リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

[匿名さん]

こちらは リヴァリエB棟のスレです。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355425/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/365427/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408743/

リヴァリエA棟ってどうですか？Part15
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431293/

【契約者専用】リヴァリエ A棟 Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333792/

[881: 匿名さん]

賃貸で投資回収しようとしてる人は大赤字確定だなこれ。
中古価格にも悪影響しか出ないだろうね。
余裕がある人がダブつかせてるっていってもこのザマじゃ早晩中古売却して
損切りする可能性が高い。ただでさえ修繕積立金がキツい物件だからね。

10年～15年を目処に転居する腹積もりの人、転勤等で手放す可能性のある人は
将来に爆弾抱えたと見るべきだろうね。
月々7万以上になる管理費修繕積立金を老後になっても余裕で払える人、
という前提を持っている永住希望者は、まあいいんじゃないかな。

[882: 匿名さん]

将来は、月々7万以上にもなる試算が高いんですか？

[883: 匿名さん]

販売時の修繕積立金が一流のタワマンとしては異常に安い。
将来、足りなくなるのは明らかです。
段階的に値上げするのか、それとも大規模修繕時にゴソッと一時金の徴収があると観ておくべきでしょう。

時期は変動するでしょうが、部屋によっては月々７万以上が有り得ます。
（フラット方式にするならならされますが、総額では変わりません）

[884: 匿名さん]

安いのか高いのかどっちなんだか。
結局、必要なだけかかると考えれば、どのタワマンもたいしてかわらんでしょ。

[885: 匿名さん]

こうならないようにしませう。

1988年3月 築（昭和63年3月）
専有面積 85.05㎡(約25.72坪)
修繕積立金 5,940円／月

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FR3R9A05/

[886: 匿名さん]

↑タワーは売れちゃったみたいだけど、似たような感じでした。

[887: 契約済みさん]

>>885
どうゆう意味ですか？敷地内の建物の大規模修繕を終えてまた安くなってる、、、だけですよね。

[888: 匿名さん]

ここって自治会費払うのですかね
マンション内だけでの自治会なんですかね

[889: 契約済みさん]

>>888
自治会ってあの回覧板とか回すやつ？

[890: 匿名さん]

回覧板を回すやつです

[891: 匿名さん]

今のご時世、回覧板は事後報告みたくなってますよね。誰が止めてるんだ！と思ってしまいます。

[892: 匿名さん]

入居開始からまだ1年半しか経っていないのに、
2年間借り手がつかないというのはすごい。

[893: 匿名さん]

これまでの中古は、ぜんぶすぐに売れたのにね。
賃貸にせず、売りに出せば、即売だよ。賃貸にこだわる必要あるのかな？
売ってしまえばよいのにね。

[894: 申込予定さん]

>>883
それ、買うときに見積りもらえるから見てみ。
すこしづつあがってくから
でも7万円はいかないよ
初め休めなのはローン返済をはやいうちにおわらせるため

[895: 匿名さん]

>>894
デベが出す見積もりを鵜呑みにすると痛い目見るよ。

70平米～80平米で最終的には修繕積立金は5万ぐらいだった。
管理費入れてほぼ8万、駐車場、固定資産税まで考えると
9～10万近くの費用が発生する試算になってますが、
これも結構あやういんじゃないかな。

特にタワー駐車場はメンテコストがバカにならないです。

[896: 匿名さん]

いままで出た中古はすごく安かったもんね。
勘違いして高かった部屋もあったが
とある物件は全室エアコン付きのフルオプションの部屋で
Ｂ棟の同レベルよりかなりお値打ちで売られていた。

あれは本当にお買い得だった。

[897: 匿名さん]

中古売れたかどうやってわかるの？

[898: 匿名さん]

>>895

しかもおそらく最終的な取引額は２～３００万円くらい
当初の分譲価格よりもディスカウントされただろうし、
Ｂ棟が消費税８パーセントであることも考えると、
１年待っただけで４００～５００万円くらいは得した感じになるんでしょうかね。
Ａ棟、中古出ないかなあ・・・

[899: 匿名さん]

修繕積立金に管理費を足して更に固定資産税と駐車場利用料まで足す。
多少盛っちゃったりしてね。
買えない言い訳の常套句です。
私も昔はそういうことを言いながら貴重な機会を逃してきました。

[900: 匿名さん]

何も盛ってないじゃん

[902: 購入検討中さん]

結局、部屋の本体価格は安くても、管理費、修繕費は一等地のタワマンとほとんど変わらないと考えればいいのでは。
修繕費が上がっていくのは確かだけど、前倒しでローンを払ってしまえばさほどの負担ではないと思います。
それを払うのが難しいと感じる層はこの物件は除外した方がいいでしょう。

[903: 匿名さん]

管理費と固定資産税と駐車場料金は一等地と比べたらある程度安いですよ。

[904: 匿名さん]

修繕積立金はどこまで含めてあるかにもよりますし、デベの計画通りに行くものでもありませんよ。

良心的な計画には耐用年数が30年に満たない設備でも更改できるように積立金に含めてありますが、そういうものが抜け落ちた計画もあるようです。
安い計画は甘い計画で、高い計画は良心的な計画なのかもしれませんので、金額だけを単純に比べても仕方ないのではないでしょうか。

また、修繕積立計画は数年おきに見直しつつ必要な積立金額も見直していくことになるでしょうから、20～30年も現時点の計画通りになるはずもないでしょう。

[905: 契約済みさん]

すこしずつ寒くなって来ました。重説の時に石油ファンヒーターは駄目と伺いました。みなさんは冬の暖房設備は考えてますか？特に足元用、、、

[906: 匿名さん]

エアコン付けるだけで普通に暖かいですよ。
気密性も高いですし。

[907: 匿名さん]

石油ファンヒーターは火災のリスクがあり空気も汚れるので、今どき良いことなんてないでしょう。

[908: 匿名さん]

HP更新されてました。残り100切ったか切らないかくらいかな。

[909: 匿名さん]

>905

今のところ夜でも室内Tシャツ短パンです。北西。
リビング拡張したけどエアコン1台で越冬してます。

[910: 契約済みさん]

みなさんご回答ありがとうございます！

[911: 契約済みさん]

いいえ

[912: 購入検討中さん]

北西の冬は寒いですか？
北風があたり部屋まで冷え込みませんか？
結露の状況など気になります。
夏は最高ですよね。

[913: 匿名さん]

北風はあまり関係ないと思いますが、床に直射日光が殆ど当たらないことで輻射熱は減ります。
それでも暖房性能の良い最近のエアコンなら特段問題ないと思いますよ。
うちの場合、東京電力の電気家計簿でよく似たオール電化マンションの家庭との電気代の差を見ると、春秋が同等で冬は安くなっています。

[914: 匿名さん]

北西は夏の西陽が正面から入るので、
冬より夏が大変だと思いますよ。

[915: 匿名さん]

あと、８０くらいかね？

[916: 契約済みさん]

>>914
この場合にもバーチカルブラインドが有効でしょうか？

[917: 匿名さん]

400戸契約済か。

[918: 匿名さん]

バーチカルブラインドについてはよく知りません。

[919: 匿名さん]

>>916
有効です。
日光をギリギリ防ぐ角度にしておけば外も見えます。

[920: 匿名さん]

まだおそらく370～80でしょ？100切ったか切らないか位だと思いますよ。それでも順調ですね。

[921: 契約済みさん]

あと70くらいですよ

[922: 申込予定さん]

今日見てきました。
販売済385
残り93（商談中13）です。

8月29日時点で販売済339でしたので
１ヶ月弱で46戸販売ですね。
勢い増してます。
今年中に完売しそうです。
わ悪いと言われてた間取りも売れてます。

[923: 匿名さん]

Ｂ棟完売したらＣ棟着工確定ですか？

[924: 物件比較中さん]

完売しなくても確定かと。

[925: 検討中の奥さま]

まどりわるいとはおもわないけどなー。
田の字マンションよりいいでしょ
スパン割と広いし

[926: 契約済みさん]

凄い売れ行きですね。早く決めてよかった～

[927: 匿名さん]

最新情報ありがとうございます。さすがに年内は無理かもしれませんが引渡し時期の完売は可能な数字ですね。

[928: 匿名さん]

>>925
プレミア85平米の3LDKが、

　全室リビングイン＋行灯部屋（しかもLDとつなげにくい）

だぞ？

例によって廊下もどきの空間をLD算入してるから、LDも実質10畳そこそこしかない。
これでプレミアってちょっとどうなの？って普通に思うわ。

そりゃ、まあ、田の字と比べれば・・・だけどね。

[929: 申込予定さん]

>>923
今日多摩川からC棟側に回って確認したら、もう穴を掘って基礎工事中でした。
駐車場とかはできてました。

[930: 申込予定さん]

>>928
でもその部屋もほぼ完売、プレミアムの残りは48戸中二戸だけで、一戸は商談中です。

[931: 匿名さん]

しかし、Ａ棟のときに比べて、なんでこんなに売れ行きが
凄いことになったんだ？

[932: 匿名さん]

相対的に安くなった。
それに尽きる。

[933: 匿名さん]

Ｃ棟も安いかな？

[934: 匿名さん]

比較対象の周辺物件情報が出揃ったけど
意外と全部微妙だから『マンション値上がり前に何処か買わなきゃいけないしタワーで安いからここで良くない？』という発想もあるような

[935: 匿名さん]

外廊下田の字中住戸 VS 全室リビングイン（行灯部屋あり）　ってスレ立てたらいい勝負になるかな？

[936: 匿名さん]

やはり内廊下とぬけた景色は断然いい。

ホテルライクな生活が毎日続いたら旅行先のホテルが嫌になるかも。

[937: 匿名さん]

４００戸も目前か。なんか感慨深いね。

[938: 匿名さん]

周辺の再開発の加速が大きいんじゃないかな。

港町のショッピングモール

京急川崎の駅ビル化

ＪＲ川崎の北口改札と再開発

川崎球場のウットボール

競輪場の再開発

殿町再開発

ほかにもいろいろあるよ。

[939: 匿名さん]

>938
それらは周辺のマンションも同じこと
リヴァリエが好調の理由ではない。

[940: 匿名さん]

ミライクもチカイも好調だぞ。

[941: 匿名さん]

大師線沿いの人口が増加するのは良いことです。
港町駅の乗降者数はA棟の入居開始に伴い、京急最下位の座をついに明け渡しました。
B棟、商業施設、C棟が完成するに従って、今後も間違いなく乗降客数は増加していくでしょう

[942: 匿名さん]

大師線では川崎に一番近いはずの港町なのに乗降客数が最下位だったのがびっくりです。

[943: 匿名さん]

雄大な駅前のリヴァリエ敷地は日本コロムビア跡地で使われていませんでした。

今後、港町のマジョリティはリヴァリエ住民と商業施設利用者に変わっていきます。
現在は新しい街を作っている最中です。

[944: 匿名さん]

まさに駅前再開発
マンションと駅だけの為の。
MR跡地がどうなるか。

[945: 匿名]

産業道路駅前マンションもいい

[946: 匿名さん]

リヴァリエのおかげでスミフも調子出てきたみたいですよ。

[947: 匿名さん]

スミフはやはりブランド力があるからね。

[948: 契約済みさん]

沿線のマンション全体で支線、枝線と言われて敬遠されていた大師線沿いを盛り上げられることができればいいですね。

[949: 匿名さん]

ちょっと離れたところの某スミフ物件なんか
こうですわ

> 契約済みさん　2014-09-27 00:00:16
自分は、2014年3月に契約をしていますが、契約してから、下の階の部屋の価格上昇が見られました。


値上げしてくるとは
強気に出ましたね

[950: 匿名さん]

今年は新築マンションの着工が減っていてこれから売るものがなくなりますから、高くゆっくり売ってもいいんですよ。
すみふがタワーマンションを売るときは、だいたい7～8年（建物完成後5年程度）かけて完売するように価格を調整するようです。

[951: 匿名さん]

スミフ、消費者を大事にしろよ！

[952: ビギナーさん]

１０月には４００戸超えか。Ａ棟のとき見送ったけど、ずいぶん流れが変わったもんだな。
アベノミクスはすごいね。
ここに限らないけどね。

湾岸とかもそうだけど２０１２年頃の価格はかなり底値だったよね。
これから当分ああいう価格は出ないだろうな。

[953: 購入検討中さん]

郊外のマンションって売れ行き悪いそうだけど、ここは例外だね。

[954: 匿名さん]

チカイとミライクも好調らしいけど、ここはさらに売れ行き絶好調ってことか。
確かに先週ＭＲ行ったけど、賑わっていたね。
個人的にはリヴァリエアヴェニューっていうＡとＢ棟から多摩川に抜ける道路の景観が気に入ったよ。

[955: 契約済みさん]

>>954
Googlemapで現地見れました。
ちょっと前の段階みたいでしたが、だいぶ良さそうですね。MR跡地は商業施設、スーパー、ドラッグストアとか欲しいですね。

[956: 物件比較中さん]

大師線って通勤時間そんなに混まないんですか？
BC棟出来たら単純に今の3倍ですよね。更にミライクやグレーシアもあるし、、

[957: 匿名さん]

>>956
電車のキャパにはまだ余裕があります。
むしろ乗客が増えてくれたほうが増便や終電延長などが期待できるのではないかと思います。

[958: 匿名さん]

個人的には川崎発の終電をもう少し遅くして欲しいなぁ

[959: 物件比較中さん]

>>957
ありがとうございます。
大師線が潤ってくれれば、更に利便性が高まるので期待したいですね。

[960: 匿名]

産業道路駅前のﾏﾝｼｮﾝも100個位、お花がついていました。
こちらも駅前で、広いわりには安いから好調のようです。

[961: 匿名さん]

ミライクですか？さすがスミフですね。

[962: 匿名]

産業道路駅前は、相鉄と長谷工です

[963: 購入検討中さん]

今回はプレミアムが割安感があったんですかね
A棟の時は、売れ残りが多かったですもんね。
c棟は絶妙な価格バランスで出してくるかな？

[964: 匿名さん]

なんだかこの調子だと一気に売れちゃいそうですね。
c棟はいつから販売開始？

[965: 匿名さん]

>>964
C棟販売開始は早くて春4月ぐらいからではないでしょうか？今秋にB棟内覧会と購入者側依頼手直しが済んで、3月に順次引越し…。といった具合でしょうか？
先日、堤防散歩でじっくり観察してきましたが、先行してB棟とC棟の屋内連絡廊下を作っておりました。外観はほぼ出来上がっていたように見えました。

[966: 匿名さん]

Ｃ棟は値段も上がりそうですよねー
仕様は今風の湾岸並みになるんでしょうけど。。

[967: マンション投資家さん]

オール電化ってキッチンは良いとしてもお風呂、給湯系はいまいちだと思いませんか？
最近のマンションはオール電化は無くなりまたガスに戻っていますね。

[968: 購入検討中さん]

毎日エコキュートに300ℓ？お湯ありますよね。
十分じゃないですか?
確かにガスはいつでもお湯でますから良いですけど、光熱費はオール電化の方が安くすみますよね。
タワマンは維持費高いしオール電化で良かったと思います。

[969: 匿名さん]

おそらく、オール電化を使った人じゃないと良さがなかなかわかりずらいと思います
体験できれば一番良いのでしょうが
ガスよりもかなり早くお湯が沸きます

一方でガス火災やガス漏れは怖いところ
床暖房使うなら良いのではないでしょうか

光熱費は断然オール電化が有利ですね
2つの基本料金が1つで良いのだから
料金プランによってさらに安くなるのも利点です

毎月かかる光熱費の支出は大きいですからね

[970: 匿名]

戸手４丁目のリバーサイドのタワーマンション郡といい、ここといい、リバーサイド地区の開発は、すごいですね、
かっこいいです

[971: 匿名さん]

>Ｃ棟は値段も上がりそうですよねー

お風呂はゴム栓のままでいいから
値段は上げないで下さい

[972: 匿名さん]

>>971
出た！内ゲバ野郎

[973: 匿名さん]

>仕様は今風の湾岸並みになるんでしょうけど。。

そんなことしないでいいから
値段据え置きでと言ってるだけでしょ

[974: 匿名さん]

内ゲバって、ここは入居者同士でやりあっているのですか？？？

[975: 匿名さん]

意味わからないし、どうでもいいです。

[976: 匿名さん]

ついに４００超えが見えましたね。

[977: 匿名さん]

毎月更新の工事レポート、ついに９月は更新無かったですね。
スーモの広告も最近無くなったし、大丈夫かいな。

[978: 匿名さん]

>>977
工事レポートはほぼ月1回、基本木曜に更新されるようなので、明後日あたり更新されるかもしれませんね。

スーモの広告は宣伝費用削減でしょう。
A棟のときから毎回は載ってませんでした。

[979: 匿名さん]

いずれにしても毎月更新は終わったってことですね。残念。

[980: 匿名さん]

売れ行きいいから出すまでもないんじゃないの？