【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[361: 匿名さん]

>>359
ありがとうございます。
展望ラウンジから外を眺める日が待ち遠しいです。

[362: 契約済みさん]

現在の自宅マンションからも現場が見えますが、この数日でクレーンが撤去されつつありますよね。三機あったはずがあと一機ですか。今後は内装工事なんでしょうね。ここから先は見た目には変わり映えしないので、待ち遠しさが募りますが、それを紛らわすかのように、オプション会やホームワーミングパーティーや内覧やローン申し込みがありますので、案外あっという間に入居になりますかね。うちは予算ぎりぎりで買ってしまったのでお金を貯めておかないと。というかよくローンが通ったものだと我ながら不思議（笑）。

[363: 入居予定さん]

＞349さん
ありがとうございます！！
我が家もダウンライトを後付けしたいと思ってましたので貴重な情報でした。

ところで、浴室のドアを透明にしたいと思うのですが、あれってフィルムを剥がせば透明になるのでしょうか？
確か無料で半透明と透明が選択できましたよね？

[364: 契約済みさん]

>>362
いまはマンションが売れず、ローンの金利が下がっているようですね。消費税、資材、人手不足による人件費などの高騰で、マンション作っても売れる値段で作れないから、供給されていないようです。いやぁ安く買えました。このままいけば来年、我々の本契約の際には金利はもっと低いはず。

[365: 匿名さん]

>>363さん
半透明は元々半透明で、剥して透明にはならないみたいですよ。
逆に透明には保護フィルムが貼ってあって何年か後には張り替えが必要とどこかの住宅サイトで読みました。

[366: 契約済みさん]

＞３６４さん、

そうですね。金利がさらに安くなっているといいですね。ところで、とても初歩的な疑問なのですが、どうして住宅ローンは入居の２か月くらい前に本申込みをするんでしょうね。人によっては今が金利の底値と判断すれば、今すぐにでも融資を受けて残金を支払ってしまいたいと思う人がいるかもしれませんよね。もちろん、何が起きても自己責任ですが、なぜそのような融通が利かないのでしょうね？普通は融資実行と引き渡しが同日に行われますが、買い手が引き渡しを待つのであれば、何ら問題はないと思うのですが。詳しい方いたら教えてください。

[367: 契約済みさん]

担保の問題じゃない？

[368: 契約済みさん]

＞３６７さん、

もう少し詳しくお願いします。

[369: トミヒサクン]

昔はこんなに小さかったのに…

[370: 契約済みさん]

>>366
銀行から早めに融資を受けられたとして、そのお金はどこに支払われると思います？住宅販売会社ですよね。抵当権を設定すべき建物がまだ出来てないならば、その間に販売会社が倒産したら？もしくは、事業計画だけで、建てるつもりのないマンション詐欺をされたら？貴方が借りたお金は、出来ることのないマンション詐欺、もしくは完成前に倒産した会社のせいで、毎月10万、20万の支払いを35年間銀行に払い続けるのです。社会問題になるでしょうね。そういうわけで、名前の通り住宅ローンは住宅担保なければ貸してくれません。
あと、文脈から、きっと誤解されてると思いますが、住宅ローンのお金は銀行から貴方には支払われませんよ。銀行から販売会社に直接支払われますから。しかもお金が動いた瞬間から、金利、ローン支払が発生してしまいます。それは現実的にはやりくりできないでしょう。

[371: マンション投資家さん]

370さん、お詳しいうえに大変親切に書かれていますね。感じ良いです。
しかるに、適用金利が金消契約（融資実行）時ではなく、融資申し込み時になれば消費者は納得しやすいですね。しかし何故か全ての銀行は金消契約（融資実行）時の金利を適用する商品になっていますね。まあ銀行（金融機関）は金消契約（融資実行）時に実際の資金を手当てする建前ですから仕方ないかもしれません。

[372: 匿名さん]

フラット35は申し込み時の金利になるので、
去年申し込んだ人はちょっと高い金利で35年間です。
我が家はフラット35をキープで、銀行の本契約時に再度検討の予定。

[373: 契約済みさん]

>>372
フラット35の金利も最終申し込み時でしょう？
昨年、申請しただけでは確定ではないハズですが？

[374: 契約済みさん]

＞３７２さん、

うちもフラット３５での申し込みでしたが、実効金利は来年７月（？）のもので固定されると聞いていますよ。
去年の申し込み時は仮にその時点の金利で返済シミュレーションをしてもらったとか、そのような勘違いだと思います。

＞３７０さん、

詳細な解説ありがとうございます。もちろん、融資されるお金が直接販売会社に支払われることは知っています。
私もこの物件で５件目ですから。確かにご指摘の問題もあろうかと思います。しかし、それを避けるためには
３７１さんがおっしゃるように、契約時の金利で実効金利を決定していまい、実際の融資は引き渡しと同時に
行われるようにすればよいと思うのですが。もし販売会社に不手際や不正があったときは、融資が取り消しに
なるだけですから、契約者も銀行も痛みません。金利の決定の時期を契約者の判断で行えるようにするというのは、
ある種の賭けですが、それは自己責任でよいと思います。

[375: 匿名さん]

372です
勘違いでした

[376: 匿名さん]

>>374
その場合、金利変動リスク分を表面金利に上乗せする必要がある。
竣工までの期間別に計算が必要でその処理費もかかる。
更に下がったらキャンセルしてくる人も出るから違約金規定とか作る必要も出てくる。
これでは煩雑になるだけでお互いにメリットがないから、今の方式になっている。

[377: 契約済みさん]

即転売しても、
1000万の利益出そうですね!!(*´∀｀)

[378: 匿名さん]

>>377
その場合所有期間が5年以下なので、短期所有の譲渡所得として39.63％の税金が課せられるようです。
1000万円の利益が出ても税金で4割持っていかれる上
、購入時にかかった諸費用（人によってはローンにかかる諸費用含む）など引くとせいぜい400万くらいしか手元に残らない計算ですよね。
売却後家賃20万円の賃貸物件に住んで次の物件を探すとしても2年も住んだら赤字ですし、次の物件を購入するときにふたたび諸費用がかかることを考えると、全く美味しい話ではありません。

結論としては、2000万円くらいは上乗せして売却した方が良さそうです。
このバブルの中なら売れる可能性も十分あるのではないでしょうか。

[379: 契約済みさん]

＞３７８さん、

税金の計算はおっしゃる通りですが、２０００万円プラスで売りぬくのは難しいでしょう。先日出ていた地権者住戸でも
５１階で６６００万の部屋が売出し価格７５００万円ですよ。成約価格は知りませんが売れるのに２か月以上かかったので
ある程度は値引きもあったのでしょう。ここは安い部屋は確かに破格でしたが、条件の良い部屋はそれなりに高かったので、
相場より安いと言っても大半の部屋は１０００万円上乗せ出来ればいい方じゃないでしょうか。

[380: ビギナー]

居住用の物件で使える
3000万円の特別控除は適応されませんか？