【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[401: 匿名さん]

>>396
そういうのは、事業協力者が背負うから、工事費が上がろうが下がろうが、地権者や、それを買った人には関係ない。

[402: 契約済みさん]

具体的にいくらくらいのリスクプレミアムを想定されていますか？

ご参考までに、ハードルレートを教えて頂けますと幸いです。

[403: 契約済みさん]

>>402
日本語を使って頂けませんか。意味が分かりません。

[404: 匿名さん]

インテリアオプション会では、備え付けのトーテムポールを設置しようかと思っておりますが、トランクルームに入るか心配です。

[405: 契約済みさん]

インテリアオプション会
かなり割り引いているように見せてますけど
前のマンションでは、他で見積もってもらったほうが２～３割安かったよ。

[406: 契約済みさん]

転売したいさんへ

変動金利で多額借りてしまって、金利上昇傾向なら即売りでキャピタルゲイン得てしまったほうがいいかもですね。

[407: 契約済みさん]

>>406
ローン組まなきゃ買えない人が売ってどこに住むの？ローンの手数料や税金や新居の引越し代で儲からないよ。

[408: 契約済みさん]

>>405
入居後に別途工事を手配したりする手間を考えると、２割位ならありかと考えてます。
家具はとてつもなく高いですね。

[409: 匿名さん]

>>407
未入居で売るだろうから、引越代は要らない。
地権者住戸と同レベル物件を仮定して、値引きもあるだろうから利益600万(売値7220万)、仲介手数料約230万、税金約240万、ローン保証料は帰ってくるので、登記や取得税
等30万くらいかな。
微妙に儲かるじゃない？

[410: 匿名さん]

>>409
利益の600万にいきなり税率かけてますが、費用は控除できるのだから、利益の600万から仲介手数料や購入時の費用を差し引いてから税率を掛けないといけません。また仲介手数料は7220万×3%+6万に消費税で240万だと思います。
その例なら売却益にかかる所得税、住民税は(600-240-30)×税率で約131万円ですね。
差引200万も儲かるのですから、そこそこ儲かっているのではと思います。

[411: 匿名さん]

>>410
半年以内に売らないと、建物の減価償却が必要になるんじゃないの？

[412: 匿名さん]

>>410
200万円どうぞ売って儲けてください。

[413: 匿名さん]

引渡１年前の地権者住戸取引例、は
参考にしかならないと思いますが。

[414: 契約済みさん]

２００万円儲かったところで、苦労の割にあまり妙味がないと思いますが。ここを買われる方なら２００万円なんて半年も働けば余裕で溜まりませんか？それよりも、株に投資しましょうよ。日本株の水準はまだまだ割安です。年末か年度末にかけて１６５００円を超える可能性が高いので、上場投資信託で日経レバレッジインデックスを買えば１０％強のリターンが見込めます。２０００万円買えば、２００万儲かりますよ。天井を付けた後は、下げ基調に入りますので、空売りをするか、自信がなければ、やはり上場投資信託から日経インバースインデックスダブル（株価が下がった分の２倍儲かる）でも買えば、さらに儲かります。
個別銘柄でもっと今後急騰しそうな株もたくさんありますが、興味ある方いますか？

[415: 匿名さん]

>>414 興味あるある

[416: 匿名さん]

>>413
おっしゃる通りですが、後から見れば、地権者住戸だったかどうかなんて、ずっとチェックしていた人しかわかりません。
また買えなかったけど未練がある人からすれば、未入居入手はここしかチャンスがない(かもしれない）ので、そこそこ需要はあるはずですがかなり動きが鈍かったです。
という事は、もう待ち行列は無いか、高値でまでは買う気がと考えるしかないです。

今後は、この事例をもとにだいたいの売値が決まっていくことになると思いますよ。
でも、逆にこの事例のおかげで、未入居なら買値の5～10％増しが期待できるともいえると思います。

[417: 匿名さん]

未入居物件なら入居開始後にも出てくるのが普通ですよ。
地権者住戸は一般住戸と仕様に違いがある場合もありますし、
わざわざ竣工一年前に中古を買いたい需要はそれほどないですよ。
この事例はイレギュラーの事例であって、本格的に需要が出るのはもっと後です。

[418: 匿名さん]

>>417
もしここが設備違っても室内設備で百万円も差が出るようなものって、販売でもオプションだからねえ。
それに、契約者なら地権者住戸のあの金額は十分納得いくレベルだと思うけどね。中古なのに2割高とかになったら都心3区に手が届いちゃうし。

[419: 匿名さん]

それは、都心三区が値上がりしない場合はでしょう。
のらえもんさんたちの座談会では、あと二年は新築が値上がりするそうですから。
来年、消費税が更にアップすれば中古の方が税金面で新築より有利になりますし。

[420: 匿名さん]

>>419
それはそうだけど、その値上がり話って地権者住戸は参考程度とか、富久クロスだからとか言う問題じゃないよね。
再来年、主要なエリアはどこでも、更に価格が上がってるってのは、普通に有り得ると思うよ。
そうなったらローレルも上がるだろうし、湾岸も大崎も池袋も上がるだろうね。
良い時期に買えて良かった！

[421: 契約済みさん]

わたしも、いい時期に適正価格で契約てきてよかった。あとは、願わくば、金利が必要が上がる前にローン実効して、消費税が10%に上がるまえに、引越し契約と主な買い物が終わることかな。

[422: 契約済みさん]

>>410
3000万控除、使えるのなら
売却益に所得税、住民税はかかりませんよ。

＞仲介手数料は7220万×3%+6万に消費税で240万だと思います。
これは不動産屋が、MAXに取れる金額で、実際はそれよりももっと安くすることは可能です。

こことは地域違いますが池袋グランドミレーニアでは
＞43.08平米（12.85坪）が5480万円ということは、平米単価127万円（坪単価426万円）ですか。

ここ、もっとキャピタルゲイン得られてるかもしれませんね。

７０００万なら９０００万に？

最近のニュースで
４～６月ＧＤＰ、下方修正…年率７・１％減に
となってますから、いつまでバブルが続くかわかりませんけど。

[423: 匿名]

立地は良いけど、アドレスが嫌だ。

[424: 匿名さん]

>>422
未入居では売れなくなるから3000万控除使うなら、売値はもっと下がるかもね。
7000万を9000万で売るのは自由だし、売れたら良いよね。
ただ、地権者住戸とはいえ、1割りちょい増しだと苦戦した現実があるのに、完売物件の契約者スレでそこまで強気になってもねえ。
築年数が違うとはいえ近場のローレルコートが坪260～270万が平均的な成約価格なのでなおさら。
検討スレならそういう人がいても不思議じゃないけど、ここであまり夢語りすぎても微妙じゃない？

[425: 匿名さん]

まだ完成してもいないから、中古扱いでありながら内覧のできない地権者住戸の取引
なんて、一年後には関係ない話になっていますよ。
「昔の話をしても」って事になっているでしょう。

品川区の大崎の分譲価格が既に、ここの分譲価格の１割増になっていたのが現実です。

[426: 契約済みさん]

地権者住戸以外にも売りに出ているものがあるそうですよ。ここにも関わりのあるデベの仲介会社の人が話してました。

[427: 契約済みさん]

>>426
やれなくもないですが
その様な場合は、大手の仲介会社は仲介に関わらないのが一般的です。
引渡前はまだ、契約者の所有物ではないですから。

[428: 契約済みさん]

＞４２６さん、

価格次第でしょうが、それでもほしがる人はいるんじゃないですか？

[429: 入居予定さん]

１０００戸もありますから、
そりゃ、いろんな人いますよ。

[430: マンション投資家さん]

契約金額より時価が上がれば嬉しいものです。しかしこのスレの多くの皆さんは自己居住目的で契約されたでしょうから、売ったら儲かるかどうかという内容には違和感があります。1年前多分私たちは比較的に安く契約できたと思いますし、1年後には時価はそれ以上になっているでしょうから、素直に喜びませんか。私は素人投資家ですが、今までに自己居住（セカンドハウス）目的でファミリーマンションを4軒購入し、幸い契約金額より時価が上回っていますが、売却するより賃貸に出した方が安定収入になるので、何年か住んで順番に賃貸に出しています。私は5軒目の富久クロスも自己居住で考えています。ただ、契約に当たっては「投資」としても価値があるかどうか十分に検討し決めました。値上がりすると思います、嬉しいです。

[431: 契約済みさん]

＞４３０さん、

賃貸に出しているファミリータイプのマンションの利回りと空室率はどのくらいですか？
不動産投資に興味がありますが、ファミリータイプとワンルームのどちらがいいのか判断に迷っています。

[432: 匿名]

基本的に富久クロスの値段が上がるってことは、富久クロスを売って住み替えのために買う他の物件高くなるってことだから、居住用に買った人にはあまりメリットないかね

[433: 契約済みさん]

＞432

それはまあそうなんですが、値上がり率にはギャップがあるので、ここを売って、あまり値上がりしていないところに
住めば利益は出ますよ。不動産売却に掛かる特別税がなくなる５年後には多くの売り物が出ると思います。
条件のいい部屋はかなりの上昇が見込めるのではないでしょうか。

[434: 契約済みさん]

住み替える物件を先に購入しておく方法もありますね。
今回うちは、住み替えるここを先に購入して
現在住んでるマンションを後で売りに出します。

[435: 契約済みさん]

＞４３４さん、

それは現自宅を売却前提で富久クロスを購入したということですよね。
確かに空き家の方が高値で売りやすいですし、内覧希望の人に合わせて土日などに家にいる必要がないので
先に入居、後から売却がいいですよね。銀行の審査によっては、自宅の残債と新居のローンが多すぎる場合は、
自宅の売却が成約して初めて融資をしてくれます。このような融資の場合、自宅の売却が必須になる場合も
ありますので、３か月以内に売れない場合は買い取り会社に安値で買われてしまうという憂き目にあいます。
４３４さんは手元資金が豊富か、収入が多いか、ご自宅の残債が少ないかのいづれかなんでしょうね。

[436: 契約済みさん]

一番目です。詳しく話しても喜ばれる話ではないので以上で。

[437: 契約済みさん]

うちは手元資金が頭金ギリギリ、残りは全額ローンになったけど、入居してから、
自宅売却のスケジュールでOKもらったよ。
そして実は今、別の物件に興味が出てきて悩んでいます。
不動産屋に相談したら、自宅を売って、そこを買って、来年富久クロスを買ってすぐに売る、というスケジュールを
提案されました。銀行の仮審査でも、新しい物件をフルローンで買えることになりました。
このスケジュールで行くと富久クロスを買った時点で２つのマンションのローン（＋投資マンションローン）を
抱えることになり、一時的に負債総額が２億を超えてしまいます。年収１０００万くらいしかないのにこれは
結構リスキーですかね。

[438: 契約済みさん]

私は、今の自宅の残債が、富久クロス購入時までにはなくなってる予定と話したら、その完済を証明する書類を出すことが条件になりましたよ。年収1200万円で、申請したローン5000万円です。幸い、既に完済したので、余裕で書類は出せますが。富久クロスのローンを契約する時には改めて審査すると思うので、状況が悪化していたら、最悪ローン降りない可能性あるのでは。

[439: 匿名さん]

>>437
羨ましい。何でそんなに貸してくれるんだろうか？
資金繰りが回るなら借りとけばいいじゃないですか。ここが正念場でしょう。このリスキーなのを乗り越えれば、今よりも一段階上の資産家になれるかどうかでしょうね。

[440: 契約済みさん]

＞４３８さん、

銀行に確認しましたが、富久クロス契約時にはもうローン審査はありません。すでに審査済みですから、その必要は
ないそうです。ついでに銀行に契約時までに借り入れが増えていても、問題ないかと聞いてみましたが、それも
問題ないそうです。これは富久クロスの方がフラット３５だからかもしれませんが。

それにしても年収１２００万もあって５０００万しかローンを組まないんですね。手堅いですね。
私など年収１０００万なのに、一時的には年収の２０倍のローンを組むことになります。
担当者もこんなに組めるとは正直驚いたと言っていました。属性がよいからだそうですが、
どんだけ～って感じですよね。

[441: 契約済みさん]

興味ある別な物件なら、私も二つくらいありますが
マンション価格全体が値上がりしている今の時点で
手を出すのはリスキーでもありますよね。

[442: 契約済みさん]

＞４４１さん、

どちらの物件でしょうか？差支えなければお教えください。ご無理な場合はヒントだけでもお願いいたします。

[443: 契約済みさん]

申し訳ないですが、投資用で考えているのでお教えできません。

[444: マンション投資家さん]

430です。
433さん；条件の悪い部屋は元々の価格が安いので、案外大きく上昇しますよ。
437さん；富久クロスの融資実行の前の今、新しい物件を先に購入し借り入れが増えてしまうと、富久クロスの融資実行時に借り入れ不能になるリスクありませんか？
431さん；私の基本は都心周辺ワンルームマンションの投資です。私の場合ですとワンルームの実質利回りは新築で4％くらい、築古中古で8％くらいです。家賃ベースですが、空室率の実績は5％くらいです。このほかにエアコンや室内のリフォーム代がやはり5％くらいです。私はこの2つを予算として10％組んでいます。超える年も下回る年もあります。ファミリータイプは新築（何年か自己居住後ですが）実質利回りで私の実績は5～7％ですが、これは買った物件を本当に厳選した結果であって、一般的には4％くらいだと思います。空室率は、ワンルームに比べ決まるまでの期間も少し長いですが入居してもらう期間も長くなるのでやはり5％くらい（例えば、空室期間3か月、入居期間5年60か月）だと思います。私の場合、投資マンションは融資金利が高くファミリーマンションは金利が安いので、何の目的・購入の経緯で一長一短が出てくるように思います。

[445: 契約済みさん]

>４４４さん、

私も不動産投資をしています。現在、ワンルーム２戸と２Kを１戸持っています。今後はこれを１０戸まで増やして
事業化し、青色申告特別減税を受け、家族を青色専従者として給料を支払い、経費として計上することで、所得税の
減税をしようと思っています。４４４さんはどのようにお考えですか？

利回りは新築だと物件価格が高いので当然低いですよね。一方、中古は利回りが高い。
この辺りはどのようにお考えですか？私はこれまで新築ばかり買ってきましたが、中古の方が
有利なのでしょうか？また、借入額はどのようにしていますか？不動産投資会社はよく
少額の頭金で始められる、ローンは賃料で返せる、節税効果がある、年金代わりになると
言いますが、３５年ローンでそれを実践すると、キャッシュフローは途中で大赤字になりますよね。
最終的に回収できるのは５０年後くらい…。物件を売ればもう少し早く回収できますが、
それではほとんど投資妙味はありません。やはり借入額は物件価格の５０％に抑えて、
同時に繰り上げ返済をどんどんした方が、キャッシュフローはずっといいですよね。

ワンルームかファミリータイプかの問題は、難しいですね。私の所有物件で言えば
ワンルームは空きが出ても１週間くらいですぐに埋まります。一方、２Kの方は
以前５カ月ほど空きが出たことがあります。かといって居住期間がすごく長いわけでも
ないんですよね。根拠は私の経験だけですが、パフォーマンスではワンルームの方が上かな
と思っています。２Kがファミリータイプと呼べるかどうかは微妙ではありますが。


また融資をしてもらうのは銀行の事業用ローンよりも、日本政策金融公庫の方がずっと
利息が低くて有利ですね。現在、5年固定（1.4％）、10年固定（1.6％）、15年固定（1.9％）です。
ただし、借入には新築で５０％、中古で４５％の頭金が必要ですが。
頭金さえ用意できれば、この融資は繰り上げ返済や期間変更に一切の手数料がかからないので、
最初１０年か１５年固定で借りておいて、余剰資金が出来ればどんどん繰り上げするのが、
よいと思いますが、４４４さんはどう思われますか？

本題からそれてしまって申し訳ありません。
この話題に興味のない方はどうぞスル―してください。

[446: 契約済みさん]

>>445
スルーしてくださいというのではなく、他所でやってもらえませんか。

[447: 物件比較中さん]

別にここでやっても構わなくないですか？
我が家は居住用ですが、今後の参考になるので大歓迎です。
見たい人はいるので、見たく無い方はスルーでお願いします。

[448: 契約済みさん]

>>447
446です
445さんの話は富久クロスとは関係ないので、不動産投資のスレで話していただいた方がいいかと思った次第です。

[449: マンション投資家さん]

444です。私はワンルーム20戸、ファミリー5戸で運用していますが、青色申告は面倒なのでやっていません。普通に確定申告して税金払っています。新たに新築を買ったりすると不動産収支がマイナスの年もありますが。中古は一見利回りが良いですが、経年劣化・間取りが悪い（ユニットバスなど）・空室期間が長引くなどの問題もあります。私は現金買いもありますが、多くはフルローンです。フルローンでもプラスもありますし赤字でもそれほど大きなものではなく、445さんの現状が少し理解できません。

[450: 契約済みさん]

＞４４９さん、

早速のご回答ありがとうございます。ワンルーム２０件にファミリータイプ５件もお持ちとは驚きました。
不動産事業が本業なのでしょうか？
しかし、それだけお持ちでありながら青色申告をしないというのは、もったいない気がします。
青色申告特別控除により６５万円が非課税となりますので、４４９さんの場合、おそらく所得税と住民税を
併せて４３％は税金の還付が受けられるのではないでしょうか。さらにご家族を青色専従者にすれば、
ご家族は４４９さんよりも税率が低い分、さらに節税出来ます。詳しい状況は分かりませんが、
お持ちの不動産の数から言って年間１００万くらいは節税出来ると思います。青色申告は確かに
面倒ですが、税理士を雇っても２０万ほどですから、十分儲かります。

新築をフルローンで買い繰り上げ返済をせず、賃料収入だけで返済すると赤字になる言うのは、
シミュレーションをすれば、すぐに分かります。私が持っている物件を例にとると、

２０８０万円、頭金１００万、３５年ローン、金利２．５７５％、年間賃料収入１３１万円
（空室率５％、賃料年１％下落、物件売却額年２％下落と仮定します）

でキャッシュフローの流れを見た場合、９年目まではプラスですが、１０年目でマイナス１１０００円
になります。これが不動産投資のデッドクロスと言うやつです。なぜマイナスになるかと言うと、
マンションの付属物の減価償却が消え、同時に返済額に占める利息が減るため、経費が少なくなり、
その結果、収入-経費が黒字となり、所得税（私の場合３３％）が発生するからです。
私の場合、１０年目の税引前利益は、賃料－（ローン＋管理費）＝２２，０７８円です。
所得税は３３９０３円ですから、２２０７８円－３３９０３円＝－１１８２６円となり、
赤字に陥ります。
初年度からの通算キャッシュフローでみると、１０年目はプラス２３万ですが、１５年目にマイナス２万円、
２０年目にマイナス９６万円、２５年目にマイナス２００万円を超えます。この時、物件を売れば
８００万ほどの利益は出ますが、キャッシュフローだけを見ていると確実に赤字になります。
この説明でお分かりになりませんか？

４４９さんは不動産を多くお持ちですから、１軒がマイナスになっても全体として儲かっていれば
よいというお考えかもしれませんが、小規模投資の場合は１軒のマイナスが収支に大きく影響するので
慎重にならざるを得ません。デッドクロスを避けるには、頭金を多く入れるか、どんどん繰り上げ返済を
するしかありません。そのシミュレーションもありますが、長くなるので省略します。

やはり新築も中古も一長一短ですね。この辺りは自分の投資手法を確立するべきなのでしょうね。

[451: 契約済みさん]

＞４４６さん、

すみません。本スレの趣旨に合わないことは承知していますが、お気に召されなければ、どうかスル―してください。
お聞きしたいことと、書きたいことは、だいたいこんなところですから、何卒ご容赦ください。

[452: 契約済みさん]

>>450
私も投資しでますが、やはり家賃の利回りなら中古ですよ。しかも、ハンパない安い指値をして買うべきです。
私の所有している中で最優良物件は、その当時博多駅前、築14年の1K、25平米で280万円で買いました。5〜6年で回収できます。もう間も無く回収完了です。
最も落ちこぼれ物件は新築の50平米1LDKのマンション。全然回収できないです。
投資するなら、駅前や繁華街の中古の小さな物件をとりあえず5〜6年で回収できる額で指値することですね。通ればラッキー！

[453: 契約済みさん]

＞４５２さん、

すでに立派な投資手法を確立されていますね。確かに一般的には不動産投資は利回りを狙って中古を買えと言われますよね。
しかし、空室率のことを考えると、地方都市よりも東京都心近郊が安全だとされますね。まあ、私は東京と地方の
両方に持っていますが、地方の方が利回りがよいというわけでもありません。成功者の話を聞くと、東京中心だったり、
地方中心だったりと、千差万別ですね。

それにしても博多のマンションはすごいですね。２５平米で２８０万なんて、車よりも安いではないですか。
回収に５～６年ということは、利回りが２０％近いということですよね。ということは家賃５万円くらいですか？

市場に出ている中古マンションは東京の場合、大体利回り６％～８％ですよね。それでも悪くはありませんが、
利回りが高い物件はたいてい築年数や立地に難ありの印象があります。売り主はその物件が儲からないから
売りに出したのか、換金の必要が出てきて売りに出したのか、見極める必要もありますね。
ともかく次に中古を買うときは私も指値で交渉してみることにします。

[454: 契約済みさん]

売る側にしてみれば
安い買付証明を持ってくる客は、不愉快なものですよ。
中央区で以前中古を売りに出した時に経験しました。

[455: 契約済みさん]

売る側に売り急ぐ理由がなければ、バカにしたような安値で買おうとする申込みなど断ればいいんですよ。でも世の中には
何らかの理由で売り急いでいる人がいるんですね。そういう売り主に巡り合えたらラッキーですね。でも普通は適正価格か、
それによりちょっと安いくらいの価格で売れるものです。

[456: マンション投資家さん]

450さん、ありがとうございました。
１ヵ所。10年目の所得税が33903円とのことですが、/月ですね？　だとすると家賃からローンの金利と償却費と管理費も？引かずに計算しているように思われますが？？？です。そもそも私の頭では、出た結果の利益から税金が持って行かれるので、税金は考慮せずにキャッシュフローを考えています。「営業利益」の考え方です。
私は投資ローンは35年もの長いローンが組めないので、35年ローンならもう少し返済金額が少ないかなと直感的もに思っていたのですが、計算してみると意外に金額多いですね。

[457: 契約済みさん]

＞４５６さん、

いえ、３３９０３円は年額の所得税です。上記の物件の場合、１０年目のキャッシュフローは以下のようになります。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（３＋５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

このように計算しています。

[458: 契約済みさん]

>>456さん

「償却定額　　２３万４４９０円」は、非現金支出費用のため、費用化はされていますが実際にキャッシュアウトはしておらず、手許に残るキャッシュは２２万６６４円かと思いました。いかがですか？

数字の記載が全角でカンマ無しだと、若干頭に入りにくいですね。。

[459: 契約済みさん]

>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円


不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。

[460: 匿名さん]

富久クロス、間違いなくキャピタルゲイン得られると申し込んだが、抽選で撃沈。

宝くじよりは当たると思ったのだが。

[461: 有明]

>>441さん

勝どきタワーか、BAYZ、売り出し前の西新宿のマンション
ぐらいではありませんか？

もったいぶるのは、ちょっとだと思いますよ。
嫌なら書き込みしなければ良いわけで。

[462: 匿名さん]

>>461
西新宿、目黒駅前ですね。湾岸はあり得ません。

[463: 契約済みさん]

>459さん

ご回答頂きまして有り難う御座います。このサイトで初めてデッドクロスという単語を知り、凄い勉強になりました。
定義の問題かとも思いますが、数々のサイトを調べると、デットクロスというのは

「減価償却費の定率法」「元利均等返済（元金均等返済ではなく）」の採用を前提条件とした場合に、
「キャッシュアウトしないが費用化できる償却費＜キャッシュアウトするのに費用化できない元金返済分」

という状態になり、現金がないにもかかわらず所得税が大きくなって黒字倒産のリスクが高まる状態、ということですよね？

デットクロスの説明においては、非現金支出費用である減価償却費の負担と、現金支出非費用である元金返済部分の関係が重要かと思うのですが、そこがフォーカスされておらず、すーっと頭に入ってこなかったので、ここで補足させて頂きました。

また、「所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。」

と記載頂いておりますが、厳密には所得税の計算は「課税所得」×「税率」なので、「税引前利益の計算」ではなく、「課税所得」の計算ということで良いでしょうか？　税務会計と財務会計はそれぞれ目的が異なり、一部では費用化できる項目や金額も異なっているため、今後のためにもご留意頂いた方が良いかと思います。

（ちなみに財務会計上、減価償却費は事業費用なので、営業利益よりも前の売上総利益の段階で費用処理されます。営業利益より後で計算されるのは、財務損益と特別損益です。）

[464: 有明]

さすがに、レスは複数のマンションをお持ちの方が多いですね。

皆さん、思っている事も大筋は同じ。
最終判断に各自の思いはあるようですね。

ところで、
皆さんはマンションを複数買いだした切欠はなんですか？

私は会社の挫折。
現実逃避で、このマンションも買いました。

仕事も順調でかつマンション投資も旺盛。
そんな人って、いますか？

[465: 匿名さん]

>>460
キャピタル狙いなら別に外れてもよかったじゃん思うけど？
スレの流れ見ても分かるが、あくまでも保有前提だよ？

[466: 契約済みさん]

トミヒサクロス、久しぶりに現地で見ました。西側のタワークレーンは解体されつつあります。
オプション会は、あれもこれもと見積もり取りました。これからあと半年で、絞り込み、貯金に励みます！
とっても楽しみです。

[467: 契約済みさん]

オプション会、押し売りはされませんでしたが、隣の方があれもこれもと注文されていて、カップボードの値段で驚いてしまった自分との違いを見せつけられましたｗ

うちの間取りはリビングのダイレクトウィンドウの真ん中に太い柱があるので、そこに鏡を張りたいと思ってますが、60万との見積もりにまたまた驚き。

新婚旅行で行ったベルサイユ宮殿の鏡の間、いったいいくらかかってるんだろうね、っと妻は笑ってました。

[468: 契約済みさん]

来週オプション会に行きますが
参考程度にして何も買わないつもりですが

[469: 契約済みさん]

＞４６３さん、

分かりにくい説明で申し訳ありません。デッドクロスについてのご理解はお書きになれている通りだと思います。
私の場合は、純利益よりも所得税が多くなっている状況と、単純化して使っていました。

つまり

純利益＝賃料収入-(共益費＋ローンの利息＋元本返済分）

ですよね。賃料収入は年々落ちていくのが通常ですが、カッコ内の経費は変わりませんよね。
したがって、純利益は年々減っていくとになります。

一方、会計上の経費（税引き前利益と呼んだもの）は以下のように計算します。

税引き前利益＝賃料収入-(共益費＋減価償却費＋ローンの利息）

ローンの元本返済分は経費にはならないので、このような計算になります。
税引き前利益がマイナスであれば、税金はかかりませんが、
物件を長く保有していると、減価償却費（定率法で求める部分）とローンの利息は
徐々に減るので、やがて税引き前利益がプラスとなり、所得税が発生します。

そして、純利益を所得税が上まわった場合をデッドクロスと呼ぶ、と私は理解しています。

所得税の計算をする際に、税引き前利益に直接税率を掛けていますが、私の場合はサラリーマンですから、
本業の給料には給与所得控除等の控除がありますが、不動産収入にはそのような控除はありませんので、
税引き前利益＝課税所得になります。厳密に言えば、税引き前利益から雑費や建物にかかる固定資産税を
引くことが出来ますが、その計算は省略しています。

その他、ご記載くださった部分（最後のかっこ内の「ちなみに」で始まる一文など）は勉強不足のため、
完全には理解できていませんが、理解できるように調べてみます。
ありがとうございました。

[470: 匿名さん]

プラウドの京急蒲田駅直結もあるし、それ以外にもありますよ。

[471: 契約済みさん]

＞４６４

私が最初に投資マンションを買ったのは電話セールスがきっかけでした。
あまり考えずに買ってしまいましたが、ほっておくと危険だと分かり、自分で対策を取りました。
今ではセールスを待たずにこちらから積極的に物件を探しています。
本業も順調ですし、不動産、株、投資信託と資産運用も積極的にやってますよ。
考えることは多くありますが、張り合いがあって毎日が楽しいです。

[472: 有明]

>471さん

それは素晴らしいですね。

私はサラリーマンですが
仕事の不満から変化を求めて不動産をはじめました。

トミヒサは２戸目の投資マンション。
1戸目の投資マンションは現金で買ったので
トミヒサは全額ローンです。

全額ローンなんて絶対しない私ですが
トミヒサは絶対の安心感を感じました。

契約するまでは舞い上がっていましたが
今は冷めています。

資産運用をどれだけしても
本業の仕事の不満を賄えるものではないですね。
寂しさを感じています。

まあ、何も知らない人から見れば成功してるように
見える人もいるかもしれませんが、、、

[473: 契約済みさん]

４７２さん、

本業に不満のないサラリーマンなんてほとんどいないと思いますが、生きていくためには仕方がないですよね。
私の場合もいいことばかりではありませんが、幸運にも全体としては満足しています。

不動産投資をする人の中には、本業が嫌だから、不動産所得だけで生計を立てようとする人もいます。
生活レベルにもよりますが、その場合はローン完済後に５００万円くらいの賃料収入がないと厳しいですね。
安全な増やし方はまず一戸を現金で買います。そしたら２軒目をローンで買って、そのローンをどんどん繰り上げ
返済をし、ローンが終わったら３軒目を買う・・という進め方をします。これならローンを完済した物件の儲けの
全てと本業の給料の余剰資金を繰り上げ返済にまわせますから、加速度的にローン返済のペースは増していきます。
そして賃料収入が目標額に達した時点で、スパッと仕事をやめるという方も多く知っています。

お薦めするわけではありませんが、こういうやり方もあるというご紹介です。

[474: 地方在住]

日経新聞には
「トミヒサクロスは、高所得の人が２戸目と買った人が多かった」と書かれていましたが

我家の中学生の娘は
「我家は３戸目だけど、、、、（大した家庭でもないな）」

セコンドハウス・サードハウスとしてここを買えた人は
それなりに成功した人で先見の目があったとは思うけれど
自分が考えているほどでは無いと思う。

宴はボチボチ切り上げて
本業を頑張りたい。

[475: 有明]

＞473さん

そのシナリオをやっています。

１戸目の投資マンションもランドマーク的な高層マンションで
収益率は高くないですが空家のリスクは低い。

そこを現金で買って、１戸目の家賃収入をトミヒサのローンに充てる。
退職金などでローンを全額支払う。
退職後は公的年金に依存しないしくみが出来たと思います。

会社の不満。
あまりにも不条理がありまして、、、

まあ、不運でした。

[476: 契約済みさん]

>>475
聞いてあげますよ。何がありましたか？言われのないセクハラ、パワハラで左遷ですか？取締役争奪戦で負けてしまい有終の美を飾れないで退職となりますか？エリートコースから外れましたか？

[477: 契約済みさん]

>>476
あのー。個別にやって頂けませんか。

[478: 有明]

>476さん

スレ違いは、ほどほどにしましょう。

[479: 契約済みさん]

ここは契約者の方が自由に意見交換をする場ですから、何を書かれても自由ですよ。
興味ないことはスルーすればよいのです。私はインテリアオプションで他の方が何を買われたかという
話の方が、どうでもよいので、そういう話はスル―しています。
一方、不動産投資の話も読んでいて、なるほどなあと勉強になりました。
ただし、４７６はいだけけませんね。ほとんど誹謗中傷です。

[480: 有明]

>479さん

476さんに悪意は無いと思いますよ。

[481: 契約者]

あくまで「【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）」なのですから、自由といっても制限があると思います。
それに、「不動産投資」専門の掲示板があるのですから、そこで思い切り投資談義をされたらいかがでしょうか。

[482: 契約済みさん]

＞４８０

４７５は聞いてくれなんて一言も言ってない。それを勝手な想像で理由を並べ立てて、　
無理やり聞き出そうとしている４７６は失礼極まりない。
悪意がないなら人の心を思いやれないかわいそうな人。
それが分からないあなたも同類。

[483: 有明]

カッカすると良くないですよ。

このマンションを買えた人は
それなりの人で守るものが
あるのだからね。

[484: 契約済みさん]

有明って何？湾岸の方？
大人ぶった対応が気持ち悪いんですけど。
わざわざ出てこないでいいよ。

[485: 匿名]

と481が言うのは確かに自由だけどね
別に不動産投資の話になってもよいじゃない
いったいあんたにどれ程のデメリットがあるのよ？もう少し他人に優しくなってほしいもんだ

[486: 契約済みさん]

不動産投資の話を何の縁もない人とはしたくないですよ。
相手はどこの馬の骨ともしれない輩かもしれませんし。
一方、ここは同じマンションの契約者という共通項がありますから、安心して話が出来ます。
投資の話に参加されている皆さんのご意見を拝読させていただくと、確かにもっともなことを
おっしゃっているので、実りあるやり取りがなされていることが分かります。

[487: 有明]

>484さん

有明の住民でトミヒサクロスを買っている人は多そうですよ。

[490: 契約済みさん]

＞487

証拠は？
申し訳ないが有明に住んでいる人間に、ここを買う財力があるとは思えない。
あれば最初から有明になんて住むはずがない。

[491: 匿名さん]

>>490
証拠は？

[492: 契約済みさん]

これは悪魔の証明だから、証拠などない。つまり、ないものの証明は出来ないということ。
この問題はそちらが証拠を出すことでしか解決しない。出せないのなら、論理実証主義に従い、あなたが誤りとなる。

[493: 契約済みさん]

>>492
私は491ではありませんが、あなたの決めつけは異常！以上！

[494: 契約済みさん]

＞493

私は決めつけてなどいません。有明住まいの人でここを買った人が多いとは思えないと書いただけです。
私が間違っているなら、それを主張する人が証拠を出せばよいのです。立証責任は主張する側にあります。
裁判と同じですよ。証拠がなければ推定無罪。罪を立証する責任は検察にあります。

[495: 契約済みさん]

>>494
あんた嘘つくなよ。今までROMってたけどさ。裁判がどうとか、知ったかぶりして、
「私は決めつけてなどいません。有明住まいの人でここを買った人が多いとは思えないと書いただけです。」
↗︎嘘つくな。「有明に住んでいる人間に、ここを買う財力があるとは思えない」と決めつけてる。問題は「財力があるとは思えない。」というところなんだよ。そこに皆反応してるんだよ。あんた思い込みと自己正当化が激しいね。朝○新聞の方？

[496: 契約済みさん]

＞４９５

決めつけと取りたければどうぞ。私は決めつたつもりはありませんので。思ったことを述べただけです。
私を否定したければ、有明の方でここを買った人を教えてください。何度も言っている通り、立証責任は
そちらにあるのです。

[497: のんのさん]

有明から内陸に来るはずないじゃん。４９６が正しいよ。

[498: 契約済みさん]

有明なんてどうでもいいから、不動産投資の話をしてください。将来、ここを賃貸に出す時の参考になりますので。

[500: 契約済みさん]

＞４９９

どうして比べるのがよりによって割高で売れ残り必死のスカイフォレストとマジェスティハウスなんですか？
あまり比較物件は多くありませんが、あえて言えばパークシティ大崎ザタワーやグローバルフロントタワー、
ブリリアタワー池袋、
少し年数は建ってますが１５年後の中古市場を考えれば、センター東京、プラウドタワー千代田富士見、
辺りじゃないですか。
結論としては、キャピタルゲインはほぼ間違いなく出るでしょうね。どのくらいになるかはその時の市況によります。
ただし、住み替えの場合、市況がよいときに売っても、自分の住処を買わなければならないので、住み替え先も当然
高くなっており、結局のところ、売りのタイミングと市況の良し悪しはあまり関係ありません。

[501: 契約済みさん]

>>500
パークシティ大崎ザタワーは、ここよりも坪単価が１割増しですよ。
プラウドタワー千代田富士見は同じ敷地内にパチンコ屋があるし、
南西方向に大して違わない坪単価のパークコートタワーが建ちましたよね。

[502: 契約済みさん]

＞５０１

だからここと直接比較は難しいと前置きしたんですよ。
パークコート千代田富士見ザタワーを忘れていました。価格は違いますが、たぶんここが名前を挙げた中では
No.1物件でしょう。

[504: 契約済みさん]

契約者じゃない奴が紛れ込んでいるからでしょ。

[505: 契約済みさん]

インテリアオプション会の話など聞きたいけどほとんどありませんね。いかに契約者意外が紛れ混んでるかです。 一期一次申し込み抽選からちょうど一年ですから、みんなでもっとあのときの気持ちを思い出したいです。

[506: 匿名]

食器棚くらいはオプション会で頼もうかと考えていますが、冊子を見ると家電の棚や扉など、標準仕様を変えるとどんどん高くなり、業者より倍近くかかりそうです。標準仕様のままでも業者に直接頼むより3割程度高い感じかなと。安心をとるか値段の安さをとるか悩んでいます。ご意見聞かせてもらえると嬉しいです。

[507: 契約済みさん]

インテリアオプション会行ってきました。
食器棚も見積もってもらいましたけど、標準仕様が最低限の型で作ってあるから色々使いやすい仕様をつけてると
とんでもない金額になりますね。
担当さんが、天板はフィオレストーンにしてもレンジとかが乗るからそれほどは・・・
と言っていたけど、あの部分が白いといくら扉素材は合わせてあっても
わざわざオーダーしたもののようには見えない気が・・・
それなら、隣に展示してあったパモウナでも色を選べばそれほど変わらない気がしてきました。
いや、ソッチのほうが標準仕様の段階で色々考えられていて機能的には優れているかも。

入居時に設置されているのは魅力的ですけど
オーダー家具の業者とかでも見積もり出してもらおうと思っています。

[508: 契約済みさん]

うちはエアコン増設も見積もってもらいましたけど
イチオシはダイキンＳ２２ＲＴＦＸＳ－Ｗってやつらしいです。
それが光速ストリーマやフィルター自動掃除もついているとかで、半額の１３．５万でお得なのだとか。
その他の機種はほとんど売る気がないようで、定価？といいたくなるような価格。
しかも取付費に３万５千円！
確かに室内外にカバーをつけてきれいに仕上げてくれるのでしょうが
一般的な電器店よりエアコン価格が高いんだから、取り付けくらいおまけしてよーと言いたくなりました。

外の業者でもカバーつけてきれいにつけてもらう事って出来ますかね？
以前、引越し時に来てくれた電気屋さんがとても丁寧な仕事をする方だったので
色々お話した事があったのですが、その方によると
「電気屋も色々いるから、適当な仕事する人間も多いんだよね。お店で買った時に施工業者まで指定できないもんねー」
って言っていたんですよね。

[509: 契約済みさん]

エアコンの工事は、真空引きをキチンとやってくれるかどうかが心配みたいですね。

あと、高層階ではエアカットバルブを付けた方が良いみたいです。

[510: 契約済みさん]

インテリアオプション会の見積書、参加して2週間してやっと届きました
予想通り、壁面収納や造作家具は高額でしたが、ここから細かな仕様の変更や
一般メーカー等他社との相見積比較にうつり
ガツガツやりこんで行こうと鼻息荒くなっています…

家電やカーテン、ラグなんかの小物もあるし
抑えられるところは極力抑えたいですが…

少しでも理想に近づけられるように頑張って行きたいです！

[511: 家電マニア]

レンジ、冷蔵庫、洗濯機なんかは8月中旬〜9月頃に買って、入居まで取り置きしてもらうようにするのがおすすめです。ちょうどこの時期はモデルチェンジ前（縦型洗濯機やパナソニックのレンジは例外）になりますが、ほとんど機能が変わらなくて新しいモデルの半値程度で買えますから。ただし価格コムなんかで相場を把握して、値段交渉することが前提です。富久クロスの入居時期を考えると、ちょうど良いですね。ただ10月になると旧モデルがほとんどなくなってしまっているので、購入時期は要注意です。
エアコンはしっかり工事をしてくれるところを選ぶ必要があります。あと電動ポンプで真空引きをしてくださいと購入時に伝えると良いと思います。複数購入される場合は2、3台目が半額になったりするところもあります。エアコンの場合は購入時期は待てるならこれはピークを過ぎた9月〜10月あたりが良いと思います。

[512: 契約済みさん]

来年は10月に消費税があがる可能性が高いし、トミヒサクロスの引き渡し時期は、絶妙ですね。遅れないことを祈り、買い物もそれまでに済まさなきゃ。
エアコン、西側の6畳洋室、みなさんエアコンのパワーはどの位にしますか？西日が強いから、十分なパワーがいるかと思うので10畳用を見積もったら高かったです。そんなに要らないかなぁ。

[513: 契約済みさん]

オプション会の話が色々出てきましたね。
いいかんじ、いいかんじ！
行った方、どんどん情報ください。

[514: 契約済みさん]

うちも西側６，７畳の部屋ですが、６－９畳用エアコンで見積もりました。
狭いからそれほどのパワーはいらない気がします。
今の家も、西側の６畳部屋にはそのくらいのエアコンがついていますが十分です。

[515: 契約済みさん]

新宿厚生年金会館跡地前の歩道橋より。
本日、15時30分！

[516: 契約済みさん]

さくら公園より。
本日16時！

[517: 契約済みさん]

わー、写真ありがとうございます！
タワークレーン、片方はもうないですね。
てっぺんの足場？やバルコニー外側についてるネットは、どうやって外すのかしら？

[518: 契約済みさん]

505です。皆さんオプション会の情報ありがとうございます。写真もありがとうございます。やっとまともに情報が効果的出来盛り上がります。私はこの週末インテリアオプション会に行ってきます。

[519: 契約済みさん]

情報が交換出来 の間違えでした。すみません。

[520: 契約済みさん]

＞５１７

質問と関係ありませんが、建築現場の足場って施工会社が作るわけじゃないんですよ。専門の業者があるんです。
ここは戸田と五洋のJVだけど、足場は別の会社が作っているはずです。

[521: 契約済みさん]

インテリアオプション会、本気で検討したら
300万円以上に…
家にはもうそんな余裕ありません(笑)

[522: 契約済みさん]

奥の部屋、奥行きがあるから今使っている　お掃除機能付きエアコン設置できないそう・・・　　ショック！まだ3年しか使ってないのに。

[523: 契約済みさん]

足場の件、ご連絡ありがとうございます。これだけの規模の建築なので、いろんな会社の方がかかわってるんでしょうね！
先ほど、久しぶりにプラウドオーナーズクラブをのぞきましたら、施工の様子の写真があがってました。配筋検査は各階、柱を積み上げたら、床はコンクリート打ちの繰り返しで55階まできたんですね〜。工事の皆さん、お疲れ様です。

[524: 契約済みさん]

玄関表札・レンジフィルターは、必要なのかなあ？

[525: 契約済みさん]

オプション担当者、いろいろ勧めて来ますけど
よく考えるといらないようなものが沢山ありますよ。

[526: 匿名さん]

表札悩んでます。

私にとって始めて自分で買う家なので
しっかりつけたいような、うち廊下で表札って？

でもマンションの表札も微笑ましいのもあるし…

[527: 契約済みさん]

フィルターは買おうと思ってリストに入れました。が、もしかすると、市販の薄いのを磁石でくっつけて使うのもありかと思ってます。今のマンションが10年来そうですが、ベタベタ汚れはフィルターを1-2カ月ごとに変えれば気になりません。
オプションの他のものに比べたら安いですが、チリツモと思い、これから数ヶ月、悩みます。

[528: 契約済みさん]

フィルターはフィルターでも、24時間換気用のフィルターは無いのですかね？
今のマンションではフィルターを入れていますが真っ黒になります。
ここのマンションは換気孔の形が違うんですよね。

[529: 契約済みさん]

リビングの天カセを200vに変更しようかとおもっているのですが、どうですかねー？

[530: 契約済みさん]

>>526
とりあえず見積りだけもらって、半年ほどかけて他社の価格などじっくり検討しようと思います。表札もよそだと種類も豊富で価格も安いようです。取り付けったって簡単なものだしね。

[531: 契約済みさん]

>>526
表札はマンションにもともとのプラスチックか金属の部屋番号だけが入っているものに、カッティングシールでデザインしてもらい、貼り付ければ良いですよ。1500円くらいでした。シールなので、賃貸や販売する際には剥がせば良いですから。私はホームセンターに入っている表札屋さんに現物を持っていき、そのサイズに合うものをデザインしてもらいましたよ。

[532: 入居予定さん]

オプション会の話になったら
急につまらない話になってしまいましたなー

400番台の話は、面白かったです。
ここのマンション買った人、いろんな人いるんですね！

[533: 契約済みさん]

実際住む予定の者からすると、ここではオプション会の話の方が嬉しいです。
投資の話は他板でも出来ますからね。

表札は、それほどこだわるつもりはなかったのですが
見本を見てみると、ついつい良い方に目がいって
一応ステンレスとアクリルプレートの二重になったもので見積もってもらいました。
マグネットでつけるタイプのようで、下の郵便受け用の簡易的なプレートとのセットのようでした。
ここで申し込まなくてもいい気もします。

[534: 契約済みさん]

そういえば２４時間換気用のフィルターの話はありませんでした。
ここは特殊な形なんですか？
あれは、つけているのとないのとでは大違いですよね。

[535: 契約済みさん]

オプション会であれこれ検討・見積もりすると、とても慌ただしいです。
食器棚なんて５、６０万程度するものなのに、あんな適当な打ち合わせだなんて。

これから行く方は、明確にプランを決めていく方がいいと思います。
相談して色々説明を聞いて・・なんてやってると、案外時間がそこにとられてしまいます。

我が家は、カーテンコーナーが最後だったので（皆さん、そうでしたか？）
もっとじっくりカーテンを見て検討したかったです。
早く選ばなくちゃ！って感じになって楽しめませんでした。
やっぱりカーテンはメーカーショールームで見ないとダメかな。

[536: 契約済みさん]

大変参考になります。事前にある程度方向決めて望みたいと思います。

[537: 526です]

>530さん
>531さん
>533さん

表札の件アドバイス有難うございます。

マグネットで付いているなら
サイズを合わせればいいので、他で作っても良いですね。

自作したくなってきた。

[538: 契約済みさん]

リビングのエアコンってどの位の性能の物がついてるかご存知の方いらっしゃいますか？
契約書類に記載があるかと思ってさがしたのですが、見つけられず…

[539: 契約済みさん]

>>534
普通の形の24時間換気用フィルターなら、アマゾンなどでも見つかるのですが、
ここの形用は見つけられませんでした。
手作りしてうまくいくかなあ。

[540: 契約済みさん]

>>539
そうなんですね。
全くそのあたりはノーチェックでした。

>>538
リビングエアコンの性能、私も知りたいです。
うちは洋室１部屋をくっつけてリビングを広くしたので
性能が非常に気になります。

[541: 契約済みさん]

カーテンは、確かに最後に回りました。奥の食器棚や鏡、照明から回りますので。カーテンは、たくさんありすぎて、あれを漠然と端からみていくと日が暮れます。私は先にレースのタイプ希望を伝えて幾つか候補を選んでもらい、絞りこんでから、それにあうドレープを探しました。それでも結構かかりますので、何か決めるポイントを予めもっていたほうがよいです。
あと、ブラインドは国産のメーカーのみで、ナニックはカタログのみでした。担当者が、実際の質感や色のバリエーションはナニックが一番と言ってましたので、実際に見たい場合はショールーム行かなくちゃなりません。
さらに、家具は全くないですし、話にも上りません。野村が家具購入会を開くとか言ってました。こちらから、具体的に、この場所にはどのくらいの大きさのソファが置けるかとか、具体的に聞いたほうがよいです。これらも、予めイメージを持っていたほうが早いです。二時間なんて、あっっという間でした。

[542: 契約済みさん]

540さん、
我が家も同じように洋室をリビングとくっつけました。
しかも西向きなので夏が心配…でも、壁掛けエアコンは見た目的に付けたくないんです。
せめて対応畳数15畳以上の物がついていれば我慢できるかなー、なんて考えています。

[545: 契約済みさん]

>>541
私は、工事とか後で手配するのが面倒なものだけ頼もうと思います。
家具は工事も無いし、ここで買う必要は全く無し。一年間じっくり楽しみながら探しましょう！

[546: 契約済みさん]

あとは『手間』と『お金』の考え方でどう決めるかですね。ウチはお金の余裕は無いので、絞ります。。

[547: 契約済みさん]

私はお金持ちではないので
何も買わないで入居後ゆっくり選んで買います
時間だけはあるので…

[548: 匿名さん]

インテリアオプション会のコンフォートサロンって、
モデルルームと同じ建物で良いのですよね？

[549: 契約済みさん]

エアコンの型番確認するには、売主に電話するしかないですかね？

[550: 契約済みさん]

>>548
そうです。ローン相談会のあった地下に、いろんな業者が集まっています。そこをぐるっと回って、上のブースで造作家具の詳細打ち合わせです。

[551: 匿名さん]

モデルルームで撮影した天カセエアコンです。

[552: 匿名さん]

ついでにリモコンも。

[553: 匿名さん]

リモコンもあったんですか、
そこまで見ませんでした。

[554: 契約済みさん]

549です
写真ありがとうございます！
モデルの写真も数枚しか撮っていない我が家とは大違いです。面倒くさがらずに写真に残しておけば良かったと今更反省です…。

[555: 匿名さん]

551＆552です。写真を拡大してみましたが型番は書いてありませんでした。でもダイキンの製品であることは間違いないので、製品カタログと照らし合わせれば外観からわかるかもしれません。

[556: 契約済みさん]

写真ありがとうございます！

あの、もしよろしければ、窓枠とか撮っていませんか。何色だったかと思っています。。。

[557: 契約済みさん]

我が家の食器棚スペースは図面から測定して
１．２～１．３ｍなので、せめてオーダーで狭いスペースを目一杯使いたいと思っていました。
が、オプションカタログには１２００ｃｍ幅のものを推奨されています。
となると、オーダーなのにスペースにピッタリでなく数センチ隙間の空いたものになるのでしょうか？

[558: 契約済みさん]

オプション会ですが、とても狭いスペースです。
エコカラットなどは、見本は数点です。それが通路に並べられていますが
後ろを通る方を気にしながら打ち合わせする事になります。
しかも、担当者があまり商品に詳しくないという・・・

照明もいくつか展示してはありますが、ほぼカタログですね。
こだわる方には向かないと思います。

食器棚はモデルルームにあったものと、メーカー食器棚（カキコミを見るとパモウナのものでしょうか・・？）
白いものが展示してありましたが、そちらの説明は一切ありませんでした。
こちらも聞いてみれば良かったのでしょうが、なにしろ時間がなく・・・

カーテンはかなり揃っていました。
ある程度、上質なものが揃えられていますから
雰囲気や色、遮光性などをある程度明確に伝えると候補を持ってきてくれます。
価格をチェックせずにきめていったら、とんでもない金額になりました・・・

[559: 匿名さん]

>>550
有難うございます。
ローン相談会には参加していませんが、地下とはオーダーチョイス会があった場所ですね。
問い合わせ窓口が「日本橋高島屋」さんになっていたので、
今回は場所が違うのかなと不安だったので助かりました！

[560: 契約済みさん]

オプション会なんてみんな高額な物件価格購入によって金銭感覚がマヒしているから、各社の営業からしたら
本当においしい売り場なんですよ。みんな値段もないでオーダーしますからね。　
しかし、実際はオプションでないと買えないものなんて一つもありませんから、
すべてご自分で業者を選定して見積もりを取って選ばれることをお薦めします。
オプション会で買うのの半額くらいで収まりますよ。

[561: 契約済みさん]

>>556
色が分かりにくいかもしれませんが、イメージくらいはつかめるかと思います。

[562: 匿名さん]

>>561
通路の向こうに建築現場が見えているから西向きのダイレクトウィンドウですよね。
夏の午後に内覧したら西日が暑かったのを覚えています。Low-Eなのに。

[563: 契約済みさん]

モデルルームもＬｏｗ－Ｅ使ってたんですか？

まあ、夏の日差しだから暑いですよね。
うちもダイレクトはありませんが西向きなので
ある程度の覚悟はしています。
とはいえ、今のマンションもタワーで西向きの部屋はあるのですが
それほど恐ろしい暑さにはなりません。Ｌｏｗ－Ｅでもないのに。

[564: 契約済みさん]

＞＞５６２
窓枠の写真のリクエストに
５６１さんがせっかく写真を出してくださったのに
なんでまた西ダイレクトウィンドウネガにもってこうとするかね・・

しばらくそれぞれの向きに対するネガが出てこなくて良かったのに。

[565: 契約済みさん]

>>564
羨ましいからわざわざこーゆーこと書くんでしょうね。

[566: 引越前さん]

オプション会参加してる人って初めてのマンションなんでしょうね。
何軒もマンション所有すると、オプション会のお世話にはなりませんね。
まあ、いろいろありますから、
私は専門業者にのみお任せしてます。
自分が決めた、独自の業者におまかせしますから。

[567: 契約済みさん]

>>561
写真ありがとうございます！
窓枠は白だったんですね。

[568: 契約済みさん]

何軒も所有してたら、自分が腰落ち着かせるためにあれこれ考える必要もないんだろうから、それはそれでいいんじゃね？
オプション会の話してる人とはタイプが違うよ。

[569: 契約済みさん]

>>567
561です。わかりにくくて申し訳ないですが、確か白ではないてす。日差しの関係で白く見えてます。
何色と言いきれないのですが、写真を保存して拡大してみると違うのがわかりやすいかと思います。

[570: 契約済みさん]

「野村」を通して買うか「個人」で買うかも判断基準の一つなんでしょうか
(ほとんど出ないであろう)不具合が万が一出た時の対応に違いがあるんじゃないかなぁ
なんて勝手に思っています。
逃げる業者なんていないと思いますが…

あと一年
あれこれ悩んで
納得のいく入居が出来るように頑張ります！

[571: 契約済みさん]

住戸の方角批判止めません？
荒れますから！

[572: 契約済みさん]

>>570
手間を金でかうかどうか。それだけだと思います。

[573: 匿名さん]

物理的に外部の工事業者を入れられるのって
全体の引っ越しが終わってからになるんじゃない？

[574: 入居予定X]

皆さん
入居迄、あと１年。　楽しみにしております。さて、いろいろ探したのですが、分からなかったので、以下、ご教授下さい。

1) 各戸へのインターネット引き込みは、業者を自由に選べるのでしょうか？　auひかりとか、フレッツ光とか。あるいは、指定CATVのネット接続なのでしょうか？
　ちなみに、当方，今，auひかりでして、 携帯もauで、スマートバリュー適用なっていて、どうなるのかしらと、、、。

2) スカパープレミアムは、受信できるでしょうか。共用アンテナがついて、部屋に配信できていたりするでしょうか？
　Jリーグを見たいので、CATVは避けたいのです。

ご存知の方、よろしくお願いします。

[575: 契約済みさん]

手間か金か、で思い出しましたが
最近の引越屋さんは不用家具などの廃棄処分を代行してくれないのだそうですね。
新居には新しい家具を入れて旧宅の家具は色々廃棄したいので調べましたが
引越時に自分で区の清掃事務所に手続きして、粗大ゴミ処分をすることになりそうです。

[576: 匿名さん]

>>575
代行してくれますよ。ただし、自分で自治体に直接手配するよりかなり割高になります。

[577: 契約済みさん]

＞＞５６６
マンション購入初めてじゃないのに、インテリアオプション参加しますが何か？
ま、でも４度目ですから何軒も持ってる方からすると初めてと同じか（笑）

ま、人それぞれで様々なパターンありますから上から目線で決めつけないことですな。

[578: 契約済みさん]

>>576
大手引越屋に聞いたら大手は皆、家具廃棄の代行をやめていると言われました。
粗大ゴミ処理の代行業者は紹介しますがと。

[579: 契約済みさん]

私は来月インテリアオプション会なのですが、今参加されてる方たちのオプション会も三井デザインテック主催ですか？

[580: 匿名さん]

>574さん
重要事項説明書の「[2]承継事項: 5.enecoQの提供」に記載があります。enecoQの使用料は管理費に含まれているので、enecoQでよければ追加料金なしで使えます。enecoQで満足できないなどの理由があれば、フレッツも個別に契約することができると明記されています。

ただ、フレッツを使用してenecoQのインターネット接続を使用しないでも、管理費は割引になりません。また、NTT東日本とは個別契約が可能と明記されていますが、KDDIは明記されていないので、auひかりはすぐには使えなそうです。

テレビについてはよく分かりませんが、今どきのマンションならBS/110CSは各戸に配信されているのではないでしょうか。最悪でもフレッツ・テレビでスカパープレミアムは見られると思います。

[581: 匿名さん]

>>578
アート引越センターはベッドの廃棄をやってくれましたよ。半年ほど前。23区内です。見積もり取ったら高かったので、結局自分で自治体にネット予約して回収に来てもらいましたが。

[582: 契約済みさん]

>>581
578に書いた大手とは、アートの事です。最近やめたのかも。

[583: 契約済みさん]

＞＞５７９
え！
担当さんが三井の場合、三井デザインテックなのですか？！
では場所も西新宿とかですか？

今、参加しているのは
モデルルームと同じ場所で行われている日本橋タカシマヤＨＯＷ（野村経由）のものです。

[584: 入居予定X]

> 580　様

丁寧なご説明，ありがとうございます。
enecoQ ですね。　毎月の管理費・修繕積立金に加えて、enecoQのシステム利用料金を、各戸均一 1836 円で支払うこと、確認しました。

enecoQ をネット検索してみたら、「基本料金の設定がなく、使った分だけの電気代を支払えばよいので、光熱費の節約になります。」のような説明で、電気の共同受電の説明が有りました。
ネットについては、あまり記述有りませんでしたが、enecoQの管理会社が、プロバイダも兼ねているような記述を見つけました。　プロバイダも変更になるのか、、、。

固定電話は，別のようですね。 auひかり・スマートバリュー適用できないとなると、携帯はauにこだわる必要が無くなりますね。　もう少し、情報を集めたいと思います。

[585: 契約済みさん]

579です。

いえ、購入時の担当は野村の方だったので、担当者によって変わるものではなさそうです。
想像するに、開催時期毎に幹事会社が変わっているのかなーと。何社も絡んでいると複雑ですね。

[586: 契約済みさん]

各種オプションやインテリア、カーテン、照明、電化製品など、入居するにあたって、どのくらいのご予算を組んでいますか？
うちは出来る限り、出費を抑えることにして、３２０万円ほどかかりそうです。
オプションを奮発すると５００万を超えてしまいます。みなさん、同じようなものでしょうか？

[587: 契約済みさん]

私は不用品（粗大ゴミ/家具とか）の廃棄のみサカイ引越センターさんに2か月ほど前やってもらいました。価格もリーズナブルで感じの良い方たちでした。

[588: 契約済みさん]

私も300万円くらい考えています。来年七月までに1000万円を用意、この中から、オプション代、オーダーメイド費や、ローン手数料や引越し代を入れて、残りを頭金の足しにと考えているところです。

[589: 匿名さん]

皆さん掛けますね〜
うちは
カップボード 40万
ソファー 35万

位で後は今持ってる物を大事に使う予定です。

三井デザインのカップボードは35万位から有るので
ちょうど良いかな？

[590: 入居予定さん]

三井デザインテックと、高島屋どのように分けてるのでしょうか？わかる方いたら教えて頂けますか？

[591: 契約済みさん]

>>590
分かりませんが、それを知ってどうするの？

[592: 契約済みさん]

>>590さん

インテリアオプション会の案内に、「指定インテリア会社につきましては階層毎に異なります。」と書かれていました。どちらが上か分かりませんが。。。

[593: 契約済みさん]

ニトリなら、結構安くいけますよ！

[594: 契約済みさん]

でしょうね笑

真面目な話、御徒町の武屋オススメです。
フランスベッドとかでもカタログ40%引きとかだし、カーテンもかなりの割引率です。

[595: 契約済みさん]

あ、、、正しくは多慶屋でした。

[596: 匿名さん]

多慶屋あのムラサキのね！
買う物決まったら行ってみよう
サンクス

[597: 契約済みさん]

今の住まい、多慶屋で買った家具が幾つかあります。
古い家具を代わりに引き取ってくれるのが便利でした。今も引き取るかどうかは知りませんが。

[598: 契約済みさん]

590です。592さんありがとうございます。営業三井だったんだけど野村のオプション会でした。三井デザインテックと両方可能か選べたら良いのにと思います。

[599: 匿名さん]

>>592
申込み段階で選択出来たという事なんですね。
うちもデザインテックが良かったなぁ。ちゃんと細かく読まなかった事が悔やまれます。
二次のオプション会で変更は出来ないのでしょうか。

[600: 匿名さん]

食器棚の塗装扉とオレフィン扉のちがいはなんでしょうか？
オプション会で見積もってもらったら、これの説明はなく塗装扉で見積もられていました。オレフィン扉だと、他の作り付けの家具で同じ色ではできないのでしょうか？