パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[381: 匿名さん]

販売戸数は多くても資産価値低いんじゃ仕方ないね

[382: 匿名さん]

この物件のエリア商店街通りだから仕方ないとはいえいつも路駐してるよね
凄く邪魔、特にコンビニの前あたり

[383: 匿名さん]

中古の騰落率って住まいサーフィンの？
そのサイトだとこのマンションは結構人気みたいだけど。
https://www.sumai-surfin.com/re/32202/

[384: 匿名さん]

http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/jsny/20140924-00000192

この間発表されたブランド別のことでしょう
丸紅が相変わらずの強さ

[385: 匿名さん]

コンビニのとこはいつもトラックが停まってる印象があります。
オーケーいくときいつも邪魔だなって感じてます。

[386: 匿名さん]

ここは商店街にしては道幅が広いですね、路駐は止めて頂きたいですが。

[387: 周辺住民さん]

商店街は納品トラックやタクシーなど歩道が整備されてない割に交通量が多いので日々危ないなって感じること多いです。

[388: 購入検討中さん]

でもどちらかと言うと常に歩行者天国状態。

[389: 匿名さん]

あの商店街何もないよね。どこで買い物するの

[390: 匿名さん]

また買物ネタ繰り返すの？

[391: 匿名さん]

初台は薬局やコンビニがメイン。商店街は閉まるの早いので夜買い物する方には向きません。
あちこち回るの面倒な方にはキツイ環境。外資食メインのDINKSとか単身者ならいいかもしれませんが
ファミリーには微妙です。

[392: 匿名さん]

オペラの成城石井や初台OKストアーを使い分ける方が多いのかな。

[393: 匿名さん]

初台、幡ヶ谷周辺は駅別の利回りで見てもだいぶ落ちますね。

[394: 匿名さん]

間取りが酷い
この条件ですと坪20万くらい高い気がしますね

[395: 匿名さん]

他の都心新規販売物件も買い手が妥当と思う価格物件の方が珍しい状態ですね。

[396: 匿名さん]

初台の下駄住戸マンションって考えると割高な気がしますね
仕様と間取りもイマイチですし。立地も商店街の中ですし・・高級感は皆無ですよね

[397: 匿名さん]

下履きでなく仕様も高ければお値段もこんなもんじゃないでしょ。

[398: 匿名さん]

地権者さんが最上階や角住戸などいいとこ全部持って行ってしまってますね
あっても買える価格だったかは別の話ですが最初から選択すらできないとなんだかなぁって感じてしまいますね

[399: 匿名さん]

確認してますが角住戸、全部が地権者住戸というわけではないですよ。

[400: 匿名さん]

何れにしても角住戸は競争率が高そうです・・・

[401: 匿名さん]

>>397

やはり下駄履き仕様は一般的にマイナス要因なんですね
参考になります

[402: 匿名さん]

一階店舗は治安面や住居は2階以上など都合の良いこともあるので価値観は人それぞれでしょう。

[403: 匿名さん]

ここは地権者さんの割合かなり高いですしね。
最上階には当然居住されるんでしょうがどんな方なんでしょうかね
あと店舗は何が入るのか決まったのでしょうか？

[404: 周辺住民さん]

匂い、騒音、害獣の懸念も増えるし、お隣みたいにコンビニのような店舗が入るとチープ感が増します。
世間一般では敬遠される条件の一つです。

[405: 匿名さん]

三井以外のデベ営業マンの酷い中傷投稿多いね〜

こういうせこい営業マンからだけは購入したくありません。

[406: 匿名さん]

あと地権者多めの物件もあまり好まれませんよね。
ここの場合は地権者住戸の賃貸比率も高いですし賃貸層の方との意識の差から共用部分が傷みやすいと言われたりしますね

[407: 匿名さん]

ここが売れて欲しくない他社デベ営業マンのような投稿。

[408: 匿名さん]

ネガ意見が他社の嫌がらせだとすると逆に擁護してるのは三井の営業や付近の住民、お隣の購入者とかですかね
まだ販売もしてまぜんよね、ここ。まぁ別に真実ならどんな立場の方でもいいんですけどね

[412: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45649/all/

下駄履きマンションについてはこのスレに書かれてますね。
参考にしたらどうでしょうか。
一般的には下駄履きだと資産価値が低いそうです。

[413: 匿名さん]

外観的にもかなり評価下がりますから仕方ないでしょうね

お店にもよるけど住居と違って店舗部分は入口周辺などの共用部も劣化が激しいみたいですし。

[416: 買い換え検討中]

>>412
下駄履きマンションは近隣トラブルのもとになることが多いのであまり好まれませんよね
オーナーさんの意向次第で何の店舗になるのか読めないとこありますし..

[417: 購入検討中さん]

現地見学してよく考えてここが良いと思う人だけ購入されれば良いのではと思いますよ。

[418: 匿名さん]

別に他社の営業でもいいんじゃない
初台の家賃相場や利回りが低いことや
下駄履きマンションのこと教えてくれるから。
ウソついてるわけじゃなくデータ付で教えてくれるから参考になったし。
モデルルームで聞ける宣伝文句よりそこで聞けない悪い要素の方が重要なんじゃないかしら。

[420: 匿名さん]

レフィールやプレシスの検討レスの方々がOKストアーやオペラの成城石井も使えると言ってますが、どちらのスーパーからも近いここのレスでは何故使いずらいという意見が多いのかな？

ここは純粋な検討レスからずれてしまっているのが残念です。

[421: 匿名さん]

下駄仕様のマンションは入るテナント次第で微妙な感じになりますから
モデルルームでもよくテナントの件は聞いた方が良さそうですね。
時期的にはもう決まっているでしょうし・・・・
飲食店とかだと臭いなどの問題がちょっと懸念されますね。

[422: 匿名さん]

中華料理店とかだったりね～悲惨

[423: 匿名さん]

リュクスのにローソンみたいなセンス悪い看板で調和取れずに残念な外観にならなければ何でもいい。
カフェとかもオシャレでいいんだが飲食店は微妙、地味でも事務所とかの方がいいね。

[424: 匿名さん]

>>420

参宮橋エリアはマルマンがありますからね。

日常で使うにはちょっとお高いうえに駅の反対側にある成城石井
駅から遥かに離れたとこにあるオーケーと
このマンションからみると動線的に不便と言われても仕方ない気もします。

[425: 匿名さん]

駅からの導線上には商店街のお店程度しかないからね

[426: 匿名さん]

この間あるものをオーケーストアに買いにいったらオーケーでは
取扱いがないと。どこのスーパーでも売っているものなので、なんでだろう
と思っていたら、オーケーストアでは人工着色料を使用したものを原則
取り扱っていないとか。安いだけのスーパーではないんだなと
思いました。動線的に不便でも普段のお買い物でオーケーストアが利用
できるのはいいですよね。主婦にとってお買い物は一番重要なので。

[427: 匿名さん]

添加物だらけの山崎のパン大量に売ってますけどね。
見た目の売り文句だけ見てると痛い目に合いそうですが

[428: 物件比較中さん]

ここはレスを参考にされるより現地見学すれば良さがわかります。

出来れば角部屋購入したです。

[429: 匿名さん]

現地行ってきましたがここもお隣も南向きじゃなく東向きなので朝方から昼までしか日が当たらないですね
バルコニーも狭そうですしサッシの高さもなさそうなので余計に暗そうに感じます。
内廊下ですから反対側からの採光は期待できませんし、昼間家で過ごす家庭にはイマイチな環境かなと感じました。

[430: 物件比較中さん]

真夏はかえって過ごしやすい気もします。

[431: 匿名さん]

スーパーが入るという噂はどうなったんでしょうね？

[432: 匿名さん]

方角もですが低層ですし、ガラスバルコニーじゃないので陽当りは厳しそうですね。
下層とかだと朝だけとかじゃないですかね。

[433: 匿名さん]

昼頃まで陽当たってました。

[434: 匿名さん]

好みの問題かもしれないけど低層って角住戸率低いから間取りがね…

[435: 匿名さん]

何を今更、、、

[436: 匿名さん]

現地＆現物眺めてきましたが確かに日あたりはあまり良さそうではありませんでした。
バルコニーで奥まった部分の窓からの採光はあまり期待できないと思います。
店舗は大型のお店は入らなそうなスケールですね。

[437: 匿名さん]

428さん
私もできれば角部屋をと思っています。角部屋の最大のメリットは
２面採光があり、日当たりがよく、開放感がある事ですよね。
デメリットはあるのかなと思いつかなかったので調べてみたら
デメリットとしては外部に面しているので、中部屋に比べて、
夏は暑く、冬は寒くて光熱費がかかるという事みたいですね。
でもデメリットを考えてもやはりメリットの方が大きいかな。

[438: 匿名さん]

437さん

空調光熱費を考慮すると角部屋でも最上階の角部屋はあえて避けたほうがいいですね。

[439: 匿名さん]

最上階の角部屋は地権者に占拠されてそもそも選べませんね
最上階は6戸中4戸が地権者で一般の方が選べるのは中住戸の2戸だけですね

[440: 匿名さん]

角部屋でなくても最上階は真夏暑いです。

[441: 匿名さん]

世間一般では最上階に一番価値があるから高いのですけどね
嫌いという意見も理解できなくもないですが、あくまで個人の好みの範疇でしょうね

[442: 物件比較中さん]

実際は、今の構造ならそこまで光熱費変わらんよ。

[443: 匿名さん]

駐車場は屋根なしなんですね？！

[444: 匿名さん]

駐車場は機械式だから屋根あると思います

[445: 匿名さん]

一般的な機械式なら屋根はないでしょう。野ざらしです。

[446: 匿名さん]

ここは機械式で地下に入れるタイプと思いますので流石に野ざらしでは無いですね。

[447: 匿名さん]

パレット３段で下の車両は上の車両があるので屋根？ではないですけど一応雨が直接当たることはない
でしょうけど上の車両は野ざらしでしょう。あれをあまり屋根とは呼ばないと思いますが
あと地下式は湿気こもるから車壊れやすいですし、最近は集中豪雨などの異常気象でよく水没してます

[448: 匿名さん]

建物の中に収納ですから上の車両が屋根というわけではありませんね、最近は地下式でも換気してますから湿気も余り心配無いかと、初台のこの立地で水没はほぼありえません。

[449: 匿名さん]

地下駐車場の水没に立地はあまり関係ないですよ。マンションの地下駐車場の排水設備が許容量を超えたり
詰まったりしたらそこで終わりですから。要は地下駐車場はどこでも水没の可能性があるということですが。
リスク考えるなら地下でない駐車場を選ぶかなどした方が賢明です
機械式は豪雨の際は上にあげておいた方がいいですね

[450: 匿名さん]

リュクスの駐車場よりしょぼいですね。
お隣に借りたいなぁー

[451: 匿名さん]

確かに一方通行のため駐車場は商店街から入れないのはチョット不便かなぁ。

[452: 匿名さん]

機械式だとあとは、雪が降った時が心配かな。車が
出せなくなってしまう事もあるのではないでしょうか。
雪の予報の時は、外の駐車場に臨時に止めにいった方が
いいでしょうね。できたら機械式ではない所がいいけど
都内で平置き駐車場という所を探す方が難しいか。

[453: 匿名さん]

この辺りだと平置きのスペースが取れるほどの敷地のマンションって早々ないですからね…。
土地が高い分、なるべく多くの物件を作らないと1戸あたりの価格も上がってしまうし…。
雪だと車を出す人自体、あまりいないでしょうから（スタッドレス持っている人も多くないですしね）
まあ、機械式でも仕方がないのではないかと思います。

[454: 匿名さん]

もう入居してるんですね。

[455: 匿名さん]

この連休中に建物内モデルルームがオープンしたみたいですね

実際の雰囲気を知るという点では良いのではないかと思います

ここのマンションは初台の中でも住宅地的要素が強い場所にあるので

暮らしていく分にはいい方なのかなぁと思いました

普段の買物ってどこで皆さんしてるんでしょうね？

周辺に少々商店があるようですけれど

[456: 匿名さん]

買い物はわかりませんが、食事やカフェならオペラシティにありますね。
最近初台に行くことが多いので、今日もお茶してきました。
成城石井もありましたね。

[457: 匿名さん]

近くに食事などが出来るお店があるのはそれもまた便利でいいですよね。
ここの駐車場は機械式のものみたいですが、屋根とかはあるんでしょうかね。
車での移動も多くなりそうな環境なので気になるところですね。

[458: 購入検討中さん]

隣のリュクスは駐車場建屋ありますがホームズは建屋無さそうです。

[459: 匿名さん]

お米屋さんの看板が眩しい(笑)

[460: 匿名さん]

建物内モデルルームはマンションの専有部だけでなく共有部や周辺環境まで
チェックできていいですよね。
ところでこちらの最終期の3戸は登録抽選で、受付日が1日限りで時間帯も
4時間だけなんですね。
恐らく既に申し込みが入っており、全ての住戸が契約確定であるのだと思います。

[461: 匿名さん]

地味に売れてますね。
やっぱり駅近は強いな。

[462: 匿名さん]

確かに売れているようです。
早々に完売ですかね。

[463: 匿名さん]

＞455
スーパーは坂下のOKストアがおススメ。
少し長めの坂ですが散歩がてらどうぞ。

[464: 匿名さん]

機械式の駐車場に関わらず、スタットレスを履かれていない車なら、
雪が降った日は別の交通手段を考えた方が無難ですよね。
マンション敷地内だけの問題ではなく、凍ってしまうと道路でもかなり危険です。

[465: 匿名さん]

売れてるんですかね？案内結構来ますけど

[466: 匿名さん]

公式サイトは最終一邸との表示になりました。

[468: 匿名さん]

あと1戸、部屋番号と価格を出して公式サイトでは案内をしていますよ。
あの価格はディスカウントしてあるんですか？それとももともとのイニシャルの価格なのですか？
この場所でこの広さならまぁという感じでしょうか。
眺めとかは難しいとは思うけれど。

[469: 匿名さん]

坂の下に買い物出来るお店があるのは便利ですよね。毎日の買い出しに関しては問題がなさそうです。
ただ、周辺には坂道が多いので、自転車で移動すると言う事になると少々大変になるかもしれませんね。

[472: 匿名さん]

昨日、現地行きましたが穏やかでいい所だと思います。　　買い物は甲州街道を越えて不動通り商店街も面白いですよ。　

[473: 契約済みさん [男性]]

噂によると１階の店舗には某スーパーマーケットチェーンの新業態が入るみたいですよ。
これで初台の買い物も大分便利になるのでは？

[474: 周辺住民さん]

テナントスペースの内、初台駅に近い側は整骨院さんが入るそうです。現地に表示が出ていました。

[475: 匿名さん]

全戸完売‼︎ですか。

[476: 匿名さん]

結構賃貸にでてますね。
地権者のかたでしょうか。

[477: 匿名さん]

某スーパーマーケットチェーンの新業態とは
どんな店舗なのかとても気になります。
食料品を扱う店ではあるのですよね？
そうだとしたら、坂が苦手な人には嬉しいことです。
荷物を持っての坂道はけっこうきついと思うので。

全戸申込御礼となっていますね。
完売ということですかね。
賃貸の料金はいかがなものですか？
このあたりの相場ですか？

[478: 匿名さん]

スーパーじゃなく雑貨屋じゃん
やっぱ初台は不便なままだ

[479: 周辺住民さん]

初台は暮らしやすいと思います！

[480: 匿名さん]

完売しましたね。

スーパーの使い心地はどうなんでしょうか。
雑貨店のようですが、食料品も扱っているとちょっとした買い物に便利そうですよね。