KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[51: 匿名さん]

花火も中止になったし、こちらの話題も何となく萎え気味ですね・・・10月下旬の第二期までにまた盛り上がるような良いニュースがあるといいですね！

[52: 匿名さん]

>>18の物件の位置って、最高倍率9倍だった部屋の別フロアじゃない？9倍だった部屋は、もう少し狭くて同じくらいの値段だった気がします。

[53: 匿名さん]

>>52
違うタイプだよ。方角も違う。あと坪単価も違う。嘘は良くないよ。

[55: 匿名さん]

>>52
あと仲介手数料とかも乗るから結局高くなるよ。
価格的にはあと1割安ければ悪くないかもだけどやっぱり間取りが酷過ぎ。

[56: 匿名さん]

富久は、間取りがかなりアレでしたが。リセール難しいんじゃないかな。

[57: 匿名さん]

>>54
何言ってるの？当然グロスでの比較だけど。つまり税込。

[58: 匿名さん]

>>53
9倍部屋のS60Hは興味あったからよく覚えてる。東と南に窓があったから、もう少し条件が悪かった（良かった？）のかな。もちろんタイプと坪単価は違いますよ。

[59: 匿名さん]

>>18ってそんなに間取り悪いかな。主寝室は寝室として使うとあれだけど、オープンな感じだからSOHOオフィスとして使ったらカッコいいかも！シングル限定ですが。

[60: 匿名さん]

>>56
あそこはオリンピックメインスタジアムが見えるマンションで
選手村近くの勝どきと状況が似ているから五輪までに売り抜けばいいんじゃない。
ここも五輪までに売り抜くのが良いと思う。

[61: 匿名さん]

>>56
比べるのは富久に失礼だよ。内陸と埋立地には越えられない壁があるよ。私はお金がないので消去法的に埋立地検討してまーす。

[62: 匿名さん]

>>56
間取りはここもアレでしょう。柱と給湯室、ありえん

[63: 匿名さん]

>>55
来年の秋には消費税が１０％になり
仲介手数料を考えても中古が有利になると思うよ。

[64: 匿名さん]

18の間取り今見てどうしても納得できないので質問。
これ寝室9畳ってなってるけど隣の5畳の部屋とどう見てもほとんど大きさも使い勝手も変わらないような。
ひょっとしてウルトラCで廊下までカウントしてる？
普通68平米でこのLDの狭さならもう一つ部屋あるよね？

[65: 匿名さん]

ウルトラCというか、普通ドアまでの面積を部屋の面積とするから、この場合ドアが無い＝廊下も含まれてるんじゃない？68平米ってこんなもんだと思うよ。湯タンクもあるし、柱もあるし。

[66: 匿名さん]

売りたい人が増えればこうなるわけです。

だから、投資なんて言葉が並ぶ物件は暴落するわけ。
元々住む気のない、どうでもいい部屋なわけ。

[67: 匿名さん]

間取りの話をしたら間取り良い部屋なんて無いよ、ここ。

[68: 匿名さん]

このあたりでうまいステーキハウスってありますか？

[69: 匿名さん]

>>67
だからと言って、立地を諦めて川を渡るのは嫌だね。やっぱり不動産は立地がすべて。

[70: 匿名さん]

８月９日新規登録の物件を暴落って、新手のネガですか？笑
そのセンスがなかなか笑えますわ

[71: 匿名さん]

>>68
門仲に、3匹の子ぶたって隠れ家的なステーキハウスがあり、ランチによく行きます。

[72: 匿名さん]

>>65
いやいやドアを作らず廊下まで寝室の畳数に含めて表示して売ってる物件初めて見たよ…
寝室の形状と廊下の長さを誤魔化すための苦肉の策なんだろうけど引っかかる人いるのだろうか。

[73: 匿名さん]

>>72
同感。リフォームしてドアを取り付けたほうが良いのでは？
エアコンの利きは悪くなるし、寝室の音が玄関に居ても聞こえてしまう。

[74: 購入検討中さん]

あっ、ステーキハウスさんにレスしちゃった・・・

[75: 匿名さん]

本当にドアないのかな？間取りの誤植とかじゃなくって？

[76: 匿名さん]

あの間取りが正しいなら、
マンションおたくさんに是非、ブログで批評をしてもらいたい！

[77: 匿名さん]

まぁいいんじゃない。
これからタワーマンションも
普通のマンションになってきて、
安くなるわけだし。

[78: 匿名さん]

>>70
本当の人気部屋はネットに出る前にうれちゃうものだよ。

[79: 匿名さん]

そもそも販売用の部屋じゃないから、ごまかす必要ないと思うのだが・・・ごまかさないと売れないくらい「売れない」物件と思ってるのかな、売り主は。いずれにせよ、KTTを売るとしたらこれくらいに考えておいた方がいい、という目安にはなりますかね。

[80: 不動産勉強中]

ちなみに


ここの東向き買った方々、

本当に、住戸状況理解してますか？

[81: 匿名さん]

東向きってことは、南ウイング東側でしょうか？東ウイング南側の南向き（TTTと対面）よりはマシかな、くらいの認識ですが。。。

[82: 匿名さん]

>>80
どゆ意味？

[83: 匿名さん]

なんだかドキドキ。東向き住居にはとんでもない盲点が隠れてそう。

[84: 契約済みさん]

>>21

シャトルバス、管理組合が運行するってもし決めるようなことあれば、運行するかもですね。
※いろんな意味で現実的には無いと思っていますが、可能性としてゼロではない、という意味で。

シャトルバス運行希望の方、このスレにどのくらいいらっしゃるんでしょうか？

アンケート！
って成立するんでしょうかね。。。

①新橋ならとても欲しい
②○○なら欲しい
③いらない

[85: 匿名さん]

湾岸埋立地にパンパンに人が詰められて、内陸に豪邸が建ち並ぶ時、本当に後悔すると思いますよ。

日本人が母国で陣取りゲームに負けている現状が許せません。

[86: 匿名さん]

>>83
東向きは地球の自転の最先端にいるので、「自転風」がもろに当たり、劣化しやすいという定説があります。

[87: 購入検討中さん]

おれは③。

[88: 匿名]

内覧会は忘れた頃にやってくる〜

[89: 匿名]

内覧会は忘れた頃にやってくる〜

[90: 購入検討中さん]

>>86
回答が自分の想像を超越してた。
座布団一枚！

[91: 匿名さん]

ここはなんか、ほのぼのしてますね。

[92: 匿名さん]

僕も③。

[93: 匿名さん]

>>86
窓が東側にしかなくて風が抜けない構造なので、窓から風が入ってくるならありがたいくらいです。

[94: 契約済みさん]

>>84
自分は①

[95: 匿名さん]

東向き、みんなが認識していないリスクなんてそうそうないと思うけど。
環２、勝どき東はみんな認識してるだろうし。

[96: 匿名さん]

>>88 >>89
まさかとは思うけど「トキメキは〜」byちはる、じゃないよね？

[97: 匿名さん]

>>86
風は西からやって来る。

[98: 匿名さん]

①新橋までシャトルバス5分とか、かなり便利。
ただ、何分おきか、によるね。

ティアロくらいのシャトルはダメ。
ドトールくらいのシャトルは合格。

[99: 契約済みさん]

マンションがリスクを追わずにバスを運行する方法を模索しようよ。
都バスであったり、民間でも良いので、一定の条件で乗ってくれれば。

[100: 匿名さん]

>>84
簡単にできるのなら
売る前にここの売主がシャトルバスの運行を決めているはず。

[101: 匿名さん]

①で朝８時～９時だけでも５分間隔とかなら最高！
ドトールはピークは３分おきでしたっけ？あれは羨ましい・・・

[102: 購入検討中さん]

3分おきって何台体制だろう

[103: 匿名さん]

シャトルバスを運行するなら、駅前に駐車する際の道路使用許可とかも必要だよね。いい場所はなかなか取れないんじゃないの？

[104: 匿名さん]

ここは間取りが悪すぎる。
基本鹿島建設の間取りは悪い印象。
変形した間取りを定価で焦って買う気が知れないよ。
にしても、ここまで人気があるのには驚きだ。

[105: 匿名さん]

間取り良い部屋を選べば良いのでは？

[106: 匿名さん]

ここには間取り良い部屋なんてないから物件選びからですね。
豊洲くらいまで行けばいいんじゃないかな？

[107: 匿名さん]

他のスレで、こちらが２次で1000万円以上値下げしたとか、1500万も安く中古に並んでるとか書かれていましたが、本当なんですか？あるいは何の根拠まない出鱈目ですか？何かの誤解？

[108: 匿名さん]

ボロが出始めてしまった

[109: 匿名さん]

地権者が安く売り出したようです。

そうすると、以後のリセールはやりずらく（高く売りにくく）なりますね…。
これが購入者検討者の一種の基準にされそうですから。
前のレスにもありましたが、まだ販売は続いているので、値づけには空気を読んで欲しいものです。

[110: 匿名さん]

>>108
107が正しいという意味ですか？

[111: 物件比較中さん]

値下げはデマ
地権者住戸が出たのは本当
でも1500万は誇張されてる感じ

[112: 物件比較中さん]

あと中古が並んでいるというのはデマ

[113: 匿名さん]

安く買えるなら買いたいです。
何処で売ってますか？

[114: 匿名さん]

やっぱり嘘だったんだ？？

[115: 匿名さん]

1500万というのはオーバーだと思いますが、今売られている物件の価格より割安というのは本当ですよ。少なくとも、高くはなってないです。
ネットに売り出しが載っていますから検索してみれば。（まだ売れてなければですが…）

[116: 匿名さん]

別スレで地権者住戸が1500万安くなったとのデマが流行しているので計算してみました。

今回売りに出ている地権者住戸21階が＠280、3フロア下のS85Faが＠311、地権者住戸は未入居中古扱いとして仲介手数料が3%かかるから、トータルで@288ですね。　坪単価で@23安くなってます。部屋面積が68.16㎡だから、分譲価格より473万安い計算です。

※KTTは眺望に差がない住戸では階差をほとんどつけていないので、21階と18階の単価差は誤差として無視しています。

[117: 匿名さん]

>>116
間取りはS85Faの方が断然いいけどね。

[118: 匿名さん]

アンケート①
いつ集計するの？

[119: 匿名さん]

>>117
確かに。
http://www.century21.jp/mansion/M1120091/index/PropId/115401-963
http://www.kachidoki1420.com/shinchiku/X1029001/sp/plan/plan-s85fa.htm...

S85Faも廊下長すぎとかLD細すぎとか収納少ないなど突っ込みどころあるけど、地検者住戸に比べたら全然ましだね。行燈部屋が無く、開口部があり得ないくらい広く、洋室の形状がきれいで、KTT名物の柱食い込みぼ回避されているのも好印象。

S85Faを買われた方は落胆しなくて良いと思う。あとGFTスレに書いてある通り、ローンを組めないのは大きいからそれで割り引いたってのもあるみたいだね。

[120: 購入検討中さん]

85Fはリビングが前たてを回避。価格は妥当。68平米の部屋はオール前たてあり。距離も近い。75Dより条件悪い。280超えで成約すれば既に8パーセント近く値上がりしたことになる。地権者住戸は条件が悪いところが割り当てられるのが基本。値下がりなど言っている人は素人だね。

[121: 匿名さん]

S85Faすごく良いお部屋ですね。
もちろん上を見たらキリがありませんが、とても魅力的な部屋かと思いました。

かく言う僕は、予算6000万円の壁を越えられず、S85Faは検討していない者です。

[122: 購入検討中さん]

やはり、80D、75Dはマーケット価格より10パーセント安かったことが立証されるね。

[123: 契約済みさん]

120に概ね同意。
ただ、8%値上がりって、そんなに？

[125: 購入検討中さん]

116さん、リビングの向きを考慮にいれないとね。85fは夜間、カーテンを開けていても視線が会わない。68平米はTTT距離50mぐらいだと昼間、夜間で視線が会う。常にカーテンが必要。これでも@280は勝どきマーケット好調の証拠。

[126: 契約済みさん]

マーケットより安いものを買うと、マーケットで適正価格になる。

適正価格はこれまた需給バランスにより上下する。

都心のこのエリアは需要はほぼ無限（海外や地方からの転入者も入り続ける）。
供給は過剰と言う輩もいるが、あと10年で10,000戸も無い。

[127: 匿名さん]

>>120
そういえば、S85Faはスタンダードαだね。ジーマティックのキッチン、天カセ、窓受け天然石などの高仕様。地権者住戸はバックカウンタも省かれているから、恐らく低仕様と思われる。水回り天然石も省かれているかも。

そういった点を考えていくと、間取り＋仕様面でS85Faとの単価差は妥当な気もする。ローンが使えず２年間の現金拘束もあるわけだし。

[128: 匿名さん]

>>126
>ほぼ無限

になるといいですね。
海外や地方からの転入者たちが気軽に買える程の、安い適正価格、に下がって。

[129: 購入検討中さん]

この再開発の保留床取得価格は@220〜@230ぐらいだろうから、地権者はボロ儲けだね。

[130: 匿名さん]

KTTやっちゃったね

[131: 匿名さん]

勘違いした人が買うかもしれんが、
確実に損するね。割高。

[132: 匿名さん]

保留床って安いんですね　外部の人は買えないのでしょうか？

[133: 匿名さん]

中国人が買うなどという淡い期待を抱いている人もいるようですが、富裕層はこんな半端な物件は買いません。
この程度の値段を買う中国人は、いざというとき国外脱出できるように、国外に物件を探している人たちで、その種類の人たちにはとっての日本は、言葉の問題、ビザ発給の難易度からしてあまり魅力的な場所では無いのです。
以前はカナダが人気でしたが、移民のハードルが上がったので、現在はマレーシアが人気です。

[134: 匿名さん]

外国人なんて震災でそっこう逃げたよね。

うちのマンションも大量売りは、全部外国人だった(笑)

[135: 匿名さん]

>>131
そうかな？単純に坪単価でいくと、クソ安いとは思わないけど、そんなに高いかね？
もちろんアフターやローン控除その他諸々考えれば、
まだ販売中な訳だし新築でいいじゃん、って気はするけど、
「現金でしか」買えない人々も少なからず存在するし、
ポジさんの言う通りまだまだ安い、もっともっと上がるんだったらそもそも表に出るはずがない訳で・・・

販売サイドや契約者にはちょい痛いかもだけど、
検討者にとってはちょっと頭を冷やすには良い材料かと・・・

[136: 物件比較中さん]

ここは海外の購入者は少ないようです。営業から聞いた情報

[137: 匿名さん]

つまり、外国人にとって魅力が無い物件、ってこと？

[138: 匿名さん]

のらえもんさんも２０１６年までは新築値上がりを断言している。
アベノミクスによる景況感改善前に再開発決定が出ているので、仕様もまずまず。

[139: 匿名さん]

中国人とか不動産見る目はすごくシビアだからね・・・

[140: 匿名さん]

新築が値上がりするのは断言してても、中古が高く売れるかどうかは別問題だよね。

[141: 匿名さん]

>>140
値を上げるのは勝手だけど消費者が根を上げる可能性を考慮してないからね（笑）
投資家だらけになったらそこはバブルの領域

[142: 匿名さん]

>>129
権利変換認可が平成24年12月だからアベノミクス＋オリンピックの勝どき地価高騰の前で安かっただろうね。ただ権利床の価格も安かったはずで、それは保留床の処分価格（分譲価格）を引き下げる方向に働くから、必ずしも分譲購入者にデメリットばかりではないんだけどね。今回みたいな権利床が割安で市場に出るリスクを除いて。

[143: 匿名さん]

140に同意。
中古物件が思いの他早く出てきたので、値下がりを防ごうと必死なポジさんたちがたくさん出てきましたね。

135の言うとおり、ここを投資物件として真剣に検討している方は、一回頭を冷やして考えた方がいいと思います。

実際、私の友人は中古kTTを検討しはじめましたよ。地権者のいるマンションではこのようなことはしょうがないのでしょうが…。

ベイズなど他の販売中のマンションは中古など出ていないでしょう？デベに契約時に売買について盛り込むなど何かしら対策を立てて欲しいくらいです。

ちなみに私は煽りや業者などではありません。

[144: 匿名さん]

まだ売ってますね。中古マンションってそんなにすぐに売れないものなの？
http://www.century21.jp/mansion/M1120090/index/PropId/115401-963

[145: 匿名さん]

バブルというほどの上昇はしてないと思いますけど・・・

[146: 匿名さん]

>>144
そんなにすぐに売れるわけ無いだろw
あと、万が一売れてても直ぐには広告下がらないよ。最近はいろいろあって少し早くなって来たけど。

[147: 匿名さん]

今後の話でしょ？今バブルだったら、買った人悲惨じゃんw

[148: 匿名さん]

バブルというのは、過去を見て「あの時はバブルだったね」というもの。バブルの最中はそれがバブルとはわからない。もしかしたら今既にバブルかもよ。「なんであの時は埋立地物件があんなに高かったんだろうね」という時が来るかも。

[149: 匿名さん]

>>144 を見て気が付いた！いつの間にかドアが付いてる！！（笑）