【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[61: 匿名]

絶対にないという根拠をご説明ねがいます

[62: 契約済みさん]

>>61
ご自分で計算して下さい。

[63: 契約済みさん]

>>62
批判するなら説明しては？

[64: 契約済みさん]

金利を始め、将来の予測なんて絶対はないのだから、参考程度にふーん、と眺めてればいいのでは？

不毛な諍いはやめましょう。

[66: 契約済みさん]

アパートローン金利は、4%くらいなので、
全く収支が合わない気がします。

[67: 契約済みさん]

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０ですが、５９さんや６６さんのように、不動産投資について一部誤解があるようですから、後ほどお答えします。

[68: 地方在住]

アパートローンの金利は探せば
2.5%もあります。
全額ローンならトントン。

元手なしで新宿御苑前のマンションを
保有出来るのだから良い時代ですね。
更に、追加返済で利益も出ます。

自分が使いたい時は使い、
使わない時は賃貸に出してローンを
他人に払ってもらう。
ゲストルームは使える。
追加返済をして個人年金代わりする。

自由度高いマンションだと思います。

[69: 匿名さん]

>>61

60です。絶対は言い過ぎました。
でも、利息を払ったほうが得する状況というものが全く想像できません。
利息払った分課税所得が減って税金が減る？
減る税金の額より、利息として払う金額のほうが、絶対に大きいですよね？

利息払った方が得なことが何かあるなら、是非教えてください！無知な私に！

[70: 匿名さん]

>>64
将来の予測の話なんかしてませんよ？

とんちんかんな発言は慎みましょう。

[71: 契約済みさん]

>70
何をそんなにむきになっているのか理解に苦しみますが、金利や家賃収入（相場や入居状況）、税率（税制）
、全て想定＝予測ではないんですか？頓珍漢ですか？？

35＝47＝50さんのような書き込みは、参考程度に読んでいて勉強になりますが、それに対して
あーでもない、こーでもないと噛みついている書き込みは不毛だと言っているのです。

こんな誰でも無責任に書き込める掲示板で、不毛な議論を吹っ掛けている方がよほどあれかと。

[72: 匿名さん]

アパートローンも、よっぽど属性が悪くなければ、10年固定で2%未満とかもありますよ。
なので、2%で借りて実利3.5%（Tomihisaに限らず一般的な分譲新築ですとそんなもんでしょう）で回せば、一応プラスにはなります。
空室等による破たんリスクさえ気にしないなら、頭金を減らして複数買うなど、目いっぱい借りた方が得な可能性は十分あります。
ただし、資金繰りショートしての倒産ってのは良くあるので、そのあたりの見極めは大事です。
また、事業用ローンは、繰り上げ返済でも違約金ですので、きっちりと収支計画を立てて行動する必要はあります。

[78: 匿名]

>>76
金利は経費として計上できるから、年収によっては現金購入と差が無いのでは？と聞いているだけで、得して喜んでると思っているのは間違いだと思いますよ。

[80: 契約済みさん]

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０です。

利息分は経費に計上できるので、税率の高い人は繰り上げ返済しない方が得ではないかというお話ですが、それは間違っています。

仮に利息が１００万円としましょう。

この分を経費として計上出来るということは、１００万ｘ税率分が安くなる計算になります。
所得税率は最高で４０％、住民税は一律１０％なので、最高で５０万円しか安くなりません。

よって繰り上げ返済できるのにしない場合、差引利息分の５０万円を損していることになります。
日本の税制上では、繰り上げ返済をした方が「絶対に」得であると言いきれます。

[82: 匿名さん]

>>81
住宅ローンと消費者金融を一緒にするのは極論というものですよ。莫大な借金を背負わされたとか、逃げられないようにとか、悪徳消費者金融と同じ手法とか。それはあなたの勘違いですよ。
住宅ローンはそもそも、所得から計算して金額を決めますから、収入が激減しないならば、きちんと返済できるようになっています。決して15%金利の消費者金融とは違いますよ。

[84: 契約済みさん]

35年を1年短縮するだけで支払い総額は大きく変わりますよ。また頭金を100万用意するだけでも。引き渡しまであと1年しっかり考えましょう。

[85: 匿名さん]

>>78

いやいや。>>59は「現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそう」と言ってる。
利息を払ったほうが課税所得が小さくなって得する、ということでしょ？
間違ってるのは、>>59。

[86: 匿名さん]

もっと荒れているスレなら
キャッシュ買い大勝利！
なんて書き込みがされそうな展開ですね。

[87: 匿名さん]

>>84
とりあえず35年で借りて繰上げ返済すればいいだけじゃん。
何言ってんだか。

[88: 契約済みさん]

>>87
もったいないよ。

[89: 匿名さん]

>>88
少しね。
でも、期間35年にすると借金漬けにされて逃げられなくなるみたいに言うのはね。

おっかしいよね！！

[90: 匿名さん]

>>89
私もそう思うよ。極論ばかりのおかしい論理が展開されてる。頭金０の35年ローンは借金で逃げられないようにされるとかいう人は論点からズレてる。問題は所得とローン返済額のバランスだよ。きっと所得に対して、限度ギリギリまで借りてマイホーム買う人しか存在しないと考えてるんだろうね。うまく銀行を利用してる人もいるし、払えるけど手元にお金を残しておく人もいるし、みんなそれぞれ環境が違うのにね。

[91: 匿名さん]

なるほど！自己資金０円、限度ギリギリ借り入れの人たちだったか！

[92: 匿名さん]

58さん　まじか？1000万上乗せだとげんなりだけどどこにでてるの？

[93: 匿名さん]

>>92

んなこたーない。

[94: 匿名さん]

お金があって、変動or固定の１％以下の第一住宅ローン組んで金利が１％こえたら返済ってのが一番ですね。ま諸経費分損するか。

[95: 匿名さん]

93さん。
まじでか？んなこたなーいってどっちの意味ですか？おせーて

[96: 匿名さん]

>>95
1000万も上乗せっていうのが、んなこたあない。

[97: 匿名]

>>85
そこじゃない。喜んでると決めつけてるところが、間違い。

[98: 契約済みさん]

>>97
じゃあ『現金購入の方が損しそう』という発言はミスと認めますか？

[99: 契約済みさん]

＞９２さん、

ここに出てますよ。６６００万の部屋が７５００万で売られてます。

http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/397823015.html

[101: 匿名さん]

>>97
そうだそうだ！
過ちを認めて>>98さんに謝罪しろ！

[102: 匿名さん]

>>99
それが出た当時も話題になってましたけど、その価格はとりあえず出してるだけで、下がるの前提の価格だと思いますよ。
その金額って売り手は最終的には6000万円台にはしたくないなあ、くらいの値付けでは無いかと思います。

[103: 契約済みさん]

売り手は最初はチャレンジ価格をつけますからね。でもここが7000万円で買えるならすぐに売れてしまいそうなものですが、そうでもないんですかね。仲介手数料などかかるので、実際はもう少しかかりますが、それでもほしい人はたくさんいるのではないでしょうか。

[104: 契約済みさん]

>>103
そうでもないんですね。結局売れるのは6000万円台だったりして。
含み益確実！とか大騒ぎしてた人達は沈黙。笑

[105: 匿名]

うちらが買った値段て外苑西の延長が含まれて無い値段だから、開通が決まった今ではその分も値上がりするので1000万プラスは有る話だね

[106: 契約済]

契約者限定板なのにこれだけ部外者が来ていつまで経っても投稿数減らないマンションって珍しいですよね！

[107: 契約済みさん]

丸の内から新宿方面の景色！
富久クロス見えます！

[108: 契約済みさん]

>>105
あれ？織り込み済みじゃなかったっけ？
じゃなかったとしたら、ラッキー。

[109: 契約済みさん]

>>106
ネガに対する過剰反応が際立ってますからね。他の物件に比べて。
だからネガが集まってくる。

[110: ビギナー]

>>108
織り込んで無いと思いますよ
1期1次の時はオリンピック決まって無かったし

[111: 契約済みさん]

新駅と違って道路が開通しても資産価値に対するインパクトはあまりありませんよ。
それでもここは分譲価格の10％～15％増しで売れると思います。

[112: 地方在住]

＞81

手元にお金がないから「トミヒサクロス」が買えないより、
手元にお金がなくても、２％の低金利で
「トミヒサクロス」が買えることが優れていると思います。

その優れたシステムに感謝して当然だと思うのですが
どうでしょうか？

[113: 契約済みさん]

>>112
リスクが把握できてるならね。

[114: 匿名さん]

ちょっと見に行って来たら
現場は静か…

13〜17まで全体で休工だそうです。

現場の方々ゆっくり休んで下さい。

[115: 地方在住]

>>113さん

このマンションを２％の金利で買った瞬間から
リスクから開放されていますよ。

ちなみに、会計でいう「リスクからの開放」とは
100％保証の意味ではありません。

[116: 契約済みさん]

>>115
そんなマンションはありません。

[119: 契約済みさん]

>>115
やっぱ地方の人が分からずに都会の不動産に手を出しちゃだめだよ。
次から気を付けて。

[120: 契約済みさん]

100％ローンで契約したとしても、融資実行までまだ1年ありますから、それまでに変更も可能です。
まだ手遅れじゃありません。

[121: 匿名]

>>98
59は断定はしてないよね。年収によっては損しそうな気もしますが？と聞いています。こういった掲示板での非常に有意義な意見交換の一つだと思けど、1人か2人かの勘違いした人が、ものすごく偉そうに馬鹿にした書き込みをしていますね。残念ですね。

[122: 契約済みさん]

銀行や住宅販売会社の話を聞く前に、まず本を数冊読むことをお奨めします。営業さんたちは住宅を販売することを目的に話を進めるので、リスクは語りません。

[123: 契約済みさん]

>>121
バカにしたようなひどい書き込みをする人もいますが、私は単純に心配なだけです。キツイことを言いすいません。
私自身ここの野村主催のローンセミナーに参加しましたが、FPのあまりにも楽観的でいい加減な35年ローンの薦め方に愕然としました。確かにこのセミナーでFPに給料を払うのは野村なので、野村が求める内容になるんでしょうね。

[124: 匿名さん]

本日、14時15分頃です。

[125: 引越前さん]

色が変わってるところからが20階なんでしたっけ？

[126: 匿名さん]

＞124さん　写真ありがとうございます！
目測では55階まで積み上がってる様な気がしますが
どうでしょう？

＞125さん
ネットが掛かってるのは23階より上です。

50階ぐらいに有る足場が外れると全貌が見える。
楽しみでしょうが無い。

[127: 匿名さん]

>>126さん
55階まで上がってると思います。

[128: 匿名]

>>127さん
ついに来ましたね〜
よし！我が家で祝杯をあげよう。

[129: 契約済みさん]

下と上で色が違うのは気のせいかな？？

[130: 契約済みさん]

ここを契約した人は頭金1割払ってるはずだから、全額ローンなんてありえないんじゃらないかな。

[132: 匿名さん]

本日、16時位だたっかな。色が濃い所はネットや足場が組んであるところで、外せば同じ色です。個人的には濃い色を縦か横に差し色で入れた方がカッコ良かったと思います。

[133: 契約済みさん]

＞１３２さん、

デザインには正直、そこまでこだわってないですよね。まあ、ただこのスケール感だけでも圧倒されます。
スケールが大きい分、ツートンなどにするよりも、モノトーンの方があっているのかもしれませんね。

[134: 地方在住]

>>130さん

マンションを買った時、その１割が戻ってきます。

[135: 匿名さん]

TBSのぴったんこで遠藤憲一が出てますが、小さいときは富久町に住んでいたんですね。
中華屋を紹介してました。

[136: 契約済みさん]

＞134さん、

その一割を戻してもらうかどうか、よく考えたほうがいいですよ。確か上の方で金利が2％とお答えになっていましたよね？（間違っていたらすみません。）物件価格の1割の2％って長い目で見るとすごい額になりますよ。余計なお世話なのを承知で申し上げますが、その1割を返してもらわないと生活が成り立たないような財政状況なら、住むわけでもないマンションを所有するのは危険です。1割が必要ないなら、繰り上げ返済に回した方がずっとお得です。

[137: 匿名さん]

>>136
住宅ローンなら、変動で0.725〜0.775%。元金均等返済で住宅ローン減税を受けたら、ローン諸経費払っても場合によれば＋もある。もちろん金利が上がらなければだけど。
たかが1割の頭金を入れるか入れないかでこのクラスの住宅ローン、しかも100%ローンの審査が通る人が、生活が成り立つ成り立たないはあまり関係ないレベルでは？
やたら100%ローンを否定しますが、個人の自由。もうそろそろアドバイスレベルではないですよ。

[138: 匿名さん]

173ですが、住宅ローン減税を受けられる10年間なら+もありうるという意味なので、変なツッコミ無しで。

[139: 匿名さん]

>>136
私は現在自宅マンションを保有しており、ローンも残っていますが、それ以外にも中古マンションを3室保有しています。その購入は現金で総額は自宅ローン残額に近いですので、繰上げ返済しようと思えばできました。
しかし、住宅ローンの金利が1%ちょいと、投資マンションの実質利回り(管理費、修繕費、税金など引いて)が5%ほどあり、その収入で住宅マンションのローンと管理費、修繕費が払えています。繰上げ返済よりも得しています。それに財産として4件のマンションが残ります。
投資マンション用の金利は高く、住宅ローンは1%ほどですから、私は低金利の住宅ローンで銀行から出来るだけ借りて、手元の資金でまた中古マンションをあと1室買い、富久クロスの毎月の支出も全額それで賄う予定です。

[140: 匿名]

>>99
まじでか。買えない（−＿−；）

[141: 契約済みさん]

＞137さん、

余計なお世話だってことは重々承知してます。ただ揚げ足を取るようで恐縮ですが134さんが買われた部屋は50平米未満で住宅ローン減税が受けられないと思われます。また、このクラスの物件を100％ローンで買われる方の財政状況が悪いはずはないと思いますが、余計な出費は誰もが避けたいと思うものです。たかが数万、数十万という金銭感覚は危険です。余計な出品をして銀行をもうけさせても仕方がありませんので、かように申し上げた次第です。

[142: 契約済みさん]

＞139さん、

あまりに私自身の状況と似ているため、びっくりしましたが、おっしゃる通りです。（一瞬、自分の過去の投稿のコピペかと思いました。）住宅ローン金利の方が投資マンションローンよりも低いので、資金があるなら投資マンションの繰り上げ返済（または一括購入）に回し、その家賃収入を自宅のローン返済に充当するのは、不動産投資の王道です。１３４さんは状況が異なっているため、富久クロスの繰り上げ返済を勧めたのです。

ところで、富久クロスに入居後は、現在のご自宅も賃貸に出すということでしょうか？それで4軒の財産が出来るわけですよね？不動産投資にお詳しいようなので、釈迦に説法かもしれませんが、ご自宅を賃貸に回した場合の利回りと、ご自宅を売却して新たに中古マンションを所有した際の利回りを計算したほうがよいと思います。ご自宅は広めで賃料も高くなりませんか？そうなると借り手もなかなか現れず空室リスクが高まります。一番貸しやすく利回りが高いのはワンルームですから、例えばご自宅が6000万円で売れたなら、1500万の中古物件を4件買った方が利回りもよく、リスクも分散できます。さらに付け加えるなら、投資物件を10軒まで増やせば不動産事業に出来ます。投資マンションを７軒まで増やせば、その分で富久クロスのローンを払っても「おつり」が出来るでしょうから、「おつり」と本業の収入を合わせればすぐに１０軒まで増やせます。事業に出来れば青色申告特別控除により年65万円の控除が得られます。さらにご家族を青色専従者として、給与を支払らったことにすれば、その分を経費として計上できるので不動産所得に対する税金を抑えることが出来ます。こうしてお金がお金を呼び込む好循環が出来上がります。

[143: 地方在住]

>136さん
>137さん
>139さん
>141さん
>142さん

コメントをありがとうございます。

私もマンションを複数保有していて
ローン種類としくみ・税制・必要な貯金などを考え
総合的に判断をしています。

不動産運用は楽しいですね。

[144: 契約済みさん]

頭金の1割、戻ってくるんですか。知りませんでした。無知でした。

契約時に頭金を引いた額でローンの審査しましたし、もう払った額はなかったことになっているので、戻すと言われても要りませんが。

[145: 契約済みさん]

>143さん、

資産運用にもご関心がおありなようですから、個人型確定年金に加入しておくと公的年金の上乗せになり、なおかつ節税効果もあってとてもお得ですよ。

[146: 契約済みさん]

145です。

「個人型確定年金」ではなく、「個人型確定拠出年金」の誤りでした。401ｋと呼ばれるものです。

[147: 地方在住]

>144さん

個別に、フルローン（頭金無し）の融資申請をしました。

販売会社を通さずに、個別に銀行に融資申請をすると
手数料の数万円が不要になるだけでなく、
融資方法の選択幅も広がりますね。

個別申請の融資の短所は、
自分が死んでキャンセルしても
前金（頭金）は戻ってこないことですが
妻にはそうなってもキャンセルするなと言っています。

生命保険で残額を支払い
その後売れば、手数料を引いても買った値段以上にはなりそう。

[148: 地方在住]

>145さん

サラリーマンですから企業年金に入っています。
個人型確定拠出年金には、入れないですよね。

年金制度が４階建てまである
（基礎年金・厚生年金・企業年金・企業型個別年金）
安定した会社なんですが
逆に仕事に閉塞感があって、、、、

チャンスを求めて、全国の優良マンションを探しています。

[149: 匿名さん]

今日も現地行ったら車道の音がうるさいですが、入居までにできる対策はありますかね？
「一生窓を閉める」以外に。

[150: 契約済みさん]

既に値段が上がってるんで、ここ程の優良マンションは当分出てこないでしょうね。

[151: 入居前さん]

落武者は無視で。

[152: 契約済みさん]

＞148さん、

企業年金があるんですね。それでしたら確定拠出年金には加入出来ませんね。
4段階の年金があれば老後も安心でしょう。ハッピーリタイアメントまであと10年です。
悠々自適なセカンドライフを目指して頑張りましょう！！

[153: 地方在住]

>152さん

丁重なコメントをありがとうございました。

[154: 匿名さん]

ところで、新宿３丁目にもどった　ヨドバシカメラ所有の土地ってマンションになるんかな？

[155: 入居前さん]

>>154
まだ決まってないみたいですよ。でも高層ビルが建つと眺望に影響出るから、資産価値にも若干影響あるでしょうね。

[156: 契約済みさん]

既出ですけどやっぱり気になりますね。逆に新宿方面からも今は山手線あたりからよく見えて正にランドマークって感じですが、間を遮られてしまいますね。20階くらいで収まればいいですが。。

[157: 契約済みさん]

あれだけの広さがある土地を活用しない手はないでしょうから、いずれ何か建つことでしょう。問題はいつになるか、そしてどのくらいの大きさ、高さになるかですね。建設費が高騰している間は着工しないと思いますが、ひと段落したあとは（２０２０年以降？）、分からないですね。

[158: 契約済みさん]

高島屋から本日撮影です。綺麗に撮れたので。

[159: 匿名さん]

>>158
圧巻ですね。
ありがとうございます。

[160: 契約済みさん]

20階では無く、30階くらいじゃ無いですか？？