【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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[261: 匿名さん]

>>260
中古の売出しと成約の差は、売り出し後一月で成約したものが平均6%というデータを見たことがある。
推測にすぎないけど、おそらく7000万円近辺で売れたのではないかな、と思ってる。

[262: 契約済みさん]

＞２６１さん、

それは全てのマンションも含むすべてのマンションの平均値ですよね。普通、7500万で売り出せば、最初の1か月くらいはこの価格で様子を見ませんか？反響がなければ7300万位に下げて、また1か月ほど様子見をするでしょう。今回、2か月ほどで売れたことを見ると、7300万円で申し込みがあり、多少の交渉があったにせよ、7200万円は固いと思います。

ちなみにここではありませんが、新宿御苑隣接のマンションは築10年以上経過していても分譲時の価格の10％以上増しで
取引されています。出たらすぐに（平均2週間程度）売れてしまうほどの人気があります。

[263: 匿名さん]

元農村・新興住宅街の世田谷が江戸・旧東京市内のここより地位が高いわけないでしょう。

[264: 匿名さん]

アラシ目的の書き込みは「煽らない」「返さない」「反応しない」。
完全無視しないと、さらに荒らされてしまいます。

[265: 契約済みさん]

地位なんてどうでもいいでしょう。現在と将来にわたる利便性や、住環境の良さで住むところを決めればよいのです。
だいたい地位なんて言ってる人のうち、どのくらいが本当にその土地の歴史を知っているのか疑問です。
単に地位って言いたいだけなんじゃないかとさえ勘ぐってしまいますね。

[266: 契約済みさん]

地位っていうのは感覚的にステータスを感じるという意味合いもあると思います。私もなんとなく地位が高いなと感じる場所に魅力を少なからず感じます。そういう人もいるんです。その土地の歴史なんて正直あんまり興味ないですしどうでもいいじゃないですか。結局はそういう歴史がきちんとあるところが地位が高い、という評判につながるんでしょうし。

[281: 匿名さん]

>>262
少し古いが東京カンテイのデータがあったので持ってきてみた。
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20121009.html

1ヶ月で4%位、今回のように3ヶ月だと9%位が売値と成約の解離平均なので、6825万円～7200万円と7000万円近辺は割りと妥当で262の言う7200も、261よりきつい7000割れもあり得るレベル。
まぁ、どちらにしても仲介手数料約230万引いてもまだプラスなんだから十分では？

ちなみに、都心築10年超で分譲価格1割増はごく普通。それくらい2000～2003年は底値だった。
むしろ、御苑隣接の希少価値物件で一割って、低すぎてにわかに信じられないくらい。

[282: 引越前さん]

誰かレインズ見れる人いないですかー？
もしいたら中古の成約価格を確認して頂ければスーパーサンクスです！！

[283: 契約済みさん]

なぜに引き渡し前の富久クロスを「中古」で売ることが出来るのでしょうか？契約者であれば、誰でも売れるの？でもまだ全額払ったわけじゃないし、引き渡し前だし、いったいどういうことでしょうか？ひょっとして地権者？でも、地権者だってまだ引き渡し前ですよね。売ってしまっていいものなのでしょうか？詳しい方いたら教えてください。

[284: 契約済みさん]

>>283
51階の60Jタイプの北東角の6620万の物件ですよね？
あれは地権者の売却物件ですよ！
何しようが、いつ売ろうが法的には何ら問題ありません！

[285: 契約済みさん]

地権者物件なので、6620万とかは推定価格になります。
普通の分譲物件から計算した価格。
一般論で地権者物件は、普通の分譲とは仕様が異なる場合もあります。ここが同じなのか異なるのかは知りませんが。

[286: 契約済みさん]

＞284さん、

やっぱり地権者住戸でしたか。それにしてもまだ出来上がっていない物件なので、不動産登記も完了していませんよね。
それを売るというのがどいうことなのか、今一つ理解出来ません。買主はいったい何を買ったのでしょうね。
物件完成後に部屋を引き渡してもらう契約書でも作ったのでしょうか。法的にどうなっているのか興味があります。

[287: 匿名さん]

>>286
地権者は権利変換終了時点で新しいマンションの権利を既に入手ずみ。
完成しないと権利が渡されない購入者とは位置付けが違う。

[288: 契約済みさん]

＞２８７

お詳しいんですね。地権者さんの権利を購入するということですか。しかし、「万が一」、このマンションが完成しなかった場合、はどうなるのでしょうか？分譲での購入者には手付金の2倍返還がなされますよね。地権者権利購入者にはそのような保障はあるのでしょうか？おそらく、地権者が持つ保証を受け継ぐことになるのでしょうが、それはどんな内容なのでしょうね。

[289: 契約済みさん]

>>285
推定にはなりますが、このマンションは北東角と北西角は少なくとも高層階においては同じ価格です！
5101が6620万なら5115も6620万と考えるのが普通ではないですか？

[290: 匿名]

>>288
気にするのはあなたの自由なのでけちつけるつもりで書く訳じゃないけど、そんなどうでもよいこと、よく気になるね。
ひょっとして条件によっては買いたいと思ってるの？

[292: 契約済みさん]

>>289
285の最後の一行を読んでください。どうでもよいけど。

[293: 契約済みさん]

>>292
あなたは契約者？
仕様が地権者と違うなんて聞いたことありませんが！

[294: 契約済みさん]

>293
私は285・292ではありませんが、285には、「一般論で」と但し書きがありますよ。
そんなに熱くなる前によく読みましょうw

[295: 契約済みさん]

高層階はオーダーメイドできたから、間取りも仕様も違う可能性はあるよね。

[296: 契約済みさん]

地権者住戸と販売住戸の仕様が違うのなんて、ザラにありますよ。
よく聞くのは賃貸用で仕様が低いっていうパターンですが。

[297: 匿名さん]

>288
地権者というのは、もともと土地の権利を持っていたわけです。
デベが着工したり、販売したりするためには、その土地の権利を先に譲ってもらう必要が有るよね？
そうじゃないと、他人の土地に勝手にマンション建てて売り出すことになるから。
土地等の権利と完成予定の〇〇号室を交換すると言うのが、権利変換のざっくりとした内容。
だから、何らかの理由で完成しなければ、元の土地と建物と同等のものが戻ってくる。
現実的にはお金で返すことになるでしょうけど。

分譲を買った人は将来売ってもらう権利を手付金で押さえている。
権利変換は実行された日に新しいマンションの権利を手にいれている。それが違い。

[298: 契約済みさん]

＞２９０

自分の居住用は買いましたが、売り物があるなら、投資用に購入するか、家を探している友人に紹介するか、してみたいですね。
あとは不動産についての純粋な好奇心からお聞きしました。

[299: 契約済みさん]

>297さん、

詳細な解説ありがとうございます。
すると、地権者住戸を完成前に買った人は、地権者の権利を買ったということになりますよね。
では、もしここが完成しない場合は（不吉なこと言ってすみません）、
その買主にはデベから地権者に払われるのと同等の現金が払われるということですかね。

[300: 契約済みさん]

オプション会前にエコカラットって幾らくらいになるのかと思って他社で見積もりを取ったら、リビングの壁一面に貼るだけでも、５０万位になるって言われて、ビビってしまった。２０万位かと思っていたから予算的にきついなあ。

[301: 匿名さん]

>>300
外部でも50万しちゃうんですか？思ったより高いんですね。外部だとどういったところに依頼すれば良いのでしょうか？

カーテンは皆さんどうされるんでしょうかね？オプションで頼んだ方が楽かな〜と思っていますが、あまりにも価格が違うんであれば考えちゃいますね。

[302: 契約済みさん]

ええー、西川公房ってところ見ると、10万ちょっとで出来そうですけどね。

http://ecocarat.nisiharakobo.co.jp/mitumorijirei.html

外部業者もいろいろなんですね。

カーテンについては、今住んでいるマンションの場合、Yamagiwaがオプションを販売していましたが、
（サッシ6面)で見積もりを作ったら40万以上となり、丸井のインテリア館で頼んだら28万くらいで出来ました。
カーテンに限らず、水回りコーティング、照明、エアコンなどオプションは市場価格の数割増しだと思ったほうが
よいです。まあ確かに楽ではありますが。

[303: 匿名さん]

>301さん
大抵のタイル屋さんで扱っていますよ。

[304: 契約済みさん]

エコカラットと専用接着剤を買ってきてご自分で貼り付ければ、材料費のみで出来ますよ。業者に頼む場合の３割程度で済みます。子供にも貼らせてあげて、少し隙間が出来たり、ゆがんだりしても、それはそれで味がありますし、家族の思い出にも
なって楽しいと思いますよ。リセールの時は、エコカラットを全部はがして壁紙を変えればいいだけです。その費用はエコカラットの初期投資を抑えた分とそれほど変わらないでしょう。工作好きのパパにはお薦めです。

[305: 匿名さん]

バルコニーの室外機置き場の手摺と手摺の間はなにも置いてはいけないでしょうか？

[306: 契約済みさん]

>>305
何をおくつもり？

[307: 契約済みさん]

その場所って室外機の風がもろに当たるところですか？
そのような場所に物を置くとエアコンの効率が悪くなりますよ。

[308: 匿名さん]

>>305
モデルルームにあった間取りですね。洋室1室がダイレクトウィンドウだけど、バルコニーが狭くて、室外機2台が2つの手摺に挟まれてるタイプ。私の記憶では室外機でほぼ埋まっていて、他に物を置くスペースはなかったと思いますが。

[309: 契約済みさん]

>>308
何タイプですか？

[310: 契約済みさん]

子供の自転車を置くつもりなのですが、管理規約で禁止されてましたでしょうか？自転車置き場は取れても一家に２台までですよね？うちは３台使うので、子供用の自転車を置く場所が必要なんです。

[311: 契約済みさん]

>>310
家に置くしかないでしよ？

[312: 契約済みさん]

>>310
室内に置くか、せめてバルコニーでしょ。台風なんかの突風や、出し入れの際に、もしも自転車が落ちたりしたら。高層階から落ちて人に当たったら間違いなく死ぬよ。

[313: 匿名さん]

室外機は指定のところでない処に置いても大丈夫でしょうか？

[314: 契約済みさん]

自転車持ってエレベーター乗るのやめて
欲しいんですけど。

[315: 契約済みさん]

>>313
どこに置くつもり？

[316: 匿名さん]

バルコニーの何処か隅。

[317: 契約済みさん]

自転車持ってエレベータ大丈夫ですよね？安いチャリじゃないんで室内保管マストなのですが…

[318: 匿名さん]

だめでしょ

[319: 契約済みさん]

＞３１７さん、

心配なら盗難保険に入って鍵を何重にも掛けることですね。ここの自転車置き場って誰でも入れるんでしたっけ？
そんなこと意識してなかったけど、何を見たらわかるんでしょうか？

[320: 契約済みさん]

>>316
それは大丈夫だと思うけど、もともと室外機を置く予定のところにそれ以外のものを置くことはアウトだろうね。

[321: ビギナーさん]

>>316
隣のバルコニーとの間の壁の近くは物を置けないので、
室外機は真ん中に置くんだと思います。

[322: 匿名]

荷物用エレベータ使えばよいでしょ
どうせ駐輪場あまるから三台目借りられるでしょう

[323: 匿名さん]

インテリアオプション会に行ってきました。
家具は一切展示がない一方で、カーテンはありすぎて1時間程度では
選べないので、各メーカーのショールーム巡りを結局はしないと
決められないなと思いました。

エコカラットは平米2万から3.5万だったので、
安いところの2倍ってところでしょうか。

[324: 匿名さん]

家具ないんですか？

[325: 契約済みさん]

バルコニーには物おいちゃだめって管理規約に書いてあったよ、確か。バルコニーに子供用自転車はアウトでしょう。

[326: 契約済みさん]

いいチャリはプロの窃盗団がいますからね…
前乗ってたの30万位のだったけど、3日間共用部の自転車置き場に置いといたら盗まれました。。
当然チェーンロック二重でしたが、何かで切断されたみたいです。

[327: 契約済みさん]

自転車をエレベーターに持ち込まれるのは正直やめていただきたいのですが、その一方でお気持ちも分かります。
しかし駐輪代も払わずに自転車を所有し、自転車で多少なりとも共有部を汚すことになるわけですから、お部屋で
保管するとしても、駐輪代くらいは払うべきです。管理規約の変更を申し出てはいかがでしょうか？
おそらく盗難防止の理由で自転車置き場に置きたくないという方は少なくないはずです。

[328: 匿名さん]

部屋に置いておくのに駐輪代はいらないでしょうが

[329: 匿名]

ベランダに自転車おいてるのにけちつける管理組合なんていないよ
たしかに正式ルール上ベランダにものおいちゃいけないがそんなのどこのマンションでも形だけのことで実際はもくにんするのが普通

それが日本人の大好きな本音と建前
空気読むってやつ

[330: トミヒサクン]

8/31
15:30撮影
御苑からのトミヒサクン

[331: トミヒサクン]

その②

[332: トミヒサクン]

その③

[333: 契約済みさん]

その③いい写真ですね！心がなごみますぅ～。

[334: 契約済みさん]

自転車をエレベーターに持ち込むのはやめてほしい。担ぐならいいけど、それが出来ないなら駐輪場を利用してください。
ペットだって共有部はキャリーに入れるかだっこして運ぶでしょ。それと同じこと。見かけたら、私は注意しますよ。

[335: 契約済みさん]

家具や照明はカタログで選ぶ感じですか？

[336: トミヒサクン]

>>333さん
なごみますね〜
新宿は緑が多いので好きなんですよ！
今日は御苑でごろ寝して来ました。

[337: 契約済みさん]

334さんではありませんが、共用部分が汚れたり、服に泥が付いたりして、問題になるのでやめてください。

[338: 契約済みさん]

ベビーカーは？

[339: 匿名さん]

自転車の件は、禁止されてるのでやめて下さい。このマンションを、購入時にわかって購入したならルールを守りましょう。

[340: 契約済みさん]

ベビーカーはさすがにOKじゃないですか。ただし廊下に放置はもちろんNG。室内にて保管すること。

[341: 匿名さん]

>>335さん
オーダーのカップボードとTVボードはサンプルがあります。
既成家具はパモウナのカップボードだけで、
あとはカタログです。
照明はベーシックなシーリングが4個くらい展示されてたかな。

地下の狭いほうの部屋にカーテン、
広いほうにそれ以外全部って感じで、展示に限りがあります。

[342: 匿名さん]

リビングの下り天井にダウンライトは無理ですかね？

[343: 契約済みさん]

ダウンライトって工事が必要ですよね？
お金さえ出せば出来そうですが、相当かかると思いますよ。それでいてあまり明るくないという・・・

[344: 契約済みさん]

339さん、
禁止されてるって、具体的には何に関してです？

[345: 契約済みさん]

>>342
ダウンライトはお洒落に見えるけど標準で付いてないなら、わざわざ工事して付けなくて良いよ。標準の装備で十分だから。リビングの照明をシャンデリアタイプにしたり、そっちにお金かける方が良いよ。脱着可能で部屋の照明とも互換性があるから。

[346: 匿名さん]

ダウンライト標準では付いて無いですよね？
うちはオプションで付けたけど。

[347: 匿名さん]

>>346
オプションでダウンライトなんてありましたか？

[348: 契約済みさん]

ダウンライトはオプションではなく、オーダーセレクトというものの中にありませんでしたか？

[349: 契約済みさん]

ダウンライトはオーダーチョイスですね。
お値段は2灯調光器付きで6万4800円でした。

うちは購入時営業さんにダウンライトは後で自分で付けた方が安く済むと勧められたので後付け予定です。
しかも後付けの方が最新の機器を付けられます。
現在の相場では1灯新設につき2万円程度です。

沖縄の工務店ですが、参考までに。
http://www.denkiya-no1.co.jp/menu01.html

[350: 契約済みさん]

＞３４９さん、

なるほど、ダウンライトって後付け出来るんですね。オーダーチョイスでは高すぎて手が出ませんでしたが、
これなら検討出来そうです。ありがとうございます。

[351: 匿名さん]

>341さん
オプション会中モデルルームの各部屋は見れますか？

[352: 匿名さん]

>351さん
お願いすれば見られるかもしれませんが、基本的には見られません。

[353: 匿名さん]

＞352さん
ありがとうございます
写真を山ほど撮って来たから問題ないか…

[354: 契約済みさん]

ダウンライトって暗いので本を読んだりするなら、結局普通の電灯と併用することになります。
ダウンライトが付いた部屋の雰囲気のよさは分かりますが、電灯としての欠点も認識しておいた方がいいですよ。

[355: 匿名さん]

壁掛けテレビは柱の部分ならいいんですかね？ご検討されてる方いらっしゃいますか？

[356: 契約済みさん]

＞３５５さん、

それは野村の担当者にお聞きになってください。たぶん、ダメなような…

[357: 契約済みさん]

柱はぜったいダメ。

[358: 契約済みさん]

今日の16時頃の西側からの上層部のアップの写真です
青空をバックに建物が照らされてキレイでした

[359: 契約済みさん]

つづいて
今日の16時頃の西側からの全景の写真です
拡大すると窓の階数表示が確認できます

[360: 入居予定さん]

>>355
ダメよ〜ダメ！ダメ！