【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[441: 契約済みさん]

興味ある別な物件なら、私も二つくらいありますが
マンション価格全体が値上がりしている今の時点で
手を出すのはリスキーでもありますよね。

[442: 契約済みさん]

＞４４１さん、

どちらの物件でしょうか？差支えなければお教えください。ご無理な場合はヒントだけでもお願いいたします。

[443: 契約済みさん]

申し訳ないですが、投資用で考えているのでお教えできません。

[444: マンション投資家さん]

430です。
433さん；条件の悪い部屋は元々の価格が安いので、案外大きく上昇しますよ。
437さん；富久クロスの融資実行の前の今、新しい物件を先に購入し借り入れが増えてしまうと、富久クロスの融資実行時に借り入れ不能になるリスクありませんか？
431さん；私の基本は都心周辺ワンルームマンションの投資です。私の場合ですとワンルームの実質利回りは新築で4％くらい、築古中古で8％くらいです。家賃ベースですが、空室率の実績は5％くらいです。このほかにエアコンや室内のリフォーム代がやはり5％くらいです。私はこの2つを予算として10％組んでいます。超える年も下回る年もあります。ファミリータイプは新築（何年か自己居住後ですが）実質利回りで私の実績は5～7％ですが、これは買った物件を本当に厳選した結果であって、一般的には4％くらいだと思います。空室率は、ワンルームに比べ決まるまでの期間も少し長いですが入居してもらう期間も長くなるのでやはり5％くらい（例えば、空室期間3か月、入居期間5年60か月）だと思います。私の場合、投資マンションは融資金利が高くファミリーマンションは金利が安いので、何の目的・購入の経緯で一長一短が出てくるように思います。

[445: 契約済みさん]

>４４４さん、

私も不動産投資をしています。現在、ワンルーム２戸と２Kを１戸持っています。今後はこれを１０戸まで増やして
事業化し、青色申告特別減税を受け、家族を青色専従者として給料を支払い、経費として計上することで、所得税の
減税をしようと思っています。４４４さんはどのようにお考えですか？

利回りは新築だと物件価格が高いので当然低いですよね。一方、中古は利回りが高い。
この辺りはどのようにお考えですか？私はこれまで新築ばかり買ってきましたが、中古の方が
有利なのでしょうか？また、借入額はどのようにしていますか？不動産投資会社はよく
少額の頭金で始められる、ローンは賃料で返せる、節税効果がある、年金代わりになると
言いますが、３５年ローンでそれを実践すると、キャッシュフローは途中で大赤字になりますよね。
最終的に回収できるのは５０年後くらい…。物件を売ればもう少し早く回収できますが、
それではほとんど投資妙味はありません。やはり借入額は物件価格の５０％に抑えて、
同時に繰り上げ返済をどんどんした方が、キャッシュフローはずっといいですよね。

ワンルームかファミリータイプかの問題は、難しいですね。私の所有物件で言えば
ワンルームは空きが出ても１週間くらいですぐに埋まります。一方、２Kの方は
以前５カ月ほど空きが出たことがあります。かといって居住期間がすごく長いわけでも
ないんですよね。根拠は私の経験だけですが、パフォーマンスではワンルームの方が上かな
と思っています。２Kがファミリータイプと呼べるかどうかは微妙ではありますが。


また融資をしてもらうのは銀行の事業用ローンよりも、日本政策金融公庫の方がずっと
利息が低くて有利ですね。現在、5年固定（1.4％）、10年固定（1.6％）、15年固定（1.9％）です。
ただし、借入には新築で５０％、中古で４５％の頭金が必要ですが。
頭金さえ用意できれば、この融資は繰り上げ返済や期間変更に一切の手数料がかからないので、
最初１０年か１５年固定で借りておいて、余剰資金が出来ればどんどん繰り上げするのが、
よいと思いますが、４４４さんはどう思われますか？

本題からそれてしまって申し訳ありません。
この話題に興味のない方はどうぞスル―してください。

[446: 契約済みさん]

>>445
スルーしてくださいというのではなく、他所でやってもらえませんか。

[447: 物件比較中さん]

別にここでやっても構わなくないですか？
我が家は居住用ですが、今後の参考になるので大歓迎です。
見たい人はいるので、見たく無い方はスルーでお願いします。

[448: 契約済みさん]

>>447
446です
445さんの話は富久クロスとは関係ないので、不動産投資のスレで話していただいた方がいいかと思った次第です。

[449: マンション投資家さん]

444です。私はワンルーム20戸、ファミリー5戸で運用していますが、青色申告は面倒なのでやっていません。普通に確定申告して税金払っています。新たに新築を買ったりすると不動産収支がマイナスの年もありますが。中古は一見利回りが良いですが、経年劣化・間取りが悪い（ユニットバスなど）・空室期間が長引くなどの問題もあります。私は現金買いもありますが、多くはフルローンです。フルローンでもプラスもありますし赤字でもそれほど大きなものではなく、445さんの現状が少し理解できません。

[450: 契約済みさん]

＞４４９さん、

早速のご回答ありがとうございます。ワンルーム２０件にファミリータイプ５件もお持ちとは驚きました。
不動産事業が本業なのでしょうか？
しかし、それだけお持ちでありながら青色申告をしないというのは、もったいない気がします。
青色申告特別控除により６５万円が非課税となりますので、４４９さんの場合、おそらく所得税と住民税を
併せて４３％は税金の還付が受けられるのではないでしょうか。さらにご家族を青色専従者にすれば、
ご家族は４４９さんよりも税率が低い分、さらに節税出来ます。詳しい状況は分かりませんが、
お持ちの不動産の数から言って年間１００万くらいは節税出来ると思います。青色申告は確かに
面倒ですが、税理士を雇っても２０万ほどですから、十分儲かります。

新築をフルローンで買い繰り上げ返済をせず、賃料収入だけで返済すると赤字になる言うのは、
シミュレーションをすれば、すぐに分かります。私が持っている物件を例にとると、

２０８０万円、頭金１００万、３５年ローン、金利２．５７５％、年間賃料収入１３１万円
（空室率５％、賃料年１％下落、物件売却額年２％下落と仮定します）

でキャッシュフローの流れを見た場合、９年目まではプラスですが、１０年目でマイナス１１０００円
になります。これが不動産投資のデッドクロスと言うやつです。なぜマイナスになるかと言うと、
マンションの付属物の減価償却が消え、同時に返済額に占める利息が減るため、経費が少なくなり、
その結果、収入-経費が黒字となり、所得税（私の場合３３％）が発生するからです。
私の場合、１０年目の税引前利益は、賃料－（ローン＋管理費）＝２２，０７８円です。
所得税は３３９０３円ですから、２２０７８円－３３９０３円＝－１１８２６円となり、
赤字に陥ります。
初年度からの通算キャッシュフローでみると、１０年目はプラス２３万ですが、１５年目にマイナス２万円、
２０年目にマイナス９６万円、２５年目にマイナス２００万円を超えます。この時、物件を売れば
８００万ほどの利益は出ますが、キャッシュフローだけを見ていると確実に赤字になります。
この説明でお分かりになりませんか？

４４９さんは不動産を多くお持ちですから、１軒がマイナスになっても全体として儲かっていれば
よいというお考えかもしれませんが、小規模投資の場合は１軒のマイナスが収支に大きく影響するので
慎重にならざるを得ません。デッドクロスを避けるには、頭金を多く入れるか、どんどん繰り上げ返済を
するしかありません。そのシミュレーションもありますが、長くなるので省略します。

やはり新築も中古も一長一短ですね。この辺りは自分の投資手法を確立するべきなのでしょうね。

[451: 契約済みさん]

＞４４６さん、

すみません。本スレの趣旨に合わないことは承知していますが、お気に召されなければ、どうかスル―してください。
お聞きしたいことと、書きたいことは、だいたいこんなところですから、何卒ご容赦ください。

[452: 契約済みさん]

>>450
私も投資しでますが、やはり家賃の利回りなら中古ですよ。しかも、ハンパない安い指値をして買うべきです。
私の所有している中で最優良物件は、その当時博多駅前、築14年の1K、25平米で280万円で買いました。5〜6年で回収できます。もう間も無く回収完了です。
最も落ちこぼれ物件は新築の50平米1LDKのマンション。全然回収できないです。
投資するなら、駅前や繁華街の中古の小さな物件をとりあえず5〜6年で回収できる額で指値することですね。通ればラッキー！

[453: 契約済みさん]

＞４５２さん、

すでに立派な投資手法を確立されていますね。確かに一般的には不動産投資は利回りを狙って中古を買えと言われますよね。
しかし、空室率のことを考えると、地方都市よりも東京都心近郊が安全だとされますね。まあ、私は東京と地方の
両方に持っていますが、地方の方が利回りがよいというわけでもありません。成功者の話を聞くと、東京中心だったり、
地方中心だったりと、千差万別ですね。

それにしても博多のマンションはすごいですね。２５平米で２８０万なんて、車よりも安いではないですか。
回収に５～６年ということは、利回りが２０％近いということですよね。ということは家賃５万円くらいですか？

市場に出ている中古マンションは東京の場合、大体利回り６％～８％ですよね。それでも悪くはありませんが、
利回りが高い物件はたいてい築年数や立地に難ありの印象があります。売り主はその物件が儲からないから
売りに出したのか、換金の必要が出てきて売りに出したのか、見極める必要もありますね。
ともかく次に中古を買うときは私も指値で交渉してみることにします。

[454: 契約済みさん]

売る側にしてみれば
安い買付証明を持ってくる客は、不愉快なものですよ。
中央区で以前中古を売りに出した時に経験しました。

[455: 契約済みさん]

売る側に売り急ぐ理由がなければ、バカにしたような安値で買おうとする申込みなど断ればいいんですよ。でも世の中には
何らかの理由で売り急いでいる人がいるんですね。そういう売り主に巡り合えたらラッキーですね。でも普通は適正価格か、
それによりちょっと安いくらいの価格で売れるものです。

[456: マンション投資家さん]

450さん、ありがとうございました。
１ヵ所。10年目の所得税が33903円とのことですが、/月ですね？　だとすると家賃からローンの金利と償却費と管理費も？引かずに計算しているように思われますが？？？です。そもそも私の頭では、出た結果の利益から税金が持って行かれるので、税金は考慮せずにキャッシュフローを考えています。「営業利益」の考え方です。
私は投資ローンは35年もの長いローンが組めないので、35年ローンならもう少し返済金額が少ないかなと直感的もに思っていたのですが、計算してみると意外に金額多いですね。

[457: 契約済みさん]

＞４５６さん、

いえ、３３９０３円は年額の所得税です。上記の物件の場合、１０年目のキャッシュフローは以下のようになります。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（３＋５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

このように計算しています。

[458: 契約済みさん]

>>456さん

「償却定額　　２３万４４９０円」は、非現金支出費用のため、費用化はされていますが実際にキャッシュアウトはしておらず、手許に残るキャッシュは２２万６６４円かと思いました。いかがですか？

数字の記載が全角でカンマ無しだと、若干頭に入りにくいですね。。

[459: 契約済みさん]

>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円


不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。

[460: 匿名さん]

富久クロス、間違いなくキャピタルゲイン得られると申し込んだが、抽選で撃沈。

宝くじよりは当たると思ったのだが。