パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[321: 匿名さん]

過剰な期待などしてません、購入価格より高値で実際にリセールし易かった経験上のことです。

[322: 匿名さん]

三井じゃなくても他のデベでも優良物件なら売れるよ。
そして他が評価を上げたのか三井が下げたのかは知らないけど
以前ほど三井ブランドのマンションに価値がないのは事実
まぁ三井の中でもピンキリでしょうけど

[323: 匿名さん]

大分、この物件や三井に批判的な方々の参加が多く感じますが、11月下旬から販売動向が楽しみですね！

実態は批判的な方々の意見が反映された売れ行きか否か見ものです。

[324: 匿名さん]

三井ブランドと言えるのはホームズまでかな、流石にリュクスとは同じ括りは嫌だなぁ
目黒の物件見に行ったことあるけど仕様が失笑するレベルだった。

[325: 匿名さん]

ここってホームズ初台の意見交換する場だよね？？

[326: 匿名さん]

三井以外のデベ嗜好の方がここに投稿されるのは他社デベ営業さんの嫌がらせか意味不明な方としか思えませんね。

[327: 匿名さん]

隣りのパークリュクスが売られてるころ、青葉台のパークコートが値引きで同じくらいだったよ
50平米くらいのコンパクトな間取りだったけど。
結局見送ったがパークリュクス買うぐらいなら売れ残りでもパークコートだなって今でも思う。

[328: 匿名さん]

今更、発売間もなく完売した隣リュクスの話はどうでもいいよ！

[329: 匿名さん]

ここは笹塚のリビオと競合という感じでしょうかね。

[330: 匿名さん]

かつて投資用として検討した者です。2階の事業協力者向けの4部屋が早々に賃貸マーケットに出ていますね。想像以上に安い家賃なので、これでは購入して貸すとなると利回り悪すぎてとてもやってられません。他の物件を検討します。

[331: 匿名さん]

初台は穴場的エリアで知名度低いし利便性も１ランク落ちるので賃料はあまり取れませんね

[332: 匿名さん]

新宿まで一駅の立地でも利便性悪いの？

[333: 匿名さん]

新宿線（京王新線）の使い勝手が悪いのと初台自体の何も無さもあってマイナー駅ですね
他の方も書いてますが同じ沿線でも笹塚方が利便性は上です。
西新宿の物件は丸ノ内線使えますからそこと比べても見劣りします。

[334: 匿名さん]

初台が知名度低いってどこなら高いんだ？
東京で初台を知らない人ってどれくらいの割合だろうか。
オペラシティがあるところって事で知ってる人も多いのではないだろうか。

利便性の高いところとはどこだ？
新宿から歩いて帰られるレベルなのに。

まさか東京駅から半径○kmとか言わないよねぇ？

[335: 匿名さん]

昨今の新築物件価格では投資利回りは何処も低く厳しいですよ、かといって築浅中古も高値で3年前位に比べると利回り下がるばかりです…。

暫くは追加金融緩和による円安で外資流入傾向から物件相場関係なく都心不動産は高くなるのでなかなか自己使用目的でないと手が出せませんね。

[336: 匿名さん]

都心というか初台は利回り悪すぎ

[337: 匿名さん]

334さんに同感、333さんが指摘してる内容だと何もないマイナー駅って何があればマイナー駅じゃないの？

[338: 匿名さん]

>>336

代々木上原周辺も家賃さほど変わらないような気がしますが、新築物件でどこなら利回り良いんでしょうか？

[339: 匿名さん]

オペラシティは知ってても初台は知らない人の方が多いんじゃないかな
オペラシティ自体もイベントなどで用がある人以外は行かないような施設でしょうし
行ったことない人多いのではないでしょうか。

[340: 匿名さん]

初台の場合この先もあまり便利になりそうな感じはないよね
西新宿３丁目の再開発はとん挫しちゃってるし...

[341: 匿名さん]

オペラシティーイベント以外行く人いないって？もう少しオペラシティー調べられて投稿された方がいいですよ。

西新宿3再開発計画自体はとん挫してませんけど…。

[342: 匿名さん]

>>338

この辺だったら確実に参宮橋や西新宿の方が家賃は取れますね
利回りでも上だと思います。

>>341
西新宿３丁目の開発は待ちきれなくなったのか個別で新規のビルが建ち始めてるのでもう無理でしょう

[343: 匿名さん]

元々、ここは地権者でない限り投資向きではないのではと思います。

[344: 匿名さん]

西3の再開発は初台エリアの資産価値向上にはできてくれた方がいい
でも地元民誰もが思ってることだがあそこは無理っぽい、地権者のほとんどが突っぱねてるから
あるとしても大幅な縮小しての計画だがそれでも10年じゃ無理でしょう
まあ仮に再開発できてもこのマンションの付近は恩恵があまりないエリアだけど・・

[345: 匿名さん]

>>342
ちなみに初台と参宮橋、西新宿で同程度物件で家賃や利回り如何程の違いでしょうか。

[346: 匿名さん]

通常家賃が高いということは人気エリアで物件仕入れ価格が高く利回りは低い、利回りが高いということは物件購入価格はお手頃ということですよね、昨今の市況から両立するのはかなり難しい。

[347: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hatsudai_04925-st/price/

こちらが初台の家賃相場です

http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/nishishinjuku_09076-st/price/

西新宿だとこれくらいですね
広さが大体同じのワンルームを基準にみると分かりやすいです。

初台よりだいぶ上です
参宮橋と比べても初台はワンランク落ちます

笹塚と初台ですと初台の方が賃料は若干高いですが
物件価格も高いので利回り考えると笹塚といい勝負かそれ以下かと思います。

実際は物件により誤差もだいぶあるでしょうが一つの指標にはなりますね

[348: 匿名さん]

西新宿と初台の差は沿線力の差ですかね
都営新宿線に比べ丸ノ内線はやっぱ有利だと思う

[349: 匿名さん]

西新宿に関しては高級賃貸マンションが多いからだと思います。パークハビオ、コンシェリア、ラトゥールなどかありますが、初台にはそういうマンションないので。

[350: 匿名さん]

世間一般では参宮橋の方が明治神宮のおかげでイメージいいし
西新宿はオフィス街として超有名、
それに比べて初台は何もない
イメージや印象ってやっぱ大事だと思う

[351: 匿名さん]

まあパークリュクスは置いといて、この辺にもプラウド代々木初台とか評価の高いマンションはありますよ。
この初台の通りも広い割に車通りも少ないですし、高級マンションも多い。
裏に行くとスクエニ会長の豪邸もありますし悪いところじゃないですよ。

[352: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[353: 匿名さん]

この辺で検討してまししたが中々参考になるデータですね
西新宿の方が物件価格安いうえに賃料も高いなら利回りは西新宿の方が上ですね
参宮橋とは同じ価格帯だけど参宮橋の方が家賃は取れるのでやはり利回りは上

周辺と比べても利回り低く賃貸には向いてないエリアですね。
永住目的以外なら賃料取れるエリアの方が良さそう。

[354: 匿名さん]

ここ検討されてる人で投資目的を考える方が不自然。

[355: 匿名さん]

現地見学しましたが、ここは徒歩3分以内で和洋中なんでも外食には便利なところですね。

[356: 匿名さん]

いずれ貸す前提でこの物件価格出すなら、ほかに利回りいい物件やエリアありそうだね。
わざわざあまり賃料を取れない初台じゃなくてもって思ってしまいますね。

[357: 匿名さん]

賃貸目的ならブランズ代々木じゃないの？駅5メートルでしょ？
ここ買う人は永住目的でかったほうがいいでしょ。
初台はいいところだよ、賃貸で住んでたけど。
投資ならそもそも見当はずれ。
何か一つ選ばないとね。
ここ選ぶなら住みたい人１択しかないね。

[358: 匿名さん]

初台がどうかはともかく
人生何が起こるか分からないからリスク管理の意味でも
いざという時のために利回りが高いエリア選んでおいた方が無難かと。

[359: 匿名さん]

やはり便利だったり何かポイントがないと家賃はとれないですよね

[360: 匿名さん]

ここは住みたい人の検討物件

[361: 匿名さん]

資産性なら公示価格でしょ。http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2014/11.html

[362: 匿名さん]

マンションは土地の持ち分あんまりないからね。
利回りで評価されても仕方ない。

[363: 匿名さん]

この物件を利回りで評価ってのも・・・
そもそも検討している人にとっては的外れ。

[364: 匿名さん]

利回りで低いってことはこのエリアの資産価値自体低そうだね。

[365: 匿名さん]

ここが売れると都合が悪い人の投稿多いね〜。

多分、いくら批判しても売れると思うよー。

[366: 匿名さん]

家賃じたいは周辺よりワンランク落ちるとはいえ
そこそこ取れる。
ただ利回りで考えると物件価格が割高。
エリアが悪いんじゃなく物件が悪い。

[367: 匿名さん]

モデルルーム行っても公示地価の資料は
だしてこないけど周辺賃料の資料は
必ずだしてくるから賃料を気にするのも
大事なんじゃないかしら。

[368: 匿名さん]

公示地価、路線価＝資産価値当たり前だね。

[369: 匿名さん]

都内有数にここは地盤が良い。

[370: 匿名さん]

マンションは家賃相場大事だよ。
加えて分譲価格からくる利回りで評価決まる。
ここは地権者の賃貸見る限りあまり優良ではなさそうですね。

[371: 匿名さん]

それらも加味した中古相場だね。

[372: 匿名さん]

不動産管理会社人気ランキング

1野村2三井3長谷工

マンション購入後の管理も資産価値に影響あるので大事ですね。

[373: 匿名さん]

ふつう高級マンションに店舗は入ってないですし
隣りもここもそれなりの物件かもしれないですね。
グレード的には高くなさそうです。

[374: 購入検討中さん]

高級？？隣もここもリセールし易いそれなりに良い物件だと思います。

[375: 匿名さん]

駅３分でも家賃がとれないのが何ともマイナーな初台らしい

[376: 購入検討中さん]

多少家賃が高くても空室率高ければ全く意味がない。

[377: 匿名さん]

>>372

資産性気にするならちょっと前にもレスあったけど騰落率ランクとかも気にした方がいいよ
三井は丸紅、東急、伊藤忠以下らしいから。事実ご近所物件でも差がでてるらしいし。

[378: 購入検討中さん]

騰落率気にしたら野村、三菱、住友は5位の三井より下ですよ。
3位〜5位は0.1程度の差ですし。

一喜一憂するほどの差は感じません。

[379: 匿名さん]

三井も東急以下じゃ大したことないな
ましてホームズやリュクスじゃ・・

[380: 購入検討中さん]

販売戸数ランキングでは三井が他社デベ圧倒している。

[381: 匿名さん]

販売戸数は多くても資産価値低いんじゃ仕方ないね

[382: 匿名さん]

この物件のエリア商店街通りだから仕方ないとはいえいつも路駐してるよね
凄く邪魔、特にコンビニの前あたり

[383: 匿名さん]

中古の騰落率って住まいサーフィンの？
そのサイトだとこのマンションは結構人気みたいだけど。
https://www.sumai-surfin.com/re/32202/

[384: 匿名さん]

http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/jsny/20140924-00000192

この間発表されたブランド別のことでしょう
丸紅が相変わらずの強さ

[385: 匿名さん]

コンビニのとこはいつもトラックが停まってる印象があります。
オーケーいくときいつも邪魔だなって感じてます。

[386: 匿名さん]

ここは商店街にしては道幅が広いですね、路駐は止めて頂きたいですが。

[387: 周辺住民さん]

商店街は納品トラックやタクシーなど歩道が整備されてない割に交通量が多いので日々危ないなって感じること多いです。

[388: 購入検討中さん]

でもどちらかと言うと常に歩行者天国状態。

[389: 匿名さん]

あの商店街何もないよね。どこで買い物するの

[390: 匿名さん]

また買物ネタ繰り返すの？

[391: 匿名さん]

初台は薬局やコンビニがメイン。商店街は閉まるの早いので夜買い物する方には向きません。
あちこち回るの面倒な方にはキツイ環境。外資食メインのDINKSとか単身者ならいいかもしれませんが
ファミリーには微妙です。

[392: 匿名さん]

オペラの成城石井や初台OKストアーを使い分ける方が多いのかな。

[393: 匿名さん]

初台、幡ヶ谷周辺は駅別の利回りで見てもだいぶ落ちますね。

[394: 匿名さん]

間取りが酷い
この条件ですと坪20万くらい高い気がしますね

[395: 匿名さん]

他の都心新規販売物件も買い手が妥当と思う価格物件の方が珍しい状態ですね。

[396: 匿名さん]

初台の下駄住戸マンションって考えると割高な気がしますね
仕様と間取りもイマイチですし。立地も商店街の中ですし・・高級感は皆無ですよね

[397: 匿名さん]

下履きでなく仕様も高ければお値段もこんなもんじゃないでしょ。

[398: 匿名さん]

地権者さんが最上階や角住戸などいいとこ全部持って行ってしまってますね
あっても買える価格だったかは別の話ですが最初から選択すらできないとなんだかなぁって感じてしまいますね

[399: 匿名さん]

確認してますが角住戸、全部が地権者住戸というわけではないですよ。

[400: 匿名さん]

何れにしても角住戸は競争率が高そうです・・・

[401: 匿名さん]

>>397

やはり下駄履き仕様は一般的にマイナス要因なんですね
参考になります

[402: 匿名さん]

一階店舗は治安面や住居は2階以上など都合の良いこともあるので価値観は人それぞれでしょう。

[403: 匿名さん]

ここは地権者さんの割合かなり高いですしね。
最上階には当然居住されるんでしょうがどんな方なんでしょうかね
あと店舗は何が入るのか決まったのでしょうか？

[404: 周辺住民さん]

匂い、騒音、害獣の懸念も増えるし、お隣みたいにコンビニのような店舗が入るとチープ感が増します。
世間一般では敬遠される条件の一つです。

[405: 匿名さん]

三井以外のデベ営業マンの酷い中傷投稿多いね〜

こういうせこい営業マンからだけは購入したくありません。

[406: 匿名さん]

あと地権者多めの物件もあまり好まれませんよね。
ここの場合は地権者住戸の賃貸比率も高いですし賃貸層の方との意識の差から共用部分が傷みやすいと言われたりしますね

[407: 匿名さん]

ここが売れて欲しくない他社デベ営業マンのような投稿。

[408: 匿名さん]

ネガ意見が他社の嫌がらせだとすると逆に擁護してるのは三井の営業や付近の住民、お隣の購入者とかですかね
まだ販売もしてまぜんよね、ここ。まぁ別に真実ならどんな立場の方でもいいんですけどね

[412: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45649/all/

下駄履きマンションについてはこのスレに書かれてますね。
参考にしたらどうでしょうか。
一般的には下駄履きだと資産価値が低いそうです。

[413: 匿名さん]

外観的にもかなり評価下がりますから仕方ないでしょうね

お店にもよるけど住居と違って店舗部分は入口周辺などの共用部も劣化が激しいみたいですし。

[416: 買い換え検討中]

>>412
下駄履きマンションは近隣トラブルのもとになることが多いのであまり好まれませんよね
オーナーさんの意向次第で何の店舗になるのか読めないとこありますし..

[417: 購入検討中さん]

現地見学してよく考えてここが良いと思う人だけ購入されれば良いのではと思いますよ。

[418: 匿名さん]

別に他社の営業でもいいんじゃない
初台の家賃相場や利回りが低いことや
下駄履きマンションのこと教えてくれるから。
ウソついてるわけじゃなくデータ付で教えてくれるから参考になったし。
モデルルームで聞ける宣伝文句よりそこで聞けない悪い要素の方が重要なんじゃないかしら。

[420: 匿名さん]

レフィールやプレシスの検討レスの方々がOKストアーやオペラの成城石井も使えると言ってますが、どちらのスーパーからも近いここのレスでは何故使いずらいという意見が多いのかな？

ここは純粋な検討レスからずれてしまっているのが残念です。