KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[673: 購入検討中さん]

後、暴落といってもせいぜい1割程度、気にすることない。671さんは何かマンションを持っていたの？

[674: 匿名さん]

リーマンショック後、マンションは値上がりしたよ。
影響があったとするなら、新築が売れなくなった。それだけ。


中古は素人だし、ローン抱えてるから安くは売れないのだよ。不動産の基本だよ。

[675: 匿名さん]

ローン抱えてる奴が安く売るわけ無いでしょ。
安く売って、次何処に住むの？（笑）

[676: 契約済みさん]

>>652
株であぶく銭稼げば堅い資産に替えるでしょ。株はすぐに上げ下げするけど、東京の不動産はそれなりに堅い。タワマンは相続税対策にもなると思いますが。別物じゃないかな。

[677: 購入検討中さん]

その通り。

[678: 匿名さん]

安い今のうちに仕込んでおけば2000万は儲かる。ホクホクです。

[679: 匿名さん]

あ（笑）

[680: 購入検討中さん]

>>678
そこまで期待しちゃう!?
自分は±０でOKかなぁ

[681: 匿名さん]

15年でプラマイゼロなら、確かに良いよね。5000万位儲かる計算だね。

[682: 購入検討中さん]

>>６８１
どんな計算？？

[683: 匿名さん]

てか、インフレ局面でマンション価格動向を議論すること自体が無意味
大前提としてマンション価格の上昇があって、その上でこれから何があるのかがポイントね

[684: 匿名さん]

そもそもインフレ局面じゃない、2%のインフレ目標で
異次元の金融緩和をした。こんな金融緩和は続けられない。 うまく増税されてまたデフレで苦しむ。

[685: 契約済みさん]

みんな年収どんくらい？

[686: 契約済みさん]

世帯で700万です。2LDK購入。

[687: 購入検討中さん]

>>683
インフレでも物件の価格が下る所は下がるぞ。
物件が劣化することも考慮すると、
インフレと同じぐらいの値上がりすれば御の字じゃないかな。

不動産は堅いので、それ以上のキャピタルゲインを期待するのであれば、
株のほうがいいかもしれないね。

[688: 購入検討中さん]

ちなみに900万ちょい

[689: 購入検討中さん]

TTTは平均で1300万円位だそうだよ。大丈夫。

[690: 購入検討中さん]

勝どきは2000万円れべるがごろごろいる。電通、住友商事の1500万円クラスでも普通の扱いだよ。事実。

[691: 購入検討中さん]

電通はやっぱり残業乙なかんじなのかな。
1500万で行くと40歳前後？

[692: 購入検討中さん]

それぐらいでしょ。意外と医者、会計士、上場企業役員とかも多いよ。

[693: 購入検討中さん]

豊洲は上場企業役員などは間違えても住まないけど、中央区だからそういった人種も多い。当然、港区でも住める層だけど、広さと景色で納得して住んでいる。だけど、港区と異なり芸能人は見ないね。

[694: 契約済みさん]

電通とか今時もてはやされるような企業じゃないよ

[695: 匿名さん]

>>687
景気だけでは語れない。個別要因が最後は重くのしかかります。1階の老人ホーム、焼き鳥など地権者店舗、今どき珍しい非免震構造、考え方がまるで違う地権者住戸、柱や貯水タンクで実質面積がやたら狭くなる専有部分、長期優良住宅認定をあきらめるほどコスト切り詰めた全体計画など、枚挙になります。

[696: 匿名さん]

だからここだけローン控除少ないんだ。

[697: 購入検討中さん]

老人ホーム歓迎。焼き鳥歓迎。制振で十分。何をいっているのかな。

[698: 購入検討中さん]

たった100万円でしょ。そんなこと、資金に余裕がある人は気にしないよ。

[699: 購入検討中さん]

ここのマンションの欠点は、小割にして3000万円代の部屋とかあること。平均価格だと6500万円くらいだけど。小さな部屋だったら、誰でもかえる。また、予算の関係で50平米台で家族3人とかもいたら品がさがるね。

[700: 購入検討中さん]

確かにここの購入者で変人っぽい書き込みの人がいるよね。
その書き込みは新種のネガの可能性もあるけど・・・
これだけの規模だとしかたがないとはわかっているんだけどね。

[701: 匿名さん]

焼き鳥屋さんはあっていいと思います。
便利な立地を売りにしているのだからさあ。
ベイズのようなリゾート感を売りにしている訳じゃないしね。
帰りに焼き鳥を買ってごはんのおかずに出来るぞ。

[702: 匿名さん]

ベイズはファミリー向けでは？
リゾート感だと有明や晴海かなー。

[703: 匿名さん]

世帯で1,200マソ。
が、子供預けれないとヨメ働けないから、ヨメ稼ぎはアテにせず買うつもり。

この辺は自分にとっては待機児童問題がリスクだわ。
KTT, DT, ティアロ, 勝どき東で何人子供増えるんだよw

[704: 匿名さん]

子供マンション(笑)

[705: 匿名さん]

>>647>>652
俺が湾岸マンション検討している理由は投資資産が５億超えたから。
３年前は２億だったから買う気にはなれなかった。

>>653
バブル当時とファンダメンタルズが全く異なるから強度のインフレにならない限り日経平均は３００００になるはずがない。

>>661>>671
同感だね。かなり投資ポジション落としているので現金が余ってきて住むためのタワマンを検討しているのだが、３割は下がる可能性があると思ってる。

[706: 購入検討中さん]

住宅用であれば半額になっても構わないしね。

[707: 契約済みさん]

なんだかんだで焼き鳥屋が出来たら住人だけじゃなく人が来て繁盛すると思うけどね。
地権者さんには頑張っていただきたい。

[708: 匿名]

地権者店舗 焼き鳥屋 釜飯屋 屋
その他 デイサービス 後は不明です。
勝どき東
地権者店舗無し
計画では スーパー テラスレストラン テラスカフェ クリニックモール
スポーツアリーナ デイサービス 保育所 その他 商業施設プロムナードです。何か入るか分かりません。

[709: 匿名さん]

ホームセンタが入るのもここの強みの一つじゃないですかね？
この近所にはあまり店という店がありませんからかなり心強いと思います。
ここの地権者は結構頭がいいというかよくわかっていると思っています。

[710: 購入検討中さん]

ホームセンターは未定でしょ。
個人的にはドラックストアのほうがいいなぁ

[711: 購入検討中さん]

ドラックストアは横にある。三井のバレエスタジオなどの複合店舗できてきたね。カフェも入るらしいよ。

[712: 匿名さん]

>>705
以前、大手証券会社の都心店舗店長に
「日経平均は４万とか５万になると考えています」
と言われて、引いてしまったことがある。

[713: 購入検討中さん]

バブル時期の話？
それか今後50年スパンで見ればそうかもね。

[714: 匿名さん]

ホームセンターになる可能性は極めて高いよね。このあたりは需要に対してお店がなさすぎる。
豊洲までいかないとないっていう状態。ただ、スペースは問題だろう。カフェが無いのも問題である。
納豆食べた後にカフェで待ったりして朝行くのがいちばんおつだけど。

[715: 匿名さん]

>>713
違うよ。プチバブルの頃。

[716: 購入検討中さん]

>>714
敷地面積から考えると極めて可能性が低いだろ。

[717: 匿名さん]

>>716
いや、最近の立体的配置によって少スペースで高い品揃えを実現している店が多い。
それにマンション民にうける品揃えと戸建民にうける品揃えは全然違う。
いうまでもなく、マンション民には、高圧洗浄機とか外用商品=大型商品は不要。

[718: 匿名さん]

カフェ切望
24時間スタバ切望だが、どこと勘違いしているのかと怒られそう。

[719: 匿名さん]

専門家だが、カフェはここでは厳しい。人がいなさすぎて回転率が悪すぎる。まず間違いなく儲からない。
そんなのは常識だからカフェができない。

[720: 購入検討中さん]

>>717
自分はいらないな。

>>718
24時間は部外者が寄り付くかもしれないので、
そこは気になります。

[721: 購入検討中さん]

マンション内のカフェをどう運営するかだね。
座席数が少なさそうなので、使われない施設になると想像

[722: 匿名さん]

カフェは儲からないよ。なぜなら最近のコンビニコーヒーがやばいぐらいうまくて安い。
とくにセブンとローソンのコーヒーはうますぎる。これに勝てるはずも無い。
これに勝つには専門店だがそういうのは住民はもとめていない。

[723: ＯＬさん]

晴海トリトンの前にできたカフェ（サークルKサンクスの試験店Kカフェ）でも閑古鳥。

[724: 物件比較中さん]

マックの１００円コーヒーだって負けてないよね笑

[725: 匿名さん]

マックが最初に仕掛けた感じだったよね。

[726: 購入検討中さん]

自分は外でコーヒーを飲むことが少ないのでよくわからんが、
共用施設のカフェはそれらのドリップマシーンを用意するだけで居心地は良さそうだね。

[727: 匿名さん]

マシーンだけ置いてもだめ。安全性担保出来ない。

[728: 匿名さん]

なるほどね。で、人を置いたら採算は合わない。

[729: 匿名さん]

そういうこと。コンビニにしろマックにしろあの低価格が実現できるのは材料費云々よりもコーヒー
それのためだけに人件費増が必要ないので為せる技。
それにだ、現実問題ただのマシーンだけ置いて一杯100円でうっていたとしてだ、何故わざわざそこで買う必要がある？
ってなる。コンビニコーヒーは味にもこだわってるからな。CP/味は相当なものだ。
カフェよりも、こういうタワーの共用設備としてこれから重宝されるのが今検討されているホームセンターと漫画喫茶。
これらのメリットは人件費が殆ど掛からないし需要が高くしかも利益率が高い。これで修繕費等の補填もできる。

[730: 匿名さん]

漫喫は住み着く奴が出てくるから反対だな。

[731: 匿名さん]

>>730
ん？住み着くって住み着いたとしてもマンション住民なんですが。一般開放はしないよ。
そんなことしたら質が悪くなる。あくまでも住民サービス。

[732: 匿名さん]

マンション内に、漫画喫茶（笑）

管理費払いたくねー。お爺ちゃんとか可哀想だろ。

[733: 匿名さん]

ホームセンターって木材とかの？
マンションで無理でしょ。

[734: 匿名さん]

>>732
おいおい、なにを勘違いしてるわけ？無料じゃねーよ。受益者負担。当然普通に金をとる訳よ。
タワーマンションの場合、ヒッキーが多いから必然的に常に満員になるわけ。満員になっても別に
人件費は殆ど不要なの。時間貸し駐車場と同じで場所がお金を生むからね。漫画や雑誌は格安で手に入るし
不要になったら売るだけで住む。低リスクで安定して収益を埋めるってわけ。
利用しそうもないじじいもお得な訳よ。ここで計上した収益から修繕費等をつめるわけだから安くなるわけでね。

[735: 匿名さん]

住民の質が問われるね。

[736: 匿名さん]

なにが？＜住民の質が問われる

[737: 匿名さん]

まんきつ、とか言ってること。

[738: 匿名さん]

ネカフェって言った方がお好みでした？

[739: 匿名さん]

なるほどね。確かにリスクはないね。マンガタワー。

[740: 匿名さん]

でも人置かないと、本がどんどん無くなりそう。

[741: 匿名さん]

「⚪︎⚪︎さんとこの△△ちゃん、ずっ漫画喫茶に入り浸りですって」て、ママカーストで話題にされそう

[742: 匿名さん]

>>740
ICタグとゲートで余裕で検出可能。
>>741
知ってるかどうか知らないけど漫喫っていっても雑誌や文庫本などライブラリだからね。
どう生かすかは本人次第。レッテルはらしたい奴はそうしておけばいい。ママカーストなんて
他人に怯えたギャグマンガだからね。

[743: 匿名さん]

ここはママカーストは激しくなりそうなんですか？？

[744: 匿名さん]

玄関にて、

学校行ってきまーす！

行ってらっしゃい。

さてと、マン喫行くか。（笑）

[745: 匿名さん]

>>742
本人次第って言ってもねぇ。本当に住み着いたらやっかいだぞ。場合によっては、家庭崩壊に管理組合が介入するハメになるかも。

[746: 匿名さん]

廃案かな？

[747: 匿名さん]

>>745
住み着くっていうけど具体的にどういう事？ここに住む家庭ってそれ也の所得もあるだろうし、あと
子供がいるファミリーだとしても子供はもう高校とか以上だとおもうけど。
入り浸っても別によくない？お金儲かるだけだし。入り浸るのはこんな設備があるからだ！って
泥ママが言い出したところで多数決で決まるだけだし。

[748: 匿名さん]

飲食店入れるならカレー屋みたいに、
- 気軽に入れる
- 一人でも入れる
- すぐに食べられる
- 飽きにくい
- 昼飯、夜飯どちらでも問題ない
っていうことが大事。カレー屋以外にお寿司、ラーメンとかもこれに含まれる。
逆にだめなのが、スープ屋とか中華とかピザ、パスタとか。
これらは上記を満たさない

[749: 購入検討中さん]

「マン喫、ホームセンター」さん
残念ながら諦めましょう。。。

[750: 購入検討中さん]

>>748
焼き鳥の「とりとん」が入る気がするので大丈夫っしょ。

ライブラリーの所に本を置けると自分の部屋が片付く。
マンガも結構あるよ。

[751: 匿名さん]

>>747
あなたが知らない、いろんな家庭があるってことだよ。収入レベルとか関係なし

[752: 匿名さん]

ホームセンターってトラック必要だし、規模的に割高商品になるでしょ。ハンズみたいに、ただの雑貨屋になるだけだね。

[753: 匿名さん]

ゴリ推しされて、マンガ喫茶になってるんでしょうね。。

[754: 匿名さん]

>>750
焼き鳥は厳しいとおもっています。あれは飽きてしまいますし、昼間から食べたいと思えません。
また夜間でも夕食になりえません。いずれにしても焼き鳥屋では駄目だと思います。

[755: 購入検討中さん]

>>753
まずありえんから大丈夫

>>754
それは残念。
いいお店が入ればいいね

[756: 匿名さん]

しかしあれから随分と時間がたったのに未だに店舗が決まらないってのは
どういうことなんでしょうかね。

[757: 購入検討中さん]

自分は家が遠いからなかなかいけないけど、
近場の人は「とりとん」とかで聞いてみてよ。

[758: 匿名さん]

どうでもいいけど、ここって管理費高すぎじゃないですか？
そこが少し引っかかります。これだけ戸数もあるしたいした設備がないのだから
もっと安くていいと思ってますが。

[759: 匿名さん]

確かに共用設備は地味ですが
他の湾岸物件に比べて管理費安いですよ

[760: 匿名さん]

>758
m2あたりいくらが適正だと思うの？
俺は妥当だと思うけど。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29519/

[761: 購入検討中さん]

すぎることはないと思うけど。
◯◯すぎるって流行り言葉なのでしょうね。

[762: 購入検討中さん]

ちなみに自分ももっと安くてもいい感じはします。
その辺は鹿島が保守的な感じ(安全をとった金額を設定)がします。

[763: 匿名さん]

>>760

758はネガだからマジレスしなくてもいいと思います。
あと管理費の高安は計画上のものだから、水物とか広大な樹木緑地等があると後々値上げにつながる危険性を秘めている。
ここは将来の管理費値上げの危険が高い施設がないのが好印象。
管理費も使いきらなくてもいいから、積み立てられて将来有益に使われるなら尚良し。

修繕積立金も同じ。
３棟で支えあうという制振構造には後日お金は掛からないから、計算が立ちやすい。

華美な施設は将来のリスクでもあることを自覚しておいた方がよいと思います。

[764: 購入検討中さん]

チョビっとスレ違いすまん。
もしかしたら758はネガではないかもしれない。
758さんの「◯◯すぎ、◯◯しすぎ」はネガティブな意味で使っていないかも。
http://www.nhk.or.jp/kininaru-blog/97801.html
「管理費が高い」ならすっと受け取れるけど、
「管理費が高すぎ」となると無駄にネガティブな感情が加割るようにみえる。

水物があるDTやWCTの管理費の安さは見習いたいところだが、
少なくとも高過ぎることはないですね。
あとは763さんと同意見です。

[765: 匿名さん]

763ですが、管理費・修繕積立金が適切に積まれて無駄のない支出に当てられるかは資産価値維持に非常に重要です。
前提として、管理組合がきちんと機能して管理会社と厳しくも良い関係を築けるかどうかがポイントになります。
デベは売る切るために管理費・修繕積立金を低く抑えようとしがちです。客観的に将来管理費に跳ね返ってくる施設があるかないか、管理計画・修繕計画が甘くないか等、消費者目線でチェックしたいところです。
兼業不動産投資家のひとりごとですが、参考までに。

http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140730.html

[766: 匿名さん]

764に同意。
758は特にネガというわけではないと思います。

例えネガであったとしても763の「758はネガだからマジレスしなくてもいい」というのは、どうでしょうか？

意味のない、あるいは悪意のあるネガならある程度のスルーものあるでしょうが
ネガだから、というのはいかがかと。

ネガの意見も、業者が教えてくれなかった欠点を指摘するものもあり、実際、それを見て調べたものありました。

もう少し心を広くもって検討しましょう。

[767: 購入検討中さん]

言い方だと思いますよ。
できる限り誤解を与えない書き方をしたいものですね

[768: 購入検討中さん]

>>765
いいリンクですね。
元が安すぎたのか…管理会社かが大手だからといって安心はできないですね

[769: 匿名さん]

管理費に関しては金額云々よりも中身ですよね。
入居して組合員になったら徹底的に精査しないとね

[770: 匿名さん]

っていうか、リンク先はパークシティだから三井の管理なわけで、
ここも、入居後に住民達みんなで努力しなければいけないのが予想できます。

ちなみにパークシティ武蔵小杉には大浴場がありますよ。どこかのタワーみたいに。それで平米238円の管理費！

[771: 匿名さん]

あの中古売れた？

[772: 匿名さん]

売れました。