

[869: 契約済みさん]

WEST794戸中550戸販売てことでしょいか

[870: 匿名さん]

>>869
部屋タイプによっては18階まで売りに出ていないので、どうなんでしょうか？？

[871: 匿名さん]

すみません、どなたか北東角部屋の販売状況をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

[872: 物件比較中さん]

その辺の情報は営業マンが詳しいですよ

[873: 契約済みさん]

>>864
最近MRに行っていないので情報が入ってこないのですが北向き2LDKは売れ行きいいんですね。
東の2LDKはどうなんだろ。

[874: 契約済みさん]

>>842
②の1LDKは北でしょうか、東でしょうか？
北でしたら1期の価格通り。東でしたら100万円の値下げです。

[875: 匿名さん]

結構売れてるんですね。販売済戸数を公表すればいいのに、もったいない。

[876: 匿名さん]

結構売れているってどれくらいですか？
５００戸位？

[877: 匿名さん]

>>875
湾岸界隈の比較でいくと結構売れてない部類なんじゃないの？
まあいつも通りの住不だと思うけど・・・

ポジさん曰く
「売れてない」って表現は正しくないみたい、「売り渋ってる」ってのが正解らしいけどさ（笑）

[878: 匿名さん]

>>877
実際に一部は最初から竣工後販売予定だったしね。

[879: 匿名さん]

現在売りに出ている
westは830戸くらいだから
この価格帯で400～500売れていれば
十分でしょ。

ただ、
これから残ってるwestの低層や
竣工後に売り出す予定の
eastを値上げして売るのは
大変かと…

[881: 匿名さん]

>>880
計画的には、年内に2期やった後は、
来年後半からになる可能性高いらしいです。

来年後半には、建物やエントランスがほぼ出来上がってるから、これを見せることで強気の価格で押し切るんでしょうね。

[882: 匿名さん]

＞＞881
なるほど、現物見せられたら、ここほし～いってことになっちゃうかももね、エグイ商売だな。てことは二期で決断か！

[883: 購入検討中さん]

マンション名にスパってウケるわ
ちなみにキャナルもマンションの所有物じゃないし。

と、名前だけがネックでマジで悩みます

[884: 契約済みさん]

>>883
どうでもいいところでこだわらないほうがいいと思いますよ？
キャナルやスパまで言わないから。

[885: 購入検討中さん]

>>883
マジどうでもいい事こだわってるナァ～
ここに限らず、本気でマンション購入
考えてるの？

[886: 匿名さん]

ドゥートゥールの近隣に住んでいますが、眺望は南と南東角部屋からしかレインボー橋は見えないと思っていましたが、最近何気に付近を歩きながら西と北西角部屋からも
見えそうだなと思えてきました。高さや部屋配置場所にもよると思うのですが。う～ん…見えるのかな!?MRで西の眺望は確認して来ませんでした…

[887: ご近所の奥さま]

ここは駅近でスタイリッシュ。２０２０年ＴＯＫＹＯオリンピック時には坪５００万以上に成るね。
その後も安倍ノミクスの、湾岸マンハッタン計画は加速するでしょうから、１０年後は坪７００~８００万ですね。
インフレは、始まると加速度付きますからね。ＫＴＴやＴＴＴ、三井フッラッグシップパークシティ晴海２丁目や三菱ティアロも並行して棒上げでしょう。台場、有明と違い物理的に超都心の横。オリンピック記念公園無いですからね。

[888: 匿名さん]

9/4撮影

[889: 匿名さん]

>887
クロノの名物住人（爺）さんですね。晴海二丁目の販売が苦戦しており、晴海エリア底上げをしたいのはわかりますが虚構を連ねるのは掲示板の禁止事項では。逆効果だと思いますが。

[890: 匿名さん]

＞＞888さんありがとう
北向きも良い景色抜けますね。

[891: 匿名さん]

隣の建物との距離どれくらい？
晴海タワーズも見てきたけど、それよりかなり近いよね。

向きは揃えてあるけど、その方向ばかり向いているわけじゃないから、人の視線が気になりそうです。
せっかくのダイレクトウインドウも、宝の持ち腐れどころか、害悪設備に見えるのだが。

[892: 物件比較中さん]

実際問題、ここっていくらくらいまで上がるのかな？オリンピック終わったら下がるとは思うけど。そうなると、売り時のスパン短くなるよね。ここもだし、勝どきザタワーもそうですよねぇ。

[893: 匿名さん]

それより売り切れるのかが問題。

売れていないのではなく、売ろうとしていないという言い訳が連投されているけど、
毎週末勝どき駅前に、阪神タイガースのようなハッピを来たDT営業マンのティッシュと団扇配りがウザかった。
売ろうとしていない会社の行動ではないよね、あれは。

[894: 物件比較中さん]

スミフで一番推してるって営業さんが言ってました。ここに限らずだけど、良い部屋はもう無くなってますよね。微妙な部屋ばかり残ってる。眺望的な意味で。

[895: 契約済みさん]

独身さんがパタリとおとなしくなってしまった理由を想像しています。
まわりに動きがあったのでは、、、

[896: 匿名さん]

>>893
今、MR行ってる人はわかると思うけど、
営業もすぐ契約したいという客にも、
時期を約束できないらしく、大変そうだよ。
本部？の意向を待っているらしく。。

一方で、新規客母数は増やしておかないと、
待てずに逃した客分を担保しないといけないからね。

[897: 匿名]

住友不動産のマンションですからね。

会社の方針です。


守るしか、道はないのです

[898: 匿名さん]

KTTは1期で売り出した640戸が1ヶ月半で完売。ここは高い分ちょっと時間かかるかもしれないが、これで安泰だね。

[899: 匿名さん]

目ぼしい物件のなかで１番最初に１期の売出開始して、結果２００戸しか売れなかった。
２期の販売も７月末、８月末、９月末と延期の繰り返し。

どんだけ売れてないのよ。会社の方針？ないね。

[900: 匿名]

会社の方針です。


買いたくなければ、買わなくて結構。



価値観が共有出来る人たちに住んでもらった方が、組合もやりやすでしょ。


求めた終わりかたは会社によって違います

[901: 匿名さん]

何をもって200とか言ってるのか？
ここの存在がそんなに脅威なん？

[903: 匿名さん]

>>902
会社の方針は外には出ないと思っているんですか？

[904: 匿名さん]

>>899
一期一次の時点で260以上が売れてましたよ。その後も二次、三次でそれなりに売りに出されたと聞いていますが200というのは何情報？
MRに行かれてないということはよく分かりました。

[905: 匿名さん]

ただの伝聞だそうです。

[906: 匿名さん]

>>905
住友売り急がないって新聞記事、読んだことあるよ。

[907: 匿名さん]

こういう会社です。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/

[908: 匿名さん]

>>907
パナソニックの松下幸之助と同じ考え方ですね。値引きは悪。勉強になりました。

[909: 匿名さん]

>>907
自分の製品に自信がある証拠ですね。ちょっと見直しました。

[910: 契約済みさん]

しかし、39Fは値引きしたかもしれないよ。。

[911: 匿名さん]

MRに行ったけど、買いたい人には先着順で売ってたよ。
同じ間取りは同じ価格だから当然上の方から売れてた。

[912: 匿名さん]

結局値引きはしないけど、売り渋っている・売ろうとしていないというのは正直いうと強がりだった。

売りたい値段に客がついてきていないだけ。

というこでおｋ？

[913: 匿名さん]

住不の営業方針っていうけど、
勝どきの5～10年後の未来を想定して、
その相場を先取りしてるだけだからね、単にボってるだけとも言える

5年後に狙い通りに完売したらその時は例えばKTTは10～15パーのゲインを期待できることになる
そういうことを理解した上でそれでもこの物件この立地、サービスに魅力を感じる人だけが買えばいい
当然そういう人は少ないから売れ方がスローなのも必然と言える

初住不の人は豊洲トリプルがどういう売り方をされてどういう売れ方をしたか調べてみればいい
（まだ売ってるけどねｗ）
売り渋り？のメリット？デメリット？も概ね把握できる

[914: 匿名さん]

>>913
勝どきではなくて晴海ですから。
もし10年後とかの将来、選手村跡地がブランドした場合にプレミアが付くのは晴海であってKTTの勝どきではありません。

[915: 匿名さん]

＞＞９１４

都合のよい思い込みだこと。笑

選手村がプレミアついたとしても、その他の住宅ひとくくりで把握されるんじゃない？
晴海レジデンスの方がＤＴよりも選手村に近いよ。ＤＴだけ騰がると？？

[917: 契約済みさん]

あんまりKTTのことをとやかく言うのやめましょうよ。

もし上がるなら、一緒に儲かればいいわけだし。
KTTの方がどちらかというと割安だし、
そうなったら、儲かり幅はあちらの方が大きいことも客観的予想できるのでは。

ただ、投資目的でない人は、
実際住む上で、価格相当にいいと思って買ってる人が多いわけで。
私は金持ちでもないですが、比較して、高い買い物だけど、それでもこちらの方がいいなと思いました。

儲けだけを考えて買った家に住むのは、そもそもなんのために儲けたいのかよくわかんなくなりますからね。

[918: 匿名さん]

おっしゃるとおりだと思います。
元の有益な議論が飛び交うスレに戻って欲しいですね。

第２期の販売開始となれば盛り上がるでしょう。

[919: 匿名さん]

>>914
晴海勝どきを一括りにして申し訳ないｗ
まあ佃みたいな特殊な例もあるから一概には言えないけど、
やっぱり「晴海駅」がないと色んな意味で厳しいと思うなぁ・・・
選手村跡地にしてもホテルやコンドミニアム併設の高級路線を期待してたけど、
今の流れだと都営住宅と言われても否定できないｗ
（若しくは定借つけて品川シティタワー路線とか）
まあ湾岸一括りになっちゃうけど、
地震さえなければ向こう10年20年湾岸開発は熱いだろうし、
晴海だけ大きく凹むこともないと思うよ

[920: 匿名さん]

>>916
売り渋り＝値引きしない について来れない貧乏人は住不からしたら不要。ここであれこれ文句ばかりつけてても、住不には客として見られてないってこと。

[921: 匿名さん]

>>916
売れ残りのメリットはあるにはある
例えば1000戸を想定して調整してるのに、入居時に500戸しか売れてなかったら・・・
もうEVや共有施設は使いたい放題だし静かだしとにかく快適だと思うｗ
当然それに伴うデメリットも生じる訳だけど、
10年で住み替えを予定してたり、そういったのを全く気にしないお金持ちさんには関係のない話

高値掴み（笑）って揶揄されることもあるけど、
反面、一次取得者のエリア内での世帯年収はトップクラスだと思う
例えば豊洲のランドマークはPCTになりつつあると思うけど、
一次取得層に限って言えば住不物件とはかなり価格差があるからね

[922: 匿名さん]

え”、それメリットなの？

その間の管理費修繕積立金はデベが負担するのだろうけど、計画が甘いと赤字になりやすいよ。
その間延々とこうしたスレで叩かれまくって、鍛えられてハートが強くなるっていうならメリットかもしれんが。

後段はまったくメリットではないね。三井豊洲の成功例あげて、スミフ豊洲の失敗例あげてどうすんの。

[923: 匿名さん]

スミフ豊洲、良いよね。豊洲のタワマンと言えば、スミフのタワマンをイメージする｡晴海も、そうなるんじゃないかなあ。

[924: 匿名さん]

年収が高い層が実需目的で多く入居するのはメリットでは？

[925: 匿名さん]

>>922
だからー。金持ちなの。そんな貧乏人的な考えは無いの。ここは貧乏人が来るところじゃないよ。

[926: 契約済みさん]

>>911
West南しか検討しなかったんで他はわからないが、南は予想以上に好評で44階以上は途中で値上げしたけど完売したはずだよ。

[928: 匿名さん]

>>927
気持ちは分かるよ。でもあなたは買えなくても、世の中には買える人もいるんだ。仕方ない。売る方は買える人しか見てない。

[929: 匿名さん]

ここは1LDK2LDKは全体の一部(北側)しかなくそれ以外の7～8割は3LDKだから、
ここの坪単価で考えたら平均的に
近隣より高くなるのは当然。

[930: 匿名さん]

>>927 も
しょせん
井の中の蛙w

[931: 匿名さん]

わざわざ
こんな嫌みを書き込んで来るなんて、
>>927
の人間性もたかが知れてる‼

[932: 匿名さん]

将来の晴海と勝どきの街並みに差が出るというのは一理あるのかなと思っています。
極端な例えですが豊洲もブランドなのは2、3丁目で4丁目とかと比べると価格も雲泥の差がありますよね。
流石にそこまでの差になるとは思いませんが、同じ駅からの距離でも街並みの違いは資産性にも影響があるかと思いますがいかがでしょうか。

[934: 働くﾏﾏさん]

金持ちは、永遠のバス便マンションは買わないでしょう。
多分。

[935: 働くﾏﾏさん]

失礼。晴海、駅遠マンションと間違えて、誤爆しました。
ここは、勝どきと言う、超混雑キャパ不足の駅が一応有りましたね。

[936: 匿名さん]

>>934
貧乏人は東京にマンションなんて買えないでしょう。来世に期待しましょう。応援してます。

[937: 契約済みさん]

>>933
あなたとはご近所にはならないので大丈夫です。ニセ契約者さん。

[938: 匿名さん]

>>932
豊洲2丁目のタワーは駅から6分や8分ですよ。
3丁目4丁目5丁目、のタワーのほうが駅に近かったりする。
駅の近さがブランドとイコールにはならない実例です。
この付近では一番のブランドである佃リバーシティなんかも同じです。

[939: 契約済みさん]

>>929
1期は他の方角もありましたよ。

[940: 契約済みさん]

>>926
SOHOですよ。