【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[297: 匿名さん]

>288
地権者というのは、もともと土地の権利を持っていたわけです。
デベが着工したり、販売したりするためには、その土地の権利を先に譲ってもらう必要が有るよね？
そうじゃないと、他人の土地に勝手にマンション建てて売り出すことになるから。
土地等の権利と完成予定の〇〇号室を交換すると言うのが、権利変換のざっくりとした内容。
だから、何らかの理由で完成しなければ、元の土地と建物と同等のものが戻ってくる。
現実的にはお金で返すことになるでしょうけど。

分譲を買った人は将来売ってもらう権利を手付金で押さえている。
権利変換は実行された日に新しいマンションの権利を手にいれている。それが違い。

[298: 契約済みさん]

＞２９０

自分の居住用は買いましたが、売り物があるなら、投資用に購入するか、家を探している友人に紹介するか、してみたいですね。
あとは不動産についての純粋な好奇心からお聞きしました。

[299: 契約済みさん]

>297さん、

詳細な解説ありがとうございます。
すると、地権者住戸を完成前に買った人は、地権者の権利を買ったということになりますよね。
では、もしここが完成しない場合は（不吉なこと言ってすみません）、
その買主にはデベから地権者に払われるのと同等の現金が払われるということですかね。

[300: 契約済みさん]

オプション会前にエコカラットって幾らくらいになるのかと思って他社で見積もりを取ったら、リビングの壁一面に貼るだけでも、５０万位になるって言われて、ビビってしまった。２０万位かと思っていたから予算的にきついなあ。

[301: 匿名さん]

>>300
外部でも50万しちゃうんですか？思ったより高いんですね。外部だとどういったところに依頼すれば良いのでしょうか？

カーテンは皆さんどうされるんでしょうかね？オプションで頼んだ方が楽かな〜と思っていますが、あまりにも価格が違うんであれば考えちゃいますね。

[302: 契約済みさん]

ええー、西川公房ってところ見ると、10万ちょっとで出来そうですけどね。

http://ecocarat.nisiharakobo.co.jp/mitumorijirei.html

外部業者もいろいろなんですね。

カーテンについては、今住んでいるマンションの場合、Yamagiwaがオプションを販売していましたが、
（サッシ6面)で見積もりを作ったら40万以上となり、丸井のインテリア館で頼んだら28万くらいで出来ました。
カーテンに限らず、水回りコーティング、照明、エアコンなどオプションは市場価格の数割増しだと思ったほうが
よいです。まあ確かに楽ではありますが。

[303: 匿名さん]

>301さん
大抵のタイル屋さんで扱っていますよ。

[304: 契約済みさん]

エコカラットと専用接着剤を買ってきてご自分で貼り付ければ、材料費のみで出来ますよ。業者に頼む場合の３割程度で済みます。子供にも貼らせてあげて、少し隙間が出来たり、ゆがんだりしても、それはそれで味がありますし、家族の思い出にも
なって楽しいと思いますよ。リセールの時は、エコカラットを全部はがして壁紙を変えればいいだけです。その費用はエコカラットの初期投資を抑えた分とそれほど変わらないでしょう。工作好きのパパにはお薦めです。

[305: 匿名さん]

バルコニーの室外機置き場の手摺と手摺の間はなにも置いてはいけないでしょうか？

[306: 契約済みさん]

>>305
何をおくつもり？

[307: 契約済みさん]

その場所って室外機の風がもろに当たるところですか？
そのような場所に物を置くとエアコンの効率が悪くなりますよ。

[308: 匿名さん]

>>305
モデルルームにあった間取りですね。洋室1室がダイレクトウィンドウだけど、バルコニーが狭くて、室外機2台が2つの手摺に挟まれてるタイプ。私の記憶では室外機でほぼ埋まっていて、他に物を置くスペースはなかったと思いますが。

[309: 契約済みさん]

>>308
何タイプですか？

[310: 契約済みさん]

子供の自転車を置くつもりなのですが、管理規約で禁止されてましたでしょうか？自転車置き場は取れても一家に２台までですよね？うちは３台使うので、子供用の自転車を置く場所が必要なんです。

[311: 契約済みさん]

>>310
家に置くしかないでしよ？

[312: 契約済みさん]

>>310
室内に置くか、せめてバルコニーでしょ。台風なんかの突風や、出し入れの際に、もしも自転車が落ちたりしたら。高層階から落ちて人に当たったら間違いなく死ぬよ。

[313: 匿名さん]

室外機は指定のところでない処に置いても大丈夫でしょうか？

[314: 契約済みさん]

自転車持ってエレベーター乗るのやめて
欲しいんですけど。

[315: 契約済みさん]

>>313
どこに置くつもり？

[316: 匿名さん]

バルコニーの何処か隅。

[317: 契約済みさん]

自転車持ってエレベータ大丈夫ですよね？安いチャリじゃないんで室内保管マストなのですが…

[318: 匿名さん]

だめでしょ

[319: 契約済みさん]

＞３１７さん、

心配なら盗難保険に入って鍵を何重にも掛けることですね。ここの自転車置き場って誰でも入れるんでしたっけ？
そんなこと意識してなかったけど、何を見たらわかるんでしょうか？

[320: 契約済みさん]

>>316
それは大丈夫だと思うけど、もともと室外機を置く予定のところにそれ以外のものを置くことはアウトだろうね。

[321: ビギナーさん]

>>316
隣のバルコニーとの間の壁の近くは物を置けないので、
室外機は真ん中に置くんだと思います。

[322: 匿名]

荷物用エレベータ使えばよいでしょ
どうせ駐輪場あまるから三台目借りられるでしょう

[323: 匿名さん]

インテリアオプション会に行ってきました。
家具は一切展示がない一方で、カーテンはありすぎて1時間程度では
選べないので、各メーカーのショールーム巡りを結局はしないと
決められないなと思いました。

エコカラットは平米2万から3.5万だったので、
安いところの2倍ってところでしょうか。

[324: 匿名さん]

家具ないんですか？

[325: 契約済みさん]

バルコニーには物おいちゃだめって管理規約に書いてあったよ、確か。バルコニーに子供用自転車はアウトでしょう。

[326: 契約済みさん]

いいチャリはプロの窃盗団がいますからね…
前乗ってたの30万位のだったけど、3日間共用部の自転車置き場に置いといたら盗まれました。。
当然チェーンロック二重でしたが、何かで切断されたみたいです。

[327: 契約済みさん]

自転車をエレベーターに持ち込まれるのは正直やめていただきたいのですが、その一方でお気持ちも分かります。
しかし駐輪代も払わずに自転車を所有し、自転車で多少なりとも共有部を汚すことになるわけですから、お部屋で
保管するとしても、駐輪代くらいは払うべきです。管理規約の変更を申し出てはいかがでしょうか？
おそらく盗難防止の理由で自転車置き場に置きたくないという方は少なくないはずです。

[328: 匿名さん]

部屋に置いておくのに駐輪代はいらないでしょうが

[329: 匿名]

ベランダに自転車おいてるのにけちつける管理組合なんていないよ
たしかに正式ルール上ベランダにものおいちゃいけないがそんなのどこのマンションでも形だけのことで実際はもくにんするのが普通

それが日本人の大好きな本音と建前
空気読むってやつ

[330: トミヒサクン]

8/31
15:30撮影
御苑からのトミヒサクン

[331: トミヒサクン]

その②

[332: トミヒサクン]

その③

[333: 契約済みさん]

その③いい写真ですね！心がなごみますぅ～。

[334: 契約済みさん]

自転車をエレベーターに持ち込むのはやめてほしい。担ぐならいいけど、それが出来ないなら駐輪場を利用してください。
ペットだって共有部はキャリーに入れるかだっこして運ぶでしょ。それと同じこと。見かけたら、私は注意しますよ。

[335: 契約済みさん]

家具や照明はカタログで選ぶ感じですか？

[336: トミヒサクン]

>>333さん
なごみますね〜
新宿は緑が多いので好きなんですよ！
今日は御苑でごろ寝して来ました。

[337: 契約済みさん]

334さんではありませんが、共用部分が汚れたり、服に泥が付いたりして、問題になるのでやめてください。

[338: 契約済みさん]

ベビーカーは？

[339: 匿名さん]

自転車の件は、禁止されてるのでやめて下さい。このマンションを、購入時にわかって購入したならルールを守りましょう。

[340: 契約済みさん]

ベビーカーはさすがにOKじゃないですか。ただし廊下に放置はもちろんNG。室内にて保管すること。

[341: 匿名さん]

>>335さん
オーダーのカップボードとTVボードはサンプルがあります。
既成家具はパモウナのカップボードだけで、
あとはカタログです。
照明はベーシックなシーリングが4個くらい展示されてたかな。

地下の狭いほうの部屋にカーテン、
広いほうにそれ以外全部って感じで、展示に限りがあります。

[342: 匿名さん]

リビングの下り天井にダウンライトは無理ですかね？

[343: 契約済みさん]

ダウンライトって工事が必要ですよね？
お金さえ出せば出来そうですが、相当かかると思いますよ。それでいてあまり明るくないという・・・

[344: 契約済みさん]

339さん、
禁止されてるって、具体的には何に関してです？

[345: 契約済みさん]

>>342
ダウンライトはお洒落に見えるけど標準で付いてないなら、わざわざ工事して付けなくて良いよ。標準の装備で十分だから。リビングの照明をシャンデリアタイプにしたり、そっちにお金かける方が良いよ。脱着可能で部屋の照明とも互換性があるから。

[346: 匿名さん]

ダウンライト標準では付いて無いですよね？
うちはオプションで付けたけど。

[347: 匿名さん]

>>346
オプションでダウンライトなんてありましたか？

[348: 契約済みさん]

ダウンライトはオプションではなく、オーダーセレクトというものの中にありませんでしたか？

[349: 契約済みさん]

ダウンライトはオーダーチョイスですね。
お値段は2灯調光器付きで6万4800円でした。

うちは購入時営業さんにダウンライトは後で自分で付けた方が安く済むと勧められたので後付け予定です。
しかも後付けの方が最新の機器を付けられます。
現在の相場では1灯新設につき2万円程度です。

沖縄の工務店ですが、参考までに。
http://www.denkiya-no1.co.jp/menu01.html

[350: 契約済みさん]

＞３４９さん、

なるほど、ダウンライトって後付け出来るんですね。オーダーチョイスでは高すぎて手が出ませんでしたが、
これなら検討出来そうです。ありがとうございます。

[351: 匿名さん]

>341さん
オプション会中モデルルームの各部屋は見れますか？

[352: 匿名さん]

>351さん
お願いすれば見られるかもしれませんが、基本的には見られません。

[353: 匿名さん]

＞352さん
ありがとうございます
写真を山ほど撮って来たから問題ないか…

[354: 契約済みさん]

ダウンライトって暗いので本を読んだりするなら、結局普通の電灯と併用することになります。
ダウンライトが付いた部屋の雰囲気のよさは分かりますが、電灯としての欠点も認識しておいた方がいいですよ。

[355: 匿名さん]

壁掛けテレビは柱の部分ならいいんですかね？ご検討されてる方いらっしゃいますか？

[356: 契約済みさん]

＞３５５さん、

それは野村の担当者にお聞きになってください。たぶん、ダメなような…

[357: 契約済みさん]

柱はぜったいダメ。

[358: 契約済みさん]

今日の16時頃の西側からの上層部のアップの写真です
青空をバックに建物が照らされてキレイでした

[359: 契約済みさん]

つづいて
今日の16時頃の西側からの全景の写真です
拡大すると窓の階数表示が確認できます

[360: 入居予定さん]

>>355
ダメよ〜ダメ！ダメ！

[361: 匿名さん]

>>359
ありがとうございます。
展望ラウンジから外を眺める日が待ち遠しいです。

[362: 契約済みさん]

現在の自宅マンションからも現場が見えますが、この数日でクレーンが撤去されつつありますよね。三機あったはずがあと一機ですか。今後は内装工事なんでしょうね。ここから先は見た目には変わり映えしないので、待ち遠しさが募りますが、それを紛らわすかのように、オプション会やホームワーミングパーティーや内覧やローン申し込みがありますので、案外あっという間に入居になりますかね。うちは予算ぎりぎりで買ってしまったのでお金を貯めておかないと。というかよくローンが通ったものだと我ながら不思議（笑）。

[363: 入居予定さん]

＞349さん
ありがとうございます！！
我が家もダウンライトを後付けしたいと思ってましたので貴重な情報でした。

ところで、浴室のドアを透明にしたいと思うのですが、あれってフィルムを剥がせば透明になるのでしょうか？
確か無料で半透明と透明が選択できましたよね？

[364: 契約済みさん]

>>362
いまはマンションが売れず、ローンの金利が下がっているようですね。消費税、資材、人手不足による人件費などの高騰で、マンション作っても売れる値段で作れないから、供給されていないようです。いやぁ安く買えました。このままいけば来年、我々の本契約の際には金利はもっと低いはず。

[365: 匿名さん]

>>363さん
半透明は元々半透明で、剥して透明にはならないみたいですよ。
逆に透明には保護フィルムが貼ってあって何年か後には張り替えが必要とどこかの住宅サイトで読みました。

[366: 契約済みさん]

＞３６４さん、

そうですね。金利がさらに安くなっているといいですね。ところで、とても初歩的な疑問なのですが、どうして住宅ローンは入居の２か月くらい前に本申込みをするんでしょうね。人によっては今が金利の底値と判断すれば、今すぐにでも融資を受けて残金を支払ってしまいたいと思う人がいるかもしれませんよね。もちろん、何が起きても自己責任ですが、なぜそのような融通が利かないのでしょうね？普通は融資実行と引き渡しが同日に行われますが、買い手が引き渡しを待つのであれば、何ら問題はないと思うのですが。詳しい方いたら教えてください。

[367: 契約済みさん]

担保の問題じゃない？

[368: 契約済みさん]

＞３６７さん、

もう少し詳しくお願いします。

[369: トミヒサクン]

昔はこんなに小さかったのに…

[370: 契約済みさん]

>>366
銀行から早めに融資を受けられたとして、そのお金はどこに支払われると思います？住宅販売会社ですよね。抵当権を設定すべき建物がまだ出来てないならば、その間に販売会社が倒産したら？もしくは、事業計画だけで、建てるつもりのないマンション詐欺をされたら？貴方が借りたお金は、出来ることのないマンション詐欺、もしくは完成前に倒産した会社のせいで、毎月10万、20万の支払いを35年間銀行に払い続けるのです。社会問題になるでしょうね。そういうわけで、名前の通り住宅ローンは住宅担保なければ貸してくれません。
あと、文脈から、きっと誤解されてると思いますが、住宅ローンのお金は銀行から貴方には支払われませんよ。銀行から販売会社に直接支払われますから。しかもお金が動いた瞬間から、金利、ローン支払が発生してしまいます。それは現実的にはやりくりできないでしょう。

[371: マンション投資家さん]

370さん、お詳しいうえに大変親切に書かれていますね。感じ良いです。
しかるに、適用金利が金消契約（融資実行）時ではなく、融資申し込み時になれば消費者は納得しやすいですね。しかし何故か全ての銀行は金消契約（融資実行）時の金利を適用する商品になっていますね。まあ銀行（金融機関）は金消契約（融資実行）時に実際の資金を手当てする建前ですから仕方ないかもしれません。

[372: 匿名さん]

フラット35は申し込み時の金利になるので、
去年申し込んだ人はちょっと高い金利で35年間です。
我が家はフラット35をキープで、銀行の本契約時に再度検討の予定。

[373: 契約済みさん]

>>372
フラット35の金利も最終申し込み時でしょう？
昨年、申請しただけでは確定ではないハズですが？

[374: 契約済みさん]

＞３７２さん、

うちもフラット３５での申し込みでしたが、実効金利は来年７月（？）のもので固定されると聞いていますよ。
去年の申し込み時は仮にその時点の金利で返済シミュレーションをしてもらったとか、そのような勘違いだと思います。

＞３７０さん、

詳細な解説ありがとうございます。もちろん、融資されるお金が直接販売会社に支払われることは知っています。
私もこの物件で５件目ですから。確かにご指摘の問題もあろうかと思います。しかし、それを避けるためには
３７１さんがおっしゃるように、契約時の金利で実効金利を決定していまい、実際の融資は引き渡しと同時に
行われるようにすればよいと思うのですが。もし販売会社に不手際や不正があったときは、融資が取り消しに
なるだけですから、契約者も銀行も痛みません。金利の決定の時期を契約者の判断で行えるようにするというのは、
ある種の賭けですが、それは自己責任でよいと思います。

[375: 匿名さん]

372です
勘違いでした

[376: 匿名さん]

>>374
その場合、金利変動リスク分を表面金利に上乗せする必要がある。
竣工までの期間別に計算が必要でその処理費もかかる。
更に下がったらキャンセルしてくる人も出るから違約金規定とか作る必要も出てくる。
これでは煩雑になるだけでお互いにメリットがないから、今の方式になっている。

[377: 契約済みさん]

即転売しても、
1000万の利益出そうですね!!(*´∀｀)

[378: 匿名さん]

>>377
その場合所有期間が5年以下なので、短期所有の譲渡所得として39.63％の税金が課せられるようです。
1000万円の利益が出ても税金で4割持っていかれる上
、購入時にかかった諸費用（人によってはローンにかかる諸費用含む）など引くとせいぜい400万くらいしか手元に残らない計算ですよね。
売却後家賃20万円の賃貸物件に住んで次の物件を探すとしても2年も住んだら赤字ですし、次の物件を購入するときにふたたび諸費用がかかることを考えると、全く美味しい話ではありません。

結論としては、2000万円くらいは上乗せして売却した方が良さそうです。
このバブルの中なら売れる可能性も十分あるのではないでしょうか。

[379: 契約済みさん]

＞３７８さん、

税金の計算はおっしゃる通りですが、２０００万円プラスで売りぬくのは難しいでしょう。先日出ていた地権者住戸でも
５１階で６６００万の部屋が売出し価格７５００万円ですよ。成約価格は知りませんが売れるのに２か月以上かかったので
ある程度は値引きもあったのでしょう。ここは安い部屋は確かに破格でしたが、条件の良い部屋はそれなりに高かったので、
相場より安いと言っても大半の部屋は１０００万円上乗せ出来ればいい方じゃないでしょうか。

[380: ビギナー]

居住用の物件で使える
3000万円の特別控除は適応されませんか？

[381: 匿名さん]

条件が厳しいのではありませんでしたっけ。
詳しい方、いらっしゃいますか？

[382: マンション投資家さん]

短期間でも、住んでいた家なら適用できます。

[383: マンション投資家さん]

購入引き渡し時の費用、売却手数料で400～500万円は軽く出ていくと思います。

[384: 契約済みさん]

マンションを売却したことのある方なら当然ご存知かとは思いますが、下記リンク先の通り、3000万円の特別控が適用されます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

また、条件も通常の居住目的であり、親族以外の第三者に売却するのであれば適用され、特別に難しい条件とはなっておりません。

宜しくお願い致します。

[385: 契約済みさん]

>>384さん

３の適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)　この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2)　居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3)　別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

には気をつけたほうがよさそうですね。

基本、登記して住民票移動すれば大丈夫という理解で良いですかね。

[386: 匿名さん]

3000万控除と住宅ローン控除は併用できませんよ。

うちは旧宅で利益が出るために3000万控除を使うので、ここはローン控除を使えません。
なのでここはキャッシュ買い。

[387: 地方在住]

ここを売って直ぐに新しい家を買うぐらいなら
ここを持っていた方が良いと思うのですが
どうでしょうか？

[388: 匿名さん]

>>385
それだけではダメ。
実際に引っ越して、電気ガス水道等を相当量使ってないと、居住を否認されるよ。
裁判ではその辺まで突っ込んで争われてる。
大半の人はその前に修正に応じてるだろうから、判例はあまり多くないけど。

[389: 契約済みさん]

388の言うとおりです。実際に住んだ形跡を残す必要があります。事情が分かっている仲介業者に頼めば、電気をつけっぱなし、水を流しっぱなしにするなどして、あたかも人が住んだかのように偽装してくれます。

[390: 契約済みさん]

最近のマンション相場から考えると、２割ぐらい高くしても売れるかも・・・

一度、入居してみてから不動産業者に高値で売りに出してみて売れればそれもいいんじゃない？

今のマンション価格バブルなんて、オリンピック前には確実に終わってるだろうし

そのうちまた、元のマンション価格に戻るよ！

[391: 匿名さん]

388さん
判例と裁判例を混同されない方が良いかと思いますよ。

[392: 匿名さん]

こんなの国税が出してる通達でほとんど決まるんじゃないの!?
裁判はそれからでしょ～(^o^)

[393: 匿名さん]

>>390
2割は無理だろうなぁ。6580万が7580万売出で2か月売れなかった実例があるので、おそらく1割が現実的なライン。まぁ、それでも十分でしょ。
投資家的には、キャピタルロスさえ出なければ、保有期間のインカムがそのまま利益になる。
実需的には万一の売却の際に、家賃タダで済んだようなものになる。

[394: 契約済みさん]

＞３９３

１割のキャピタルゲインなんてリスクプレミアムが小さすぎて魅力なさすぎですよ。
１０年住んでも分譲価格で売れそうだっていうのは魅力的ですけどね。

[395: 契約済みさん]

6580万が7580万売出で2か月売れなかった実例
って

入居してからなら、税金かからなかったはずですよねー
３０００万控除で

なんでそんなことするのかなあ？

[396: 契約済みさん]

地権者住戸だから、この部屋を買われた方は地権者の地位を引き継ぐはずです。ということは、事業主となるため、あらゆるリスクも継承します。工事費高騰による追加工事費の徴収も考えられるはずです。
実際は工事費は余裕をみて計算しているハズですし、野村などの配慮で地権者からの徴収は無いかもしれませんが、少なくも何らかの書面にはそのような記載があるのが自然ですので、契約時に価格が確定している分譲住戸の購入よりリスクがありますので、嫌がられる可能性はあります。
もちろん、見込んでいた工事費より安く済めば余剰金は戻ってくる可能性もあります。