KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[No.101 by 匿名さん 2014-08-11 00:14:02]

①で朝８時～９時だけでも５分間隔とかなら最高！
ドトールはピークは３分おきでしたっけ？あれは羨ましい・・・

[No.102 by 購入検討中さん 2014-08-11 00:20:20]

3分おきって何台体制だろう

[No.103 by 匿名さん 2014-08-11 00:48:56]

シャトルバスを運行するなら、駅前に駐車する際の道路使用許可とかも必要だよね。いい場所はなかなか取れないんじゃないの？

[No.104 by 匿名さん 2014-08-11 01:16:57]

ここは間取りが悪すぎる。
基本鹿島建設の間取りは悪い印象。
変形した間取りを定価で焦って買う気が知れないよ。
にしても、ここまで人気があるのには驚きだ。

[No.105 by 匿名さん 2014-08-11 05:35:02]

間取り良い部屋を選べば良いのでは？

[No.106 by 匿名さん 2014-08-11 05:48:34]

ここには間取り良い部屋なんてないから物件選びからですね。
豊洲くらいまで行けばいいんじゃないかな？

[No.107 by 匿名さん 2014-08-11 06:07:58]

他のスレで、こちらが２次で1000万円以上値下げしたとか、1500万も安く中古に並んでるとか書かれていましたが、本当なんですか？あるいは何の根拠まない出鱈目ですか？何かの誤解？

[No.108 by 匿名さん 2014-08-11 07:04:45]

ボロが出始めてしまった

[No.109 by 匿名さん 2014-08-11 07:17:14]

地権者が安く売り出したようです。

そうすると、以後のリセールはやりずらく（高く売りにくく）なりますね…。
これが購入者検討者の一種の基準にされそうですから。
前のレスにもありましたが、まだ販売は続いているので、値づけには空気を読んで欲しいものです。

[No.110 by 匿名さん 2014-08-11 07:17:32]

>>108
107が正しいという意味ですか？

[No.111 by 物件比較中さん 2014-08-11 07:42:52]

値下げはデマ
地権者住戸が出たのは本当
でも1500万は誇張されてる感じ

[No.112 by 物件比較中さん 2014-08-11 07:44:37]

あと中古が並んでいるというのはデマ

[No.113 by 匿名さん 2014-08-11 08:15:07]

安く買えるなら買いたいです。
何処で売ってますか？

[No.114 by 匿名さん 2014-08-11 08:16:11]

やっぱり嘘だったんだ？？

[No.115 by 匿名さん 2014-08-11 08:27:01]

1500万というのはオーバーだと思いますが、今売られている物件の価格より割安というのは本当ですよ。少なくとも、高くはなってないです。
ネットに売り出しが載っていますから検索してみれば。（まだ売れてなければですが…）

[No.116 by 匿名さん 2014-08-11 09:04:31]

別スレで地権者住戸が1500万安くなったとのデマが流行しているので計算してみました。

今回売りに出ている地権者住戸21階が＠280、3フロア下のS85Faが＠311、地権者住戸は未入居中古扱いとして仲介手数料が3%かかるから、トータルで@288ですね。　坪単価で@23安くなってます。部屋面積が68.16㎡だから、分譲価格より473万安い計算です。

※KTTは眺望に差がない住戸では階差をほとんどつけていないので、21階と18階の単価差は誤差として無視しています。

[No.117 by 匿名さん 2014-08-11 09:15:47]

>>116
間取りはS85Faの方が断然いいけどね。

[No.118 by 匿名さん 2014-08-11 10:03:23]

アンケート①
いつ集計するの？

[No.119 by 匿名さん 2014-08-11 10:22:40]

>>117
確かに。
http://www.century21.jp/mansion/M1120091/index/PropId/115401-963
http://www.kachidoki1420.com/shinchiku/X1029001/sp/plan/plan-s85fa.htm...

S85Faも廊下長すぎとかLD細すぎとか収納少ないなど突っ込みどころあるけど、地検者住戸に比べたら全然ましだね。行燈部屋が無く、開口部があり得ないくらい広く、洋室の形状がきれいで、KTT名物の柱食い込みぼ回避されているのも好印象。

S85Faを買われた方は落胆しなくて良いと思う。あとGFTスレに書いてある通り、ローンを組めないのは大きいからそれで割り引いたってのもあるみたいだね。

[No.120 by 購入検討中さん 2014-08-11 10:37:21]

85Fはリビングが前たてを回避。価格は妥当。68平米の部屋はオール前たてあり。距離も近い。75Dより条件悪い。280超えで成約すれば既に8パーセント近く値上がりしたことになる。地権者住戸は条件が悪いところが割り当てられるのが基本。値下がりなど言っている人は素人だね。

[No.121 by 匿名さん 2014-08-11 10:38:35]

S85Faすごく良いお部屋ですね。
もちろん上を見たらキリがありませんが、とても魅力的な部屋かと思いました。

かく言う僕は、予算6000万円の壁を越えられず、S85Faは検討していない者です。

[No.122 by 購入検討中さん 2014-08-11 10:39:59]

やはり、80D、75Dはマーケット価格より10パーセント安かったことが立証されるね。

[No.123 by 契約済みさん 2014-08-11 10:41:26]

120に概ね同意。
ただ、8%値上がりって、そんなに？

[No.125 by 購入検討中さん 2014-08-11 10:46:44]

116さん、リビングの向きを考慮にいれないとね。85fは夜間、カーテンを開けていても視線が会わない。68平米はTTT距離50mぐらいだと昼間、夜間で視線が会う。常にカーテンが必要。これでも@280は勝どきマーケット好調の証拠。

[No.126 by 契約済みさん 2014-08-11 10:47:36]

マーケットより安いものを買うと、マーケットで適正価格になる。

適正価格はこれまた需給バランスにより上下する。

都心のこのエリアは需要はほぼ無限（海外や地方からの転入者も入り続ける）。
供給は過剰と言う輩もいるが、あと10年で10,000戸も無い。

[No.127 by 匿名さん 2014-08-11 10:51:14]

>>120
そういえば、S85Faはスタンダードαだね。ジーマティックのキッチン、天カセ、窓受け天然石などの高仕様。地権者住戸はバックカウンタも省かれているから、恐らく低仕様と思われる。水回り天然石も省かれているかも。

そういった点を考えていくと、間取り＋仕様面でS85Faとの単価差は妥当な気もする。ローンが使えず２年間の現金拘束もあるわけだし。

[No.128 by 匿名さん 2014-08-11 10:58:05]

>>126
>ほぼ無限

になるといいですね。
海外や地方からの転入者たちが気軽に買える程の、安い適正価格、に下がって。

[No.129 by 購入検討中さん 2014-08-11 11:00:35]

この再開発の保留床取得価格は@220〜@230ぐらいだろうから、地権者はボロ儲けだね。

[No.130 by 匿名さん 2014-08-11 11:13:34]

KTTやっちゃったね

[No.131 by 匿名さん 2014-08-11 11:33:35]

勘違いした人が買うかもしれんが、
確実に損するね。割高。

[No.132 by 匿名さん 2014-08-11 11:41:10]

保留床って安いんですね　外部の人は買えないのでしょうか？

[No.133 by 匿名さん 2014-08-11 11:44:38]

中国人が買うなどという淡い期待を抱いている人もいるようですが、富裕層はこんな半端な物件は買いません。
この程度の値段を買う中国人は、いざというとき国外脱出できるように、国外に物件を探している人たちで、その種類の人たちにはとっての日本は、言葉の問題、ビザ発給の難易度からしてあまり魅力的な場所では無いのです。
以前はカナダが人気でしたが、移民のハードルが上がったので、現在はマレーシアが人気です。

[No.134 by 匿名さん 2014-08-11 11:57:07]

外国人なんて震災でそっこう逃げたよね。

うちのマンションも大量売りは、全部外国人だった(笑)

[No.135 by 匿名さん 2014-08-11 12:04:15]

>>131
そうかな？単純に坪単価でいくと、クソ安いとは思わないけど、そんなに高いかね？
もちろんアフターやローン控除その他諸々考えれば、
まだ販売中な訳だし新築でいいじゃん、って気はするけど、
「現金でしか」買えない人々も少なからず存在するし、
ポジさんの言う通りまだまだ安い、もっともっと上がるんだったらそもそも表に出るはずがない訳で・・・

販売サイドや契約者にはちょい痛いかもだけど、
検討者にとってはちょっと頭を冷やすには良い材料かと・・・

[No.136 by 物件比較中さん 2014-08-11 12:13:06]

ここは海外の購入者は少ないようです。営業から聞いた情報

[No.137 by 匿名さん 2014-08-11 12:37:07]

つまり、外国人にとって魅力が無い物件、ってこと？

[No.138 by 匿名さん 2014-08-11 12:38:57]

のらえもんさんも２０１６年までは新築値上がりを断言している。
アベノミクスによる景況感改善前に再開発決定が出ているので、仕様もまずまず。

[No.139 by 匿名さん 2014-08-11 12:40:23]

中国人とか不動産見る目はすごくシビアだからね・・・

[No.140 by 匿名さん 2014-08-11 12:41:17]

新築が値上がりするのは断言してても、中古が高く売れるかどうかは別問題だよね。

[No.141 by 匿名さん 2014-08-11 12:44:55]

>>140
値を上げるのは勝手だけど消費者が根を上げる可能性を考慮してないからね（笑）
投資家だらけになったらそこはバブルの領域

[No.142 by 匿名さん 2014-08-11 12:52:29]

>>129
権利変換認可が平成24年12月だからアベノミクス＋オリンピックの勝どき地価高騰の前で安かっただろうね。ただ権利床の価格も安かったはずで、それは保留床の処分価格（分譲価格）を引き下げる方向に働くから、必ずしも分譲購入者にデメリットばかりではないんだけどね。今回みたいな権利床が割安で市場に出るリスクを除いて。

[No.143 by 匿名さん 2014-08-11 12:57:47]

140に同意。
中古物件が思いの他早く出てきたので、値下がりを防ごうと必死なポジさんたちがたくさん出てきましたね。

135の言うとおり、ここを投資物件として真剣に検討している方は、一回頭を冷やして考えた方がいいと思います。

実際、私の友人は中古kTTを検討しはじめましたよ。地権者のいるマンションではこのようなことはしょうがないのでしょうが…。

ベイズなど他の販売中のマンションは中古など出ていないでしょう？デベに契約時に売買について盛り込むなど何かしら対策を立てて欲しいくらいです。

ちなみに私は煽りや業者などではありません。

[No.144 by 匿名さん 2014-08-11 12:58:08]

まだ売ってますね。中古マンションってそんなにすぐに売れないものなの？
http://www.century21.jp/mansion/M1120090/index/PropId/115401-963

[No.145 by 匿名さん 2014-08-11 12:58:33]

バブルというほどの上昇はしてないと思いますけど・・・

[No.146 by 匿名さん 2014-08-11 13:25:21]

>>144
そんなにすぐに売れるわけ無いだろw
あと、万が一売れてても直ぐには広告下がらないよ。最近はいろいろあって少し早くなって来たけど。

[No.147 by 匿名さん 2014-08-11 13:25:40]

今後の話でしょ？今バブルだったら、買った人悲惨じゃんw

[No.148 by 匿名さん 2014-08-11 13:32:35]

バブルというのは、過去を見て「あの時はバブルだったね」というもの。バブルの最中はそれがバブルとはわからない。もしかしたら今既にバブルかもよ。「なんであの時は埋立地物件があんなに高かったんだろうね」という時が来るかも。

[No.149 by 匿名さん 2014-08-11 13:42:15]

>>144 を見て気が付いた！いつの間にかドアが付いてる！！（笑）

[No.151 by 匿名さん 2014-08-11 14:17:41]

これで高いんだ・・・

[No.152 by 匿名さん 2014-08-11 14:32:31]

バブルだったら悲惨なのは、資産を持っている人全般だからね。
わかってると思うけど。

デフレ脱却して今度はインフレが進んできます。ようやくデフレ脱却の言葉を使えるようになったのにもうバブルって失笑してます。いまの名目金利と実質金利をみてから語ってくれよ。

[No.153 by 匿名さん 2014-08-11 14:54:07]

このスレでは、いかにここを投資用で考えてる人が多いかよくわかりました。

[No.154 by 匿名さん 2014-08-11 14:54:09]

>>152
悲惨なのは借金した人

[No.155 by 契約済みさん 2014-08-11 14:55:07]

いい部屋ですね、ローンが通れば、もう一つ買いたいです。一割安い。

[No.156 by 匿名さん 2014-08-11 15:02:05]

ここは投資対象として考えうる稀有な物件だから仕方ない。

あと悲惨なのは借金した人というのは、バブルがはじけて再度資産デフレが進みそれとは逆に金利が上昇するということでしょうか？？それなら借金した人が損をするかもね。
日銀の金融政策によって大まかにどのように進むか、失敗したときにどう進むかを想像できていない人が多すぎる。

[No.157 by 匿名さん 2014-08-11 15:34:58]

増税不況は半端ないよ。物が売れない、作らない。利益なし。給料減、労働減、デフレ。

[No.158 by 匿名さん 2014-08-11 15:39:14]

マンション販売も6割減、また増税で8割減、駆け込みすら無し。家電、車、消費財全て同じ。これでどうやって、インフレにするんだ？ 強烈な不況に対応する準備が必要。

[No.159 by 匿名さん 2014-08-11 15:43:31]

>>155
いい部屋ってどういうところが良いのでしょうか？
素人の私からみたら、無駄なスペースが多すぎる気がするのですが。。。
ご教授ください。

[No.160 by 匿名さん 2014-08-11 15:45:08]

少なくとも面積の割りに間口は広いよね。これだけ間口が広い部屋はKTTでは貴重かも。

[No.161 by 匿名さん 2014-08-11 15:54:38]

主寝室の斜め部分を収納にすればなかなか良いかも。

[No.162 by 匿名さん 2014-08-11 15:58:55]

同じ奴が何度も書き込みすぎ笑

[No.163 by 匿名さん 2014-08-11 16:08:58]

１６１だけど１６０の書き込みは自分じゃないよ。マジで。

[No.164 by 匿名さん 2014-08-11 16:16:59]

60平米台で眺望悪くて5000万円台の部屋って結構たくさんあった気がするから、少なくとも10年はレインボーブリッジが見えそうな>>18はかなりお得ではないかな。

[No.165 by 匿名さん 2014-08-11 17:27:49]

18で取り上げて批判されたとたんにドアが付いたし売主が常駐して必死にポジ流してるとしか思えない。
それぐらい悲惨な間取り。

[No.166 by 匿名さん 2014-08-11 17:33:59]

いくら立地が良くても、間取りが悪ければ安くても売れないのか・・・(´･ω･`) ｼｮﾎﾞﾎﾞｰﾝ

[No.167 by 匿名さん 2014-08-11 17:41:37]

売主に限らず、KTT買っちゃった人にとってみれば、中古物件でもなんでもどんどんポジして売れた方が良くね？

[No.168 by 契約済みさん 2014-08-11 17:43:47]

>155です。 トライスター型はどうしても変形住戸がでます。セカンドハウス的な、非日常的な間取りも洒落てると思った次第です。住めば結構面白いと思います。モデルルームの60Gでしたかね、奇抜ですがとてもセンスがいいです。

[No.170 by 匿名さん 2014-08-11 17:54:50]

S60Gは窓がサッシ2枚分しかなかったけど、>>18は窓だらけだからなあ。セカンドハウス的に使うにはかなり良いと思う。僕も金があったら欲しい。ただ、10年後の豊海再開発がネック。それを言ったらKTTの南向き全滅かもしれんが。

[No.171 by 匿名さん 2014-08-11 17:55:54]

>>169
瞬間情報って何？？

[No.172 by 購入検討中さん 2014-08-11 17:58:20]

瞬間蒸発の間違いでした。
ごめんね。

[No.173 by 匿名さん 2014-08-11 18:00:58]

>>171
恐らく瞬間蒸発のことを言いたいんだろうけど、まあ気にすんなｗ
外国人か語彙の乏しいバイトの仕業だろう・・・

[No.174 by 匿名さん 2014-08-11 18:05:19]

うちのPCではまだこの物件見えるのだが、、、売れたの？

[No.175 by 匿名さん 2014-08-11 18:09:21]

>>170
窓だらけだからこそ、カーテン閉め切りにしていないと
ＴＴＴから室内がよく見えそう。

[No.176 by 匿名さん 2014-08-11 18:16:10]

室内丸見えのFIX窓なんて百害あって一利なしだよね。
バルコニーないと日差し直撃するし冷暖房費も高くつくし。

[No.177 by 匿名さん 2014-08-11 18:19:39]

それを言ったらKTTの角部屋全否定・・・

[No.178 by 匿名さん 2014-08-11 18:23:20]

165の言うとおりち地権者の人がここに張り付いているのでしょうね。
そうでなければ、すぐドアがつくなんてあり得ない（笑）
売りたいがための100ポジをされると、物件自体の信憑性がなくなります。
でも、逆にこのスレで何かいえば、もっといろいろ付けてくれるかも！？

[No.179 by 住まいに詳しい人 2014-08-11 18:31:01]

18の間取りを一言で言うと勿体ない、かなぁ。

コンセプトは悪くない。
プライベート分離だし間口も広いし。
ただ68平米でそれをやっちゃったら極小リビングになるから結局高級感はない。
寝室も形が変だから実際使えるのは５畳プラスα。

庶民向けの68平米だと廊下短くしてリビング10畳に5、6畳の部屋３つがベスト。
セカンドハウスならリビング15畳ぐらいの2LDKがいいよね。

[No.180 by 匿名さん 2014-08-11 18:33:44]

キッチン背面の島は、天井まで壁があるのかな。もしこの島が低ければ、15畳くらいには見えるんじゃないかな。

[No.181 by 匿名さん 2014-08-11 18:37:42]

そもそもFIXって景色を観るために特化してるんだからお見合い部屋だと逆効果なけよ。
生活するにはバルコニーがあったほうが良いに決まってる。
戸建ての庇の役目なんだから。
10畳そこそこのリビングでFIXにしちゃったら日差しからの逃げ場ないしバルコニーない分めちゃくちゃ狭く感じるよ。
FIX窓は贅沢窓。20畳ぐらいのリビングで絶景を眺められる人用。
庶民が求めると住みづらいだけ。

[No.182 by 契約済みさん 2014-08-11 18:48:36]

そいうわけで、北側の高層にしました。それならFIXでも問題ないでしょう。

[No.183 by 匿名さん 2014-08-11 18:53:48]

>>178
よーし、パパ食洗器とビューバス希望しちゃうぞ！

……なんてね、
売主か業者か知らないけどここを見て参考にするのは当然だと思うぞ。

ここの初期スレなんてわざわざインチキHP作ってTTT北向きの部屋を高値で売ろうとしていた奴がいるくらいだ。

[No.184 by 匿名さん 2014-08-11 19:01:03]

持分が多くない地権者の方に合わせた間取りはいえ、さすがに>18の間取りは生活しづらいと思います。68平米の2LDKであれば普通はもう少しまともな間取りにできるはずですが、トライスターだとああいう状態になってしまうのですかね。

[No.185 by 匿名さん 2014-08-11 19:01:59]

それでは某デベのダイレクトウィンドウ全否定では（笑
お見合い部屋では逆効果なのは同意。

ちなみにこの地権者住戸のLDと洋室はTTT真向いじゃないですよ。南ウィング先端はTTTを避ける形で真南を向いているので、レインボーブリッジを真正面に臨む形になるはず。主寝室はTTTと真向いですが。

こういうと地権者の宣伝と書かれそうですが、一応違いますのでｗ

[No.186 by 匿名さん 2014-08-11 19:23:32]

中古1つ出ただけでこの状態です。
ここは投資対象の方が多い物件のようですから、数年後、皆さんに売りに出す可能性も大。
沢山の競合者がいる中で、少しでも、数十万でも下げた部屋に人気が集中するのは明らか。間取りや眺望がよい部屋は人気で売れるのしょうが、そうでない部屋は…。
ましてや今回のことで、kTTは買い主が求めなくても安くしてくれそうなことがわかった。
ここの投資は悪くないと考えていましたが、この時期に、思わぬ伏兵がいたものです。

[No.187 by 匿名さん 2014-08-11 19:40:46]

まぁ供給過剰はドミノ式で都心部から周辺部に影響するから、DTとかよりはマシだよ。
あそこは最初から高づかみ含み損スタートだからね。
皆さん、ここに限らず良いマンション買えるといいね。

[No.188 by 匿名さん 2014-08-11 19:45:31]

＞186さん
「投資」という言葉について、ちょっと感覚がズレているかもしれませんね。もし投資で利益が出ると思ってKKTを購入する方がいるのなら、その方は購入すべき物件を間違っているのでは？
ここのスレで資産価値がよく語られるのは、投資ではなく実需（自分の住まい）として購入した方が転売する際に、リスクが小さく、リセールバリューが悪くないという見立てをされているのだと思いますけど。

[No.189 by 匿名さん 2014-08-11 19:46:12]

再開発・建替え物件共通のリスクですが、よりによって新築分譲中に地権者住戸が分譲価格より割安で出るというのはかなり珍しいケースですね。月島でも完売後に地権者住戸でましたが、分譲価格＋αですぐに売れましたから問題になってません。

にしても、ここはなんでこんな価格で売りに出したんだろう。売り出し価格は強気にしても良さそうなものなのに。仲介業者がTTTの中古と比較して値決めしたのかな。

[No.190 by 匿名さん 2014-08-11 19:46:47]

↑188
正：KTT
誤：KKT

[No.191 by 契約済みさん 2014-08-11 19:50:55]

このあたりのことは、沖有人著、「タワーマンション節税!相続対策は東京の不動産でやりなさい」にゲートプレイスを例題
にした解説があります。地権者さん物件、北側の部屋の分析も。

[No.192 by 匿名さん 2014-08-11 19:52:38]

あの地権者住戸の条件を考えれば、5780万円でも高いと思います。たいていの方は、もっと条件の良い一般住戸を買いたいでしょうしね。
この時期に売り出したのは、早く現金化したいご事情がおありなのかも。

[No.193 by 匿名さん 2014-08-11 20:04:02]

早く現金化したいのは明らかだろう。しかし、5780万円でも高いなんて言いだしたら・・・おしまいな気がw

[No.194 by 匿名さん 2014-08-11 20:05:16]

仮にもしこの地権者物件が普通に第一期分譲に出てたら、もっと安かったってこと？？

[No.195 by 匿名さん 2014-08-11 20:06:22]

将来8000万くらいで売れるかもよー？

[No.196 by 匿名さん 2014-08-11 20:08:38]

中古取引とはいえ、引き渡しまで全額を払う必要はないから、現金化したくても３年後までできない罠。。。今売れたとしても、すぐ手に入るのは手付け金10%だろう。

[No.197 by 匿名さん 2014-08-11 20:08:45]

>>192
でもお見合いなのは主寝室だけで、レインボーを望む最高の眺望が10年程は確保されるわけだし、冷静に見ればそんなに悪くないと思うけどなあ・・・。DTの北向き2LDKとか勝どき東とお見合い確定でも確か6000万くらいしますよ。タワーにしては珍しくリビングインが無いし、行燈部屋もないし。

[No.198 by 匿名さん 2014-08-11 20:13:21]

とりあえず手付けの570万＋手数料を今すぐ払える人は、買っておいてもいいのかも。３年後までに支払い方法をゆっくり考えて。

[No.199 by 匿名さん 2014-08-11 20:14:47]

>>197
お見合いの近さが近すぎるでしょう。勝どき東と違って。
それと一見角部屋ですが、実際は中住戸ですね。

[No.200 by 匿名さん 2014-08-11 20:17:52]

お見合いの近さが近すぎるって言い出したら、上下のプレミアム住居買った皆さんがかわいそうじゃんw