KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[289: 匿名さん]

>>282
今回みたいに自分の好みでない向きやレイアウトの住居が５％程度割安で出ていたところで相場は崩れないと思うよ
どんな部屋でもいいなら９倍とか５倍とかつかないからね

[290: 匿名さん]

9倍だった部屋は、今回出た地権者部屋と同じウイングの31階で、南東（TTT対面）と東を向く角だった。広さは狭くて同価格帯。レインボーブリッジビューが無いし、考えようによっては9倍の部屋よりも今回の部屋の方が好条件かも。

[291: 匿名さん]

のらえもんさんところの価格表を見直したら、9倍だった部屋は59.56m2で5090万円ですね。今回の地権者部屋は68.12m2で5780万円、坪単価は似ているものの同価格帯というのは言い過ぎでした。失礼しました。

[292: 匿名さん]

>>290
上にありましたが、これのことですか？しかもまだ売れ残ってるんですね。

> ここの地権者住戸（南ウィング先端住戸）が2LDK　68.16㎡　5,780万円で売りに出てますね。（＠280万円/坪）
http://www.century21.jp/mansion/M1120090/index/PropId/115401-963

方角は真南になりレインボーブリッジがほぼ正面に見えるので豊海地区再開発事業が完成する
であろう10年後くらいまでは素晴らしい眺望だと思います。
同じ列で3フロア下がった1813号室S85Fa（1期1次で販売済）が＠311万円(84.62㎡　7,960万円)ですから
本物件の＠280は格安価格だと思うのですが皆さんどう思われますか？

[293: 匿名さん]

安いと思います。
マンションは、管理費等の関係もあり、10年住めば良い方だと考えているので、この期間眺望が確保出来れば御の字。ローン可であれば、検討していると思います。

[294: 匿名さん]

>>293
あと1割安ければ買い！

[295: 匿名さん]

>>286
BAYZが完売すれば割安物件はここだけになりますね。

[296: 匿名さん]

>>282
そうですよね。
KTTにしろDTにしろ、オリンピックの影響を考えるのであれば、もう売らないと遅いかもしれませんよね。
竣工（2016.12）、引き渡し（2017.3）の2年後にリセールしても、買いたいと思う人はなかなかレアだと思います。
というか、ここってリセール狙いの人って少ないんじゃないですかね？

[298: 匿名さん]

>>296
いやいや、他のスレに比べてリセールの話題だらけだが、、

[299: 購入検討中さん]

不動産は堅い金融資産なので、
そう簡単には上がらないよ。上がっても1割2割ていど。
売却時に仲介手数料やら、(株より高い)税金がかかるので
キャピタルゲインを考えるなら株を買ったほうがいい。
それだからここは外人に買われていないのだとおもう。

逆に暴落もしづらい。
マンションに空売りなんて存在しないし、
◯％下がったから損切りするなんて手法もほぼない、
基本的に値下がったら売りが出づらい。
(投資家ならインカムゲインがあるので売りに出す必要がない)。
レアな事象とかない限りは暴落はほぼなし。
※想定外の事象が心配ならKTT以前に賃貸にしたほうがいいとおもう。

その分日本人が住むには良いマンションになってきているとおもうよ。
追加でオリンピック前後だと(少し)プラスで売れるマンション。

[300: 購入検討中さん]

他だと、リセール(キャピタルゲイン)の可能性は基本的に少ないため
しょうが無いとおもう。

ここは、その可能性がある珍しいマンションなので、
その話題になるのもしかたがないでしょう。

ただ299で書いたとおり、個人的には
ちょっと夢を見ている感が否めない。

[301: 匿名さん]

総工費300億円 １戸あたりいくら？

なんで1億円でローン組むの？

目を覚まして。

[302: 購入検討中さん]

スレ間違いかな？

[303: 匿名さん]

積算で建てて取引事例で売ってるその鞘取りしてるのがデベロッパーでしょうが
総工費とか関係無いから。総工費気にするなら戸建てに住んでろよ。

[304: 匿名さん]

取引事例で売る？ 意味不明な。。

[305: 購入検討中さん]

その前に総工費からして間違っているよ。

[306: 匿名さん]

>>299
同様に考えて
オリンピック前後に売って儲けようと予定している人が大勢いそうな予感。

売りたい人達が大勢いれば「レアな事象」が現実化して
価格は安くなってしまうのが市場原理。想定外ではなく想定できる未来ですが。

[307: 匿名さん]

総工費なり土地代なりから計算してデベの儲けを知るとやってられないとは思うけど、それが商売だから納得して買うしかないよね。売りに出してる地権者の人も自分がもともと持ってた土地の価値に比べて5790万円は十分に高いと思ってるのではないだろうか。

[308: 匿名さん]

>>306
ギリギリの攻防というか、化かし合いじゃない？
五輪まではゼネコンは公共事業優先でマンションなんかやりたくないだろうし、
デベも造りたくても造れない状況が続くと思う
だから既存物件は全く売り急いでないし、下がる（下げられる）要素は少ない

ただ体力のないデベや投資家はそうも言ってられないし、
どっかで投げ売られたら雪崩式に・・・って可能性も当然あると思う

[309: 購入検討中さん]

>>306
沢山の人が売りに出るということは、
それだけ値段が上がるということですよ。
逆にマイナスになるのであれば、基本的に売る人はいない。

[310: 物件比較中さん]

タイミングが合えば、高値で売れる。
急激に下がるということもない。
良いマンションじゃん。

あとは、これから半年の市場動向だね。

[311: 物件比較中さん]

「リセールを検討している人が多い
→将来売りに出るから価格が下る。」
この単純な思考はそろそろ卒業したほうがいい。
買値を大幅に下回って売ろうとする人はいないのだから。

[312: 匿名さん]

株の世界では>>309さんみたいのを「カモ」と呼びます。不動産は知らんけど。

[313: 物件比較中さん]

>>307
まさにそうだと思う。
多分その地権者は現金が必要になったのでしょうね。
もしくは一ヶ月して売れ残っていたら、何か別の問題がありそうだ。

[314: 物件比較中さん]

>>312
上でも言われているけど、
株と不動産は違うよ。

[315: 匿名さん]

不動産は株以上に需給バランスが価格に影響してくる。
需要が減り、供給が増えても、価格が上がる場合の論理を教えてください。自分はバカなので、どうもその論理がわからないのです。

[316: 匿名さん]

>>313
今急いで売っても現金が手に入るのは3年後。気持ちの上で利益を確定させたいのでは。

[317: 匿名さん]

>>315
僕もわからん。大量に売りが出たら、値段下げたもの勝ちな気がする。

[318: 物件比較中さん]

>>315
上がらないだろ。
ただ、オリンピック前後は、供給だけでなく需要も上る可能性がある。
その場合は、少し上がるかもね。

その程度だよ。

[319: 物件比較中さん]

>>371
大量に売りが出ても、売れなきゃ売れないで終了だよ。
資金運用的な問題がない限り値下げをしてまで売る理由がない。

[320: 匿名さん]

>>316
現金ってすぐに入る売買条件なんじゃないの？じゃなければ住宅ローン使えるでしょ。

[321: 匿名さん]

>>319
いつの時代も現金化したい人は少なからず存在する
すぐ買い手が現れるような環境だったら問題ないけど、そうじゃなかったら・・・

[322: 物件比較中さん]

>>321
それだったらKTTに限った話ではないですね。
購入か賃貸かから検討を戻したほうがいいかもよ

[323: 匿名さん]

はたして資金運用に全く問題ない人ばかり買っているのであろうか・・・

[324: 物件比較中さん]

株と不動産の違いをどうも理解していないようですね。
不動産は株に比べて流動性が弱い。
現金化しづらい前提で購入しないと痛い目にあうぞ。

[325: 購入検討中さん]

>>323
少なくとも銀行からお金を借りれるか、
現金で購入できる人しか買っていないよ。

購入できる人は、それなりに
お金に安定していると言っていいんじゃないかな？

[326: 匿名さん]

株と不動産の違いなんかどうでもいいけど、
そういったものの特性を全く考慮しないで、
貸せばいいじゃん！売れば儲かるっしょ！
いつ買うの？今でしょ！って煽ってる側を否定してるだけだから・・・

[327: 購入検討中さん]

ポジもネガも頑張っているから気になっちゃいますよね。

[328: 匿名さん]

>>320
マンションの売買契約して引渡しの3年も前に現金で払う契約なんてあるのかな？あと、ローン使えないのではなくて、ローン使えるけど引渡しが3年後になるのでローン特約が付け辛いのでは。

[329: 匿名さん]

買うか、賃貸で我慢するか。我慢したくないので買います。人生なんて短いから、待つなんて選択肢はない。

[330: 匿名さん]

>>329
仰る通り
そして時代に翻弄されるのもいつも庶民なんだよね・・・
新卒にしたって1年であれだけ雇用状況が激変するとか悲劇としか言いようがない
もちろんいつの時代も優秀な人間が焙れることはないから、
やっぱりMS選びも冷静に人気や将来性、立地その他を吟味すべきだと思う
待てないっていうけどこれから20年30年を考えれば数年なんか誤差の範囲とも言える

[331: 匿名さん]

>>330
補足
もちろん待ったところで、
今以上に安価に質の良いものが確実に手に入るかどうかは誰にも分からない

[332: 匿名さん]

人生で、マンション買う人なんてごくわずか。
子供は一人。家自体買う人も減る。

さらに人口も減り、とどめの高齢化。

これで景気が良くなるなら、カタール化。
難民が仕事をし、日本人は、
家も土地も学費、医療全てタダだよ。

[333: 購入検討中さん]

すれ間違い？？

[334: 匿名さん]

>>332
あなた先見の明がありますね
マンション買うのやめた！

でいつ頃からただになるのでしょうか？

[335: 購入検討中さん]

332は先見の明以前に、
中学校からやり直したほうが良さそうな日本語だぜ

[336: 匿名さん]

>>335
失礼な
高名な学者さんだと思うぞ

[337: 匿名さん]

励みになります。

[338: 匿名さん]

みんなガンガンいこうぜ！
雰囲気のいい掲示板だねっ

[339: 匿名さん]

買える人だけ儲かる相場始まったよ

[340: 匿名さん]

坪400万がとりあえずの目標ですね！

[341: 匿名さん]

>>339
もう手遅れだよ。とっくにピーク付近だよ。(笑)
ババ抜きゲーム始まってるよ(笑)

[342: 匿名さん]

＞339
BAYZでその書き込み何度も見ました。339は既保有者で湾岸の相場が上がらないと困ってしまう人なのかな。
都心の高額エリアや品川再開発が多数予定されており、湾岸の大幅上昇は見込めません。でも都市に近く価格が下がりづらい立地ではあるので、予算7000万円前後のファミリー世帯が購入するマンションとしては無難で良いと思いますよ。

[345: 匿名さん]

BAYZで見飽きた書き込みが続く。

[346: 匿名さん]

こっちに来たか。
イナゴみたいだね(笑)

[347: 匿名さん]

お前らも来たのか（笑）

[348: 匿名さん]

ガンガンいこーぜ！！

[349: 契約済みさん]

地権者住戸出てきて焦ってるのは購入者？
焦る必要なんてないよ。
俺はあのゲストルームでパコる妄想ばっかりだから楽しいよ。

[350: 購入検討中さん]

>>349
こんな住民がいるんだな。
おれは買うのやめるよ。

[351: 匿名さん]

俺は焦る。地権者も焦る。。

ＧＤＰ 年率マイナス６．８％ 震災以来の落ち込み 
8月13日 14時18分 

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140813/t10013770851000.html 

[352: 匿名さん]

>>351
下げてから上げるほうがインパクトは大きい。
今、それを気にし過ぎると
次期に改善したときに過大に良くなったように感じてしまう。

[353: 購入検討中さん]

>>351
マンションを買うのであればもっとドーンと構えんとあかんよ。

[354: 匿名さん]

>>351
増税による駆け込み需要の反動の影響。
年率-6.8%はほぼ市場の想定通りだよ。

[355: 購入検討中さん]

中長期のインフレだよ。デフレは2012年で終わり。

[356: 購入検討中さん]

日経新聞に出ていたけどロンドンではオリンピック後も10%以上不動産が値上がりしているよ。

[357: 匿名さん]

ＫＴＴの相場観は大体決まってしまったと思う。

購入検討者は格安で中古が出れば嬉しいと思うが、購入者（契約者）にとっては正直嬉しくない。
かといって、自分がこの中古物件を買ったとして、次に自分がリセールに出した時はちゃんと売れるのかと考えてしまう。

それにしても、ヤフーの検索画面で「勝どき」と打っただけで、「勝どきザタワー　中古」と出てくるようになってしまった。
本当に何というか・・・残念。

[358: 匿名さん]

平均で10パーセントと言うことは、再開発エリアは5割アップとか？

[359: 購入検討中さん]

出てこない。
ブラウザが過去検索内容を記憶しているだけだと思われ

[360: 匿名さん]

いいじゃん。値上がりするだろうし、買った人はホクホクでしょ。

[361: 匿名さん]

＞＞359
そうだったらいいが・・・。
そうであれば、最後の３行は撤回する。
申し訳ない。

[362: 購入検討中さん]

>>357
何当たり前のことを呟いてるの？
それって不動産全般の話だろ？
しかも、ヤフーでそんな検索ワードでないし。

ていうか、地権者の物件が一つ出ただけで騒ぎ過ぎ。
いろんな事情の地権者がいるんでしょう。
立ち退きさせられて仮住まいの状況で、
KTTを好条件で手に入れることにしたものの、その後諸般の事情の変化で売りたくなる、売らざるを得ない状況になったんだろうね。
その金が３年後に入金になるとしても今売りに出すという判断をしただけ。
100人以上も地権者いれが一人くらい。

[363: 匿名さん]

俺のブラウザだと、値上がりって出てくるぞ。

[364: 匿名さん]

勝どきにBRTが来るのとゆりかもめが来るのでは、どちらが嬉しいでしょうか？
中央区はゆりかもめ絶対反対のようですが。

[365: 購入検討中さん]

BRTに一票。

[366: 匿名さん]

>>364
遠回りルートのゆりかもめでは、嬉しくないなあ。

[367: 匿名さん]

BRTのほうがいいよ。契約済みの俺としては嬉しいニュースを待っとる！<(｀^´)>

[368: 匿名さん、]

ゆりかもめを新橋まで伸ばして欲しい

[369: 匿名さん]

ニュースどうぞー。

2013年7月　参議院選挙で自民党過半数でねじれ国会解消 
↓ 
・12カ月連続 実質賃金マイナス 
・円安でも輸出数量回復せず 
・消費税増税、便乗値上げにより4～6月が想定以上の景気後退

ＧＤＰ 年率マイナス６．８％ 震災以来の落ち込み 
8月13日 14時18分 

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140813/t10013770851000.html 

[370: 匿名さん]

嬉しいかどうかというのは勤務地等によって人それぞれですし、意味がない議論だと思います。
実現性で言えばゆりかもめは東京都、中央区双方のどちらも希望していないので延伸はないでしょう。BRTは各種障壁はありますが中央区が推進、都が支援という立場ですからこちらは実現性が高いですね。ルートと事業者選定は一応本年度中となっています。

[371: 匿名さん]

地権者物件で大騒ぎしてるのはリセールで大儲けする予定だった人たちでしょ？
このエリアの特性と最近の動向から値上がりを期待してしまうのはわかるけど
普通は値下がりするもの。自分はオリンピック前に2割程度下がると思ってるよ
リセール前提の人には災難だけどたぶんまだまだ完成前に売り出す地権者が出てくると思う
自分は当分住み続けるつもりだからそこまでは気にならないよ


>>364
居住者としてはBRT。リセール考えたらゆりかもめ
LRTならともかく、BRTは所詮バス。いくら便利でもリセール時には評価されないよ
（BRTはすぐに完成しそうだけどLRTは当分実現しない気がする）

理想を言えばBRT/LRTとゆりかもめがどちらも実現してKTT前が乗換駅になってくれればいいね

[372: 匿名さん、]

ＬＲＴなら欲しいけど、ＢＲＴならゆりかもめ。

[373: 匿名さん]

販売前、値下げ。販売後の値下げ。景気悪化シグナル。だんだん出てきましたね。

[374: 契約済みさん]

いっちゃうぞ、バカヤロー

[375: 匿名さん]

まさかと思ってヤフーで「勝どきザタワー」と入れたらホントに「中古」が候補に出てきたw

[376: 匿名さん]

BRT、BRTと言うけど、単なるバス路線だかんね。中央区が運営するなら運賃100円なんかな。だったら嬉しいけど。

[377: 匿名さん]

>>376
さすがに、占有車線だから、単なる路線バスよりはいいのでは？

[378: 住民さんＡ]

BRTはゆりかもめ以上のインパクトだよ。
都内では、はじめての試みだし、輸送力はゆりかもめ並。

でも、ここは、BRT意識してる人少ないよね。勝どき駅6分だから、これで十分なんでしょう。

つまり、スペック、大型道路に囲まれ感
、トライスター形による日当たり眺望の塞がれ感、を考慮して、
この価格が妥当であり、延び白は限定的だと思いますよ。
中古になれば、築年数も増え不利になりますし、よくてもトントンが妥当でしょ

[379: 匿名さん]

バスが占有できるほど車線あるの？路線バス同様の時間限定車線占有がいいとこだと思うが。

[380: 匿名さん]

BRTって専用車線ならば、オリンピックとかで渋滞した時でもある程度は順調に走るのですね。
ただ車を運転するものとしては、１車線塞がれてしまうのも微妙ですね。
ルートは豊洲に行くと何かに書いてありましたが、そうなると新市場には行かないのですかね。
ららぽーとには行きやすくなるのは歓迎ですが、市場にもちょくちょく食べに行きたいです。

[381: 匿名さん]

>>380
専用車線といっても
ここやTTTの為に環２から下に降りてくるなら、余計な時間が掛かりそう。
それとオリンピックなら、五輪関係者の車のほうを優先でしょう。

[382: 購入検討中さん]

路線バスなら大したことないけどBRTなんで、
ちょっとはマシな感じ。

以前見た資料だと、銀座側は車道を潰す勢いの写真もあったので、
その点においては期待が持ている

ただ計画を見ているとKTTからなら歩いていけそうなので、
実際にここの住民が利用するのかどうかは不明

[383: 物件比較中さん]

竣工まで景気の踊り場が何回か来ると思うので、売り出し価格が弱気な時に良い条件を引き出すような、待ちの戦略が良いかと思いますが、皆さんはどうお考えでしょうか。

[384: 購入検討中さん]

自分は、今年いっぱいは地権者住戸と新宿60の価格待ちにする予定。

新築だから良い条件と言っても、お食事券がつくレベルじゃないかな？
売り手は長期戦でも構わない感じがありそうだし、
オリンピック関連の情報が出てきたら買い手の方が条件が悪くなりそう。
ただ新宿60がきになるので今はまだ待ち、地権者住戸でいいのがでれば手を出すかも。

[385: 匿名さん]

新宿60が、現在の検討板の影の主役みたいですね。
価格が出てみないと、いいのかわるいのか分からないが。

[386: 匿名さん]

新宿は300割れって事前記事が出てますね。
冗談抜きで。

戸数が多いから安くて当然だけど。

[387: 匿名さん]

>>385
BAYZと迷ってる方はいないのかね？新宿はあまりにも違うよ。

[388: 匿名さん]

新宿60は戸数多いと言っても976戸、KTTより500戸も少ない。それで300万割れとなると・・・KTTの第二期は相当安く出てくるかな。