パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[181: 匿名さん]

まあ一般的には参宮橋＞初台だと思う

[182: 匿名さん]

レフィールは前から高くなると他の不動産屋でも噂だった。10年くらい寝かしてた土地で、なかなか売らなかったんだから。
一方、プレイスは周りを高い建物に囲まれたすり鉢の底みたいな所に建ってるから、参考にはならないね。やっぱり立地だよ。

[183: 匿名さん]

この辺り、新築が多くなりましたね。
ザパークハウス元代々木だけは売り切りましたが、ザパークハウス上原は残ってますし、サンウッドもプレイスもなかなか売り切れないですね。

[184: 親同居さん]

リュクスと同時期に売っていた参宮橋のブランズ、どっちも同じようなコンパクトマンションで一緒に検討してたけど
中古価格ではブランズのほうが高いね。デベでは三井のほうが上だけどやっぱ立地や仕様で差がついたのかなと思ってます。

[185: 匿名さん]

ブランズはあまり・・・

[186: 匿名さん]

>>183
プレシスは２期までででおよそ7割ほどの売れ行きかな。
サンウッドに関してはまだ１期すら始まっていません。
まぁ価格帯が億～みたいな感じですからあそこは時間かかりそうですが・・

[187: 匿名さん]

ブランズもいい値がつくのは上層階だけじゃないかな。
下層階は高速と被ってるからどうなんだろう。
プレシスが一番ここと購買層が被ってるんじゃないかな。
ここの値段が発表されて、プレシスに流れる可能性がある。

[188: 匿名さん]

徒歩駅3分は資産価値高いと思います！

[189: 匿名さん]

＞＞１８４

リュクスとブランズだったらブランズの方が上かな。
ホームズだとまた変わってくるかもしれないですが、リュクスは設備がショボすぎです

[190: 匿名さん]

後々の資産性考えるとデペは三井、三菱がいいかな〜

[191: 匿名さん]

物件は立地次第かな、デベはその次、下に店舗入る店は資産価値で微妙かなとも思うけど...

[192: 匿名さん]

ここは立地良いと思いますよ！

[193: 匿名さん]

坪どれぐらい？

[194: 周辺住民さん]

近所在住ですが、リュクスの時も購入迷っているうちに完売してしまい買えませんでしたが今度こそ購入したいですね！

初台の中でもこの辺りは住みやすいです。

[195: 匿名さん]

価格のこと気にしてる間に売れちゃうんだろうな〜

[196: 匿名さん]

ここ酷い買い煽りですね。なんか必死感が伝わってきます

[197: 匿名さん]

近隣商業地域だし店舗入りマンションで立地もそこまでいいわけじゃないし、
初台という駅も便利かと言われれば微妙、あとは仕様はどうなりますかね
全ては価格次第、今の時点で売れるもクソもないかなという印象です。
競合は笹塚物件あたりでしょうかね

[198: 匿名さん]

築年数は古いがパークグランディは、いいなと思う。　　

[199: 周辺住民さん]

新宿からの帰りを考えたら圧倒的に初台ですね。この立地なら乗る場所を考えれば深夜でも1000円いきません。
値段次第なのは当然ですが笹塚よりは強気でしょう。仕様ももちろん気になりますが結局は立地ですね。
ただ住むにしても貸すにしても需要はある場所だと思っています。

[200: 匿名さん]

電車なら笹塚、買い物も笹塚のほうが便利かな
ここは賃貸の比率が高いですね。その点はちょっと懸念事項です

[201: 匿名さん]

タクシー基準なら西新宿や北新宿の物件の方が近いし、環境なら代々木公園や明治神宮近い参宮橋
利便性なら買い物もしやすく電車が始発の笹塚の方が有利、あとは東中野とか？
初台のウリって何だろうね、良くも悪くも中途半端

[202: ご近所さん]

初台のウリ？住めば分かるｗ

[203: 購入検討中さん]

初台がいいと思わない人は買わなければいいだけ

[204: 匿名さん]

分譲は買ったら手遅れだから賃貸から住めばいいんだよ

[205: 匿名さん]

この物件立地の良さの解る人には解る！

[206: 匿名さん]

なんか抽象的・・

[207: 匿名さん]

駅徒歩3分、初台駅前からバスで渋谷駅にも行きやすく商店街通沿いは常に人通りがあり治安も良く代々木上原方面にも近く代々木上原方面マンション価格に比べるとお買得価格なのが初台1丁目の良い点かと思います。

[208: 匿名さん]

4，5年前に比べればここの商店街も低価格なチェーン店から高級フレンチなど幅広く飲食出店が増えました。

[209: 周辺住民さん]

安全かどうは別として初台周辺はヤ○ザさんが多いですよ、幡ヶ谷方面にも事務所ありです。

[210: 匿名さん]

十二社通りとかね、関東連合とかね、須藤元気を刺したヤツとかね
新宿〜笹塚は多いよ

[211: 匿名さん]

初台に限らず都心なら何処住んだって色んな人や組織はあ
るから初台のここの物件、パークホームズ初台についての検討スレとして情報交換の場に戻しましょう。

[212: ご近所さん]

賃貸ですが、間取りみたけどいい感じですね～。今まで住みなれている初台で決めるか、買い物便利がいい笹塚できめるか、本当に迷ってます。

別な世界も見てみたいから
旦那は笹塚って言ってるんですけど、
私は毎日初台で過ごしてなれてるし、
ご近所さんとも仲いいし、
笹塚行きたいけど、
やっぱ初台にしたいです。

[213: 匿名さん]

ここは大通りから入った所なので騒音は気になりませんし日中商店街は人通り多くて賑やかく夜は静かで住みやすい良い場所ですよ。

[214: 周辺住民さん]

住人は解りませんが、少なくとも初台内に反社の事務所は無かったと思いますけどね。

[215: 匿名さん]

昼食時は近くのオフィスビルから商店街飲食店やテイクアウトに降りてきて歩行者天国状態で本当に賑やかい商店街ですよ！

[216: 匿名さん]

新宿の不動産屋に行ったとき、初台、本町、幡ケ谷は反社会的勢力の人多いって聞きました。

[217: 匿名さん]

初台商店街通りの立地の良し悪しとパークホームズ初台について意見交換しましょうよ。

[218: ご近所さん]

>>216
確かに多いとききますが、
表だって見えないので、、、

お祭りの時は何となく…いるな…程度ですよ。

なんにも害は
ないですからね。
心配せず生活してますぅ

[219: 匿名さん]

販売価格はまだ出ませんかね？

[220: 検討中の奥さま]

反社が害無いわけないでしょう。
私は気になります。
本当なのでしょうか？

[221: 匿名さん]

このスレここが売れて欲しくないデペの方が多い感じですね〜。

[222: 購入検討中さん]

販売価格HPに載ってますね！

[223: 匿名さん]

大きいＰＳがたくさんある間取りが多くないですか。Ｍとか柱と同じぐらいの大きさのＰＳが複数あるし。専有面積がせまいので無駄が多い印象ですね。ただワイドスパンな間取りが多いのはいいですね。
最多価格帯6400万で買えるのは55平方ｍ２位の大きさですかね。坪単価380位ですかね。バブルですね。

[224: 購入検討中さん]

まだまだバブルはこれからでしょ〜。

[225: 購入検討中さん]

(6,400万➗55m2)✖️3.3=384万円／坪ですね！

[226: 匿名さん]

駅として微妙だし、下駄履きマンションですから
デベも弱気だね。
検討者からしたらありがたいが。

[227: 匿名さん]

２１２さん
確かに買い物面をとるなら笹塚なのかなと思いますが、
住むのなら初台だなと私個人は思っています。笹塚でこの物件の様に
徒歩3分という立地を選ぶならかなりざわざわしている環境ですよね。
でもそれに比べれば初台のこちらの環境は落ち着いている様な。
買い物する場所も全くないわけでもないですからね。十分なのかな。

[228: 匿名さん]

初台はエリアとして地味で注目度が低いので
ここの価格設定も妥当かと思います。高くもないけど安くもないなぁという感想

[229: 匿名さん]

販売時期が違うがパークリュクスより大分高いような気がしますが妥当という意見もあるのですね。

[230: 周辺住民さん]

リュクス発売した4年前と現在の地価、建設費考えればリュクスと比較することに無理がありますね。

[231: 匿名さん]

リュクスはお得だったってことですね

[232: 購入検討中さん]

今の新築マンション事情を考えるとホームズ初台の価格設定は割安な感じがします。

[233: 匿名さん]

市況を加味しても初台じゃこの程度しか
とれないというデベの判断かと。

[234: 匿名さん]

アベノミクス以前の土地仕入れのためこの程度の価格に抑えられたかと思うので購入希望者にとっては良い物件ですね！

[235: ご近所さん]

えっと意外とリーズナブルなんじゃないか的な意見が出てますけど、
現在の市況を鑑みても少しお高めじゃないですか？
これは初台に対する評価なのかそれともパークホームズって仕様結構いいんですか？
他のパークホームズの価格を知らないのでどなたか教えてください。

[236: 匿名さん]

吉祥寺御殿山のパークホームズは同じぐらいだったかな
ここはリセールしやすいと思いますがちょっと割高感はありますね
平米数や維持費を考えると代々木町内でミニ戸建買った方がマシとすら思ってしまう

[237: 匿名さん]

やっぱりパークリュクスの中古を待とうかなー

[238: 匿名さん]

リュクス中古出ても高そう…。

[239: 匿名さん]

当初に@400とか煽ってたリュクスの住人さんからしたら@380は安いのかもしれないけど
ここら辺の相場としては@350程度が妥当な気がします。
下駄履きで@地権者賃貸多めの物件が@380じゃ売れないんじゃないかなという感想

[240: 匿名さん]

下駄履きだから@380は弱気や@350が妥当@380は高いなど価格設定の感想も色々ですね〜。

[241: 物件比較中さん]

39.57平米4700万円だと@392万ですから@400と煽ってた方がいると表現されてる方も居ますがその方は結果的に結構良い線予測されていただけのことですね。
売れるか売れないかを勝手に想像されるのは自由ですが私は売れると思いますよ！

ちなみに私は上原在住ですのでリュクスの住人でもありません。

239さんリュクス住人と決めつけての投稿はリュクス住人の方々は迷惑だと認識して頂きたいですね。

[242: 匿名さん]

リュクスの中古も大した額で取引されてないみたいだし
@３８０は高杉だよなぁ。

[243: 買い換え検討中]

241さんのおっしゃる通り特定のマンション居住者と決めつけて根拠もなく誹謗するのは止めましょう。

[244: 申込予定さん]

私は@380でも購入申し込みします！！

[245: 申込予定さん]

239さんに@400と煽ってたとご指摘された本人ですが、煽ったつもりはありませんが昨今のマンション市況から自分なりのここの予測価格投稿しただけのことですから〜。

ちなみに私は最近まで売り出されてました元代々木の物件購入済みですのでリュクスとは一切利害関係ありませんよ〜〜。

[246: 匿名さん]

パークリュクスの中古が＠３６０とかいうウソ情報垂れ流してる人はいたな。
途中で論破されてたけど。

[247: 匿名さん]

地権者さんが賃貸に出してる部屋から計算すると利回り3.9%くらいでしょうか
ちょっと低いですね。新築賃貸でもあまり家賃はとれなさそうですね。

[248: 匿名さん]

中古となったら結局はリュクスと同じ330ぐらいに落ち着くような気がします。今はもうマンションに手を出さない方がいい気がします。
380なら今年前半に発売となったクレヴィア原宿とほぼ同じ坪単価ですよ。中古となったらこれらと勝負しなくてはなりません。立地的に勝ち目はありません。
ちなみに私はクレヴィアではない渋谷区山手線内側のマンション契約済ですので利害関係ありません。

[249: 申込予定さん]

今、リュクスの中古って＠330で出てる物件あるんですか〜〜？
今後＠330で出てくるとも思えませんがね〜？

[250: 匿名さん]

ちょっと前のレス読み返してごらん
リュクスの中古なんて@320以下らしいから。

[251: 申込予定さん]

だからホームズの価格見てこれからリュクスの中古＠320で売りに出すリュクスオーナーさんいると思えますかってことです。

[252: 匿名さん]

仕様も低いですし築年数も経過したリュクスだから妥当な金額でしょう
それ以上の価格つけても売れませんよ。
まぁいくらで出そうと売主さんの自由なわけですけど
結局売りたい場合は妥当な相場並みにしないと売れません

[253: 申込予定さん]

現実の引合価格知らないって幸せですね〜。
売れませんって断言されない方がいいですよ。
今は一昔前と状況が違います！

[254: 匿名さん]

>>247

事業協力者さんの出してる住戸の賃料から考えると相場的に割高感はありますね
物件価格は高い割に賃料は思ったほど取れない

[255: 匿名さん]

＞＞254

暫くは都心新築物件はほぼどの物件も利回り期待できませんね…。

[256: 匿名さん]

いや表面利回りで4%以下ってかなり低いよ
仮に新築だとしても・・

[257: 匿名さん]

都心は特に新築マンション価格上昇に賃料上昇が追いつかない状況は暫く続くかと思われますしこれから更に酷くなるような気がしますよ。

不動産投資環境は厳しいですね…。

[258: 購入検討中さん]

もっと70m2台の3LDKレパートリー増やして欲しかった！

[259: 匿名さん]

初台自体が地味でエリア全体で賃料は取りにくい
駅近とか関係なくエリアに魅力が薄いのが要因かと

[260: 匿名さん]

たかっ！山手の外で？
上原とかでも無いし。葬儀多いし。
首都高に囲まれて。

[261: 購入検討中さん]

ここってこの物件に興味ある方達のスレですよね、初台に関心が無いネガりたい方は他に行って頂きたいですね。

[262: 匿名さん]

利便性とか買い物環境でちょっと地味な感じはあるよね

[263: 周辺住民さん]

このマンション付近は初台の中でも派手な地域とは思いませんが住みやすいところですよ！

[264: 匿名さん]

初台では350.笹塚では330ぐらいまでが買っていい価格と思います。リセールを考えないならいいと思いますが、高いときに買ったからといって高く売れるわけではないですから。どうしてもここにすみたいなら賃貸がいいんじゃないですか。

[265: 購入検討中さん]

初台に派手なところなんてあったかな？
オペラシティ側でしょうか？

[266: 匿名さん]

築年数は経っているが、もう少し坂を下ったグランベスタ―ジュやパークグランディがいいと思う。　　少し前に、グランベスタージュの中古がヤフー不動産にでていたが、瞬間蒸発したぞ。

[267: 購入検討中さん]

>>264さん
私もそう思います。
こんなことなら
リュクス買っておけばよかった、、

グローリオ笹塚も買っておけばよかった、、

[268: 匿名さん]

リュクスとホームズどちらも店舗が入ってチープ感が漂うのが難点
商業地域だし地権者いるから仕方なのかもしれないけど

[269: 周辺住民さん]

現地見てますが、そんなにチープって感じでも無いと思いますよ！

[270: 匿名さん]

現地見てきました。お隣さんのローソンはかなりダサいですね。
ここは何の店舗入るか気になりますが
皆様の意見通り店舗入りマンションはちょっと見た目的に残念ですね。

[271: 匿名さん]

多少の見た目より利便性選ぶ人も結構いますから〜色々仰っても売れるんだろうな。

[272: 匿名さん]

利便性重視なら初台は選ばないんじゃないかな。

[273: 匿名さん]

この辺、マンション新規分譲少ないんです。

[274: 周辺住民さん]

確かに数年前のリビオ、リュクス共に抽選で販売間もなく完売でした。

[275: 匿名さん]

リビオは竣工後も売れ残りでしたし
値引き提示もあった気がします

[276: 匿名さん]

気がします⁇
何れにしてもリビオ完売しましたよ。

[277: 匿名さん]

戸数が少ないから高くても売れちゃうんでしょうね。

[278: 匿名さん]

初台自体が需要あんまりないよね。賃料が安いのはいいんだけどね

[279: 匿名さん]

需要が無いのに何故完売⁇

[280: 匿名さん]

そこまで詳しい場所ではないけどちょっとだけ知っているので書いておきます。

初台の場合は駅に近いからといって何でもあって便利というわけではないのですが、これは新宿界隈が生活圏であるという点を考慮してあまり気にしなくても良いと思います。

毎日電車の人はいいですよね、サッと乗れます。

わりと静かな雰囲気の場所の記憶です。
自分が行っていたのは夜～朝が多かったので静かだったのかもしれませんが。

地図上で文化学園が確認できますね。もうこの学園を少し行くだけで新宿駅ですよ、感覚は人によって違うとは承知していますが。