リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

[匿名さん]

こちらは リヴァリエB棟のスレです。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355425/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/365427/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408743/

リヴァリエA棟ってどうですか？Part15
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431293/

【契約者専用】リヴァリエ A棟 Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333792/

[808: 匿名さん]

外国人は少ない方がいいけど、外国人の為に内廊下を諦めろといわれると悩みますねえ…
私は二者択一ならデメリット含めて内廊下ですかね。

[809: 入居済み住民さん]

>>802
実は私も新川崎の低層マンションで待ち時間に辟易した経験があります。
中低層マンションのエレベーターは一か所に2台以下が多く、速度は半分以下、群管理のような賢いアルゴリズムもなく、わざわざ遠いエレベーターをひたすら待つことがあるためのようです。

湾岸のタワーと比べて数が少ない方というのはその通りですが、階数が低めのためか特にストレスもないですし、管理費が安く抑えられる点ではメリットもあります。
管理費は三井のタワーとかよりも70m2で月4000円くらい安いです。

[810: 匿名さん]

芝浦アイランドなんかは管理費が平米220円なので、必ずしもここの管理費は安いとは言えないと思うよ。

リヴァリエはエレベーターも少なくて管理費が平米270円なので、
サービスを落とさずもう少し安くすることもできるのではないかという気がする。

[811: 匿名さん]

管理費は総額で高い安いと議論しても仕方ないと思います。
単価で比較しなければ。

この物件の管理費が高くなる要因として、広大な敷地の
維持管理が挙げられます。
現地に行くと驚きますが、講演の中に建っていると思う位
足元の空間が広く且つ緑化されています。
これは殆どがマンションの私有地であり、この維持管理を
して行く経費はバカにならないし、
怠ればスラム化するでしょう。

何れにせよ、必要な業務に適正な経費を掛けるという
姿勢が居住者には求められますね。
管理会社との程よい緊張関係を保つことがどのマンションでも重要です。

[812: 匿名さん]

先週末で残り二割切ったんですか？、本当ならゴール間近ですな。
年内完売もあるとは予想外。

[813: 匿名さん]

Ａは確か竣工時点で2割残だったと記憶してます。Ｂ棟周りに植栽いっぱい増えて楽しみ。

[814: 匿名さん]

3.6haの広大な敷地に贅沢にもタワーマンション3棟

緑豊かな敷地利用ですな

[815: 申込予定さん]

B棟はA棟より時より販売好調なのですね、
C棟の話とかはもうでてるのでしょうか？
またギャラリー跡地に商業施設ができると噂では聞いたのですが、
それも現実味ある話なのですか？

駅の反対側に大きなショッピングモールが作られてる最中とのことで、
ちょっとB棟、C棟が気になっています。

[816: 匿名さん]

エレベータの数は、致命的な問題では無いと感じてます。タワマンに住むならなら、ある程度待ち時間は購入時に考えとくでしょう。いやなら戸建てがよいんじゃないでしょうか。
来週、営業とＡ棟の方々にも実態を聞いてみる予定です。周辺環境は、ネガレスとのギャップがあり、逆に好印象です。

[817: 匿名さん]

>>813
昨年3末の時点で、契約済402戸、未契約53戸だったみたいですね。3月は入居開始月なので、建築物としての竣工は少し前とは思いますが。

[818: 匿名さん]

なるほど、Ａ棟は一斉入居時に販売残が1割強あった、その後ＡはＢ棟と並行販売にもかかわらず（数か月かかり）完売、Ｂもここにきてさらに好調ということですね。

Ｃ棟の情報があればよろしくお願いします。

[819: 物件比較中さん]

そろそろC棟の話題も出てくる頃なんですよね。優柔不断な自分は気が付けば選択肢が無くなってきました。ちょっとヤバいです。

[820: 匿名さん]

C棟は東角が狙い目じゃないでしょうか。

[821: 契約済み]

羽田空港が見えて綺麗な眺望でしょうね。

[822: 匿名さん]

住民ですが、こんどC棟販促用の撮影だかをやるので協力よろしくという案内が出ていました。
B棟は12月になってから着工を発表したからC棟も同じ頃ではないでしょうか？

[823: 匿名さん]

いい価格設定なるでしょうね
でも割安なんでしょうね

[824: 匿名さん]

羽田空港を見渡せるC棟の東角は競争になりそうですね。三棟の中で一番遠いと言ってもB棟からは濡れずにC棟まで行けるのですよね。う～ん、C棟発表までもう少し待ってみるかな。高くなりそうな気もするけれど。

[825: 匿名さん]

C棟の東角はお見合いがないね。
朝日も年中毎日拝める。
でも花火が見えないね。
何気に京急の鉄橋や六郷橋も
夜の景色としてはステキだし、
北角と迷うところ。

角狙いなら早めがいいね。

[826: 匿名さん]

高いでしょうねぇ。

[827: 契約済みさん]

>>824
B東角最上階検討しました。Cが1メーター高さ下げるときいたので視界が抜けるかな、、、と思ったらシミレーションで思いっきりお見合いしてたので断念しました。笑
11月皆さんにお会い出来ると思うと期待とともに緊張してきてしまいました。

[828: 匿名さん]

今月上旬の段階でプレミアムは3戸しか残っていなかったです。
この辺もA棟の売れ方とは違いますね。

[829: 契約済みさん]

>>828
確かにB棟のプレミアはA棟で売れ行きが悪かった反省からか、エクストラに比べて価格差が少なく感じてお得感がありました。

[830: 賃貸住まいさん]

827さんは、最終的にどのあたりにされました？

[831: 匿名さん]

残り100切ったと思ったら早かったなぁ。

[832: 契約済みさん]

>>830さま
BPのプランFにしました。830さまにとって素敵な選択肢が見つかりますように！

[833: 賃貸住まいさん]

>>832さま
ありがとうございます。
角住戸よりも中住戸の方が視界は良いですか？

[834: 契約済みさん]

>>833さん
大差ないと思いますよ！中住戸もベランダにでないと隣の棟は見えないようです。

[835: 匿名さん]

テレビに映ってた。
多摩川を上るという企画。

2棟あると存在感がありますね。
土手のしたで和んでる家族も、
良い風景でした。

[836: 匿名さん]

この間みたいな縦揺れはDFSって効果ありますか？
DFSは柱が細くて少ない様なので縦に弱いのでは？と気になりました。

[837: 匿名さん]

>836
構造説明会で誰か質問していました。
DFSは縦揺れには機能しませんが、地震は縦揺れより横揺れの方が何倍もエネルギーが大きく、問題ないといった回答だったと思います。

免震も縦揺れには機能しませんし、縦揺れ対策が重要だという話も聞いたことがないです。

[838: 物件比較中さん]

商談中住戸を除くと2割切りましたね。

[839: 匿名さん]

DFSも免震も縦揺れには機能しないのなら
頑丈に作った耐震が一番なのでは
縦揺れ対策が重要だという話を聞いたことがないからといって
縦揺れなんかへっちゃらだい！とはならないのでは？

[840: 匿名さん]

>>838
A棟よりも早いってことですかね？

[841: 匿名さん]

商談中を引くと残り８０戸くらいかな？

[842: 匿名さん]

あんまりデベやゼネコンの説明を鵜呑みにしない方が、営業なんだし。シミュレーションも一つの解析結果。
大林組もパークホームズ豊洲じゃ免震でやるみたいだな。。

[843: 匿名さん]

>842

あっちは建物が整形じゃないからDFSは使えないんじゃないかな。

[844: 匿名さん]

残80であれば竣工時には20程度になるのではないかな
C棟販売時には売り切れ御免

[845: 匿名さん]

実はもうちょっとノンビリ売りたいんではないかな？そんな感じだよね。

[847: 匿名さん]

じゃあ、ここ来んなよ

[848: 物件比較中さん]

C棟までを見据えてるだろうから、
思いの外ペースが早いと思いますね。

[849: 匿名さん]

この勢いをC棟に繋げるには、間取りとどこまで価格を据え置きにできるかですかね。どの客層をターゲットとするか見物です。

[850: 匿名さん]

当初の計画段階では鉄塔があった。
撤去されているので北東側はずいぶん見晴らしがいいだろう。
C棟は北東、南東が良さそう。値上げは仕方ないが。

[851: 匿名さん]

不動産相場は造るもの。
C棟は値上げして、
じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

[852: 匿名さん]

＞値上げして、じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

じっくり港町の相場価格を作り中の物件例

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000122766...

[853: 匿名さん]

いいんじゃない

[854: 匿名さん]

これだけの賃料で成約したら万々歳。
ぜひ実績を積み上げていってもらいたい。
西口駅前に近いポテンシャルはあるのだから、
アドバタイズメントが重要。

[855: 匿名]

西口駅前と比べるとは 笑

[856: 匿名さん]

この部屋、良い条件なのだから
賃料さえ下げれば、瞬間的に借り手が付くと思うんだけど

こだわりの月２９万円で店晒しですね
なんで下げないの？

[857: 不動産業者さん]

>>856
借り手がいるからです。

[858: 匿名さん]

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&f...

検索するとずいぶん一杯suumoでもリヴァリエA棟出てくるね。
賃貸しようとすると結構苦戦しそうかな。
タワーってのを差っ引いても、周りはもうちょい安いし。

[859: 匿名さん]

2年間借り手がつかないのねw

[860: 匿名さん]

せいぜい１５万がいいとこ。

[861: 匿名さん]

先週行ったのですが港町のショッピングモールの工事と京急川崎駅ビルの工事が着々と進んでいました。
楽しみですね。

あとはＪＲ川崎の北口モールですがこれは２年後ですか。

いろいろ再開発あってとっても気に入りました。

[862: 不動産業者さん]

>>859
Youのコメント、外れてるかな？飛んだ物件と飛ばしの物件があるから、一概に2年間まるまると言う訳ではないね。

[863: 匿名さん]

日曜日のＭＲは人が多かったですね。あれならたぶん竣工前完売もあるかもしれませんね。
Ａ棟のときは竣工時で６０戸くらい残っていたみたいですから、ずいぶん変わりましたね。

[864: 購入検討中さん]

角に魅力を感じて現地を見に行ったのですが、すでに北は完売でした。
でもここは角よりも立地が気に入りました。駅から出たときの迫力とリヴァリエアヴェニューを抜けた開放感はすごいですね。
これでＣ棟が出来るとさらに良さそう。

間取りのコメントもありましたが、私は逆によい部屋が多いと思いました。

[865: 匿名さん]

最近 ネガが居なくなってやっと落ち着いたなぁと思ったら、次は賃貸価格に噛みついたか…そこまでこの物件は気になるのか。

[866: 匿名さん]

>>865
いや、そういうことではなく
転売・賃貸の時期に入ったということでしょう。

しかし、２年間借り手がつかないのはひどい
何とかしましょうよ。

[867: 申込予定さん]

商業施設できたりするまではかなり厳しいのでは？

リヴァリエの反対側の改札出たところの空き地は何かできるのでしょうか？
気になりますね

[868: 購入検討中さん]

賃貸なら最上階でもせいぜい20万円代前半じゃないでしょうか。恐らく貸さなくても困らない資産家が都心のタワー買ったついでくらいの気持ちで買ったのかと思っています。持っている人は持ってますね。

[869: 匿名さん]

竣工前に５０戸が見えているくらいがちょうどいいでしょうね。Ｃ棟のモデルルームにもなるし。


最近の売れ方はちょっと凄過ぎ。

[870: 匿名さん]

>>857
去年は月30万で募集してたらしいけど、借り手はいつみつかるの？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/91

[871: 匿名さん]

レス番はこの辺。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/res/944-949

[872: 匿名さん]

賃貸じゃなくて買いたいです。

[873: 検討中の奥さま]

私も物件購入したいです。賃貸に興味はありません。

[874: 匿名さん]

それじゃ
買えば～

[875: 購入検討中さん]

ちなみにＡの中古とかは出てるんですかねー？
ＢＣが控えているから、金額的には中古でももう結構値下がりしてるんでしょうか。

[876: 匿名さん]

Ａを売るならＢＣ完売後、
競馬場の施設が完成した辺りが
良いんでしょーねー。

[877: 匿名さん]

借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチするなんて暇なんですね。
家賃を30万で出そうが100万でだそうが個人の自由ですよ。

[878: 匿名さん]

「借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチしてる人」をウォッチしてるw

[879: 匿名さん]

>>878
お疲れ様

[880: 匿名さん]

「借り手がいなくても困らない人」とは、１人が主観で書いてるだけで、ほかの人は違うでしょう。
大半の人は現時点で賃貸を考えていないにせよ、検討者なら実際どれくらいで貸せられるか関心があるのは当然です。

[881: 匿名さん]

賃貸で投資回収しようとしてる人は大赤字確定だなこれ。
中古価格にも悪影響しか出ないだろうね。
余裕がある人がダブつかせてるっていってもこのザマじゃ早晩中古売却して
損切りする可能性が高い。ただでさえ修繕積立金がキツい物件だからね。

10年～15年を目処に転居する腹積もりの人、転勤等で手放す可能性のある人は
将来に爆弾抱えたと見るべきだろうね。
月々7万以上になる管理費修繕積立金を老後になっても余裕で払える人、
という前提を持っている永住希望者は、まあいいんじゃないかな。

[882: 匿名さん]

将来は、月々7万以上にもなる試算が高いんですか？

[883: 匿名さん]

販売時の修繕積立金が一流のタワマンとしては異常に安い。
将来、足りなくなるのは明らかです。
段階的に値上げするのか、それとも大規模修繕時にゴソッと一時金の徴収があると観ておくべきでしょう。

時期は変動するでしょうが、部屋によっては月々７万以上が有り得ます。
（フラット方式にするならならされますが、総額では変わりません）

[884: 匿名さん]

安いのか高いのかどっちなんだか。
結局、必要なだけかかると考えれば、どのタワマンもたいしてかわらんでしょ。

[885: 匿名さん]

こうならないようにしませう。

1988年3月 築（昭和63年3月）
専有面積 85.05㎡(約25.72坪)
修繕積立金 5,940円／月

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FR3R9A05/

[886: 匿名さん]

↑タワーは売れちゃったみたいだけど、似たような感じでした。

[887: 契約済みさん]

>>885
どうゆう意味ですか？敷地内の建物の大規模修繕を終えてまた安くなってる、、、だけですよね。

[888: 匿名さん]

ここって自治会費払うのですかね
マンション内だけでの自治会なんですかね

[889: 契約済みさん]

>>888
自治会ってあの回覧板とか回すやつ？

[890: 匿名さん]

回覧板を回すやつです

[891: 匿名さん]

今のご時世、回覧板は事後報告みたくなってますよね。誰が止めてるんだ！と思ってしまいます。

[892: 匿名さん]

入居開始からまだ1年半しか経っていないのに、
2年間借り手がつかないというのはすごい。

[893: 匿名さん]

これまでの中古は、ぜんぶすぐに売れたのにね。
賃貸にせず、売りに出せば、即売だよ。賃貸にこだわる必要あるのかな？
売ってしまえばよいのにね。

[894: 申込予定さん]

>>883
それ、買うときに見積りもらえるから見てみ。
すこしづつあがってくから
でも7万円はいかないよ
初め休めなのはローン返済をはやいうちにおわらせるため

[895: 匿名さん]

>>894
デベが出す見積もりを鵜呑みにすると痛い目見るよ。

70平米～80平米で最終的には修繕積立金は5万ぐらいだった。
管理費入れてほぼ8万、駐車場、固定資産税まで考えると
9～10万近くの費用が発生する試算になってますが、
これも結構あやういんじゃないかな。

特にタワー駐車場はメンテコストがバカにならないです。

[896: 匿名さん]

いままで出た中古はすごく安かったもんね。
勘違いして高かった部屋もあったが
とある物件は全室エアコン付きのフルオプションの部屋で
Ｂ棟の同レベルよりかなりお値打ちで売られていた。

あれは本当にお買い得だった。

[897: 匿名さん]

中古売れたかどうやってわかるの？

[898: 匿名さん]

>>895

しかもおそらく最終的な取引額は２～３００万円くらい
当初の分譲価格よりもディスカウントされただろうし、
Ｂ棟が消費税８パーセントであることも考えると、
１年待っただけで４００～５００万円くらいは得した感じになるんでしょうかね。
Ａ棟、中古出ないかなあ・・・

[899: 匿名さん]

修繕積立金に管理費を足して更に固定資産税と駐車場利用料まで足す。
多少盛っちゃったりしてね。
買えない言い訳の常套句です。
私も昔はそういうことを言いながら貴重な機会を逃してきました。

[900: 匿名さん]

何も盛ってないじゃん

[902: 購入検討中さん]

結局、部屋の本体価格は安くても、管理費、修繕費は一等地のタワマンとほとんど変わらないと考えればいいのでは。
修繕費が上がっていくのは確かだけど、前倒しでローンを払ってしまえばさほどの負担ではないと思います。
それを払うのが難しいと感じる層はこの物件は除外した方がいいでしょう。

[903: 匿名さん]

管理費と固定資産税と駐車場料金は一等地と比べたらある程度安いですよ。

[904: 匿名さん]

修繕積立金はどこまで含めてあるかにもよりますし、デベの計画通りに行くものでもありませんよ。

良心的な計画には耐用年数が30年に満たない設備でも更改できるように積立金に含めてありますが、そういうものが抜け落ちた計画もあるようです。
安い計画は甘い計画で、高い計画は良心的な計画なのかもしれませんので、金額だけを単純に比べても仕方ないのではないでしょうか。

また、修繕積立計画は数年おきに見直しつつ必要な積立金額も見直していくことになるでしょうから、20～30年も現時点の計画通りになるはずもないでしょう。

[905: 契約済みさん]

すこしずつ寒くなって来ました。重説の時に石油ファンヒーターは駄目と伺いました。みなさんは冬の暖房設備は考えてますか？特に足元用、、、

[906: 匿名さん]

エアコン付けるだけで普通に暖かいですよ。
気密性も高いですし。

[907: 匿名さん]

石油ファンヒーターは火災のリスクがあり空気も汚れるので、今どき良いことなんてないでしょう。