パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[41: 匿名さん]

コンビニも近くにあるといいけど直下にはいらないよね。

[42: 匿名さん]

ドラッグストアは店舗の外にも商品並べますし景観も崩れるのと、ご近所に
すぐありますからマンションにはわざわざいらないような気もします。

マンションにとってはマンション管理運営費の貴重な財源ですから、
長く入居して支払いが滞らない安定した個人店や企業が入ってくれるのが
一番良いと思います。

カフェ、個人開業医なんかが入るのが良いのかなと。

[43: 匿名さん]

初台にはスーパーが足りないですね。もう少しお買い物が便利だと良いのですが。

[44: 親同居さん]

下に店舗があるマンションって入るテナントにもよるけどチープに見えるよね

[45: 匿名さん]

>>43

自転車乗ればOKストアには２分くらいで着くので十分かと思いましたが

確かに駅からマンションまでの間という事では物足りなさはありますね。

[46: 購入検討中さん]

パークホームズ付近で仮営業している米屋さんと写真屋さんはテナントに入りそうですね。

[47: 物件比較中さん]

>>45
専業主婦のいる家庭ならなんの問題もないのでしょうが、駅とスーパーが逆方向というのは
仕事帰りにお買い物という視点からは結構痛いんですよね。
お向かいのスーパー百貨店というので事足りるか、１階に小型スーパーみたいなお店が入れば良いのですが。

[48: 匿名さん]

お向かいのスーパーはのんびりショッピングって感じではないし(入るのに勇気がいるかな)、OKは安くて良いのですが、お魚が悲しい…贅沢でしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48

あまり意識して見た事が無いのですが魚は高いということですか？

お肉は良く見ますがお得感はありますよね。

[50: 匿名さん]

>>49

いえ、食べたくなるようなお魚がないってことです
(^_^;)

[51: 匿名さん]

初台スーパー百貨店内のお魚屋さんに結構良さそうなお刺身売ってました。

[52: 匿名さん]

商店街の他のお店は検索では分からないので、もう一度現地を回るまで保留するとして
次に近いスーパーは……オペラシティの成城石井ですか？
ここを頻繁に利用するのはコストがかかりそう…なんて思う私は「買いたいけど買えない人」かも。

[53: 匿名さん]

仕事帰りで寄るとすれば成城石井でしょうね。

普段使いならこの辺だとやはりOKになると思います。

[54: 購入検討中さん]

周辺住民ですが、普段は生協や野菜の宅配を利用しています。商店街や成城石井では新鮮なお野菜は手に入らなく、OKは帰り道の坂がなかなか辛いので…

[55: 匿名さん]

休日は、甲州街道北の不動通り商店街も下町的で面白いですよ。

[56: 匿名さん]

この辺は、ちょっと風情がある様な下町風ですね。
商店街みたいなところも駅の近くにもあります。
通りに出ると車の通りも多くなりますが、それ程悪いという印象も無いですかねえ。
この辺に住むなら、なるべく上の階が良いのかなぁ。
少しでも夜景とかに癒されたいかな。

[57: ご近所さん]

買い物は結構苦労してます。

生鮮食品は仕事帰りに伊勢丹に寄るか、休みに渋谷東急のフードショウに行ってます。

OKは生鮮食品はいまいち。商店街も。
夜はセブンイレブンに列ができてますよ…。

初台は今 転換期だと思うので、三井のマンションが二つになった事で 今後 スーパー(希望はピーコックやガーデン、せめて東急ストア)の誘致や 電線の地中化など 進んで行くのを期待してます。

[58: 匿名さん]

最大の課題が日々のお買い物ですかね。
１階に小型スーパー入らないかなぁ。

[59: 物件比較中さん]

住むなら明らかに笹塚のほうがいい

[60: 匿名さん]

ここはバス停も近く渋谷駅方面のお出かけもいいですね！

[61: 匿名さん]

以前は、リュクスの向かい側にバス停があって便利でしたけどね。また作ってくれないかな～

[62: 匿名さん]

ローレルコート契約してから
この物件が出てきて、、、
こっちにしたい！！

[63: 匿名さん]

一昨日の初台阿波踊りリュクス前くらいまで歩行者天国にして思ってたより盛大なお祭りで驚きました！

プレシス参宮橋の販売状況を見ますとここも競争率高そうな感じですね。

[64: 匿名さん]

結構倍率はあるよ。

[65: 匿名さん]

価格設定(？円／坪)気になりますね。

[66: ﾋﾞｷﾞﾅｰさ]

立地と時期を見る限り平均350位はいくんじゃないかな？駅徒歩3分で周りは一低住っていう希少性で押してくると思うし

[67: 匿名さん]

リュクスのときって330
位だったよね。
パークホームズ＞リュクス
ですよね。
だとしたら350～400と読む。

反響すごそうだから
350～430と読む…

[68: 匿名さん]

400〜の可能性あるかも⁉︎

[69: 買い換え検討中]

下駄履きて400はないでしょ。
市況考慮しても350がいいとこ。

[70: 匿名さん]

リュクス2010年10月の発売金額は現在の地価・建設費動向を考えるとあまりホームズ発売価格の参考にならないような気がします。

[71: 匿名さん]

リュクスの中古1LDKが350位で売買されてますね。

[72: 匿名さん]

リュクス中古360〜370位ですよ。

[73: 購入検討中さん]

三井は最近相当コストダウン図っているからね。
まさかの直床、ディスポーザーなしって気がする。

[74: 匿名さん]

さすがに直床は考えずらいかと思いますがディスポーザー無しはあり得るかも⁉︎

[75: 匿名さん]

家族少なく生ゴミ発生も少ない立場からすると、ディスポーザー無しの方が
むしろ好ましいかも。維持管理とかも含めて考えると。

[76: 匿名さん]

ディスポーザーいらないから、
直床だけはやめてほしい

[77: 匿名さん]

リュクス直床ではないようですのでホームズで直床の心配は無用でしょう。

[78: 匿名さん]

現地で見てきましたけどチープな外観ですね。
入るテナント次第ではさらに安っぽく見えそう。
あとは専有面積に柱がたっぷり盛り込まれた残念仕様
これで@400?失笑ものです。三井もダメですね

[79: 匿名さん]

リュクスとどっちが外観いいですか？

[80: 周辺住民さん]

工事用足場とシートで囲まれてますが、外観って確認出来ましたっけ⁇

[81: 周辺住民さん]

ホームズの外観がまだ足場が取れてないので確認出来ませんがHPのイメージですとほぼリュクス同様かと思われます。

[82: 匿名さん]

用途地域１種低層かと思ったんですがよく読むと実際は近隣商業地域なんですね
あくまで周辺が１種低層という

[83: 周辺住民さん]

リュクスは第1種低層と商業地にまたがってたと思いますが
何れにしろ商店街沿い立地ですからね。

[84: 物件比較中さん]

パークホームズ杉並和泉、パークホームズ目黒で直床。
しかもパークホームズ目黒は大成建設施工なのに・・
あとは手洗いカウンターなしとか。
最近の三井のコストダウンはものすごいから何が起こるかわからないから恐ろしい。
もちろん価格は強気。

[85: 周辺住民さん]

ホームズ直床ならリュクスの方が仕様が良くリュクスの中古狙った方が後々良いかもですね。

[86: 買い換え検討中]

さすがにリュクスより低仕様はないでしょ。

[87: 匿名さん]

リュクスはシングル・DINKS、ホームズはファミリー向けなので仕様は特に違いは無いような・・・

ホームズの仕様が上だとすると価格はリュクスより大分お高くなりますね。

[88: 買い換え検討中]

リュクスみたいな、投資でもいける
コンパクトタイプは一般的に仕様低い。
価格もあるけど世間では
ホームズ＞リュクスって認識でしょう。

[89: 匿名さん]

リュクスは二重床、ホームズがもし直床だとすると仕様ホームズ＞リュクスの認識は崩れますね〜。

三井のHPブランド案内見てもリュクスはホームズをベースにと説明されてます。

リュクス初台が二重天井・二重床は事実ですから！

世間認識と異なるかは別としてホームズが直床だとリュクス初台のほうが仕様良いことになります。

[90: 匿名さん]

Mタイプはどうなんでしょうね？！家具の配置に困りそうですよね？

[91: 匿名さん]

リュクスは都心のコンパクトマンションってコンセプトじゃなかったかな。
仕様は低仕様～中くらい

パークホームズは全国幅広く展開されて低～高まで。
同じ立地ならグロス高いホームズのほうが仕様高くないと
残念だから期待できそうだけどな。

[92: 買い換え検討中]

リュクスレベルで仕様高いなら世のほとんどの物件は高仕様になってしまうんじゃなかろうか。
割とチープ感漂うキッチンにタンク付トイレ、天井も低くて圧迫感あったような。

[93: 匿名さん]

パークリュクスは設備仕様削って安く販売という位置づけ
だから基本早期完売だけど外観、仕様には期待できない。
目黒や恵比寿も酷くて賃貸マンションかと思った。

但しリュクスがあるような場所は便利なとこが多く立地を買うと思えばいい物件も多い。
ここはおとなり同志だが流石にリュクスより低仕様とは考えにくい。
直床はないでしょうし、設備レベルも一段↑だと思いますよ。
市況を踏まえ価格もそれなりになるでしょうけどね

[94: 周辺住民さん]

リュクスよりホームズの設備一段↑は理解出来ますが、だとするとご指摘通り4年前のリュクス発売時330とは昨今の建設資材・人件費・地価上昇から＠400も現実性を帯びてきますね！

しかし徒歩10分山手通り下がった代々木5や代々木上原地域に隣接してる位置関係を考えると＠400でも意外にお得な立地物件かとも思えます。

[95: 匿名さん]

@360だな。この立地じゃ。下に店舗入る
みっともないマンションで@400はないわ。

[96: 匿名さん]

同じような販売戸数少なく地権者多めの等価交換物件で大井町あったけど
相場よりだいぶ安かったしここも期待できるんじゃない。MR費用削ってる点も同じ。
ただリュクスみたいにタンク付きトイレ＆乾式壁だったら萎えるのでそこだけは勘弁。

[97: 匿名さん]

@360リュクスの中古相場と変わりませんね⁉︎

[98: 匿名さん]

中古相場はあてにならん。

[99: 匿名さん]

リュクスの中古、某サイトの成約価格から推測すると@320程度
平米でいうと92～104、平均98くらい。実情はそんなもんじゃないかな。

@330が妥当な立地かなと思いますが市況も加味して
パークホームズ@360予想、妥当な感じではないかと・・

>>96
ここもリュクス同様、残念な乾式壁ですよ。

[100: 匿名さん]

昨年からリュクス中古物件希望してましたがリュクス中古@320は昨年9月以前かと記憶しております、昨年9月以降に３階西側1LDK4500万円で売買されてますので@353.5ですね。

[101: 匿名さん]

今年の４月以降でも@320以下で成約ありっぽいですよ

[102: 匿名さん]

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
このサイトでエリア絞ってパークリュクスと思われる物件の成約価格分かりますよ。
平方メートルからの推測ですが@350以上での成約はないですよ
高くても@330もいかないくらいです。
@353は売り出しの価格と勘違いとかじゃないですか？

[103: 匿名さん]

隣の中古でその価格ならここが＠３５０以下という可能性も十分あるな

[104: 匿名さん]

リュクス中古価格はともかくホームズ高くても売れちゃうんでしょうね！

[105: 匿名さん]

入るテナント聞かないと怖くて手が出せない

[106: 匿名さん]

流石にリュクスレベルの中古で坪３６０はないと思ってたたけど納得
実際の成約価格はだいぶ低いね。ここも期待できるかな、乾式壁は残念だけど

[107: 匿名さん]

乾式って5～6年前から
騒がれてるけど、もうこれが主流だから
あまりこだわる必要はないね。(リュクスの時も乾式って色々言ってる人いたけど)

[108: 匿名さん]

地震で簡単に隙間できるし。
今みたいな人手不足の時に施工の技量が低いと
遮音性にも影響でやすい。
懸念材料が増すのは確か。

[109: 購入検討中さん]

昨今の仲介業者のリュクス買付希望額知っている者としてはホームズ価格楽観は出来ないと思いますよ。

実際買付希望額は＠350〜370という金額提示されてますが、売却に応じる人がいないだけなんです。

[110: 匿名さん]

でも実際はリュクスは安値で取引されてるし、ここも安く期待できるんじゃないかな

[111: 匿名さん]

住みやすいのは笹塚ですよね～
でもステータスは初台までかな～
幡ヶ谷、笹塚は庶民って感じ。

[112: 匿名さん]

笹塚は始発だからな。そこは便利

[113: 物件比較中さん]

初台にステータス？イメージはああ高速走ってるねだけど　

[114: 周辺住民さん]

現地周辺を知らない人は初台が？と思うかもですが確かに甲州街道より南側は元代々木、富ヶ谷、西原に隣接してますし幡ヶ谷・笹塚とは違い閑静で上品な感じで高級外車も多いですね、甲州街道北側とは違いますよ、特に現地くらいから代々木上原方面にかけてはステータス感じてもいいと思いますよ。

[115: 買い換え検討中]

実際は隣のリュクス中古も決して@320などで取引されてませんし2010.10発売から今日まで3物件売買されてますが@330以上で取引されてます、@320で売買されているとか仰ってる方は何階の何平米の部屋か具体的に記載して欲しいものですね〜！
リュクスっぽいとかリュクスかと思われる物件って本当にリュクスって確実な根拠あるんですか？
私は？京と？井 リュクス初台仲介実績業者担当に確認済みですけどね〜。

[116: 匿名さん]

リュクス以外ないですよ。
あれ以上の明確なデータ出せるなら@350でも信じますが
実際はリュクスの中古は@320もいかないレベル。
必要以上にエリア（というかリュクス）の相場を高いと誤認させたい方がいるようですが
リュクスの住民さんでしょうか？

[117: 匿名さん]

お隣の中古価格でいつまでも揉めても勿体ないと思いますのでリンク貼っときますね

>>115

http://www.baikyakuplaza.jp/area/man/cd/57864/

過去５年だから2010年の竣工以降のデータ
平米単価96万です、仮に50平米の部屋とした場合価格は4800万
坪に換算して割ると@317です。
実際は間取りによりバラつきはあるでしょうが平均すればリュクスの中古は@320以下です。

102さんのリンク先データともほぼ一致しますね。
今年に入って平米単価92万でも売却されてますので@310程度かもしれません。

>>私は？京と？井 リュクス初台仲介実績業者担当に確認済みですけどね〜。

実際は値引き交渉で価格は下がります。
売り主が初期に提示した価格が成約価格になることは稀かと思います。

[118: 匿名さん]

庶民的で気取ってないとこが初台いいとこです。
@300くらいの立地でしたがどこも
最近は値上がり傾向ですし、
ここも@340くらいかなとおもいます。

[119: 匿名さん]

梅宮アンナとか歩いてるからセレブな街かもね。私は見栄っ張りなので、笹塚と初台なら少々生活に不便でも初台かな～

[120: 匿名さん]

初台と幡ヶ谷は私の中では同じ括りだなぁ
路線が同じということもあるけど
もう少し上原や八幡方面は高級な印象あるけど
本町より少し↑くらいの感覚かな

[121: 購入検討中さん]

京王線沿いがセレブなわけないww　

日本は利便性を追求してて好きだけど町並みが汚すぎる

[122: 匿名さん]

むしろあのチープ感漂うリュクスが＠３２０もするのが驚き
＠２８０くらいだと思ってたから、やっぱ駅近は強いんだなと感じた。

[123: 物件比較中さん]

日本人の美的感覚がないからね。

デザインをあまり気にしない。

[124: 匿名さん]

リュクスってチープですか？
色がですかね？？
私はそんな感じはしないですけども。

あの近辺ではいちばん好きですよ。

まぁ、あんまり
物件が出てきてないから
比較しようがないです。

リビオ笹塚とここだったら
こっちかなー。

[125: 匿名さん]

下にコンビニがあるせいか、なんか安っぽいですよね＜パークリュクス
ここは何の店舗入るのかな

[126: 匿名さん]

リュクスのコンビニってローソンでしたっけ？
茶と青は確かにあわないですね～

[127: 匿名さん]

>>124
あ、同じパターンで迷っておいでの方がいる。
こちらの強みは圧倒的駅近、リビオ笹塚が勝るのは買い物の利便ですかね。

[128: 匿名さん]

まぁ近隣商業地域のマンションですからリュクスもここも店舗が入って多少チープになるのは仕方ないのでは？

[129: 匿名さん]

色々ここのネガってる方いらっしゃいますが、@350以下なら本当に買える方達なんでしょうかね？

安めに誘導したくてこの地域の事、ネガってる方達がホームズの価格聞いてなんて言い訳するか見ものですな⁉︎

[130: 購入検討中さん]

私もリュクス共々チープとは思いません、私は暗い路地にある高額マンションより一階店舗も便利ですし夜も駅から明るいところを通って帰れるので多少高くても安心なここがいいです！
大通りからも適度に離れていて騒音も気にならず返って都心にあって貴重な立地に感じてます。
笹塚と初台では絶対初台選びます！
デペも三井なので後々も安心感ありますし。

[131: 匿名さん]

実際リュクスの中古も安価で取引されてるし案外ここも安いんじゃなでしょうか。
MRも現地物件らしいですしね。

[132: 匿名さん]

地権者住戸の賃貸も多めになるでしょうから、そんなに高くはできない気がします。
販売戸数は少ないですからMR費用節約のために現地にしたのはいい判断でしょうか。
三井は小規模物件は早期完売の絶妙な価格設定が多いですからここも期待できるかな。

あと下に店舗入りますと、どうしても騒音、異臭、利用者とのトラブルetc....
そのあたりの懸念はずっとついて回りますので気にされる方はここやリュクスなどは
遠慮されたほうがいいかもしれません。

[133: 買い換え検討中]

土地、建設費高騰状況踏まえると＠350以上でしょうね。

[134: 匿名さん]

建設費は高騰してるけど、MR費用はかからないし、土地は等価交換でしょう
@３５０で売れるかどうかの立地や仕様なのでそんなに高くはならない気がします

[135: 匿名さん]

124さんは
独身ですか？
私は独身なので、
賑やかな方に住みたいのですが、
初台の落ち着いた感じが、迷い中です。
笹塚って庶民がウジャウジャ沢山いる
イメージなのでそっちが私はあってるかなーと、、

[136: 匿名さん]

西向きと東向きはどっちがいいんだろう

[137: 匿名さん]

初台も庶民ばっかりなのどちらを選んでも大差ないかと。利便性とかも合わせて考えた方がよろしいのでは。

[138: 匿名さん]

迷っている方の気持ち、なんとなくわかります。
静かな環境もいいかなと思うし、でも賑やかな街に紛れているほうが一人暮らしにはいいのかななんても思います。
東向きと西向きも迷いますよね。西日がきついというのはよく言われることだけど、日中明るいのは西向きだろうし。朝気持ちいいのは東向き？でも冬などは冷えやすい？
どちらがいいんでしょうね。

[139: 匿名さん]

笹塚は駅前の開発で便利になる。初台は西新宿３丁目の開発次第でって感じ。
現状は電車なども含め笹塚のほうが便利、
新日鉄と三井なら後者のほうが断然いいが、下駄履きマンションでどっちもどっちだなって感想。

[140: 買いたいけど買えない人]

後は駅からの距離をどのくらい重視するかですかね。