KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[281: 周辺住民さん]

>>278

276です。お返事ありがとうございます。
名前間違えてたので変えました。

もしかしたら私の知らない店があるのかなーと、期待してたのですがやはり朝食食べられるようなお店はないですよね。
現状では行き止まりの埋立地で商圏も狭いですし、しょうがないのかなあと思います。
TTTとKTTで下手な町より世帯数多い筈なんですけどね。

ちなみに朝食食べられる店は少ないですが、昼夜については勝どきは最近またお店が増えてきて、非常に楽しみな環境だと思います。

[282: 匿名さん]

ここＫＴＴの地権者って何人ぐらいいるのか・・・。

地権者数百人のうちの何人かは「3年後には不動産価格は下がる」と考えていてもおかしくないと思うけどね。オリンピック効果による値上がりは2016年くらいで収束すると予測する記事もあったし。

というレスや、

竣工後は大量の売りが出る可能性大で、それを見越した地権者が２年を待たずに売る可能性は十分ある。
ならば早目に売って確定させようという判断は妥当。

というレスがあったが、確かにその可能性もある。
他の地権者もこの掲示板を見ていることは十分に考えられるから、その場合、これまでの我々のやり取りをみて、「ならば、自分も竣工前に売り抜けた方がよいのではないか？」と思ってしまう人も出てくるのではないだろうか。

そうすると、ＫＴＴの価格自体が相対的に下がり、概ねこの程度（％）で売買価格が固定されていくかもしれない。
手数料も加味して、適正価格だという人もいるが、適正価格であっても「売りたい価格」ではなくなってしまうかも。
そうならないことを祈るが、不安なのも事実。

[283: 匿名さん]

>>274
人気物件なら、地権者が安めの値段で売りに出す必要はない話。
キャピタルゲートプレイス完売後の地権者住戸が安くはなかったみたいに。

[284: 匿名さん]

>>224
BAYZは維持費高いけど発売から２週間でもう残り２０３戸みたいですね。なんでこんなに違うんだろう。ネット代を含むかどうかの差はあるけど…

[285: 匿名さん]

>>283
ここは完売物件じゃないから安くせざるを得ないのでは？

[286: 購入検討中さん]

>>284
総数はKTTが倍。

BAYZ完売はKTTにもプラス材料。

[287: 匿名さん]

１期２次で６４０登録なので、かなり良好な販売状況です。
ベイズの登録状況は３５０弱なので、単純に残り戸数で売れ行き判断するのはおかしいと思いますよ。
ここのモデルルームは余裕ぶっこいて夏休み長すぎだし。

[288: 匿名さん]

待ってれば地権者住戸たくさんでそうですね。それもありかも。

[289: 匿名さん]

>>282
今回みたいに自分の好みでない向きやレイアウトの住居が５％程度割安で出ていたところで相場は崩れないと思うよ
どんな部屋でもいいなら９倍とか５倍とかつかないからね

[290: 匿名さん]

9倍だった部屋は、今回出た地権者部屋と同じウイングの31階で、南東（TTT対面）と東を向く角だった。広さは狭くて同価格帯。レインボーブリッジビューが無いし、考えようによっては9倍の部屋よりも今回の部屋の方が好条件かも。

[291: 匿名さん]

のらえもんさんところの価格表を見直したら、9倍だった部屋は59.56m2で5090万円ですね。今回の地権者部屋は68.12m2で5780万円、坪単価は似ているものの同価格帯というのは言い過ぎでした。失礼しました。

[292: 匿名さん]

>>290
上にありましたが、これのことですか？しかもまだ売れ残ってるんですね。

> ここの地権者住戸（南ウィング先端住戸）が2LDK　68.16㎡　5,780万円で売りに出てますね。（＠280万円/坪）
http://www.century21.jp/mansion/M1120090/index/PropId/115401-963

方角は真南になりレインボーブリッジがほぼ正面に見えるので豊海地区再開発事業が完成する
であろう10年後くらいまでは素晴らしい眺望だと思います。
同じ列で3フロア下がった1813号室S85Fa（1期1次で販売済）が＠311万円(84.62㎡　7,960万円)ですから
本物件の＠280は格安価格だと思うのですが皆さんどう思われますか？

[293: 匿名さん]

安いと思います。
マンションは、管理費等の関係もあり、10年住めば良い方だと考えているので、この期間眺望が確保出来れば御の字。ローン可であれば、検討していると思います。

[294: 匿名さん]

>>293
あと1割安ければ買い！

[295: 匿名さん]

>>286
BAYZが完売すれば割安物件はここだけになりますね。

[296: 匿名さん]

>>282
そうですよね。
KTTにしろDTにしろ、オリンピックの影響を考えるのであれば、もう売らないと遅いかもしれませんよね。
竣工（2016.12）、引き渡し（2017.3）の2年後にリセールしても、買いたいと思う人はなかなかレアだと思います。
というか、ここってリセール狙いの人って少ないんじゃないですかね？

[298: 匿名さん]

>>296
いやいや、他のスレに比べてリセールの話題だらけだが、、

[299: 購入検討中さん]

不動産は堅い金融資産なので、
そう簡単には上がらないよ。上がっても1割2割ていど。
売却時に仲介手数料やら、(株より高い)税金がかかるので
キャピタルゲインを考えるなら株を買ったほうがいい。
それだからここは外人に買われていないのだとおもう。

逆に暴落もしづらい。
マンションに空売りなんて存在しないし、
◯％下がったから損切りするなんて手法もほぼない、
基本的に値下がったら売りが出づらい。
(投資家ならインカムゲインがあるので売りに出す必要がない)。
レアな事象とかない限りは暴落はほぼなし。
※想定外の事象が心配ならKTT以前に賃貸にしたほうがいいとおもう。

その分日本人が住むには良いマンションになってきているとおもうよ。
追加でオリンピック前後だと(少し)プラスで売れるマンション。

[300: 購入検討中さん]

他だと、リセール(キャピタルゲイン)の可能性は基本的に少ないため
しょうが無いとおもう。

ここは、その可能性がある珍しいマンションなので、
その話題になるのもしかたがないでしょう。

ただ299で書いたとおり、個人的には
ちょっと夢を見ている感が否めない。

[301: 匿名さん]

総工費300億円 １戸あたりいくら？

なんで1億円でローン組むの？

目を覚まして。

[302: 購入検討中さん]

スレ間違いかな？

[303: 匿名さん]

積算で建てて取引事例で売ってるその鞘取りしてるのがデベロッパーでしょうが
総工費とか関係無いから。総工費気にするなら戸建てに住んでろよ。

[304: 匿名さん]

取引事例で売る？ 意味不明な。。

[305: 購入検討中さん]

その前に総工費からして間違っているよ。

[306: 匿名さん]

>>299
同様に考えて
オリンピック前後に売って儲けようと予定している人が大勢いそうな予感。

売りたい人達が大勢いれば「レアな事象」が現実化して
価格は安くなってしまうのが市場原理。想定外ではなく想定できる未来ですが。

[307: 匿名さん]

総工費なり土地代なりから計算してデベの儲けを知るとやってられないとは思うけど、それが商売だから納得して買うしかないよね。売りに出してる地権者の人も自分がもともと持ってた土地の価値に比べて5790万円は十分に高いと思ってるのではないだろうか。

[308: 匿名さん]

>>306
ギリギリの攻防というか、化かし合いじゃない？
五輪まではゼネコンは公共事業優先でマンションなんかやりたくないだろうし、
デベも造りたくても造れない状況が続くと思う
だから既存物件は全く売り急いでないし、下がる（下げられる）要素は少ない

ただ体力のないデベや投資家はそうも言ってられないし、
どっかで投げ売られたら雪崩式に・・・って可能性も当然あると思う

[309: 購入検討中さん]

>>306
沢山の人が売りに出るということは、
それだけ値段が上がるということですよ。
逆にマイナスになるのであれば、基本的に売る人はいない。

[310: 物件比較中さん]

タイミングが合えば、高値で売れる。
急激に下がるということもない。
良いマンションじゃん。

あとは、これから半年の市場動向だね。

[311: 物件比較中さん]

「リセールを検討している人が多い
→将来売りに出るから価格が下る。」
この単純な思考はそろそろ卒業したほうがいい。
買値を大幅に下回って売ろうとする人はいないのだから。

[312: 匿名さん]

株の世界では>>309さんみたいのを「カモ」と呼びます。不動産は知らんけど。

[313: 物件比較中さん]

>>307
まさにそうだと思う。
多分その地権者は現金が必要になったのでしょうね。
もしくは一ヶ月して売れ残っていたら、何か別の問題がありそうだ。

[314: 物件比較中さん]

>>312
上でも言われているけど、
株と不動産は違うよ。

[315: 匿名さん]

不動産は株以上に需給バランスが価格に影響してくる。
需要が減り、供給が増えても、価格が上がる場合の論理を教えてください。自分はバカなので、どうもその論理がわからないのです。

[316: 匿名さん]

>>313
今急いで売っても現金が手に入るのは3年後。気持ちの上で利益を確定させたいのでは。

[317: 匿名さん]

>>315
僕もわからん。大量に売りが出たら、値段下げたもの勝ちな気がする。

[318: 物件比較中さん]

>>315
上がらないだろ。
ただ、オリンピック前後は、供給だけでなく需要も上る可能性がある。
その場合は、少し上がるかもね。

その程度だよ。

[319: 物件比較中さん]

>>371
大量に売りが出ても、売れなきゃ売れないで終了だよ。
資金運用的な問題がない限り値下げをしてまで売る理由がない。

[320: 匿名さん]

>>316
現金ってすぐに入る売買条件なんじゃないの？じゃなければ住宅ローン使えるでしょ。

[321: 匿名さん]

>>319
いつの時代も現金化したい人は少なからず存在する
すぐ買い手が現れるような環境だったら問題ないけど、そうじゃなかったら・・・

[322: 物件比較中さん]

>>321
それだったらKTTに限った話ではないですね。
購入か賃貸かから検討を戻したほうがいいかもよ

[323: 匿名さん]

はたして資金運用に全く問題ない人ばかり買っているのであろうか・・・

[324: 物件比較中さん]

株と不動産の違いをどうも理解していないようですね。
不動産は株に比べて流動性が弱い。
現金化しづらい前提で購入しないと痛い目にあうぞ。

[325: 購入検討中さん]

>>323
少なくとも銀行からお金を借りれるか、
現金で購入できる人しか買っていないよ。

購入できる人は、それなりに
お金に安定していると言っていいんじゃないかな？

[326: 匿名さん]

株と不動産の違いなんかどうでもいいけど、
そういったものの特性を全く考慮しないで、
貸せばいいじゃん！売れば儲かるっしょ！
いつ買うの？今でしょ！って煽ってる側を否定してるだけだから・・・

[327: 購入検討中さん]

ポジもネガも頑張っているから気になっちゃいますよね。

[328: 匿名さん]

>>320
マンションの売買契約して引渡しの3年も前に現金で払う契約なんてあるのかな？あと、ローン使えないのではなくて、ローン使えるけど引渡しが3年後になるのでローン特約が付け辛いのでは。

[329: 匿名さん]

買うか、賃貸で我慢するか。我慢したくないので買います。人生なんて短いから、待つなんて選択肢はない。

[330: 匿名さん]

>>329
仰る通り
そして時代に翻弄されるのもいつも庶民なんだよね・・・
新卒にしたって1年であれだけ雇用状況が激変するとか悲劇としか言いようがない
もちろんいつの時代も優秀な人間が焙れることはないから、
やっぱりMS選びも冷静に人気や将来性、立地その他を吟味すべきだと思う
待てないっていうけどこれから20年30年を考えれば数年なんか誤差の範囲とも言える