【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[1: 匿名さん]

入居までまだ1年以上か・・・。

[2: 契約済みさん]

来年の今頃、株価と金利はどうなっているのかな。

[3: 契約済みさん]

まだ今レベルを維持してるかなーと楽観視してます。

[4: 匿名さん]

金利上がるときは株が上がるから金利分はペイできるよ。株価が下がるときは金利も上がらないから、どちらに転んでも大丈夫。早く住みたい。

[5: 契約済みさん]

ある程度、株を持っている人にとっては、株価の変動の方が金利の変動よりもずっとインパクトがありますよ。株は個別株は言うに及ばず、日経平均でも１年に５０％以上変動することもありますが、金利は１％も動きませんからね。

[6: 契約済みさん]

株が暴落して融資を受けられなくなったら悲惨ですね。今のうちに売却するか、リスクヘッジした方がいいですよ。

[7: 入居前さん]

このマンションは誰でも買えましたが、誰にも買えませんね。と禅問答っぽいことを言ってみるテスト。

[8: 匿名]

株が下がっても借りられるローンの額に変化なんてないでしょ？

[9: 購入検討中さん]

>>8
今持ってる株を頭金予算に考えている人のことを言ってるんでしょう。そんな恐ろしい人いないと思いますが。

[10: 契約済みさん]

ローン審査の、際持ってる資産開示してません。みなさん開示したんでしゅうか？

[11: 地方在住]

長女が東京の大学に行くことも予測して
全額ローンで１LDKを買ったが
長女は地元の大学に納まりそう。

次女の大学進学は５年後。
それまでどうしよう。

[12: 契約済みさん]

皆さん、お盆休み入った方が多いのでは？
さて今夜は新宿の魅力をテレビでやりますよ！
http://tv.yahoo.co.jp/s/program/91664509/

[13: 入居前さん]

＞１１

よほどお金持ちなのかもしれませんが、大学生の御嬢さんを住まわせるには立派すぎませんか？。
居心地の良さから友達のたまり場になってしまって、最後は男が入り浸るなんて言うケースも考えられます。
あと土地柄、治安面でも少々不安のある立地です。
普通に賃貸に回した方がいいですよ。
次女様が東京の大学に入学されても、ここではなく他のセキュリティのしっかりとした
マンションを、心配なら女性専用マンションを借りてあげたほうがよいと思います。

[14: マンション投資家さん]

11さん
来秋引き渡しなのに、長女さんは来春？大学進学ですか？　その間の仮住まい考えたら地元の大学進学で良かったではないですか。　次女さんに新築状態で住まわせたいなら当面は家族の方々の上京時のセカンドハウスでどうですか。その間の負担（ローン返済）がもったいなければ家賃を少し安く設定し最大4年間限定で入居者も厳選して（exp.上場企業勤務限定、女性限定などなど）貸されては如何でしょうか。当たり前の意見ですね。

[15: 匿名さん]

11さんは、
検討スレ時代に何度も投稿されていた方でしょう。

[16: 匿名さん]

>>12
先日はNHKBSで新宿三丁目の紹介もやってましたね。

[17: 入居予定さん]

１１さん、
早くもこの時期の地元の大学に収まりそうだってわかるんですか？受験シーズンはこれからですよ。
もう受験すら諦めてしまっているのでしょうか？
将来の就職や今後の人生のことを考えたら地元よりもやはり東京の大学に出て色々なことを経験し
成長させるべきです。ここに娘さんを住まわせることの是非はともかく、出来るだけ東京に
出られるようにサポートして上げてください。

[18: 匿名]

頭金ならもう払ったよ

[19: 地方在住]

オリンピックもワールドカップも
決まってから競技場を建てても間に合いません。
マンションを買うのも同じ。
住む場所が決まっていたら
大学の選択幅が拡がります。

ちなみに、お金持ちでないらかマンションを買うのです。
ここなら大学院まで6年間住んでも、
買った値段と金利分を上乗せしたぐらいで売れるでしょう。

我が家では東京の高い家賃を払うのは
厳しいです。

[20: 地方在住]

沢山の激励とアドバイスを
ありがとうございます。

皆さんの言われるように暫くは賃貸に出すと思います。

娘を東京の大学に行かす事は大賛成ですが、
長女は一人暮らしのパワーが無く
地元の国立を目指しているようです。

次女はパワーが有りそうなので、
是非とも東京の大学に行かしたいですね。

[21: 匿名さん]

オリンピック決まってから建て替えてるけどってツッコミは無しか。

[22: 契約済みさん]

新宿の写真展があります！
http://dc.watch.impress.co.jp/docs/news/exhibition/20140812_660845.htm...

[23: 契約済みさん]

伊勢丹の屋上にビアガーデンが8月15日にオープンします、
知ってました？
http://snn.getnews.jp/archives/383048

[24: 契約済みさん]

速報です！
ヨドバシ西口本店が地上20階建て、高さ100m程度の国内最大級の家電量販店へ！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/08/post-6e60.html

[25: 匿名さん]

西口なら夜景のプラスになりますね。
厚生年金会館跡地に１００Ｍ級じゃなくてよかった。

[26: 匿名さん]

>>24
ここの西側のヨドバシの土地が20階建てになるのかと、一瞬驚きました。

[27: 購入検討中さん]

>>12
見ました！面白かったです！新宿に正直そんなにこだわりは無かったんですが、番組見て新宿の魅力が分かりました。情報ありがとうございました。御苑行きたくなりました。

[28: 契約済みさん]

>>27
新宿のディープさが分かる良い番組でした。

[29: 匿名さん]

都庁展望室から見たここも映っていましたね。
20階位を建てていた頃かな。

[30: 契約済みさん]

>>29
まだ今年の冬ですね、ローレルより低かったですから(笑)
とにかく新宿3丁目、新宿御苑近くのマンションを購入出来て幸せです！

[31: 契約済みさん]

＞19さん、

お嬢様が月8万円の賃貸で6年過ごした場合、

8万円ｘ12ｘ6=576万円

一方、ここの１ＬＤＫ3500万円をローンで購入し、6年間住んで、3800万円で売却した場合、

管理費修繕積立金　216万円
固定資産税　　　　120万円
金利　　　　　　　231万円
ローン手数料　　　35万円
登記費用　　　　　20万
売買仲介手数料　　120万円
税金　　　　　　　60万円
合計　　　　　　　802万円

売却益から上記費用を引いて、純利益を計算すると、
3800万―802万＝2998万

これを元値から引くと
3500万-2998= 502万円 　

となり、確かに月8万円の賃貸で暮らすよりも70万円ほどお得ですが、
たった70万円ですよ。これはかなりリスクがあると思いますが。

[32: 匿名]

>31
賃貸には敷金と更新料もかかるし
新宿の新築1Lだと18は必要、
11でいい賃貸はなかなか無いよ

なんてマジレスしてみた

[33: 契約済みさん]

＞３１

敷金は家賃の一か月分ですよね。最近じゃ退去時に返ってくることも多いとか。
更新料も家賃一か月分ですよね。２回更新するとして１６万円ですね。
想定しているのは、ここと同等の１LDKではなく、ごく普通の大学生が暮らすワンルームです。
場所も新宿のど真ん中ではなく、中央線や私鉄沿線などの郊外を想定しています。
なので上記のシミュレーションでよいのです。そこに更新料を加えても８６万円の差にすぎません。
もしここが分譲時プラス３００万で売れなければ、損失が出てしまいます。
売買の手間とリスクを考えると、賃貸よりも分譲を買うというのはいかがなものかと思います。
実際、その方が安上がりならみんなそうするはずですが、そんなことをする人はめったに
いませんからね。（皆無とは言いません。知り合いにもいましたから。得したのか損したのかは
知りませんが。）

[34: 地方在住]

>31さん
コメントをありがとうございます。

このマンションを買ったのは
短期的な収支の計算だけでなく
長期的なライフフランも視野にいれています。

将来、老後を夫婦で住むかもしれない。
娘が東京で仕事の場を求めるかも知れない。

あらゆる可能性を考えると
このマンションは最高です。

こんなマンションを出してくれた関係者と
全額ローンでも買える金融システムに感謝です。

[35: 契約済みさん]

３４さん、

全額ローンですと、賃貸に出したときに損する可能性がありますよ。
幾らのお部屋か分からないので適当に数字を入れてみます。

借入金　３５００万円
金利　　１．１％

この場合、月々の返済は１０万円ほどです。

仮にこのお部屋を家賃１５万で貸したとすると、年間家賃収入は年間１８０万円です。
表面利回りは５．１％です。もう少し取れるかもしれませんが、一応控えめにしておきます。

実際に手元に残るのは、１８０万円からローン（１２０万円）と固定資産税（仮に２０万）
と管理費・修繕積立金（仮に２０万）を引いた額です。この場合は２０万円ですね。

次に所得税の計算も必要です。
所得税は、
不動産所得（１８０万円）から経費を引いた金額に課税されます。
経費はローンの利息、管理費・修繕積立金、建物の固定資産税、減価償却費です。
仮にローンの利息（４０万円）、管理費・修繕積立金（２０万円）、建物の固定資産税（１０万円）、
減価償却費（５０万円）としてみましょう。この試算だと経費は１２０万ですね。

したがって所得税は１８０万から１２０万円を引いた６０万円に課税されます。
税率３３％の方なら１９万８０００円が課税されます。
すると先ほど手元に残ったはずの２０万円はほぼ消えてなくなります。
さらに言えば、住民税１０％も課税されるので６万円を手だして払う必要があります。

この試算では、上記の設定だと赤字になります。
あくまでも仮の設定ですから、現実とかけ離れているかもしれませんので、
ご自分で確かめてみてください。分からなけばお答えしますので、借入額、
金利、想定賃料、管理費・修繕積立金、固定資産税（予定）、現在の所得税率
（お分かりにならなければ（差支えなければ）昨年度の所得）を教えてください。

赤字を回避するには、賃料を上げるか、ローンを繰り上げ返済をするか、
物件を売却するしかありません。賃料を１８万にあげた場合、税引き後の
キャッシュフローは１７万円ほどになります。

あと書き忘れましたが、賃貸の場合は賃貸人の募集や賃料の払込などを
管理会社に委託するんですよね？そうすると通常、賃料の５％の管理委託料が
発生します。この分も手だして払わなければなりません。

というわけで、あまり楽観的ではないと思います。

[36: 匿名]

>>35
素晴らしい。
あなたが全てあってます

[37: 契約済みさん]

35さん、
ROMっていた者です。
我が家は居住用での3L購入ですが、転勤などで賃貸に回す可能性もゼロではないので今回のシュミレーション参考になりました！

それにしても、お詳しいんですね〜。すごい！

[38: 地方在住]

表面利回りが5%のマンションなんて
私は絶対に買いません。

その地区でランドマーク的な高層マンションで
空室のリスクが低い物件でも表面利回りが最低6%が
自己基準です。

数字を計算されるなら、このマンションの今後50年間の
利回りとその根拠を明示して頂きたく。

[39: 契約済みさん]

居住目的ではないと銀行にばれた場合は、
住宅ローンの全額返済を銀行から求められる可能性があるため、注意が必要です。もしくは、金利がアパートローンに変更させられ、金利が上昇します。
ローンで賃貸される方は個人の責任で。

[40: 契約済みさん]

＞３８

それでは５０年後のキャッシュフローを利回り６％台で計算してみましょう。
３５００万の部屋を１８万で賃貸に出せば、表面利回りは６．１７％です。
新築のマンションとしては十分高い方ですが、上記の試算では年間利益は１７万円程度です。
仮に、ローン期間中（３５年としましょう）繰り上げ返済を一切しない、賃料もローンの利息も
変わらないとしたら、どうなるかというと、ローン支払いに占める利息が少なくなり、元本の
返済に多くあてがわれるようになるので、その分、経費は減少します。ということは、賃料収入も
毎月のローン返済額も変わらないのに、会計上の不動産収入は多くなるということです。
収入が増えれば所得税・住民税も多くなります。税金の分だけ、キャッシュフローが悪化します。
初年度は１７万円の利益が出ますが、１５年後には、利益が出なくなるでしょう。
そしてローン返済が進むにつれて、会計上の不動産収入が増えるので、所得税・住民税は
ますます増え、２０年後には税金を手出しで払う状態になり、３５年目までは赤字が続きます。
ローンを払い終わる頃のキャッシュフローはマイナス１０００万円くらいになります。
そこから回収に向かうので、賃料が変わらないとすれば、賃料収入２１６万円から
管理費・修繕積立金（仮に３０万）、固定遺産税（仮に１０万）、所得税（税率３３％で５８万）
を引いた金額の１１８万円が手元に残ります。ですので、９年ほどでキャッシュフローはプラスマイナス
ゼロになります。賃貸開始から４４年後のことです。５０年後は６００万くらいの黒字が出来ている
計算になります。

この試算は空室期間０で５０年経っても賃料が変わらないという非現実的な想定に基づいています。
また、不動産管理委託料や賃貸人募集費用、大規模修繕、消耗品の交換などが含まれていません。。
これらを加味すると、実際は黒字化までにもっと時間がかかるはずです。現実的には５０年後も
まだ赤字の可能性が高いでしょう。６０年経ってようやく黒字になるというのが妥当な線です。

黒字化するには出来るだけ早く繰り上げ返済をすることです。仮にキャッシュで３５００万円払えば、
賃料１８万円の場合、固定費と税金を引いた後の純利益は毎年１３０万円になります。これなら
２７年で投資額が回収でき、５０年後には３０００万円近い利益を生み出してくれる計算になります。
実際は空室、賃料下落、修繕費用負担を加味するので、５０年後に２０００万円の利益と考えるのが
現実的でしょう。

[41: 匿名さん]

＞40
結局このマンション買わない方がいいって事？

[42: 購入検討中さん]

頭金ゼロで35年ローンなんて方いらっしゃるんでしょうか。あまりにも無謀だと思うのですが。。大きなお世話だと思いますが、あと1年あるのでもう少し考え直したほうがいいと思いますよ。

[43: 匿名さん]

>>42
なぜ？金利がこれだけ安く、しかもフルローン貸してくれるなら、私なら借りたいけどね。このマンションは値上がり可能性が高いから、投資でオリンピックまで持つ選択肢まであるからね。

[44: 契約済みさん]

>>42
今の時点で購入検討中さんとは
どういう立場の方でしょう？

[45: 地方在住]

>40さん

それでは、利益を全て繰り上げ返済した場合を
計算したらどうでしょうか？
尚、10年後には退職で所得税の累進課税の呪縛から
解放されます。

[46: 匿名]

>>44
良いじゃないですか、
どなたが書き込んでも！

名前間違えただけかもしれないし、

[47: 契約済みさん]

>45さん、

利益をすべて繰り上げ返済に回せば、キャッシュフローは改善します。しかし、上記の資産では金額にして年１７万円程度ですから、あまりインパクトはありませんが。１０年後にご退職ということは、年金以外に特に収入がなくなるということでしょうか。それなら税率は５％になりますね。試算では多めに３３％（課税所得９００万以上）ととしてしましたが、所得税と住民税を合わせて１５％ですから、税金は次のようになります。

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋利息３８万円）＝不動産所得１４８万円

この１４８万円の１５％が税金なので、２２万円ほどですね。

よって純利益は（この時点で一部繰り上げ返済されているものとして計算します）、

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋ローン９０万円＋税金２２万）＝７４万円

となります。
これを繰り上げ返済に回していけば、ローンの部分が減りますので、キャッシュフローは改善します。

不動産投資で儲ける最大の近道は繰り上げ返済をすることです。出来れば退職金を使ってなるべく多く
繰り上げ返済するとよいと思います。

[48: 契約済みさん]

>>46
どなたも書き込める検討スレとは違い、ここは契約者限定です。

[49: 地方在住]

>47さん

丁寧な解説をありがとうございます。
ローンを早く返済出来るのであれば
個人年金代わりぐらいにはなりますよね。

地方在住者としてこのようなマンションを保有することは
今後の生活の選択幅を広げるます。

お互いスマートな生活を送れるように
情報交換が出来れば良いですね。

[50: 契約済みさん]

４７です。

４５さんのご質問にお答えして退職後のキャッシュフローを計算してみましたが、計算の中で基礎控除３８万円を考慮することを忘れていました。（ちなみに不動産所得には給与所得控除は使えません。）つまり、３８万円が非課税となるので、３８万円の１５％に相当する５．７万円が純利益に加算されて、およそ８０万円の儲けということになりますね。