パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[251: 申込予定さん]

だからホームズの価格見てこれからリュクスの中古＠320で売りに出すリュクスオーナーさんいると思えますかってことです。

[252: 匿名さん]

仕様も低いですし築年数も経過したリュクスだから妥当な金額でしょう
それ以上の価格つけても売れませんよ。
まぁいくらで出そうと売主さんの自由なわけですけど
結局売りたい場合は妥当な相場並みにしないと売れません

[253: 申込予定さん]

現実の引合価格知らないって幸せですね〜。
売れませんって断言されない方がいいですよ。
今は一昔前と状況が違います！

[254: 匿名さん]

>>247

事業協力者さんの出してる住戸の賃料から考えると相場的に割高感はありますね
物件価格は高い割に賃料は思ったほど取れない

[255: 匿名さん]

＞＞254

暫くは都心新築物件はほぼどの物件も利回り期待できませんね…。

[256: 匿名さん]

いや表面利回りで4%以下ってかなり低いよ
仮に新築だとしても・・

[257: 匿名さん]

都心は特に新築マンション価格上昇に賃料上昇が追いつかない状況は暫く続くかと思われますしこれから更に酷くなるような気がしますよ。

不動産投資環境は厳しいですね…。

[258: 購入検討中さん]

もっと70m2台の3LDKレパートリー増やして欲しかった！

[259: 匿名さん]

初台自体が地味でエリア全体で賃料は取りにくい
駅近とか関係なくエリアに魅力が薄いのが要因かと

[260: 匿名さん]

たかっ！山手の外で？
上原とかでも無いし。葬儀多いし。
首都高に囲まれて。

[261: 購入検討中さん]

ここってこの物件に興味ある方達のスレですよね、初台に関心が無いネガりたい方は他に行って頂きたいですね。

[262: 匿名さん]

利便性とか買い物環境でちょっと地味な感じはあるよね

[263: 周辺住民さん]

このマンション付近は初台の中でも派手な地域とは思いませんが住みやすいところですよ！

[264: 匿名さん]

初台では350.笹塚では330ぐらいまでが買っていい価格と思います。リセールを考えないならいいと思いますが、高いときに買ったからといって高く売れるわけではないですから。どうしてもここにすみたいなら賃貸がいいんじゃないですか。

[265: 購入検討中さん]

初台に派手なところなんてあったかな？
オペラシティ側でしょうか？

[266: 匿名さん]

築年数は経っているが、もう少し坂を下ったグランベスタ―ジュやパークグランディがいいと思う。　　少し前に、グランベスタージュの中古がヤフー不動産にでていたが、瞬間蒸発したぞ。

[267: 購入検討中さん]

>>264さん
私もそう思います。
こんなことなら
リュクス買っておけばよかった、、

グローリオ笹塚も買っておけばよかった、、

[268: 匿名さん]

リュクスとホームズどちらも店舗が入ってチープ感が漂うのが難点
商業地域だし地権者いるから仕方なのかもしれないけど

[269: 周辺住民さん]

現地見てますが、そんなにチープって感じでも無いと思いますよ！

[270: 匿名さん]

現地見てきました。お隣さんのローソンはかなりダサいですね。
ここは何の店舗入るか気になりますが
皆様の意見通り店舗入りマンションはちょっと見た目的に残念ですね。

[271: 匿名さん]

多少の見た目より利便性選ぶ人も結構いますから〜色々仰っても売れるんだろうな。

[272: 匿名さん]

利便性重視なら初台は選ばないんじゃないかな。

[273: 匿名さん]

この辺、マンション新規分譲少ないんです。

[274: 周辺住民さん]

確かに数年前のリビオ、リュクス共に抽選で販売間もなく完売でした。

[275: 匿名さん]

リビオは竣工後も売れ残りでしたし
値引き提示もあった気がします

[276: 匿名さん]

気がします⁇
何れにしてもリビオ完売しましたよ。

[277: 匿名さん]

戸数が少ないから高くても売れちゃうんでしょうね。

[278: 匿名さん]

初台自体が需要あんまりないよね。賃料が安いのはいいんだけどね

[279: 匿名さん]

需要が無いのに何故完売⁇

[280: 匿名さん]

そこまで詳しい場所ではないけどちょっとだけ知っているので書いておきます。

初台の場合は駅に近いからといって何でもあって便利というわけではないのですが、これは新宿界隈が生活圏であるという点を考慮してあまり気にしなくても良いと思います。

毎日電車の人はいいですよね、サッと乗れます。

わりと静かな雰囲気の場所の記憶です。
自分が行っていたのは夜～朝が多かったので静かだったのかもしれませんが。

地図上で文化学園が確認できますね。もうこの学園を少し行くだけで新宿駅ですよ、感覚は人によって違うとは承知していますが。

[281: 匿名さん]

初台って何もない、はっきり言って便利かと言われれば微妙...
そのうえ周辺は商店街通りなうえに
ここの場合店舗も入るから騒がしいでしょうし静かでもない

[282: 匿名さん]

いやいや、結構色々お店ありますし一階店舗だから静かでない根拠解りませんね？
ここの前、通りますが騒がしくはありませんよ！

[283: 匿名さん]

でもリュクスみたいにコンビニみたいな店入ったら五月蠅いよね

[284: 匿名さん]

コンビ二は端で目立たないし都合いいから特に問題無いと思うけどね〜

[285: 匿名さん]

住んだことあるけど直下にコンビニってかなりウルサイよ。
あと納品のトラックが邪魔だし・・

[286: 匿名さん]

私も真下にコンビニありますが音など気になりませんよ、建物の造りによるのかな？
ここは通りが広いから納入トラックも気になりませんよ！

[287: 匿名さん]

買い物難民な場所に住んでたころはコンビニは重宝した。
防犯の面からあってもいいけど真下にはいらないよね。
納品は１日４回くらいあるから真下だとそれなりに気になります
ここの場合はリュクスが貧乏くじ引いてくれたからいいと思う
隣りくらいが丁度いい。

[288: 匿名さん]

コンビニは夏のゴミ処理が気になりそう。でもコーヒーだったり銀行だったり、振り込みや宅急便を出したり、ちょっとした調味料や飲み物など重宝しそう。

[289: 匿名さん]

ここは初台駅近セブン、リュクスローソン共に徒歩1分くらいで便利な場所ですよね。

[290: 匿名さん]

コンビニより品ぞろえのいいスーパーが欲しい
成城石井は駅反対側だし、お高いので日常使いには厳しい
OKストアはあんな辺鄙な場所にあるせいでこれまた使いにくい
この辺は本当に買い物が不便

[291: 周辺住民さん]

八百屋、お肉屋、初台スーパー内魚屋ほぼ商店街で事足りますよ。

[292: ご近所さん]

初台は買い物環境はよくはないです。
個人商店の品ぞろえははっきり言って微妙です。あとは閉まるのが早いので遅くに買い物したい方には不向きです。
面倒でも週末にOKでまとめ買いとかできる人なら平気かもしれません。
成城はこの辺からだと行くのが面倒ですが、人によっては重宝するかも。
一般的なスーパーはないので、それを許容できる人じゃないと初台は無理かと思います。

[293: 匿名さん]

>>290さん

OKストアはあれくらいの距離の場所にあるから良いんじゃないでしょうか？
それとも初台商店街に出来て、前の道路が車通りが多くなる方が良いですか？

パークホームズからなら下り坂ですし、自転車で1分程度で着く最高の場所だと思いますが。

[294: 匿名さん]

293さんと同感ですね！

[295: 匿名さん]

駅からの動線にないからオーケーは使いにくいよね。
あと言うほど安くはない普通のスーパー、モノは悪くないけどね

[296: 匿名さん]

普通のスーパーって？ものが悪くなければ
十分でしょ？

[297: 匿名さん]

単に場所が悪いよねオーケーストアは・・行くの面倒、帰りは上り坂だし

[298: 匿名さん]

初台OKストアーは配達もありますよ！

[299: 匿名さん]

一般的な考えだと初台は買い物不便だと思いますよ
不動産屋に聞いても同じこと言われます。だからそれを許容できる人じゃないとね

[300: 匿名さん]

不便もありますがそれ以上に生活し易い地域でも
ありますよ。

[301: 匿名さん]

不動産屋ってここと競合するデベ？
それとも他社デベ営業さんご本人だったりして！？

[302: 匿名さん]

買い物含め利便性では微妙な地域ということでしょうかね

[303: 匿名さん]

ここの立地が微妙なら何処なら微妙で無いマンション立地か教えて頂きたいものですね〜

価格も同等の範囲で。

[304: 匿名さん]

299さんじゃないですが新宿駅の賃貸仲介に部屋を探してもらったときに
買い物環境の不便さで同じようなこと言われましたよ。
コンビニ弁当が主食の単身者とかがが住むのでしたらだったら平気でしょうとのことでしたが
結果的にそれも理由の一つお隣の駅に住みましたが・・・
どこを重視するかは人それぞれですが初台は買い物環境はそれほど良くはないと思ってます。

[305: 匿名さん]

では単身者でない方々も多々初台在住されてますが何故でしょうかね？？

それにそんなに初台を否定してるなら何故ここのレスに投稿されるのか・・・？

[306: 匿名さん]

初台の買い物環境がいいと思える方はどこに住んでも平気だと思う。

[307: 匿名さん]

また買い物環境？逆にそれ以外はあまりケチつけにくということだね。

[308: 周辺住民さん]

初台、暮らし易いよ。

[309: 匿名さん]

>>304

どこだって人は住める、ただ便利か不便かなどの違いはある
まぁ家選びは便利さだけが基準じゃないけど重要なファクターの一つではあるね

[310: 匿名さん]

便利さでいったら笹塚の方がスーパーあるので便利だし、電車も始発だから座れるよね

[311: 周辺住民さん]

買い物は便利かもだけど笹塚は微妙・・・

[312: 匿名さん]

お世辞にも便利と言えない初台エリアで静かでもない所業地域の下駄履きマンションだし
評価もそれなりなんじゃないかなここは。でも三井だからなぁ。

[313: 匿名さん]

失礼、所業地域→商業地域

[314: ご近所さん]

三井ブランドってそんなすごいんですか？？

[315: 周辺住民さん]

一階店舗だと治安には貢献しますね！

[316: 匿名さん]

というか柱がもれなく数本プレゼントされてる間取りはみなさん気にならないのかね
明らかに酷いと思うんだが..

三井も最近クオリティ下がってるね
マンション騰落率が東急や伊藤忠に抜かされたのも納得な気がするわ

[317: 匿名さん]

三井もピンキリですからパークリュクスやホームズの郊外仕様レベルだと
電鉄系や商社系デベ以下だと思います。

リュクスの仕様なんてかなりレベルとしては低いですから
ここはそうならないことを期待してます。

[318: 匿名さん]

リュクスのメリットは都心駅近がコンセプトなのと三井不動産分譲物件を好む人が多いこともありリセールし易いことは確かです。

[319: 匿名さん]

パークリュクスと時期も同じで坪単価同じだった参宮橋のブランズの方が高値で売買されてます。
三井ブランドも色々ですし、過剰な期待は禁物です。
特にリュクスみたいな仕様が低いと認知されてる物件はそれなりの評価かと・・

[320: 匿名さん]

三井の場合ブランド分けちゃてるからね
コートやホームズならともかく
リュクスはコンパクトマンションで賃貸に回る部屋が多いから
仕様の低さと相まってイメージよくないよね
賃貸物件のイメージしかないもの

[321: 匿名さん]

過剰な期待などしてません、購入価格より高値で実際にリセールし易かった経験上のことです。

[322: 匿名さん]

三井じゃなくても他のデベでも優良物件なら売れるよ。
そして他が評価を上げたのか三井が下げたのかは知らないけど
以前ほど三井ブランドのマンションに価値がないのは事実
まぁ三井の中でもピンキリでしょうけど

[323: 匿名さん]

大分、この物件や三井に批判的な方々の参加が多く感じますが、11月下旬から販売動向が楽しみですね！

実態は批判的な方々の意見が反映された売れ行きか否か見ものです。

[324: 匿名さん]

三井ブランドと言えるのはホームズまでかな、流石にリュクスとは同じ括りは嫌だなぁ
目黒の物件見に行ったことあるけど仕様が失笑するレベルだった。

[325: 匿名さん]

ここってホームズ初台の意見交換する場だよね？？

[326: 匿名さん]

三井以外のデベ嗜好の方がここに投稿されるのは他社デベ営業さんの嫌がらせか意味不明な方としか思えませんね。

[327: 匿名さん]

隣りのパークリュクスが売られてるころ、青葉台のパークコートが値引きで同じくらいだったよ
50平米くらいのコンパクトな間取りだったけど。
結局見送ったがパークリュクス買うぐらいなら売れ残りでもパークコートだなって今でも思う。

[328: 匿名さん]

今更、発売間もなく完売した隣リュクスの話はどうでもいいよ！

[329: 匿名さん]

ここは笹塚のリビオと競合という感じでしょうかね。

[330: 匿名さん]

かつて投資用として検討した者です。2階の事業協力者向けの4部屋が早々に賃貸マーケットに出ていますね。想像以上に安い家賃なので、これでは購入して貸すとなると利回り悪すぎてとてもやってられません。他の物件を検討します。

[331: 匿名さん]

初台は穴場的エリアで知名度低いし利便性も１ランク落ちるので賃料はあまり取れませんね

[332: 匿名さん]

新宿まで一駅の立地でも利便性悪いの？

[333: 匿名さん]

新宿線（京王新線）の使い勝手が悪いのと初台自体の何も無さもあってマイナー駅ですね
他の方も書いてますが同じ沿線でも笹塚方が利便性は上です。
西新宿の物件は丸ノ内線使えますからそこと比べても見劣りします。

[334: 匿名さん]

初台が知名度低いってどこなら高いんだ？
東京で初台を知らない人ってどれくらいの割合だろうか。
オペラシティがあるところって事で知ってる人も多いのではないだろうか。

利便性の高いところとはどこだ？
新宿から歩いて帰られるレベルなのに。

まさか東京駅から半径○kmとか言わないよねぇ？

[335: 匿名さん]

昨今の新築物件価格では投資利回りは何処も低く厳しいですよ、かといって築浅中古も高値で3年前位に比べると利回り下がるばかりです…。

暫くは追加金融緩和による円安で外資流入傾向から物件相場関係なく都心不動産は高くなるのでなかなか自己使用目的でないと手が出せませんね。

[336: 匿名さん]

都心というか初台は利回り悪すぎ

[337: 匿名さん]

334さんに同感、333さんが指摘してる内容だと何もないマイナー駅って何があればマイナー駅じゃないの？

[338: 匿名さん]

>>336

代々木上原周辺も家賃さほど変わらないような気がしますが、新築物件でどこなら利回り良いんでしょうか？

[339: 匿名さん]

オペラシティは知ってても初台は知らない人の方が多いんじゃないかな
オペラシティ自体もイベントなどで用がある人以外は行かないような施設でしょうし
行ったことない人多いのではないでしょうか。

[340: 匿名さん]

初台の場合この先もあまり便利になりそうな感じはないよね
西新宿３丁目の再開発はとん挫しちゃってるし...

[341: 匿名さん]

オペラシティーイベント以外行く人いないって？もう少しオペラシティー調べられて投稿された方がいいですよ。

西新宿3再開発計画自体はとん挫してませんけど…。

[342: 匿名さん]

>>338

この辺だったら確実に参宮橋や西新宿の方が家賃は取れますね
利回りでも上だと思います。

>>341
西新宿３丁目の開発は待ちきれなくなったのか個別で新規のビルが建ち始めてるのでもう無理でしょう

[343: 匿名さん]

元々、ここは地権者でない限り投資向きではないのではと思います。

[344: 匿名さん]

西3の再開発は初台エリアの資産価値向上にはできてくれた方がいい
でも地元民誰もが思ってることだがあそこは無理っぽい、地権者のほとんどが突っぱねてるから
あるとしても大幅な縮小しての計画だがそれでも10年じゃ無理でしょう
まあ仮に再開発できてもこのマンションの付近は恩恵があまりないエリアだけど・・

[345: 匿名さん]

>>342
ちなみに初台と参宮橋、西新宿で同程度物件で家賃や利回り如何程の違いでしょうか。

[346: 匿名さん]

通常家賃が高いということは人気エリアで物件仕入れ価格が高く利回りは低い、利回りが高いということは物件購入価格はお手頃ということですよね、昨今の市況から両立するのはかなり難しい。

[347: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hatsudai_04925-st/price/

こちらが初台の家賃相場です

http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/nishishinjuku_09076-st/price/

西新宿だとこれくらいですね
広さが大体同じのワンルームを基準にみると分かりやすいです。

初台よりだいぶ上です
参宮橋と比べても初台はワンランク落ちます

笹塚と初台ですと初台の方が賃料は若干高いですが
物件価格も高いので利回り考えると笹塚といい勝負かそれ以下かと思います。

実際は物件により誤差もだいぶあるでしょうが一つの指標にはなりますね

[348: 匿名さん]

西新宿と初台の差は沿線力の差ですかね
都営新宿線に比べ丸ノ内線はやっぱ有利だと思う

[349: 匿名さん]

西新宿に関しては高級賃貸マンションが多いからだと思います。パークハビオ、コンシェリア、ラトゥールなどかありますが、初台にはそういうマンションないので。

[350: 匿名さん]

世間一般では参宮橋の方が明治神宮のおかげでイメージいいし
西新宿はオフィス街として超有名、
それに比べて初台は何もない
イメージや印象ってやっぱ大事だと思う