【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[134: 地方在住]

>>130さん

マンションを買った時、その１割が戻ってきます。

[135: 匿名さん]

TBSのぴったんこで遠藤憲一が出てますが、小さいときは富久町に住んでいたんですね。
中華屋を紹介してました。

[136: 契約済みさん]

＞134さん、

その一割を戻してもらうかどうか、よく考えたほうがいいですよ。確か上の方で金利が2％とお答えになっていましたよね？（間違っていたらすみません。）物件価格の1割の2％って長い目で見るとすごい額になりますよ。余計なお世話なのを承知で申し上げますが、その1割を返してもらわないと生活が成り立たないような財政状況なら、住むわけでもないマンションを所有するのは危険です。1割が必要ないなら、繰り上げ返済に回した方がずっとお得です。

[137: 匿名さん]

>>136
住宅ローンなら、変動で0.725〜0.775%。元金均等返済で住宅ローン減税を受けたら、ローン諸経費払っても場合によれば＋もある。もちろん金利が上がらなければだけど。
たかが1割の頭金を入れるか入れないかでこのクラスの住宅ローン、しかも100%ローンの審査が通る人が、生活が成り立つ成り立たないはあまり関係ないレベルでは？
やたら100%ローンを否定しますが、個人の自由。もうそろそろアドバイスレベルではないですよ。

[138: 匿名さん]

173ですが、住宅ローン減税を受けられる10年間なら+もありうるという意味なので、変なツッコミ無しで。

[139: 匿名さん]

>>136
私は現在自宅マンションを保有しており、ローンも残っていますが、それ以外にも中古マンションを3室保有しています。その購入は現金で総額は自宅ローン残額に近いですので、繰上げ返済しようと思えばできました。
しかし、住宅ローンの金利が1%ちょいと、投資マンションの実質利回り(管理費、修繕費、税金など引いて)が5%ほどあり、その収入で住宅マンションのローンと管理費、修繕費が払えています。繰上げ返済よりも得しています。それに財産として4件のマンションが残ります。
投資マンション用の金利は高く、住宅ローンは1%ほどですから、私は低金利の住宅ローンで銀行から出来るだけ借りて、手元の資金でまた中古マンションをあと1室買い、富久クロスの毎月の支出も全額それで賄う予定です。

[140: 匿名]

>>99
まじでか。買えない（−＿−；）

[141: 契約済みさん]

＞137さん、

余計なお世話だってことは重々承知してます。ただ揚げ足を取るようで恐縮ですが134さんが買われた部屋は50平米未満で住宅ローン減税が受けられないと思われます。また、このクラスの物件を100％ローンで買われる方の財政状況が悪いはずはないと思いますが、余計な出費は誰もが避けたいと思うものです。たかが数万、数十万という金銭感覚は危険です。余計な出品をして銀行をもうけさせても仕方がありませんので、かように申し上げた次第です。

[142: 契約済みさん]

＞139さん、

あまりに私自身の状況と似ているため、びっくりしましたが、おっしゃる通りです。（一瞬、自分の過去の投稿のコピペかと思いました。）住宅ローン金利の方が投資マンションローンよりも低いので、資金があるなら投資マンションの繰り上げ返済（または一括購入）に回し、その家賃収入を自宅のローン返済に充当するのは、不動産投資の王道です。１３４さんは状況が異なっているため、富久クロスの繰り上げ返済を勧めたのです。

ところで、富久クロスに入居後は、現在のご自宅も賃貸に出すということでしょうか？それで4軒の財産が出来るわけですよね？不動産投資にお詳しいようなので、釈迦に説法かもしれませんが、ご自宅を賃貸に回した場合の利回りと、ご自宅を売却して新たに中古マンションを所有した際の利回りを計算したほうがよいと思います。ご自宅は広めで賃料も高くなりませんか？そうなると借り手もなかなか現れず空室リスクが高まります。一番貸しやすく利回りが高いのはワンルームですから、例えばご自宅が6000万円で売れたなら、1500万の中古物件を4件買った方が利回りもよく、リスクも分散できます。さらに付け加えるなら、投資物件を10軒まで増やせば不動産事業に出来ます。投資マンションを７軒まで増やせば、その分で富久クロスのローンを払っても「おつり」が出来るでしょうから、「おつり」と本業の収入を合わせればすぐに１０軒まで増やせます。事業に出来れば青色申告特別控除により年65万円の控除が得られます。さらにご家族を青色専従者として、給与を支払らったことにすれば、その分を経費として計上できるので不動産所得に対する税金を抑えることが出来ます。こうしてお金がお金を呼び込む好循環が出来上がります。

[143: 地方在住]

>136さん
>137さん
>139さん
>141さん
>142さん

コメントをありがとうございます。

私もマンションを複数保有していて
ローン種類としくみ・税制・必要な貯金などを考え
総合的に判断をしています。

不動産運用は楽しいですね。

[144: 契約済みさん]

頭金の1割、戻ってくるんですか。知りませんでした。無知でした。

契約時に頭金を引いた額でローンの審査しましたし、もう払った額はなかったことになっているので、戻すと言われても要りませんが。

[145: 契約済みさん]

>143さん、

資産運用にもご関心がおありなようですから、個人型確定年金に加入しておくと公的年金の上乗せになり、なおかつ節税効果もあってとてもお得ですよ。

[146: 契約済みさん]

145です。

「個人型確定年金」ではなく、「個人型確定拠出年金」の誤りでした。401ｋと呼ばれるものです。

[147: 地方在住]

>144さん

個別に、フルローン（頭金無し）の融資申請をしました。

販売会社を通さずに、個別に銀行に融資申請をすると
手数料の数万円が不要になるだけでなく、
融資方法の選択幅も広がりますね。

個別申請の融資の短所は、
自分が死んでキャンセルしても
前金（頭金）は戻ってこないことですが
妻にはそうなってもキャンセルするなと言っています。

生命保険で残額を支払い
その後売れば、手数料を引いても買った値段以上にはなりそう。

[148: 地方在住]

>145さん

サラリーマンですから企業年金に入っています。
個人型確定拠出年金には、入れないですよね。

年金制度が４階建てまである
（基礎年金・厚生年金・企業年金・企業型個別年金）
安定した会社なんですが
逆に仕事に閉塞感があって、、、、

チャンスを求めて、全国の優良マンションを探しています。

[149: 匿名さん]

今日も現地行ったら車道の音がうるさいですが、入居までにできる対策はありますかね？
「一生窓を閉める」以外に。

[150: 契約済みさん]

既に値段が上がってるんで、ここ程の優良マンションは当分出てこないでしょうね。

[151: 入居前さん]

落武者は無視で。

[152: 契約済みさん]

＞148さん、

企業年金があるんですね。それでしたら確定拠出年金には加入出来ませんね。
4段階の年金があれば老後も安心でしょう。ハッピーリタイアメントまであと10年です。
悠々自適なセカンドライフを目指して頑張りましょう！！

[153: 地方在住]

>152さん

丁重なコメントをありがとうございました。

[154: 匿名さん]

ところで、新宿３丁目にもどった　ヨドバシカメラ所有の土地ってマンションになるんかな？

[155: 入居前さん]

>>154
まだ決まってないみたいですよ。でも高層ビルが建つと眺望に影響出るから、資産価値にも若干影響あるでしょうね。

[156: 契約済みさん]

既出ですけどやっぱり気になりますね。逆に新宿方面からも今は山手線あたりからよく見えて正にランドマークって感じですが、間を遮られてしまいますね。20階くらいで収まればいいですが。。

[157: 契約済みさん]

あれだけの広さがある土地を活用しない手はないでしょうから、いずれ何か建つことでしょう。問題はいつになるか、そしてどのくらいの大きさ、高さになるかですね。建設費が高騰している間は着工しないと思いますが、ひと段落したあとは（２０２０年以降？）、分からないですね。

[158: 契約済みさん]

高島屋から本日撮影です。綺麗に撮れたので。

[159: 匿名さん]

>>158
圧巻ですね。
ありがとうございます。

[160: 契約済みさん]

20階では無く、30階くらいじゃ無いですか？？

[161: 契約済みさん]

＞１５８さん、

すごい迫力ですね。威圧感さえ感じます。ここに住むことが誇らしいと同時に、明らかに周囲と調和しておらず、
景観を乱している気もします。良くも悪くも後世まで語り継がれる物件ですね。

[162: 契約済みさん]

西新宿のタワーの方が間取りがいいってコメントがあるけど、本当にその通りですね。

http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/402706719.html

富久クロスと外観が似ているから、こちらも行燈部屋だらけで、それでも価格は高いから、
富久の資産価値は守られると思いきや、意外にも間取りが結構まとも。両方が売りに出たら、
間取り重視の人はこちらに流れるかもしれませんね。

[163: 匿名さん]

>>158
新宿地域に立ってるので、全体で見ればぜんぜん目立たないと思いますよ。
なぜ両サイドを切り取ったんですか？

私が逆に目立たないマンションがほしかったので、新宿に立つこのマンションを選んだんですよ。

[164: 匿名さん]

落武者は無視で(笑)

[165: 匿名さん]

>>164
トミヒサを買えず、西新宿を検討しようとしたら既に高くて手が出ず、、て感じなんでしょうね。お気の毒です。

[166: 契約済みさん]

富久のみなさんは耳の痛い話は聞かない方針のようですが、それは危険な態度ですよ。リスク管理が出来てない。
私は他の物件の情報にも絶えずアンテナを張っています。

[167: 契約済みさん]

>>162
156は広いから良いとして
83のタイプ、キッチンの横にドアがあり
その先に再び廊下があってり洋室が３部屋なんてなかなか見られない珍しいリビングイン間取りですよ。

78のタイプは行灯部屋があるわけですが、洋室と表示するためなのか
リビングインではなくもできたのに廊下側にドアはなくてリビングインにしています。
それと洋室１の内側入口付近は実質的に廊下でしょう。

間取り重視の人なら、間取りを吟味しませんと。

[168: 匿名さん]

>>166
『富久の皆さんは～』ってやっぱり部外者やん(笑)

[169: 匿名さん]

この世の中には、目立たないことが好きな人種も一定割合存在すると思います。
あなたは、テレビに映りたいですか？

明らかなネガならまだしも、なんでもかんでも自分の性格と違ったら「落武者」呼ばわりするのはどうでしょうか？

[170: 匿名さん]

まじでか？買えなかった落武者って俺のことか？
残念だ～

[171: 契約済みさん]

それでしたら169さんはこのマンションに近寄らない方がよろしいかも。

ここは、正午前のＮＨＫ天気予報で
テレビ画面の真ん中に映って全国放送されている事が多いです。

[172: 契約済みさん]

＞162

８３平米の間取りって洋室が廊下からの動線になっているからリビングインとは呼ばないのでは？

[173: 契約済みさん]

>>172
その廊下自体、がリビングインの廊下です。

[174: 匿名]

周りとの対比でかなり堂々としてるね！
西新宿の60階もお買い得な根付にして
サクッと売れると良いね〜

[175: デベにお勤めさん（契約者）]

ここの間取りは新人研修でも悪い間取りの代表例として使わせてもらいました。ここを見た後なら、たいていの間取りでもまともに見えます。しかし、ここは業界内ではあの間取りでは、幾ら立地がよく価格が安いとはいえ、販売には苦労するだろうと見られていただけに、驚異的なペースで完売したことは業界の常識を覆しました。果たしてこれが業界の新常識になるかどうかは分かりませんが。

[176: 契約済みさん]

>173

それおかしいよ。そんなこと言ったら玄関からリビングを結ぶ廊下も含めてすべての廊下がリビングインになるよ。
この洋室はリビングインとは呼ばないよ。

[177: 契約済みさん]

>>176
玄関からリビングを結ぶ廊下でなくて
玄関には直接繋がらないリビングからの廊下ですから、
通常の廊下とは異なってリビングインの廊下になります。

[178: 匿名さん]

>>175
がんばれ落武者。

[179: 匿名]

玄関からリビングを経由しないと
居室に行けないので、リビングインで問題無いかと！

娘さんが彼氏を連れ込む時リビングを通らないと自分の部屋に行けないので、余りプライバシーの保護には役立たない間取りだねw

[180: 匿名さん]

>>175
まだいたの？

[181: 契約済みさん]

＞１７７

リビングインの居室とは、リビングを通らないと入れない居室のことだから、この83平米の部屋の洋室は確かにリビングインと言えますね。ただし、リビングインの欠点であるプライバシーや音漏れといった心配はこの間取りだと少ないでしょうね。その意味ではリビングインの居室の欠点をリビングインの廊下を配置することによって克服したよく考えられた間取りだと思います。しかも全室南向きでバルコニーに面したワイドスパンも実現しているのも素直に素晴らしいと思います。このようなワイドスパンは条件の悪い東西北ではしばしば見られますが、南面でもこのワイドスパンを実現しているのはあまりないですね。その分、価格も高そうですが。

[182: 契約済みさん]

＞１７９

その問題を考えていなかった！
まあこのタイプのリビングインだと部屋でいたすときの声がリビングに漏れないだけいいんじゃない。

[183: 匿名さん]

>>181
あのー。西新宿のコミュでやってもらえませんか？落武者じゃないなら。