【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[681: サラリーマン不動産投資家]

お呼びの不動産投資家かどうか分かりませんが、私も投資の観点から度々書き込みさせて頂いてます。
富久クロスはタワマン3戸目です。この物件は立地も良く比較的割安だったので、入居後も価格水準は維持もしくは高めになると思います。しかし激安ではなかったので、転売（キャピタルゲイン）も賃貸（インカムゲイン）も飛び抜けて良い条件まではいかないように思います。他のマンションに比べればトップクラスではありますが。
私自身は、しばらくは自分で住んで楽しんで、その後売却しても賃貸に出しても損はないと考えます。売却して少し利ざやを稼ぐだけで良ければやっぱりオリンピック前でしょうね。賃貸は強いように思います。

[682: 契約済みさん]

私も投資話をしすぎて、よそでやってくれと言われたので、身をひそめていましたが、呼ばれたようですので一言だけ。
基本的には不動産投資は転売と賃貸の二種類に分かれます。（もちろん合わせ技もありますが。）
賃貸目的の場合はとにかくローンを一刻も早くなくすことが重要です。ローンを抱えたままでは
いずれキャッシュフローが赤字になります。逆にローンさえなくせば、確実にもうかります。
めんどくさい計算は省きますが、この基本さえ押さえていれば、失敗することはありません。
どれだけ儲かるのかは部屋の価格と賃料によりますが、ローンがなければ厳しく見積もっても
３０年で物件価格と同等の収益があげられると思います。
転売目的であれば、市況を見て一番いいタイミングで売りぬくのが
ベストですが、売りのタイミングは株と同じで難しいですね。今の市況なら、販売価格の
２割増しくらいを狙いたいところですね。ローンを組んで買われた方で、１０年以内に
完済できる見込みのない場合は、早めに売却された方が安全です。

[683: 地方在住]

>682さん

モデルケースとして

お金を貯める→良いマンションが出るのを待つ→
良いマンションを買う→賃貸収入を得る→
お金を貯める→(繰返し)

その間で、自分が使っても良し。
ルーチンを回しながら、
売るタイミングも見計らう。

このマンションは２回目、３回目のルーチンで
買った人が多そうですね。

[684: 地方在住]

因みに私は２回目のルーチンが終了。
３度目のルーチンのお金を貯める過程を省き
全額ローンを組みました。

リスクを嫌う私ですが、
このマンションは絶対の安心感があった。

以前、全額ローンが出来た金融システムに感謝と
書き込んだら叱られました。(笑)

[685: サラリーマン不動産投資家]

684さん、すごいですね。ルーチンを2回も回すって、2戸現金で買ったということですね。
富久クロスは全額ローンとのことですが、私は最低10％は現金を要求されましたので、仕方なく手付金を現金で入れました。私は、借金は財産（借金できるのは詐欺でもない限り、その人の信用力と資産背景があるから）と考えています。したがって安い金利で、かつ返済に無理がなければ、ローンは財産づくりに有効です。同条件のマンションをローン（例えば35年）で購入した場合の返済額と、賃貸で借りた場合の家賃を比べたら、ローンの方がかなり安くなりますからね。

[686: 地方在住]

>>685さん

まあ、地方ですからマンションの価格は
東京の半額です。

それと厳密に言えば、
貯金と同じだけローンを組んで
不動産売却損を確定申告で損金処理として
(現金で買えば損金処理は出来ない)
且つ住宅ローン減税を受けています。

サラリーマンでは数少ない
節税の制度を有効活用出来るのも
不動産の特権ですね。

[687: サラリーマン不動産投資家]

686さん、不動産売却損を確定申告で損金処理として、とあり、かつ、且つ住宅ローン減税を受けています、とありますが、売却した物件で住宅ローン減税を受けている？と読めてしまいますが、もう少し説明して頂けませんか？　大変興味があります。他の多くの方にも参考になるかもしれません。

地方のマンションということは（ご自身が住まわれていないようですから）、投資用（賃貸）ということですね。私は都内ばかりなので実質利回りはせいぜい5％ですが、地方での利回りはどのくらいになりますか？

[688: 匿名さん]

>>687
横からすみません。
多分、一括で支払える現金はあるけど、あえてローンをくむことでローン控除を使って返金を受け、
売却するときには売却損が出たということで確定申告を行うということでは？

[689: 地方在住]

>687さん

688さんの言われる通りです。

なお、不動産売却損を損金処理するには
多くの条件がありますので留意してください。
→私の場合は、１年間以上の所得税と住民税の
免除を受ける事が出来ました。

住宅ローンは東京スター銀行でローン金額と同額の
貯金をして、支払金利の免除と住宅ローン減税を受けています。
→今は保険料が必要なので支払金利ゼロにはならないようです。

私の賃貸の表面利回りは、新築で8%です。
→今年に入ってこれほどのマンションは出ませんね。

[690: 契約済みさん]

地方の新築マンションのほうが利回りが高いですね。

以前検討した地方都市のマンションで７～８％でした。

ただいざ処分しようとしたときなかなか売れないでしょうね。

[691: サラリーマン不動産投資家]

688匿名さん、689（686）地方在住さん、690契約済みさん、ありがとうございました。
上記で実質利回りと表面利回りの差はありますが、地方の方が利回りは良さそうですね。
東京スター銀行のスキームはさすがですね。勉強になります。
私は純粋な不動産投資の他に、住宅ローンも活用して優良な実需物件を購入し一定期間セカンドハウスとして楽しみその後賃貸に回す（→投資ということになる）ことを重ねてきました。富久クロスもそのターゲットに入りました。

[692: 地方在住]

>>691さん

東京の新築の賃貸で実質利回りが５％なら
良い物件を選んでますね。

トミヒサクロスも相場から計算すれば
私の計算ではそのぐらいです。

但し、話題性のプレミアムが付きそうですが
やってみないと分からない。

高い家賃で募集して、
借りてくれる人が居なければ
別荘にしようかな。

そうすれば、トミヒサの管理費は
不動産所得から損金処理が出来る。
但し、そうすると安い金利のローンは使えない。

結構、悩んでいます。(笑)

[693: 入居予定さん]

ここのマンション、販売金額もそれなりに高かったし
割安感で話題のマンションとなり、投資物件として注目されることとなって
いろんな方が購入しているようですねー
一次取得者は少ないような気がします。
どんな管理になって行くのか不安もありますよ！

[694: 匿名さん]

ちゃんと住もうとする世帯の割合は半分もないかもしれないですね。
多国籍マンションだ

[695: 地方在住]

>>693さん

一次取得者って、
若いファミリーである程度の広さが必要ですよね。

トミヒサクロスを一次取得で買うなんて凄いです。
さすが東京ですね。

投資用で買う人は管理に無頓着と思われがちですが
ここは長期保有で買った人が多いと思われ
住民以上に管理に関心がある人も多いと思いますよ。

[696: 入居予定さん]

ここは他のタワーと違って、3LDKがメインなのが良いよね。

[697: 匿名さん]

存在感ありますね。

[698: 匿名さん]

あ、画像添付すると画質悪くなりますね。これじゃあまりわからないですね。笑

[699: 匿名]

SUUMOで24階東向き3LDKが出てますね。分譲価格から4.8%しか上乗せしておらず、意外と堅実な価格で売り出していますね。諸経費を除けば利益が出ない額ですし。

[700: 匿名さん]

>>699
それが現実です。
２割増とか、いいかげん目を覚ましましょうよ。

[701: 契約済みさん]

目を覚ますとは？
不動産には定価はないものでしょ。
それぞれの資金事情や相場感で価格は変化するもの。

[702: 匿名さん]

>>701
だって既に２割のキャピタルゲインとか、寝ぼけてるでしょ。

[703: 匿名]

不動産やってるけど、中古マンションで考えても、この2年間で6〜10%くらいかなと。今売りに出ているのは割高の売れ残りが多いよね。

[704: サラリーマン不動産投資家]

692さん、ご存知かとは思いますが念のため、です。賃貸に出したら、確定申告で家賃収入から控除できる主な費目は、管理費・修繕積立金の他、減価償却費、ローンの建物部分の金利、諸経費（特に初年度は大きくなります）です。ファミリーマンションで初年度から賃貸に出したことがないので推測ですが減税になるのではないでしょうか。
おそらく1年前に銀行仮審査で「住宅ローン」融資の承認をもらっているかと思いますが、厳密に言うと、住宅ローンで貸して賃貸に出されると銀行が知れば何か言ってくるでしょうね。かと言ってこれから投資ローンの審査を受けるのは面倒ですね。

[705: 地方在住]

>>704さん

住宅ローンとは別の銀行に賃貸ローンの審査を出し
承認を貰っています。
勿論、賃貸ローンの銀行には、賃貸になった場合のみ
お世話になると状況は話しています。

まあ、こんな事が出来るのは契約から入居まで
２年もあるから出来るのでしょうね。

[706: サラリーマン不動産投資家]

705さん、なるほど。住宅ローンと別に投資用ローンも手配済みとは、感心しました。
住宅ローンはもちろん1％以下かと思いますが、投資用ローンはメガバンクがOKなら1％程度でしょうが、オリックスとかスルガだと2％か3％以上ですね。2％程度なら良いですね。

[707: 匿名さん]

>>699
キャンセル住戸とかですかね？

[708: 入居前さん]

１ＬＤＫ（36.22㎡）の間取り図わかる方おられますか？
ちょっと訳ありで場違いな書き込みでしたら大変申し訳ございません。

[709: サラリーマン不動産投資家]

１ＬＤＫ（36.22㎡）の想定家賃ご存知の方教えてください。

[710: 契約済みさん]

本日、大ガードの交差点にて！
なかなかの存在感であります。

[711: 匿名さん]

日曜日に人生初のインテリアオプション会行って来ました。

残念だったのはMRのPCで家具の配置をいろいろやろうと考えていたら
なんとPCごと無かった…

良くも悪くも担当がいい感じのご婦人だったので頼み過ぎる可能性有り…

人気が無さそうな商品
カーテン
バルコニータイル
水回りのコーティング

[712: 匿名さん]

バルコニータイルを検討しているのですが、
オプション会以外の業者さんにお願いしても良いのでしょうか？

[713: 契約済みさん]

＞712

問題無いですよ。

ウチは外部業者へ依頼しています。

[714: 匿名さん]

インテリアオプション会ってまだやられてるんですね。
これだけ戸数多いと終わらないんでしょうか？

[715: 匿名さん]

>>705
横からすみません。
転勤などで一時的にマンションに住めなくなって
賃貸に出した場合でも住宅ローンから投資用ローンに替えないといけませんか？

[716: 匿名さん]

>>713
そうなんですね！ご教示、有難うございます。

[717: サラリーマン不動産投資家]

715さん、デリケートな問題かと思います。銀行に正面きって「引っ越します」と言ったら、住宅ローン継続を認めてくれる銀行と、ダメという銀行とに分かれると思います。しかし理由が転勤とか親の介護とかであれば、銀行は認める（黙認する）ケースが多いと思います。賃貸に出す場合は住所変更が必要（銀行への登録住所に書類は郵送されるので）なので知れてしまいますね。銀行は認めてくれても、住宅ローン控除は受けられなくなりますね。

[718: 地方在住]

>>715さん

私なら借りた銀行には黙っていて
他の銀行の賃貸前提のローンが借りられる
手配をしておく。

借りた銀行から言ってきたら事情を話す。
その銀行が厳しい事を言ってきたら
他の銀行への借り換えも視野に入れて判断する。
民事なんだから、有りだと思う。

勿論、ローン減税の申告は違法。
やってはいけないのは当然。

[719: 地方在住]

>>717さん

素朴な質問ですが、
住所変更をしないで、
その部屋を賃貸に出す事は
制度上可能でしょうか？

[720: 地方在住]

考えてみたら
住所変更をしないでその部屋を賃貸に出すと
借りた人に迷惑が掛かるので無理ですね。

そうなったら、
銀行が目こぼしをしてるれたら儲け物。
言ってきたら、他の銀行への借り換えをチラつかせて
交渉ですね。

[721: 契約済みさん]

以前、海外転勤で2年間賃貸に出しました。ローンの銀行は給与振り込み口座でもあり、海外在住中に、いろいろ銀行とのやり取りが必要なときも、ローンも借りてくれてますからと便宜を図ってくれました。これって普通じゃなかったんですかね。

[722: 契約済みさん]

昔の記憶で間違っていたら申し訳ないが、確か、転勤に伴う一時的な住居の
移動は銀行に会社の転勤証明書を出して説明することで銀行は了解してくれ、
住宅ローンの問題はなかったと思いますが。
投資等の目的で自分の都合で条件を変更するわけではないので。

いずれにせよ、いろいろ想定しています、と銀行に確認してみたら？

[723: 匿名さん]

>>722
銀行に聞いたら「賃貸に出す場合、基本的には返済していただきます」と言われたことがあります。

[724: 契約済みさん]

「基本的には・・」てことは、例外もあるってことでOK？

[725: 地方在住]

>>721さん

普通に考えれば、その通りですね。
余分な事を考え過ぎていたかもしれませんね。

[726: 匿名さん]

>>724
例外もあるのでしょうが、住宅ローンのまま賃貸に出しても良いとは言えない感じの印象でした。
それはそうかもしれませんが。

[727: 匿名]

そもそも借り手がいなかったらどうするのですか？
すでに大量に賃貸目的の購入者が多いらしいですし。

[728: 匿名さん]

リスク高い
住宅ローンで賃貸に回すのは銀行は見逃してくれると思うけど
住宅ローン払い終わるのならいいけど…
数年住んで売却の方がリスクは低い

[729: 匿名さん]

>>727
海外の投資家はほとんど賃貸目的でしょうね。

[730: 契約済みさん]

インテリアオプション会の見積もり遅くないですか？私だけでしょうか