KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[815: 匿名さん]

でも隣近所だったら覚えてるよね
「ああ、あの時の物件買ったのこの人か」という目でずっと気になってしまう

[816: 匿名さん]

覚えていない。

[817: 匿名さん]

そもそもこの掲示板見てないと知らない。

[818: 匿名さん]

http://www.ct-musashikosugi.com/plan_b2.html

優れた間取りだと約70平米で２LDKだと
LDKで20畳程度確保できる。
上の間取りと比較すると面白い。

[819: 匿名さん]

掲示版見ている人、意外にたくさんいると思いますよ。
投稿者はその氷山の一角。
最初一発目だから、インパクト大で覚えていますね。
ただ、もちろんみなさんは言葉には出して言いません。
とはいえ、購入者は悪いことをしたわけではありませんから、堂々としてればよいと思いますけど。


それより気になるのは、これが勝どきザタワーの試金石となり、相場の目安とされてしまうこと。
入居してないのにこの価格。例えオリンピック効果があっても、今度は入居した後の中古物件。相場は購入時の８～９割とされそうです。他のマンションと差別化する何か個性的なものがあればそんなこともないのでしょうが。
正直、値上がりを期待していたのだけれど。
今回のことがなければ、もう少し売却を待ってもらえればという気持ちはぬぐえませんね。

[820: 匿名さん]

804と違ってトランクルーム、WIC、納戸もある。この差はなんぞ。

[821: 匿名さん]

詳細わかりました。
大型犬を飼っている方が購入されました。

[822: 匿名さん]

寝室を犬小屋代わりに使うのかな。

[823: 購入検討中さん]

やはり売れたの!?
中古でこのスピードは驚異的ですね。

[824: 匿名さん]

どうしても売れたことにしたい奴と、どうしても売れないことにしたい奴がいて面白い。

[825: 匿名さん]

ご自分でお確かめください。
Century21
http://www.century21.jp/bukken/115401-963/
athome
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1005900810/

[826: 匿名さん]

KTTのなかでは悪くないと思うんだけどな〜。
貯水槽が部屋の真ん中に無いし。

[827: 匿名さん]

>>823
中古物件はネットに出て来る段階で既に「驚異的なスピード」ではない。

[830: 匿名さん]

築地市場跡地にカジノ検討中きたね。
舛添が乗り気じゃないから都内のカジノ自体どうなるか不明だけど・・・

[832: 購入検討中さん]

築地にカジノ決定したら治安云々はさておき、勝ちどち一体値上がり確実だよね？

[833: 匿名さん]

治安問題は大きいからどうかな。

[834: 匿名さん]

>>827
良い中古物件、なら
ネット広告を出すまでもなく
売りに出るのを待ってる人たちが買ってしまうからね。

[835: 匿名さん]

>>832
突風は吹くと思うけど・・・
継続させる為にはインフラ（鉄道）含めた総合開発が何より重要

[836: 匿名さん]

築地にカジノ来て欲しいですね〜面白くなりそう

[837: 匿名さん]

築地市場跡地にカジノみたいなインパクト大の施設が誘致されたら、交通インフラも更に整うでしょう。
地下鉄新線が本当に実現するかもね。
８０Jaなんかは築地市場跡地側の眺望がいいので、取引価格は騰がるでしょうね、きっと。

[838: 匿名さん]

もういいよ。倍率1倍率前後は、こんなもん。

そりゃ、自分一人しか買いたい人がいないんだから。
中古もその一人を探すことになる。

オリンピック後、は悲惨だ。

[839: 匿名さん]

カジノは日本人は入れないらしいね。となると、カジノ一帯が上から見下ろせる北側の部屋は暴騰確実ですね！

[840: 匿名さん]

カジノは日本人と関係ないとなると、交通インフラ、特に海側→築地の流れはあまり期待できない気がします。

[841: 匿名さん]

あまりうれしくない記事かも。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?P=1

でもカジノが築地に来れば関係ないですねっ！！
ついでにロープウェイも来れば言うことなしっ！！

[842: 匿名さん]

築地の一等地にカジノ造るとかもったいないし現実的じゃねーだろｗ
台場界隈やその先の名もなき埋立地でいいんじゃねーの？
築地じゃ周辺住民と確実に揉めるし、埋立地だったら地権者も少ないしね

[843: 匿名さん]

>>841
>「湾岸マンションの不動産価格は期待が先行しているが、価格が高騰する根拠に乏しい」

このスレのネガレスをまとめたような内容w　値上がりを期待して買った人には背筋が凍るような記事だね・・・

[844: 匿名さん]

舛添都知事は就任以来カジノに慎重だから
都の土地である築地市場跡地を
もしカジノ用に売却したら、言ってる事とやってる事が違うと批判され兼ねない。

[845: 匿名さん]

＞841
引用
私の知っている人で、ファンドバブル期に住んでいた物件の価格が上がり過ぎだと感じて売り、賃貸に一時期移り住み、リーマンショック後の価格下落を確認して再び購入したという人がいる。

こんな事出来たら神だね！！！！

[846: 匿名さん]

>>843
KTTもヤバいけど、もっとヤバいのがDTだね。あそこは五輪期待をMAXまで織り込んだ価格設定だから。ここはまだマシな法。

[847: 匿名さん]

>>845
まねするとしたら、値上がり傾向の今は賃貸で待ち、近い将来中国あたりのバブルが崩れて日本経済にダメージが波及した頃に新築マンションを買う、というところか。あるいはオリンピック後の経済停滞期も買い時か。と思ったけど、オリンピック前にならんかの要因で暴落がありそうな予感がする。

[848: 匿名さん]

>>846
DTは住友だよね？あの会社は方針が違うと思う。高い値段で網を張ってずーっと張って、金持ちが網にかかるのを待つ商法でしょう。何年も前に竣工した住友物件を他エリアで売ってるけど、絶対安くしたりはしない。

[849: 匿名さん]

>>843
確かにネガの総まとめみたいな記事ですねw
メリットについては総スルーなところもそっくり。長所と短所両面で書いてあればもう少し説得力あるんだけどね。

[850: 匿名さん]

>>845
プチバブル時代は、築浅で自宅を高く売り
賃貸に仮住まいしてプチバブル崩壊後に新たな住まいを買った人は珍しくないよ。

うちも、佃のタワマンを築浅で高く転売して
しばらく郊外の賃貸に仮住まいした。で、その後に今の住まいを買った。

[851: 匿名さん]

この記事のように、バスは期待できないとなると、改めてメリットって何？
「大江戸線勝どき徒歩6分」・・・湾岸エリア物件としては悪くないかな。

[852: 匿名さん]

その記事書いた沖のKTT単価試算は94万。
実売93万で妥当な値付けなんだけどね。

ま、BRTに資産価値上昇効果を期待するなってことね。

[853: 匿名さん]

84.8万でも売れない現実・・・

Century21
http://www.century21.jp/bukken/115401-963/
athome
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1005900810/

[854: 匿名さん]

>>848
販売方針はその通りだけど、網にかかったお金持ちは果たして冷静なのかなと。DTスレを見るとリセール期待じゃなく住みたいから買った、という人もいれば、値上がり期待しているという人も。ＭＲでは選手村への期待感煽りもすごかったし。この記事みたいな冷めた視点では絶対に買えない物件だよね。価格を除くと良い物件だとは思う。

スレ違い失礼

[855: 匿名さん]

手数料考慮して88万くらいね。
新築が残ってるときに、内覧もできない中古扱いがそれより高く売れるわけない。

[857: 匿名さん]

建物が建って引渡し前の「内覧」ができない、ということじゃね？
でも売主の地権者と相談して一緒に内覧することは可能だと思うが。

[858: 匿名さん]

やむにやまれぬ事情があったのでしょうが、地権者さんは売り時を間違えたね。竣工前の完売間近ないし完売後ならば時期的に希少価値が出てプレミアムつけても売れる可能性があるけど、新築をまだ650戸も売っている最中に未入居とはいえ瑕疵担保が付かない中古扱いの部屋が売れる訳がない。間取りにもクセがあるし、今回みたいに少し割安の値付けでようやくという感じでしょうね。

富久やら月島キャピタルは完売後に地権者住戸が出てきて高値で売れてた。ここが富久やＣＧＰみたいなプレミアム付くとは思えないけど、それでも時期が悪すぎる。新築販売にも悪影響与えるしほんと良いことなしです。誰かアドバイスしてあげれば良かったのにね。

[859: 匿名さん]

バスでは価格上昇につながらないというのは前から言われている通り
反対者が多いようだけどゆりかもめのほうがまだ期待できる

それからBRTの終点が銀座ではダメだとはっきり指摘してくれたのはありがたいね
新橋あたりでJRに乗り換えたいという住民が多いと思う。今からでも計画変更してもらいたい

[860: 匿名さん]

ちなみに沖さん（に限らず不動産コンサルタントと自称する方々）は、概ね短期の市況如何で言を左右にするから、話半分で聞いておいた方がよい。この人、ちょっと前は、今すぐ不動産を買いなさい（買わないとあと１０年待ち）、タワマンは買いって煽っていた張本人。有料の情報冊子で言葉が上品ではないＳ氏も同じ。

鉄道＞＞＞＞バスなのは自明だけど、山手線に繋がればよいという発想もどうかと。
舎人ライナーみたいなひとつの事例ですべてを語ろうとするのが間違いだし。

湾岸買うなら都心から同心円で近い順・交通の要所に買っておけば、リスクヘッジになると思います。

[861: 匿名さん]

>>855
新築で買う部屋、も将来リセールするときは
手数料分だけ中古買主は高く負担するわけで、
856さんの言うように新築だってそうだろうに、につながる。

[862: 匿名さん]

中古のメリットに、契約前に内覧できるというものがある。
けど、これにはそれがないってことを言いたかった。

クロノは中古だけど新築のティアロと同じ価格で売り出してるよ。

[863: 匿名さん]

>>860
ってことは、沖さんが買いなさいの時に例に使った
キャピタルゲートプレイスの事も話半分に聞いておかないと。

[864: 匿名さん]

不動産業界における、中古、という用語の定義すら理解していない素人が多すぎる。
不動産仲介業者を通す売買を一括りに’中古’と表現するのは、まったくの誤りだからね。
まだ地階工事している物件の中層階地権者住戸を、中古、って？？

[865: 匿名さん]

キャピタルゲートの頃と今では情勢が変わったのです。不動産価値はいつ買うか、いくらで買うかがすべてですから。

[866: 匿名さん]

>>860
「今すぐマンションを買いなさい」この本なんて勝どき付近をオリンピックによる値上がり期待エリアとして煽ってすらいましたよ。出版が昨年末だったのに手のひら返しが激しすぎます。たぶんインフレ期待で市況が上向いていた昨年のトレンドに乗る本を余り深く調べずに書いて、そのあと昨今の不動産市況と見てよくよくエリア分析したらやっぱりリスク有りましたっていう流れでしょう。

「同心円で近い順・交通の要所」この条件でいくと、周辺環境が微妙で駅遠とはいえＧＦＴの資産性が湾岸物件では一番固いでしょうね。部屋によっては割高もありますが。

ちなみに湾岸が高騰すると内陸はさらに高騰と単純には言えない気がします。たとえば中央線沿線の高騰ぶりは半端じゃないレベル。あそこまで上がると都心距離が遠い割に高いと判断されてもおかしくないし、なによりサラリーマン世帯のボリュームゾーンを乖離してしまい、そのうち価格下落圧力が働くと思います。

[867: 匿名さん]

>>864
お前さんのことだけど頭の固い玄人気取りのほうがタチ悪いだろ（笑）
未入居でも新古でも中古でも新築もどきでも地権者住戸でも何でもいいじゃん

問題は呼び方じゃない・・・
何故この時期にあの値段で表舞台に出てきてしまったか？ってことだからさ

[868: 匿名さん]

>>859
ゆりかもめは新橋行なら良いけど勝どき止まりなら意味なしでしょ。
BRTは路線と優先信号制御次第では資産価値上昇すると思うよ。銀座止まりでも途中の東銀座停車も含めると地下鉄４路線に乗り換えられるのは大きい。KTTは目の前に停留所ができる予定なので、うまくいけば銀座まで５分くらいになるはず。

[869: 匿名さん]

いいかげん止めたら？中古連呼するの恥ずかしいから。

[870: 匿名さん]

そうそう。
中古というのは、単なるあの部屋の呼び方。

仲介業者に3%手数料払うのも中古と同じなんだし。

[871: 購入検討中さん]

>問題は呼び方じゃない・・・
>何故この時期にあの値段で表舞台に出てきてしまったか？ってことだからさ

たかだか１件の地権者住居売却で盛り上がり過ぎじゃないだろうか？
大勢に影響無いから、スルーじゃないの？

＞何故この時期にあの値段で表舞台に出てきてしまったか？ってことだからさ
売主の真意はここで議論しても分かることじゃないでしょ。
申し訳ないけど、くだらなすぎる。

[872: 匿名さん]

８６６さん

８６０ですが、概ね同感です。
不動産は立地優位性がもっとも重要。
鉄道インフラは立地優位性に寄与する度合いが大きい。これに尽きるのではないでしょうか。

内陸の価値が何倍にも上がるというのは、まさにバブル現象ですので、高掴みリスクがあると思います。
このあたりの感覚は８６６さんと同じです。
ＧＦＴ，ＫＴＴあたりの交通利便が相応にある立地、かつ高掴みしない割安部屋をさがす。あとは市況次第ってところでしょうか。

[873: 匿名さん]

「間取りが重要」という案は？
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1005900810/
これ立地良くて割安だと思うけど。

[874: 匿名さん]

>>871
ここに限った話じゃないけど、今買わないともっと上がる買えなくなる、
っていうポジさんの話が事実なら、地権者住戸が表に出てくるはずないじゃんｗ
たかが一戸、されど一戸ってね

検討者にとっては頭を冷やすって意味でも良い材料なんじゃない？
逆にステークスホルダーにとっては冷や水を浴びせられる形になっちゃったけどね

ただ単にネガだと思われるのも癪だからあれだけど、
ここはJV案件だし、きっちり1倍で売り抜いてくると思うし、そういった価格設定だし、
欲しいんだったら早めに決断しないと条件の良い部屋から無くなっちゃうのは世の常

[875: 購入検討中さん]

＞っていうポジさんの話が事実なら、地権者住戸が表に出てくるはずないじゃんｗ
ポジの話しが何だか分かりませんが、相場を当てるのは万人が出来るわけじゃない。
地権者が相場を予想して売り抜けようとしているのか、
仮住まいから他の物件を購入するために売却を判断したのか、
我々には分からないが、「表にでる」のは一般的ではないだろうか。

今回の売却価格は大きくディスカウントされていた訳では無いので、小生はスルーしています。
ディスカウントが無ければ、一般の人は、地権者から買わず、普通に新規契約するかと思います。

[876: 匿名さん]

>>875
だーかーらー・・・
貴方も同様に購入検討中なんだから冷静になれて良かったじゃん
少なくとも地権者ＭＳにはこういったリスクも存在する、ってのが分かって良かったんじゃない？
その辺りを十分理解した上で（もちろんリスクとも思わない人もいる）気に入ったのなら買えばいい
ただホントに買えば儲かる相場だったら、あんな物件は「絶対」表には出てこない

[877: 購入検討中さん]

＞ただホントに買えば儲かる相場だったら、あんな物件は「絶対」表には出てこない
１００％儲かると思ってる人がいたら天然記念物ですよ。

＞少なくとも地権者ＭＳにはこういったリスクも存在する
今回のって「リスク」なんですか？

※リスク (risk) の定義にはさまざまあるが、一般的には、
「ある行動に伴って（あるいは 行動しないことによって）、
危険に遭う可能性や損をする可能性を意味する概念」 と理解 されている。　
wikipediaより


リスクじゃないですよね？
正確には、「少なくとも地権者ＭＳにはこういった事案も存在する」ですね。


誤解を与える言葉を使うのは慎みましょう。

[878: 匿名さん]

自分が契約した部屋よりも条件の良い部屋が安く出てきてしまうのって、、、マンション購入にはそういう事案もあるよね。

[879: 匿名さん]

買いたいで買える人が１人いただけで、あんな物件は出てこないから
１００％儲るかどうかは関係なし。
あんな物件が裏でゾロゾロ売りに出ているのなら別ですが。

[880: 匿名さん]

もういいよ。倍率1倍率前後は、こんなもん。

そりゃ、自分一人しか買いたい人がいなかったんだから。中古じゃ厳しい。

オリンピック後は悲惨だ。

[881: 匿名さん]

投資だから、先読みできるかどうか。
となりのＴＴＴだって、１期１次で１０００戸以上売れたが平均すると倍率は１倍ちょっとです。

ＫＴＴが買いかどうかは人それぞれが判断すべきことです。
うがった見方しかできない人は、チャンスを逃す人と思います。投資センスを磨かれた方がよろしいかと。

[882: 匿名さん]

バカバカしいぉ。誰にも将来のことはわからんだろうに。

儲かるって意見もアリ、儲からないって意見もアリ、だよ。
自分が思うことが正しい

[883: 匿名さん]

>自分が思うことが正しい
正しいとは限りません。
自分が思うことなら納得、、、くらいが良いでしょう。
自己満足と言われてしまうかもしれませんが、それで良いのです。

[884: 匿名さん]

>>882
おっしゃる通りです。

不動産の結果が確実にわかってる人は、今頃掲示板なんて見る層ではなく、数十億円以上の資産家ですよね。。

色んな意見をまなんで、後は買うか、買わないか。

儲かる断言とか、損の断言は専門家にもできない。。

[885: 匿名さん]

例の中古が818の間取りなら買ってただろうなぁ。

[886: 匿名さん]

資産210億現在400億の投資家のマンションが見れますが、
このマンションだと、いくらぐらいですか？

http://youtu.be/La-WIYNjgoY

[887: 匿名さん]

>>885
シティタワー武蔵小杉の70㎡は過去最強と言えるレベルの間取り。さすがに比較相手が悪すぎるよ・・・
タワーであれってより良い間取りって同じスミフでもないでしょ。ドトールはもちろん間取りの評判良いミレーニアですら敵わないと思う。

もし例の地権者住戸が向き・階数は変わらずスミフの間取りなら坪350でも売れてたと思う。周辺物件でにあれより良い間取りは皆無だから。それぐらい素晴らしい間取り。

[888: 匿名さん]

>>877
876ではないが

> リスクじゃないですよね？
> 正確には、「少なくとも地権者ＭＳにはこういった事案も存在する」ですね。

　今後、同じような「事案」が発生するかも知れないんだから、リスクでもある。
地権者がいなければその可能性は無いのだから、とくに考慮しておかなければならないことに間違いはない。

[890: 匿名さん]

>>887
ムサコのを見に行ったが、確かに良い間取りだなあ。
しかも図面にないトランクルーム付きだって。

[891: 匿名さん]

>>887
間取りって軽視できないよね。
坪単価だけでお得とか言う人いるけど。
804と818比べると２平米しか変わらないのにリビングの広さ７畳分の差にトランクルームや納戸やら。
どうしてこんなに差が出るのか謎。

[892: ご近所さん]

皆さんが今どこに住んでるかによるけど、勝どきって住むにはとってもいいよ。特にここ最近で本当に住みやすくなりましたよ。
人それぞれ何を求めるかで効用は高くもなり低くもなるので、安いと思うか、高いと思うかは人それぞれですけどね。
投資目的として適してるかどうかっていうと、そんなの誰にもわかりませんよね。ただね、余力をもってそれなりの部屋を購入するのと、一杯一杯で購入するのとではリスク対応の仕方が異なるから結果も異なるよね。
居住目的で、家族構成に合わせたそれなりの広さの部屋を購入するなら、とってもいいと思いますよ。駐車場24,000円からで高くないし。

[895: 匿名さん]

投資ってポートフォリオの組み方が重要だと。このマンションだって、ポートフォリオの組み方次第では投資先としてはなくてはならない商品かもしれないし。今皆さんが何にいくら投資してるかによってこれが投資先として必要かどうか考えるのが良いのではないでしょうか。不動産だけだとリスクは高い。ましてや投資の第一歩としてこのマンションを考えてるのだとしたら、資金的に余裕があって不動産による万一のマイナスリスクを軽減できるような他の投資先も考えないと。マンション一部屋で大儲けったって金額的にたかが知れてる。凄くお金持ちならいいけどね。

[896: 匿名さん]

892
俺もいま勝どき住んでるけどそう思うね〜
ホント便利になったし、俺は会社まで徒歩でもいけるし銀座や豊洲にもすぐ行ける。
出張が多いから羽田や成田にも一本なのも便利。
ただ子育てには不安。これから子供ができるがどこに入れたらいいかわからん

[897: 匿名さん]

>羽田や成田にも一本

どういう経路ですか？

[898: 匿名さん]

>>896
羽田や成田に一本、ではないでしょ。大門乗換え。

それからＪＲ東日本が新線つくるから、東雲や有明からは羽田に一本になるよ。

[899: 匿名さん]

説明不足でスマン。電車じゃ無くてバスです。
荷物多いしいつもバス利用します。

[900: 匿名さん]

>>899
バスのほうがもっと不可解なんですけど。
銀座の乗り場や豊洲の乗り場までタクシーで行ってるとか？

[901: 匿名さん]

資産210億現在400億の投資家のマンションが見れますが、
このマンションだと、いくらぐらいですか？

http://youtu.be/La-WIYNjgoY

[902: 匿名さん]

900
銀座までは徒歩です！

[903: 匿名さん]

銀座まで徒歩で行かないとバスに乗れないって・・・ずいぶん泣ける立地ですね。

[904: 匿名さん]

>>900
まあまあ899さんも趣旨は便利ってことなので細かいことはさておき、BRTが通ったら、汐留のコンラッド東京から成田も羽田も行くバスが出てるでしょうから便利さも増しますね。どの位の頻度でバスがあるかしりませんが。

[905: 匿名さん]

それってバス→バス乗り換えってことじゃん・・・

[906: 購入検討中さん]

BRTで有明まで行けばJR新線で羽田と成田行けるようになるんじゃない？
大門経由で浅草線でも行けるけど、多分より早くなると思う。

[907: 購入検討中さん]

結構更新されていますね。

まだお盆休みなの？

[908: 匿名さん]

9月5日まで、おやすみです〜

[909: 匿名さん]

ドトールさんはおやすみなしです

[910: 匿名さん]

＞＞909
前からだけど、どうしてそう比較するかな～。
他の休みなんてどうでもいいじゃない。
細かいこと気にしてるね。何かコンプレックスあるのかな…？
つまらないことで人の足ひっぱるのやめようよ。

先日話題になったここＫＴＴ中古物件のおかげで、湾岸物件のリセールが思ったより低空飛行に怪しくなってしまった。
だから、ドトールには高値を維持してもらい、中央区湾岸物件価格の下支えをしてもらわないと。
ある意味、値崩れを防いでくれている。だから、ドトールの悪口は言わないようにするよ。
つまらないことで、評判落として値でも下げられたら、回りまわってＫＴＴにも還ってくるからね。

[911: 購入検討中さん]

気にするな、そのうち売れるよ。
条件の悪さとそんなに安くなければ、
そこまで早くは出ないでしょう。

[912: 匿名さん]

資産価値を維持向上させたい人は「駅近、適正価格、ランドマーク」を選ぶようにといういつもの趣旨から特に逸脱してないですよね。KTTは適正価格だし、彼が警鐘を鳴らしているのはDTやBAYZ、晴海タワーズなのでは？実際にBAYZに関しては東雲プラウドと比べて1000万円強気だといった内容の記述もありました。
将来期待で、交通が不便な物件を買うことのリスクはその通りだと思います。

[913: 購入検討中さん]

>>910
その通り。この２つが勝どきの値打ちを作って行くんですよ。ケンカしてる場合じゃありません。

[914: 匿名さん]

↓記事
http://business.nikkeibp.co.jp/article/person/20140808/269821/