パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[221: 匿名さん]

このスレここが売れて欲しくないデペの方が多い感じですね〜。

[222: 購入検討中さん]

販売価格HPに載ってますね！

[223: 匿名さん]

大きいＰＳがたくさんある間取りが多くないですか。Ｍとか柱と同じぐらいの大きさのＰＳが複数あるし。専有面積がせまいので無駄が多い印象ですね。ただワイドスパンな間取りが多いのはいいですね。
最多価格帯6400万で買えるのは55平方ｍ２位の大きさですかね。坪単価380位ですかね。バブルですね。

[224: 購入検討中さん]

まだまだバブルはこれからでしょ〜。

[225: 購入検討中さん]

(6,400万➗55m2)✖️3.3=384万円／坪ですね！

[226: 匿名さん]

駅として微妙だし、下駄履きマンションですから
デベも弱気だね。
検討者からしたらありがたいが。

[227: 匿名さん]

２１２さん
確かに買い物面をとるなら笹塚なのかなと思いますが、
住むのなら初台だなと私個人は思っています。笹塚でこの物件の様に
徒歩3分という立地を選ぶならかなりざわざわしている環境ですよね。
でもそれに比べれば初台のこちらの環境は落ち着いている様な。
買い物する場所も全くないわけでもないですからね。十分なのかな。

[228: 匿名さん]

初台はエリアとして地味で注目度が低いので
ここの価格設定も妥当かと思います。高くもないけど安くもないなぁという感想

[229: 匿名さん]

販売時期が違うがパークリュクスより大分高いような気がしますが妥当という意見もあるのですね。

[230: 周辺住民さん]

リュクス発売した4年前と現在の地価、建設費考えればリュクスと比較することに無理がありますね。

[231: 匿名さん]

リュクスはお得だったってことですね

[232: 購入検討中さん]

今の新築マンション事情を考えるとホームズ初台の価格設定は割安な感じがします。

[233: 匿名さん]

市況を加味しても初台じゃこの程度しか
とれないというデベの判断かと。

[234: 匿名さん]

アベノミクス以前の土地仕入れのためこの程度の価格に抑えられたかと思うので購入希望者にとっては良い物件ですね！

[235: ご近所さん]

えっと意外とリーズナブルなんじゃないか的な意見が出てますけど、
現在の市況を鑑みても少しお高めじゃないですか？
これは初台に対する評価なのかそれともパークホームズって仕様結構いいんですか？
他のパークホームズの価格を知らないのでどなたか教えてください。

[236: 匿名さん]

吉祥寺御殿山のパークホームズは同じぐらいだったかな
ここはリセールしやすいと思いますがちょっと割高感はありますね
平米数や維持費を考えると代々木町内でミニ戸建買った方がマシとすら思ってしまう

[237: 匿名さん]

やっぱりパークリュクスの中古を待とうかなー

[238: 匿名さん]

リュクス中古出ても高そう…。

[239: 匿名さん]

当初に@400とか煽ってたリュクスの住人さんからしたら@380は安いのかもしれないけど
ここら辺の相場としては@350程度が妥当な気がします。
下駄履きで@地権者賃貸多めの物件が@380じゃ売れないんじゃないかなという感想

[240: 匿名さん]

下駄履きだから@380は弱気や@350が妥当@380は高いなど価格設定の感想も色々ですね〜。

[241: 物件比較中さん]

39.57平米4700万円だと@392万ですから@400と煽ってた方がいると表現されてる方も居ますがその方は結果的に結構良い線予測されていただけのことですね。
売れるか売れないかを勝手に想像されるのは自由ですが私は売れると思いますよ！

ちなみに私は上原在住ですのでリュクスの住人でもありません。

239さんリュクス住人と決めつけての投稿はリュクス住人の方々は迷惑だと認識して頂きたいですね。

[242: 匿名さん]

リュクスの中古も大した額で取引されてないみたいだし
@３８０は高杉だよなぁ。

[243: 買い換え検討中]

241さんのおっしゃる通り特定のマンション居住者と決めつけて根拠もなく誹謗するのは止めましょう。

[244: 申込予定さん]

私は@380でも購入申し込みします！！

[245: 申込予定さん]

239さんに@400と煽ってたとご指摘された本人ですが、煽ったつもりはありませんが昨今のマンション市況から自分なりのここの予測価格投稿しただけのことですから〜。

ちなみに私は最近まで売り出されてました元代々木の物件購入済みですのでリュクスとは一切利害関係ありませんよ〜〜。

[246: 匿名さん]

パークリュクスの中古が＠３６０とかいうウソ情報垂れ流してる人はいたな。
途中で論破されてたけど。

[247: 匿名さん]

地権者さんが賃貸に出してる部屋から計算すると利回り3.9%くらいでしょうか
ちょっと低いですね。新築賃貸でもあまり家賃はとれなさそうですね。

[248: 匿名さん]

中古となったら結局はリュクスと同じ330ぐらいに落ち着くような気がします。今はもうマンションに手を出さない方がいい気がします。
380なら今年前半に発売となったクレヴィア原宿とほぼ同じ坪単価ですよ。中古となったらこれらと勝負しなくてはなりません。立地的に勝ち目はありません。
ちなみに私はクレヴィアではない渋谷区山手線内側のマンション契約済ですので利害関係ありません。

[249: 申込予定さん]

今、リュクスの中古って＠330で出てる物件あるんですか〜〜？
今後＠330で出てくるとも思えませんがね〜？

[250: 匿名さん]

ちょっと前のレス読み返してごらん
リュクスの中古なんて@320以下らしいから。

[251: 申込予定さん]

だからホームズの価格見てこれからリュクスの中古＠320で売りに出すリュクスオーナーさんいると思えますかってことです。

[252: 匿名さん]

仕様も低いですし築年数も経過したリュクスだから妥当な金額でしょう
それ以上の価格つけても売れませんよ。
まぁいくらで出そうと売主さんの自由なわけですけど
結局売りたい場合は妥当な相場並みにしないと売れません

[253: 申込予定さん]

現実の引合価格知らないって幸せですね〜。
売れませんって断言されない方がいいですよ。
今は一昔前と状況が違います！

[254: 匿名さん]

>>247

事業協力者さんの出してる住戸の賃料から考えると相場的に割高感はありますね
物件価格は高い割に賃料は思ったほど取れない

[255: 匿名さん]

＞＞254

暫くは都心新築物件はほぼどの物件も利回り期待できませんね…。

[256: 匿名さん]

いや表面利回りで4%以下ってかなり低いよ
仮に新築だとしても・・

[257: 匿名さん]

都心は特に新築マンション価格上昇に賃料上昇が追いつかない状況は暫く続くかと思われますしこれから更に酷くなるような気がしますよ。

不動産投資環境は厳しいですね…。

[258: 購入検討中さん]

もっと70m2台の3LDKレパートリー増やして欲しかった！

[259: 匿名さん]

初台自体が地味でエリア全体で賃料は取りにくい
駅近とか関係なくエリアに魅力が薄いのが要因かと

[260: 匿名さん]

たかっ！山手の外で？
上原とかでも無いし。葬儀多いし。
首都高に囲まれて。

[261: 購入検討中さん]

ここってこの物件に興味ある方達のスレですよね、初台に関心が無いネガりたい方は他に行って頂きたいですね。

[262: 匿名さん]

利便性とか買い物環境でちょっと地味な感じはあるよね

[263: 周辺住民さん]

このマンション付近は初台の中でも派手な地域とは思いませんが住みやすいところですよ！

[264: 匿名さん]

初台では350.笹塚では330ぐらいまでが買っていい価格と思います。リセールを考えないならいいと思いますが、高いときに買ったからといって高く売れるわけではないですから。どうしてもここにすみたいなら賃貸がいいんじゃないですか。

[265: 購入検討中さん]

初台に派手なところなんてあったかな？
オペラシティ側でしょうか？

[266: 匿名さん]

築年数は経っているが、もう少し坂を下ったグランベスタ―ジュやパークグランディがいいと思う。　　少し前に、グランベスタージュの中古がヤフー不動産にでていたが、瞬間蒸発したぞ。

[267: 購入検討中さん]

>>264さん
私もそう思います。
こんなことなら
リュクス買っておけばよかった、、

グローリオ笹塚も買っておけばよかった、、

[268: 匿名さん]

リュクスとホームズどちらも店舗が入ってチープ感が漂うのが難点
商業地域だし地権者いるから仕方なのかもしれないけど

[269: 周辺住民さん]

現地見てますが、そんなにチープって感じでも無いと思いますよ！

[270: 匿名さん]

現地見てきました。お隣さんのローソンはかなりダサいですね。
ここは何の店舗入るか気になりますが
皆様の意見通り店舗入りマンションはちょっと見た目的に残念ですね。

[271: 匿名さん]

多少の見た目より利便性選ぶ人も結構いますから〜色々仰っても売れるんだろうな。

[272: 匿名さん]

利便性重視なら初台は選ばないんじゃないかな。

[273: 匿名さん]

この辺、マンション新規分譲少ないんです。

[274: 周辺住民さん]

確かに数年前のリビオ、リュクス共に抽選で販売間もなく完売でした。

[275: 匿名さん]

リビオは竣工後も売れ残りでしたし
値引き提示もあった気がします

[276: 匿名さん]

気がします⁇
何れにしてもリビオ完売しましたよ。

[277: 匿名さん]

戸数が少ないから高くても売れちゃうんでしょうね。

[278: 匿名さん]

初台自体が需要あんまりないよね。賃料が安いのはいいんだけどね

[279: 匿名さん]

需要が無いのに何故完売⁇

[280: 匿名さん]

そこまで詳しい場所ではないけどちょっとだけ知っているので書いておきます。

初台の場合は駅に近いからといって何でもあって便利というわけではないのですが、これは新宿界隈が生活圏であるという点を考慮してあまり気にしなくても良いと思います。

毎日電車の人はいいですよね、サッと乗れます。

わりと静かな雰囲気の場所の記憶です。
自分が行っていたのは夜～朝が多かったので静かだったのかもしれませんが。

地図上で文化学園が確認できますね。もうこの学園を少し行くだけで新宿駅ですよ、感覚は人によって違うとは承知していますが。

[281: 匿名さん]

初台って何もない、はっきり言って便利かと言われれば微妙...
そのうえ周辺は商店街通りなうえに
ここの場合店舗も入るから騒がしいでしょうし静かでもない

[282: 匿名さん]

いやいや、結構色々お店ありますし一階店舗だから静かでない根拠解りませんね？
ここの前、通りますが騒がしくはありませんよ！

[283: 匿名さん]

でもリュクスみたいにコンビニみたいな店入ったら五月蠅いよね

[284: 匿名さん]

コンビ二は端で目立たないし都合いいから特に問題無いと思うけどね〜

[285: 匿名さん]

住んだことあるけど直下にコンビニってかなりウルサイよ。
あと納品のトラックが邪魔だし・・

[286: 匿名さん]

私も真下にコンビニありますが音など気になりませんよ、建物の造りによるのかな？
ここは通りが広いから納入トラックも気になりませんよ！

[287: 匿名さん]

買い物難民な場所に住んでたころはコンビニは重宝した。
防犯の面からあってもいいけど真下にはいらないよね。
納品は１日４回くらいあるから真下だとそれなりに気になります
ここの場合はリュクスが貧乏くじ引いてくれたからいいと思う
隣りくらいが丁度いい。

[288: 匿名さん]

コンビニは夏のゴミ処理が気になりそう。でもコーヒーだったり銀行だったり、振り込みや宅急便を出したり、ちょっとした調味料や飲み物など重宝しそう。

[289: 匿名さん]

ここは初台駅近セブン、リュクスローソン共に徒歩1分くらいで便利な場所ですよね。

[290: 匿名さん]

コンビニより品ぞろえのいいスーパーが欲しい
成城石井は駅反対側だし、お高いので日常使いには厳しい
OKストアはあんな辺鄙な場所にあるせいでこれまた使いにくい
この辺は本当に買い物が不便

[291: 周辺住民さん]

八百屋、お肉屋、初台スーパー内魚屋ほぼ商店街で事足りますよ。

[292: ご近所さん]

初台は買い物環境はよくはないです。
個人商店の品ぞろえははっきり言って微妙です。あとは閉まるのが早いので遅くに買い物したい方には不向きです。
面倒でも週末にOKでまとめ買いとかできる人なら平気かもしれません。
成城はこの辺からだと行くのが面倒ですが、人によっては重宝するかも。
一般的なスーパーはないので、それを許容できる人じゃないと初台は無理かと思います。

[293: 匿名さん]

>>290さん

OKストアはあれくらいの距離の場所にあるから良いんじゃないでしょうか？
それとも初台商店街に出来て、前の道路が車通りが多くなる方が良いですか？

パークホームズからなら下り坂ですし、自転車で1分程度で着く最高の場所だと思いますが。

[294: 匿名さん]

293さんと同感ですね！

[295: 匿名さん]

駅からの動線にないからオーケーは使いにくいよね。
あと言うほど安くはない普通のスーパー、モノは悪くないけどね

[296: 匿名さん]

普通のスーパーって？ものが悪くなければ
十分でしょ？

[297: 匿名さん]

単に場所が悪いよねオーケーストアは・・行くの面倒、帰りは上り坂だし

[298: 匿名さん]

初台OKストアーは配達もありますよ！

[299: 匿名さん]

一般的な考えだと初台は買い物不便だと思いますよ
不動産屋に聞いても同じこと言われます。だからそれを許容できる人じゃないとね

[300: 匿名さん]

不便もありますがそれ以上に生活し易い地域でも
ありますよ。

[301: 匿名さん]

不動産屋ってここと競合するデベ？
それとも他社デベ営業さんご本人だったりして！？

[302: 匿名さん]

買い物含め利便性では微妙な地域ということでしょうかね

[303: 匿名さん]

ここの立地が微妙なら何処なら微妙で無いマンション立地か教えて頂きたいものですね〜

価格も同等の範囲で。

[304: 匿名さん]

299さんじゃないですが新宿駅の賃貸仲介に部屋を探してもらったときに
買い物環境の不便さで同じようなこと言われましたよ。
コンビニ弁当が主食の単身者とかがが住むのでしたらだったら平気でしょうとのことでしたが
結果的にそれも理由の一つお隣の駅に住みましたが・・・
どこを重視するかは人それぞれですが初台は買い物環境はそれほど良くはないと思ってます。

[305: 匿名さん]

では単身者でない方々も多々初台在住されてますが何故でしょうかね？？

それにそんなに初台を否定してるなら何故ここのレスに投稿されるのか・・・？

[306: 匿名さん]

初台の買い物環境がいいと思える方はどこに住んでも平気だと思う。

[307: 匿名さん]

また買い物環境？逆にそれ以外はあまりケチつけにくということだね。

[308: 周辺住民さん]

初台、暮らし易いよ。

[309: 匿名さん]

>>304

どこだって人は住める、ただ便利か不便かなどの違いはある
まぁ家選びは便利さだけが基準じゃないけど重要なファクターの一つではあるね

[310: 匿名さん]

便利さでいったら笹塚の方がスーパーあるので便利だし、電車も始発だから座れるよね

[311: 周辺住民さん]

買い物は便利かもだけど笹塚は微妙・・・

[312: 匿名さん]

お世辞にも便利と言えない初台エリアで静かでもない所業地域の下駄履きマンションだし
評価もそれなりなんじゃないかなここは。でも三井だからなぁ。

[313: 匿名さん]

失礼、所業地域→商業地域

[314: ご近所さん]

三井ブランドってそんなすごいんですか？？

[315: 周辺住民さん]

一階店舗だと治安には貢献しますね！

[316: 匿名さん]

というか柱がもれなく数本プレゼントされてる間取りはみなさん気にならないのかね
明らかに酷いと思うんだが..

三井も最近クオリティ下がってるね
マンション騰落率が東急や伊藤忠に抜かされたのも納得な気がするわ

[317: 匿名さん]

三井もピンキリですからパークリュクスやホームズの郊外仕様レベルだと
電鉄系や商社系デベ以下だと思います。

リュクスの仕様なんてかなりレベルとしては低いですから
ここはそうならないことを期待してます。

[318: 匿名さん]

リュクスのメリットは都心駅近がコンセプトなのと三井不動産分譲物件を好む人が多いこともありリセールし易いことは確かです。

[319: 匿名さん]

パークリュクスと時期も同じで坪単価同じだった参宮橋のブランズの方が高値で売買されてます。
三井ブランドも色々ですし、過剰な期待は禁物です。
特にリュクスみたいな仕様が低いと認知されてる物件はそれなりの評価かと・・

[320: 匿名さん]

三井の場合ブランド分けちゃてるからね
コートやホームズならともかく
リュクスはコンパクトマンションで賃貸に回る部屋が多いから
仕様の低さと相まってイメージよくないよね
賃貸物件のイメージしかないもの