【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[781: 匿名さん]

西新宿でましたね。ダフルオキュパイする方います？

[782: 地方在住]

>>781

考え中ですが、
サラリーマンで東京の高層マンションのダフルオキュパイは難しいだろうな。

間が10年間ぐらいあれば、可能かもしれませんが、、、

[783: 匿名さん]

なんですかダフルオキュパイって。

[784: 匿名さん]

イトーヨーカドーは、いつからオープンしますか？

[785: 地方在住]

>>783

正しい英語かどうか分りませんが
そのまま訳せば、2戸所有。

[786: 匿名さん]

目黒駅前のタワマンも購入予定の投資家さんいますか？

[787: 匿名さん]

>>785
ああ。ダブルですね。

[788: 契約済みさん]

みなさんお金たくさんあるんですね。我が家は富久クロスが終の住処です。

[789: 匿名さん]

うちはセカンドを、みなとみらいか都内の湾岸に買おうかと思っています。
さすがに地震が心配で湾岸を本宅にする気はしませんが。

[790: 匿名さん]

>>789
お金がたくさんありますよ。
という話ですか。

[791: 入居前さん]

デベさんが本当のお金持ちは分譲買わないって言ってました。
お金が無い人や心配な人こそ買った方が良いと。
お金持ちはいろんなとこ分譲じゃなくもっと豪華な賃貸に住み飽きたら移るって！

[792: サラリーマン不動産投資家]

お金はたくさん無くてもローンが活用できればマンションは増やせます。私の住まいは世田谷ですが、8年前銀座の近くに45㎡を30％の頭金と70％のセカンドハウスローンで購入、5年前中央区湾岸にやはり85㎡を30％の頭金と70％のセカンドハウスローンで購入、そして今般60㎡の富久クロスをフラット35で契約しました。ローンを組むために相当の工夫をしましたが、普通のサラリーマンでも可能という例です。

[793: 契約済みさん]

>792

まったくの興味本位ですが、月々のローン返済額はどの程度になるのですか？？
全て賃貸収入で賄えているのでしょうか。

[794: サラリーマン不動産投資家]

792ですが、一例です。中央区湾岸85㎡は頭金以外の約30年のローン返済で15万円/月、まだ賃貸にしていませんが、いずれ投資ローンに借り換えて賃貸した時の家賃は30万円/月の見込みです。だいたいこんな感じです。
複数所有して一部を賃貸にすれば持ち出し無しでも可能です。
30年間ツーペイで収支ゼロでも30年後子孫に借り入れ無しの不動産が残せます。私のやり方です。

[795: 契約済みさん]

まだ賃貸に出してない、てことは5年間遊ばせてるんですか？

[796: 匿名さん]

取らぬ狸の皮算用だね！お疲れ様！

[797: 契約済みさん]

収支ゼロ？それなら30年間毎月15万円積立したらいいのに。金利払うんじゃなく貰えるしね。それに30年落ちのマンションよりキャッシュで5000万円以上の方が子孫は喜ぶんじゃない？

[798: 匿名さん]

キャッシュはインフレに弱い。
また言うまでもなく相続税が不利。

[800: 地方在住]

正しい財テクなんて後にならないと分からない。

が、選択幅にお買得な高層マンションを複数買えるなら
買うのも良いと思うよ。

３０年後に恨みっこ無しで。

[801: 匿名さん]

登記を自分でやる方はいますか？
40万ほど浮きますよね。

[802: 匿名さん]

>>791
それはお金持ちの中でも中流でしょう。
本当のお金持ちはキャッシュで邸宅じゃないですか。

[803: サラリーマン不動産投資家]

797さん、例えば1戸は賃貸に出して15万円の収入、別の1戸をセカンドハウスにすれば（支出15万円で）収支ゼロと言う意味です。収支（持ち出し）ゼロでセカンドハウスを持てます。そして30年後にはどちらもローンが終わっている…

[804: 匿名さん]

>>803
しかし30年後には修繕費と管理費を合わせて毎月5万以上のコスト。
さらには人口減少による空き家リスクも発生。
賃料の減少も間逃れないと思うのですが、いかがでしょうか。

[805: サラリーマン不動産投資家]

30年後以降なら、家賃下がっても、修繕積立金上がっても、さすがにマイナスにはならないでしょうから、我慢できますよね。売却という手段もあります。

[806: 匿名さん]

>>805
なるほど。先行投資ということですか。
しかし、賃貸に出すまではインカムもなく、
固定資産税や修繕費を払い続け、しばらく収支マイナスなことを考えると
通算で収支マイナスになるリスクはありませんか。

[807: 匿名さん]

>>801
そんなに浮かないし、そもそも自分でやることは認めてないと思いますよ。

[808: 契約済みさん]

>>807
だいぶ浮きますよ。

[809: 匿名さん]

>>807
認められてますよ？
30〜40万浮きませんか？

[810: 入居前さん]

ここは長期優良住宅に該当しますか？

[811: 匿名さん]

んなこたぁない

[812: 匿名さん]

>>809
誰に聞きました？契約書読みました？

[813: 契約済みさん]

>>809
登記は代行を頼むにしても相場は10万円位。30～40万って高すぎるよ。

[814: サラリーマン不動産投資家]

30万って、印紙税込み？

[815: 匿名さん]

>>814
でしょうね。
自分でやれば税金も払わなくてよくなると思ってるんでしょ。

[816: 契約済みさん]

>>815
印紙代は絶対必要なことくらい誰でも分かってるでしょう。

[817: 匿名さん]

>>816
では、司法書士の報酬だけで30～40万かかると説明受けられてるわけですね。
ぼったくりマンション。

[818: 契約済みさん]

>>817
そんな事あるわけはいでしょ。余りに間違いだらけなので書き込みますが、まず登録免許税等、色々な税金が掛かってます。自分で調べてね。
後、基本は売主の指定する司法書士を使わないとだめ。売主も譲渡証明書等を初め会う司法書士に渡したくないから。借入している人は抵当権の設定証書などがあり、同様の理由で銀行の指定する司法書士を使うのが基本。但し、売主が信頼できるら売主の指定する司法書士で通常はOK。
例外はあるが、説明面倒なので書かない。後は自分で調べるか売主に電話して聞いて。

[819: 契約済みさん]

登記に関する税金は、表示登記は非課税。保存登記の登録免許税はマンションの建物部分の固定資産税評価額×0.15％です。
よって保存登記の場合、仮に建物部分の評価額が2000万円としても、30,000円のみです。それ以外は手数料。40万円が本当であれば恐ろしく高額な手数料ですなね。

[820: 匿名さん]

>>819
イエス。ぼったくりマンション。

まあ、登録免許税は土地の分もかかりますけどね。

[821: 匿名]

南向7階60.45平米が7,680万円で売りに出されていますね。さすがにこの価格では売れないと思いますが、1割引で売れたとしても1,000万円以上利益が出ますね。

[822: 匿名さん]

また売りに出されて、これも売れちゃうんだよね

[823: 働くママさん]

インテリアオプション会の希望締切っていつまででしたっけ？
そろそろ絞らなきゃいけないのかしら…

[824: 匿名さん]

>>821
かなり強気ですね。
分譲時より3、4割くらい割高？