DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その16

[申込予定さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447790/

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[581: 契約済みさん]

うちの近所のマンションがタイル落ちがひどくて落ちっぱなしです。全然なおす気配がありません。
一時期、作業員が来てなおしているのかと思いましたが、後から後からはがれ落ちてお手上げなのでしょう。
歩行者が危ないのです。
初めて見ましたよ、こんな光景。

タイルははがれ落ちる場合がある、ということは真実です。

[582: 契約済みさん]

それから、私はタイル貼りをいいとは思いません。
ハイツのように安っぽく感じてしまいます。

[583: 匿名さん]

どちらがいいかは微妙ですね。
実際、吹き付けのタワーマンションはほとんどないです。
知っているところだと、アーバンドック豊洲、シティータワー豊洲、東雲キャナルコートなどは吹き付けですね。ただＤＴについては他と違って外張りで塗装部分が多いので、その点が気になります。綺麗に仕上がってくれればいいんですけど。

[584: 匿名さん]

プレキャストのタイルが落ちるのが心配なら、外壁が落ちるのも心配でしょ。タワマンなんて住めないよ。

[585: 匿名さん]

タワマンはコンクリもプレキャストをくみ上げただけ。張りぼてみたいなものだよ。崩壊するのが心配だね。

[587: 匿名さん]

>>586
勝ち負けって言い方は適切でないと思いますが、
フラッグシップという位なので外壁も豪華に仕上げて欲しいですね。

[588: 匿名さん]

>タイルは剥がれるよ。手で貼ろうが工場で貼ろうが剥がれるのは剥がれる。
>タイル貼りは負債にしかならないよ。

吹き付けは5年も経てばひび割れてくるから、こちらの方が修繕費が嵩むんじゃないの？

[589: 匿名さん]

コストダウンなんだろうけど最近のタワーは吹付が多いね。

[590: 匿名さん]

そもそもスミフのダイレクトウィンドウ物件って全部吹き付けじゃない？ミレーニアもシティタワー武蔵小杉もシティタワー豊洲もスカイフォレストも。他社物件でもクヤクションや晴海タワーズやクラッシイタワー東中野も吹き付けだし、ただ単にそういうデザインコンセプトなんだと思ってた。コストかからないというのはその通りだろうけど。

[591: 匿名さん]

>>587
フラッグシップ、なら晴海三菱もフラッグシップ、東雲野村もフラッグシップ、東雲三井もフラッグシップ、でしたが。
フラッグシップは単なる宣伝用の言葉の一つでしょう。

[592: 匿名さん]

フラッグシップなら石張りくらい頑張ってほしいものだね。

[593: 匿名さん]

>588

吹きつけは大規模修繕ごとに全面塗りなおしになる。建設コストは少ないけど、修繕コストはかかるって代物。

[594: 匿名さん]

>590
同感。ダイレクトウィンドウって一面ガラスのイメージが強いので、外壁にタイルと言われてもピンとこなかった。で、ダイレクトウィンドウでない物件を見たけど、なるほど、外壁でずいぶん、イメージが変わりそう。ということで、ダイレクトウィンドウの場合、ガラスの外観を邪魔しない外壁が良いんだと思う。吹き付けの方が何も主張しないから、ダイレクトウィンドウ物件にあってるんじゃないかなあ。

[595: 匿名さん]

>>594
鋭いですねぇ。これはコピペ化決定の真理。

[596: 匿名さん]

タイルの修繕費は、相当高いよ。
吹き付けの方がコスト的にはお得。

[597: 匿名さん]

スミフのって２階くらいまでタイル貼って、それから上は吹き付け。

[598: 匿名さん]

非の打ち所が無いからって外観にまでネガが張り付いてきたな。

[599: 匿名さん]

>>594
590ですが同感です。ただシティタワー豊洲までのダイナミックウィンドウは柱とガラスが一体となってフラットな外壁を構成していたのでガラスが強く主張し柱はそれほど目立たなかったのに対し、新ダイナミックパノラマウィンドウでは柱がアウトフレーム化されことにより以前より柱が主張を強め、その結果吹き付けが目立つのかもしれません。

とは言え、新DPWでも柱はマットな吹き付けのほうが良いと思います。タイルにすると柱がさらに目立ってガラスとの調和が乱れそう。デザインを犠牲にせず初期コストもメンテコストも抑えられると考えれば一石二鳥ですねｗ

[600: 匿名さん]

タイルは大規模修繕で張替えがありますからコストも修繕時間もかかります。
吹き付けは基本必要であれば塗りなおしだけなのでコストも安く修繕時間も短く済みます。
永住者にとってはデザインが良ければこういったコストカットは逆にありがたいくらいです。

[601: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウは外観も内部からの眺望もいいことは竣工後物件のモデルルームで実感。ただ難点は自分で窓ふけないこと。結構汚れてた。今の管理費条件だと清掃間隔が年４回。車のワイパーみたく「自動清掃付ダイレクトウィンドウ」できそうな気がするけど。キズがついちゃうのかな。ここは年何回なんだろ？

[602: 匿名さん]

4回

[603: 匿名さん]

年４回が標準でしょう。
管理費をケチると２回しか拭かないマンションもある。
佃の某タワーは２回だったが、４回にしてくれと要望が出て、
間を取って３回になった。
高級マンションだと６回のところもある。

[604: 匿名さん]

このマンションってスレ数のわりに明らかに売れてないよね．やたらゴージャスとか，非の打ちどころがないとか北朝鮮みたいなポジが多いし，なんでだろうね．．．(笑)

まっ，お仕事頑張ってください．

[605: 匿名さん]

まったく同感です。違和感あります。

[606: 匿名さん]

パークタワーは吹き付けじゃないんですか？
吹き付けではないとしたらどんな工法？
タイルは修繕でめちゃくちゃお金かかりましたよ。

[607: 匿名さん]

一般的なことですが、吹き付けはタイル貼りよりも仕様を落としてコストカットする工法です。
修繕の金額はタイルが高いですが、タイルの張替えスパンと、吹き付けのスパンをも比較しなくてはいけないようです。
DTの場合、この価格帯で吹き付けを採用するのは残念ですね。
多分専有部分と同じくコストカットを重視したのでしょう。

[608: 匿名さん]

東京建物も三井の物件も吹き付けありますから、事実を書いて欲しいですね。
修繕の時に同じタイルがもう製造されてないってケースが増えて
最近ではタワーマンションも吹き付けが標準のはずです。

[609: 匿名さん]

>修繕の時に同じタイルがもう製造されてないってケースが増えて
>最近ではタワーマンションも吹き付けが標準のはずです。

その理論だと低層マンションも吹き付けが標準でないとおかしいですね。

[610: 匿名さん]

KTTはタイル貼りですよ。
標準のはずって一体何を基準にしてんのだか。
外壁工法に標準仕様などないですよ。事実をねじ曲げないで欲しいですね。

[611: 匿名さん]

すみふタワーで吹き付けが標準って意味では。

[613: 物件比較中さん]

>>610
KTTの外観は格好良くなりますね！
吹き付けの劣化は汚くみえますよね。

[614: 匿名さん]

とまぁ、ＤＴの板にはいつでもＫＴＴの検討者と購入者が張り付いているわけでございます。

[615: 匿名さん]

三井さんの物件は下請け孫請けの営業マンが多いから、こうなるんじゃないですか、、

[616: 匿名さん]

ネガを否定するポジ(購入者？)が居るのは理解できるが
ポジをここまで否定するネガって一体何者？
過去によほど住友に恨みがあるのか？
近隣のライバル営業マンか…
いずれにせよ「北朝鮮ばり…」とか意味がわからん‼
ここにどれだけ強い執着があるんだか。

[617: 匿名さん]

正直売れてないってのが、何よりの評価なんじゃない。こればっかりは誤魔化しようがないからね。

[618: 匿名さん]

べつにKTTもいいと思わない。てか、ただでさしょぼい大江戸線の勝どき駅周辺にマンション作りすぎ。通勤時間帯の勝どき駅一回行ってみたほうがいい。BRTとかただのバスだし、都会人のアクセス方法じゃない。ちゃんとした電車が通らないとこの一体は中央区とは名ばかりの中央区郊外みたいなやはり不便な場所と言わざるを得ないよ。個人的価値観だが賛同するものは少なくないだろう。別にDTに対するネガじゃないからポジ部隊反応しないでください。勝どきにウンザリしてるだけ。

[619: 匿名さん]

>>617

それそれが言いたくて
こここに執着してるの？
売れちゃうと何か問題あるわけ？

[620: 匿名さん]

個人の考えは人それぞれだから
>>618 みたいな意見はわかるけど、
あまりにも怨念染みたネガがいるのは
とうゆう立場なのか…??

[621: 匿名さん]

>>618
言いたい事はわからなくは無いが
その為にここは、エントランスから乗れる
住人専用シャトルバスがあるんじゃん‼

[622: 匿名さん]

通りすがりのものですが、ポジでもネガでもないのであしからず。

たしかにスレは一応伸びているけど、中身は意味のない書き込みばかりで、ほとんど極端なポジネガの嵐。
スミフ豊洲のスレと同じパターンだね。

スミフの売り方をしている限り販売済み数は伸びにくいし、それを売れていないと評価するか、じっくり売っているだけと評価するか、に帰着すると思いますけど。
販売数がＧＦＴ，ＫＴＴ，ベイズに比べて伸び悩んでいるのは客観的事実。
それを無理やりポジろうとするところに、反感を覚える人もおられるのでしょう。
下のサイトとか、スミフの差し金としか思えないもんね。

■カチドキハルミさんの管理費比較
http://kachidokiharumi.seesaa.net/article/394873712.html

■2014年07月 首都圏 新築マンションランキング BEST5
http://www.o-uccino.jp/mansion/shinchiku/shutoken/rank/

[623: 匿名さん]

わずか10分弱の間に3つの同じ口調のボジ、、、半端ないっすね。

客観的意見でもネガと感じたらすかさずボジミサイル発射。

瞬発力半端ない。

お仕事お疲れ様。

こりゃスレ数だけのびるし、反感もつやつも増えるわけだわ。

客観的ネガも含めて検討したいから変なポジ-テポドンやめませんか。

[624: 匿名さん]

シャトルバスあるだろって汗

だからいちいちバスのんなきゃいけないのが不便なんだって(笑)

[626: 匿名さん]

東京駅まで歩くと何分ですか？
20分以内で行けますか？

[627: 匿名さん]

>>617
売れていないのではなく、売りに出していないということです。スミフ的にはオリンピック関連でインフラ等のニュースが出るのを待っているのでは？とも思えます。
明らかに出し渋りですから…。とにかく早く売り切りたいJV物件とはそこが違いますよね。

[628: 匿名さん]

東京駅まで歩くのは厳しいです。キロ6分くらいで走れるならば20分くらいでつくんじゃないでしょうか。

[629: 匿名]

>>627

売り渋り戦略はかなり厳しいと思います。
現状の価格でさえも相当高いので、今以上の価格設定をしても購入者がついて来れないと思います。

時期が違うと言われればそれまでですが、湾岸物件であるTTTやWCTは分譲時はもっと安かったです。WCTは品川駅（新幹線、複数在来線、京急&相互乗入地下鉄）が使えますし、品川駅へのシャトルバスも出ています。

アベノミクスやオリンピックの要因でこんなにも坪単価が上がるものなのでしょうか。

[630: 匿名さん]

＞＞６２７

売り渋るというなら、半年くらいモデルルーム閉鎖したらどうかな？
お隣のＪＶ物件はお盆どころか９月５日までモデルルーム閉めて夏休みにしているよ。
お盆期間も休まず営業してて売り渋るって、何をどう捉えたらそういう結論になるのか..
金額を高めに設定して、ニュースが出るのを待ち、市況とお客が買いたいって申し込んでくるのを待っている状態？

それは売り渋るっていう表現は正確ではないな。だって売りに出しているんだもん。

単に売りに出しているが、売れていないという状態なのだよ。
ここを曲解してどうすんの。

[631: 匿名さん]

で、>>630
はどうしろと？
住友に売り方を変えろと言いたいのか、
値段高すぎだから安くしろと言いたいの？

[632: 匿名さん]

どちらでもないな。スミフの売り方に意見する気などないね。

スミフが売り渋るって曲解しているあなた自身に、それはおかしいと意見している。
意見の矛先は、スミフではなく６２７さんに対してです。ここは意見交換の掲示板だしね。

[633: 匿名さん]

>>632
掲示板だけで情報とってんだろうけど、
MRいってみなよ。
状況わかるから。
売りしぶってるというか、
価格を上げるかどうか見極めながら小出しにしてるんだよ。
３月の時点で営業から聞いたけど、
当初から年内に全て売り出す予定は全くなく、半分近く来年度以降の売り出しになりそうだと。

[634: 匿名さん]

あとスミフは平均2.5年の販売期間だからね。JVだったらそうはいかないだろうから。
それでいて、業界利益率ナンバーワンだから。
素人がそれはおかしいだの、間違ってるなどいっても仕方ないというか、意味がない。

そういう戦略なのに、売れてない！モノが悪いからだ！と連呼してるのは、ちょっと筋違い。

それでも間違ってる！だめだ！なら、
あなたは買わなきゃいいだけ。

売れてたら単価上げるし、この先もっと売れそうなら出し渋るのは、営業的には当たり前のこと。

[635: 匿名さん]

私も売りしぶりだとおもうよ。

[636: 物件比較中さん]

住不は売り渋らなきゃ売れないというのはよく分かってます。
竣工後に売るのも建物を見させて感動させて買わせる。
という得意技のひとつです。

そもそも資産性とか物の価値をしっかり分かっている富裕層がターゲットではなく、
言い方きつくなりますが、ちょっと背伸びして年収５～６倍の住宅ローンを組む
年収１０００万前後の贅沢に憧れるプチ富裕層を長期で探して暴利するのが手法です。
でないと、業界利益率１位にはなりません。

[637: 住まいに詳しい人]

普通はどこも早く捌きたい。
人件費一つとっても馬鹿にならないから。
それ以上に利益を乗せて塩漬けにしていると考えるとそれに飛びつく方も考えものでしょう。
お互いWinWinの関係が理想なのですが。

[638: 物件比較中さん]

長期販売は一見人件費が掛かるように見えますが、
１４００戸もあれば１戸あたり１０万の上乗せで１億４０００万となり、
平均が２０坪だとすると坪単価５千円程度の負担。
ここは坪単価３０万程度割高で、その１０分の１の数万円で数十人のスタッフを数年雇うことができ、
長期販売の方が経営的には見通しが立てやすく楽とも言えます。

[639: 匿名さん]

モノは言いようですね。

スミフの利益率が良い、裏を返せば、利益を吸い上げられるのは消費者、ですから。
すなわちスミフの利益分だけ、現状は割高ということです。語るに落ちますが・・・汗

[640: 匿名さん]

おいしい獲物が網にかかるのをじーーーーーーっと待つクモみたいな戦略だね

[641: 匿名さん]

凱旋橋！

[642: 匿名さん]

バンバン値下げして売るマンションとどっちが良いかは悩みどころですね。今の価格なら買う人は十分いると思いますよ。勿論ここから値上げとかされたら厳しいですけど。

[643: 匿名さん]

>>642
かくしてまた利益率は上がる

まいどあり！

[644: 匿名さん]

>643
人をおちょくるような発言そろそろあなた危険ですよ。
デベの営業さん、ここを検討されている人、契約者
あなたの発言かなり不快だと思いますよ。
匿名掲示板だからって調子に乗らないこと2ｃｈじゃないことを忘れずに。

[645: 匿名さん]

ひとつ聞いておきたい。

物件を持ち上げるならまだしも、住友不動産の売り方をポジる方はどのような立場の方なのでしょうか？
比較中の検討者の身としては、デベロッパーの肩をもった発言をする気にはならないです。

私の感覚はおかしいでしょうか。正直謎です。

[646: 物件比較中さん]

8月下旬の2期販売って、具体的な日程はでないのですかね？

[647: 匿名さん]

>>645
デベって購入検討者の敵だったの！？

[648: 匿名さん]

比較中ではなくて、検討中であればそれは評価するでしょう、普通。普通。

[649: 匿名さん]

難しい問題だね。
デベと購入者の利益は一致するや否や。

マンションの場合、購入後も似たような問題があるね。
管理会社と管理組合の利益は一致するや否や。

[650: 住まいに詳しい人]

>>646
近々発表されますよ。

[651: 匿名さん]

やっぱり変な反応が続きますね。苦笑

[652: 匿名さん]

>>651
大丈夫ですか？

[653: 匿名さん]

>>652
大丈夫ですか？

[654: 匿名さん]

>>653
大丈夫ですか？

[655: 購入検討中さん]

なんこれ。651の自作自演だろうか。

[656: 匿名さん]

>>648
住友不動産のマンションがこれだけ沢山立っていて売れているっていうことは支持している人も多いということ。
住友不動産が嫌いなら他のデベの物件を買えばいいと思いますよ。無理に買う必要はないでしょ。

[657: 匿名さん]

>>656
大丈夫ですか？社員かな。

[658: 匿名さん]

>>657
社員ではないです。普通の検討者です。

[659: 匿名さん]

ビンゴ

[662: 匿名さん]

６６０はスミフの利益に貢献した物件。
同時期に割安物件を買った消費者は儲かったろうね。

[663: 匿名さん]

>>645
なんでそこまでしてここに張り付いているの？
早く自分が納得する物件探しなよ。
貴方にとってここは検討に値しないんでしょ？

別にデべの肩をもつきもないし
住友の売り方が素晴らしいとは思わないけど
ＤＴに魅力があると思う人が
検討したり購入すればいいだけの話。

[665: 匿名さん]

ばかだねえ。
住み府の営業の現場だって売りたいんだよ。、

でも住み府の上層部から、止められてるんだよ。
積極的に売ることを。

価格の下落が全く無く、
しかもこれからインフラの発表がある旅に高額で売れる可能性があるのだから、
そういう戦略だし、
たぶんそれが奏功する。
そんなインフレ時代。

やれやれ

[666: 匿名さん]

上でもあったけど、モデルルーム閉めて販売を止めたらどうでしょうか。

[669: 匿名さん]

ハイハイ。
ババと思わない
いい物件探しな‼
それとも
どこも買えなくて僻んでるの？

[670: 匿名さん]

明快でよろしい。

[671: 匿名さん]

確かに、売らないとは思えないけど、値下げしてまで売らないのは確か。
短期で売るつもりがない。というのはよく捉えすぎ、電話やダイレクトメール営業さんの感じからそれはみてとれる。
晴海にあの坪単価、、いくらよくても、そのエリアに出せる限界はある。新しい開発の様子見ながらゆっくりと売るんじゃないかしら。売れないから。そうするしかないよね。自分が先がけて買って、いつまでも販売していて、不人気マンションっぽく他人から思われるのをなんとも思わなければ共用施設は使い放題だし、メリットもあるよねー。新築あるのに、中古が出てなんてリスクもあるし悩ましいけど。余裕のあるお金持ちが買うところなんだよ。

[673: 物件比較中さん]

残念ながらここは売れていません。
また既にオリンピックが決まった後でおおよその計画も出てますので、
鉄道でも来ない限り値上がりはインフレでしか難しいでしょう。

多くの人がオリンピック近くになれば上がると思っていますが、
実際は旧湾岸組が儲けのために売りに出したり、
新しいタワマンができたりで、供給過多で値が下がる可能性さえあります。

私はオリンピックまでにここが新築価格まで戻らないと読んでますが、
仮に戻ったとしたら、KTTやTTTは今より10％以上の利益が出るでしょう。
中古物件になれば、新築の時ように近隣物件と大きく価格差が付くことはありません。

[675: 匿名さん]

>>673
例外は、選手村跡地が超人気エリアとなった場合でしょう。
ここも連れ高するでしょうが勝どき物件ではエリア外。

[677: 匿名さん]

>>673
残念ながらここは売れていません。
って言い切ってますけど、どこ情報ですか？MR行けばわかりますが、売り出した住戸は順調に売れていましたが…。

[679: 物件比較中さん]

>>675
選手村跡地は住戸として販売される予定なのでプレミアが付く可能性はありますが、
だからといって連動してDTの価格が上がることは考えにくいです。
選手村跡地としてのプレミアであって晴海にプレミアが付いているわけではないので。

また仮に上がったとしても、徒歩圏内のTTTやKTTがエリア外になるのも考えにくい。
銀座や築地も再開発が進んでいます。
選手村がどんなに人気スポットになっても銀座を抜くことはないでしょう。
そもそも住戸ですし。近くに駅がないので行きづらく、大きな駐車スペースもできないでしょう。
よって、銀座や山の手に近い、勝どきの方が断然立地は有利なのです。

[680: 匿名さん]

売れ残りでも売り渋りでもどっちでもいーじゃん、喧嘩すんなってｗ
狙い通りにインフレが進めば五輪前後には完売するんじゃない？
ってことはKTTかティアロ買っとけば必然的に10パーほど儲かる計算になる、
というより周辺のどこを買っても値上がりは確実ってことになるね
ここを一期で買う層はそこまでシビアに損得を考えてないと思う
この部屋しかない！他は全く興味ない！そこに住不があるから買う！って人がほとんどじゃないかな？