KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[372: 匿名さん、]

ＬＲＴなら欲しいけど、ＢＲＴならゆりかもめ。

[373: 匿名さん]

販売前、値下げ。販売後の値下げ。景気悪化シグナル。だんだん出てきましたね。

[374: 契約済みさん]

いっちゃうぞ、バカヤロー

[375: 匿名さん]

まさかと思ってヤフーで「勝どきザタワー」と入れたらホントに「中古」が候補に出てきたw

[376: 匿名さん]

BRT、BRTと言うけど、単なるバス路線だかんね。中央区が運営するなら運賃100円なんかな。だったら嬉しいけど。

[377: 匿名さん]

>>376
さすがに、占有車線だから、単なる路線バスよりはいいのでは？

[378: 住民さんＡ]

BRTはゆりかもめ以上のインパクトだよ。
都内では、はじめての試みだし、輸送力はゆりかもめ並。

でも、ここは、BRT意識してる人少ないよね。勝どき駅6分だから、これで十分なんでしょう。

つまり、スペック、大型道路に囲まれ感
、トライスター形による日当たり眺望の塞がれ感、を考慮して、
この価格が妥当であり、延び白は限定的だと思いますよ。
中古になれば、築年数も増え不利になりますし、よくてもトントンが妥当でしょ

[379: 匿名さん]

バスが占有できるほど車線あるの？路線バス同様の時間限定車線占有がいいとこだと思うが。

[380: 匿名さん]

BRTって専用車線ならば、オリンピックとかで渋滞した時でもある程度は順調に走るのですね。
ただ車を運転するものとしては、１車線塞がれてしまうのも微妙ですね。
ルートは豊洲に行くと何かに書いてありましたが、そうなると新市場には行かないのですかね。
ららぽーとには行きやすくなるのは歓迎ですが、市場にもちょくちょく食べに行きたいです。

[381: 匿名さん]

>>380
専用車線といっても
ここやTTTの為に環２から下に降りてくるなら、余計な時間が掛かりそう。
それとオリンピックなら、五輪関係者の車のほうを優先でしょう。

[382: 購入検討中さん]

路線バスなら大したことないけどBRTなんで、
ちょっとはマシな感じ。

以前見た資料だと、銀座側は車道を潰す勢いの写真もあったので、
その点においては期待が持ている

ただ計画を見ているとKTTからなら歩いていけそうなので、
実際にここの住民が利用するのかどうかは不明

[383: 物件比較中さん]

竣工まで景気の踊り場が何回か来ると思うので、売り出し価格が弱気な時に良い条件を引き出すような、待ちの戦略が良いかと思いますが、皆さんはどうお考えでしょうか。

[384: 購入検討中さん]

自分は、今年いっぱいは地権者住戸と新宿60の価格待ちにする予定。

新築だから良い条件と言っても、お食事券がつくレベルじゃないかな？
売り手は長期戦でも構わない感じがありそうだし、
オリンピック関連の情報が出てきたら買い手の方が条件が悪くなりそう。
ただ新宿60がきになるので今はまだ待ち、地権者住戸でいいのがでれば手を出すかも。

[385: 匿名さん]

新宿60が、現在の検討板の影の主役みたいですね。
価格が出てみないと、いいのかわるいのか分からないが。

[386: 匿名さん]

新宿は300割れって事前記事が出てますね。
冗談抜きで。

戸数が多いから安くて当然だけど。

[387: 匿名さん]

>>385
BAYZと迷ってる方はいないのかね？新宿はあまりにも違うよ。

[388: 匿名さん]

新宿60は戸数多いと言っても976戸、KTTより500戸も少ない。それで300万割れとなると・・・KTTの第二期は相当安く出てくるかな。

[389: 匿名さん]

事前記事では、300万割れではなくて320万でしたよ。

[390: 匿名さん]

そもそも事前記事って何？自分で読みたいのでリンク先教えてください。

[391: 匿名さん]

富久が330万だったから、そんなもんかな。

[392: 匿名さん]

もう富久が割高とか言われて盛り上がったね。

[393: 匿名さん]

事前記事の320は妥当なところかと思うよ。

[394: 匿名さん]

>>378
BRT過大評価&ゆりかもめ過小評価だよw
2両連結バスの輸送力がゆりかもめと同レベルはさすがにない。

ゆりかもめって6両編成(1両定員350人くらい)で日中は4～5分間隔でくるんだが。

[395: 匿名さん]

>>394
輸送力より、遠回りするルートが問題。

[396: 匿名さん]

でもゆりかもめが新橋まで延びるなら、銀座までしか行かないBRTと大差ないと思うのだが。

[397: 購入検討中さん]

1両に350人ものらんだろ。

[398: 購入検討中さん]

ゆりかもめだと190円からで
BRTの料金が都バス並になれば210円
江戸バスレベルでいけば100円。

100円だったら気楽だね。
210円だったらKTTだとメリットは少なそう。

[399: 匿名さん]

ゆりかもめは環２を通って築地に渡るのじゃなくて、勝どき駅を通って築地に渡るルートを予定してますから、
環２のBRTよりも実現は困難だと思いますよ。

[400: 匿名さん]

輸送力で考えると、BRTは10倍以上早くつく必要があるw

勝どき視点だけで考えると、新橋で環状化されないと都心方面の交通としては使えないのは事実だね。
都心方面でゆりかもめだと現状お台場海浜公園最寄りの人くらいかね。使えるの。

[401: 匿名さん]

ちなみに江東区で以前、路面電車を検討した時に
路面電車の運賃は２９０円にしないと採算が合わないと結論し、バスより高いので検討は白紙になった。

[402: 購入検討中さん]

>>400
どんな計算をしているんだ？

[403: 購入検討中さん]

>>401
確かにオリンピック期間にロープウェイなら290円ぐらいは払う人がいそうだな。

[404: 匿名さん]

やっぱロープウェイが一番いいのでは。輸送力、話題性、集客力。

[405: 匿名さん]

結局一週間経っても売れなかった。今週末売れるといいな。

勝どき　ザ・タワー 21階　68.16m²　5,780万円
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1005900810/

[406: 匿名さん]

>>405
あと一割は安くしないとムリ！

[407: 匿名さん]

405
もう１ヶ月ぐらいたってるよ。

[408: 匿名さん]

既出を探せば良いのでしょうが、件の住戸は仲介手数料等を加味すると坪単価でいくらになるのでしょう？
ベランダへの動線は不便ですが、そこ以外は間取りも悪くない気がしましたが。

[409: 匿名さん]

31階は9倍もの倍率が付いたのになぜこの物件が売れないのか不思議。

[410: 購入検討中さん]

やっぱり即金購入を求められていると想像。

[411: 匿名さん]

それは商取引的にありなの？3年後引渡し物件の代金全額を今払えって。もし本当にそうなら、もっと安くても良いと思う。

[412: 匿名さん]

>>408
仲介手数料は3%+6万円で総額5960万円、68.16平米=20.62坪、割って坪289万円となります。

[413: 購入検討中さん]

>>408
計算してみた。
5780に仲介手数料を加えて5968。
20.62坪で割ったら290ぐらいだね。

ちょっぴりお買い得な感じですね(*^_^*)

[414: 匿名さん]

第一期で一番人気だった9倍の3116号室（S60H）が59.56平米で5090万円だったから、計算すると坪282万円。ううむ、そうすると>>405は中古の割に高いってことか。

[415: 匿名さん]

>>414
でもこれが「人気物件」であるならば
無抽選で買える！と大喜びで買う客がいるはず。

[416: 匿名さん]

・・・と売主も考えたんだろうな。

[417: 購入検討中さん]

角部屋メリットはあるけど、坪単価とか見ると
へんてこ間取で、ちょい安程度かもしれませんね。

なんとなく地権者住戸に期待したけど、大したことないなぁ

[418: 匿名さん]

まー割高だからすぐに売れない。簡単な事だよ。

[419: 匿名さん]

>>417
角張ってるから角部屋に見えるけど
実際は中住戸でしょう。

[420: 匿名さん]

この部屋が割高だとすると、一般販売されている部屋には割高部屋がたくさんありそうですね・・・

[421: 匿名さん]

みんないくらなら買うのさ？その地権者部屋。

[422: 匿名さん]

ローンが使えるなら、今、売り出されている値段でも買いたいです。
ただ、ローンが使えないならば500万円でも買いません（買えません）。

[423: 購入検討中さん]

5000万！

[424: 購入検討中さん]

即金なら1500万までしかいけねー

>>422
電話してみれば？
多分ローンOKだよ

[425: 匿名さん]

問い合わせれば分かるけど、ローンは普通に使えるよ。売れない理由は他にあるのでは？

[426: 匿名さん]

4800万！

[427: 匿名さん]

どう見ても高過ぎるからでしょ。
新宿御苑が買えますから、買ったら大損。

[428: 匿名さん]

坪290万て、KTT物件の平均以下。てことはKTT自体が高すぎってことかいw

[429: 匿名さん]

>>414
3116とこの地権者住戸って眺望に大きな差がありますよ。
地権者住戸はLDと洋室が真南でお台場から芝浦方面まで抜けててかなり眺望良いです。豊海再開発があるとレインボーは隠れちゃいますが、それでも全部ふさがる訳ではないですし。

3116は角部屋＆天井高255＆10階上なのは地権者住戸より条件良いけど、眺望重視ならば必ずしも地権者住戸が割高とは言えないと思います。間取りにクセがあるのは3116も同じですし。

[430: 匿名さん]

うそ！今坪290で新宿御苑が新築で買えるの？？売り切れた富久の北側なら確かに低層が坪290だったけど、それ以外にあればどの物件か教えてほしい。

[431: 匿名さん]

>>429
私もそう思った。眺望に関しては3116号室よりもこの地権者物件の方が良さそうだなと。逆になぜ3116号室があんなに倍率高かったのか今となっては謎です。

[432: 匿名さん]

ここは買った人が書き漁ってるだけで、
一般的には検討者は少ないのでは？

[433: 匿名さん]

一戸ぐらい売れろよ(笑)

[434: 購入検討中さん]

地権者物件は、
コスモ東京ベイタワー部分が抜けないですね~。
でもいい部屋だと思いますよ。

自分は新宿60待ちだからパスだけど、
この検討スレでの真面目な購入者って少ないんだな。
600以上出ているけど、この掲示板見てるのってどんなもんなんだろう。

[435: 匿名さん]

>>430
西新宿60の事じゃないの？
あそこの低層階なら290で買えるかも。

[436: 購入検討中さん]

新宿御苑じゃないですね。さらっとデマかな。
新宿60が低層290であれば、自分はKTT。
中高層が290であれば悩む。

[437: 匿名さん]

元々オリンピック反対派も6割いたし、埋立地を避ける人も多い、そして高層と湾岸も半数は嫌がる。ただ家を買いたい人でも抵抗があるのかも。

[438: 匿名さん]

>>436
西新宿の低層で290なら確かにここと悩むね。自分なら西新宿かな。

ただ、すぐ近くの低層川沿いのりビオ新宿が坪330～になっちゃったから、恐らく西新宿は平均＠330以上ほぼ確定だと思う。たぶん平均坪340くらいじゃないかな？内陸都心の大規模タワマンが少なくて（池袋ミレーニアと大久保スカイフォレストぐらい？）ライバル不在も強みだし。

[439: 購入検討中さん]

3116号室っていくらで売り出しだったんですか？

[440: 匿名さん]

59.56平米で5090万

[441: 匿名さん]

>>438
そんなに高いかね？だとしたら富久は相当なお買得だったのか。
ここも来年にはお買得だった、と思えるかな〜？湾岸エリアではピカイチなんだけどね。

[442: 匿名さん]

408です
坪単価＠手数料込みの件、皆様ご教示有難うございました！

[443: 匿名さん]

>>441
住まいサーフィンの沖式マンション時価でも116万/平米だからね。予想外に高くてびっくりした。

ちなみに富久は沖式106万/平米に対し実価格96万/平米でかなりお買い得との判定。まあ住まいサーフィンの価格予想自体の信頼性がどうなの？という話は当然あるけど、あそこで大幅に予想価格と逆転している物件は実はあまりない。（予想価格より高いのがほとんど。ブリリア池袋やらパークシティ大崎などは実勢価格が大幅に上振れ）

沖式の予想価格のあまりの高さにちょっと違和感を覚えるけど、昨今の建設費高騰、都内最高層と西新宿ランドマークタワーが評価されたんだろうね。平米単価116が仮に下振れして平米単価106だとしても坪340だから、その程度に収まるのかと予想。

ちなみにすぐ近くのりビオ新宿レジデンスは86万/平米との評価。あまりのギャップにびっくりｗ

[444: 匿名さん]

>>443
ちなみにKTTの評価は？

[445: 匿名さん]

128万/平米

[446: 匿名さん]

>>444
KTTは予想価格94万/㎡に対し、実勢価格93万/㎡で若干お買い得との判定。あそこの予想価格を色々見ると、KTTレベルの物件ですら希少で、富久級のお買い得判定はごく稀。昨年だと月島キャピタルがほぼ予想価格＝実勢価格だったね。

ただ住まいサーフィンではあまりに駅距離と周辺相場を重視して資産価値が判定されるから、晴海や新豊洲みたいなこれからの期待感で売れる地域や、DTみたいな豪華さを売りにする物件、池袋ブリリアみたいな独自の希少性を持つ物件は正しく評価されない傾向にある模様。ベイズなんて69万/㎡の評価ｗ　これはあまりに低すぎるでしょ。。

[447: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>444
94万/平米
ちなみに儲かる確率は79%。
ティアロの儲かる確率も79%。

[448: 匿名さん]

勉強になりますねぇ、このスレは。

[449: 匿名さん]

>>448
まだ完売してないのに安い地権者住戸が出てきちゃったから契約者を筆頭に焦ってるだけ

[450: 匿名さん]

早く売れろよ、1つぐらい。

[451: 匿名さん]

＞447
沖式の評価は少々難しいですよね。住まいサーフィンの儲かる確率は販売価格が沖式の適正価格であった場合の見込みです。
ティアロの適正価格は74万円です。ティアロの販売価格を平米85万円（坪平均280万円くらい？）とすると、適正価格から11万円高いのでその分高掴みをしていることを意味し、儲かる確率が下がります。

[452: 匿名さん]

資産価値も大事だろうけど住みたいと思った物件に住むのが一番と思う。
中古価格が緩やかに下がる程度は想定範囲内。

[453: 匿名さん]

>>450
5000万なら買うよ。

[454: 住まいに詳しい人]

まぁベイズの資産価値はないですよ。
今は広告等で煽っていやがおうにも目立ってるけど
中古になったら豊洲から10分超えのよくある駅遠マンションです。
例えば豊洲で中古探してるなら駅近タワマンから目星を付けるので
余程の付加価値を見いだせない限り内覧すらされない。

ここはまぁ…ぼちぼちでしょう。

[455: 匿名さん]

>>454
でもSKYZ&BAYZは豊洲で数少ない免震物件、かつ共用施設の豪華さはPCT以上、ソフトサービスも充実していて「よくあるマンション」ではないと思うよ？　新市場に行けばいやでも目立つし、部屋によってはほぼ永久眺望。新市場の低層建築で空き地がほぼ覆われ、眺望が将来に渡って確保されるというのはかなり珍しいケースだと思う。

マンションの価値は駅距離だけでなく商品企画含めて総合的に判定しないと。

[456: 住まいに詳しい人]

>>455
いや、なので今はHPも開設してるけど中古になったらそこまで調べる人はレアだよ。
普通に豊洲駅、10分以内で検索かけちゃってパークシティ豊洲とか内覧して終了。
ららぽ近いと便利だよねーってノリで。
もちろん価格的な制約とか強くて必死に探して新豊洲に辿り着く人もいるだろうけどね。

蛇足ですが眺望重視なら有明とかお薦めですよ。安いし。
個人的に北に都心を望むのが一番美しい。

[457: 匿名さん]

>>455
マンションというか不動産の価値は9割方立地で決まります。中古を探してると強く実感します。新豊洲のように新しい街は評価が定まっていないのでギャンブルに近いと思う。特に価格は勝どき、晴海に比べりゃ安いけど割安かどうかは別問題。200万前後があの辺の適正価格だと思う。将来の発展と今のモメンタムを考慮しての価格なんだろうけど、不確実性が高いしリセールの可能性が少しでもあるなら自分にはギャンブルとしか思えない。

ここは腐っても中央区だし、冴えない大江戸線だけど徒歩6分。眺望や間取りが多少悪くても資産性は湾岸エリアナンバー1です。将来売るにしても買うにしても困ることはないでしょう。

[458: 匿名さん]

>>456
新豊洲って確かに有明とかぶるね。
立地の悪さをリゾート感でカバーしようとするコンセプトが有明のタワマン群とそっくり。

[459: 匿名さん]

＞455さん
資産価値は都心、駅近、大規模、ランドマーク物件が有利というのは過去の膨大なデータが示しており455さんが書かれている内容（共用施設、眺望、設備）は、残念ながら資産価値に占めるウェイトが低い要素です。もし理解できないようであれば東京カンテイ中山氏や、既出の沖氏の著作等に目を通すと意味がわかると思います。

そしてSKYZとBAYZは隣にありながら、ひとくくりにはできません。
SKYZは価格が安く、新豊洲のランドマーク物件という意味で資産価値を保つ要素を備えています。一方BAYZはSKYZより高額なのに、高さ、戸数で劣る非ランドマーク物件です。455さんにとっての価値と、資産価値は別物として認識しておくと良いでしょう。

[460: 匿名さん]

456さんと457さんに同感。
それに455さんが比較に出してるPCTは安かったのだから、豪華さで例に出してもしょうがないと思う。

[461: 匿名さん]

＞457さん
自分は459ですが、新豊洲の適正価格が200万前後というのはさすがに低すぎで相場感がズレていると思いますよ。200万前後というのは新豊洲を過小評価する457さんの個人価値であり、市場価値と乖離しています。

[462: 匿名さん]

>>456、457
何故かKTTスレでSKYZ&BAYZ応援団になっちゃってますが（笑
確かに同じ価格でPCTとSKYZを比較してSKYZを選択する人は少数派かもしれませんが、価格次第かと思います。458にも書かれている通り、SKYZ&BAYZは有明物件に近いリゾートコンセプトですが、それでいて豊洲まで10分強という点に希少性があると思うのです。場所は違いますが港南のWCTもリゾートコンセプトかつ品川まで徒歩10分強で似たものを感じますが、ファミリーにとっての生活利便性でいうと品川より豊洲のほうが上だと思いますので、SKYZの坪250が割高とは感じませんでした。

KTTの資産性は私も固いと思います。特に今後出てくる勝どき東が建築費＆地価高騰でKTTより大幅に価格上昇せざるを得ない事を踏まえると。あとDTが頑張ってくれているので相場を下支えしてくれると思います（笑
ある意味、周辺の新築物件相場に助けられる物件だと思います。今後その傾向がより明確になるでしょう。

[463: 匿名さん]

>>454
GFTのスレにこんな投稿がありましたよ。売れてるみたいぢし、結構話題なのでは？
ベイズで面白い集計している方がいますよ。
ここも大健闘？w↓

>このスレが立ってから24時間の投稿数を比較してみました。物件を迷っている方は注目度比較の参考に。

BAYZ　236
GFT　100
KACHIDOKI THE TOWER　91
DEUX TOURS　36
ティアロ　11

[464: 匿名さん]

>>455
>SKYZ&BAYZは豊洲で数少ない免震物件、かつ共用施設の豪華さはPCT以上、ソフトサービスも充実していて「よくあるマンション」ではないと思うよ？新市場に行けばいやでも目立つし、部屋によってはほぼ永久眺望。新市場の低層建築で空き地がほぼ覆われ、眺望が将来に渡って確保されるというのはかなり珍しいケースだと思う。

おっしゃるとおり！それが適正な評価だと思います。

[465: 購入検討中さん]

ここはKTTのページだぜ。
BAYZの議論はBAYZでよろしく

[466: 購入検討中さん]

あと、無駄な煽りはやめよう。
454の「資産価値がない」は書き方としてはNG(資産価値がないわけがないので)。
その他「・・・すぎる」系の書き方も誤解を招くのでやめよう。

[467: 匿名さん]

＞464
理想の住まいを購入することを誰も否定はしないと思います。資産価値さえ気にしなければ、BAYZも良い物件です。

[468: 匿名さん]

>>462
港南のWCTはマンションにマルエツが入ってますし、シャトルバスもあるし、都バスやイオンバスのバス停も目の前、
なのでファミリーの生活利便性はWCTの方が上ですよ。小中学校も直ぐ近いですし。

[469: 匿名さん]

468は新豊洲との比較ね。

[470: 匿名さん]

>>468
なるほど、バスの件など私が知らないだけでしたね。失礼いたしました。
個人的には、品川周辺はオフィス街の色合いが強く、豊洲はオフィスと住宅街のバランスが良くららぽやキッザニアや公園も豊富なのでファミリーには豊洲が良いかも？と感じた次第です。駅の利便性や将来性は圧倒的に品川ですから市場評価はWCT>>SKYZでしょうね。

そういえば品川は北品川の雰囲気の良い下町や御殿山や高輪の高級住宅街も近くですね。やはりそういった懐の深さが資産価値にも影響するんでしょうね。スレ違い失礼いたしました。

[471: 匿名さん]

江東区はダメだよ。アベノミクスの3年間で中古価格が上がらなかったのは、江東区と江戸川区のみ。あと地方。慢性的な病気だ。