パークホームズ初台

[マンコミュファンさん]

場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[No.101 by 匿名さん 2014-09-30 14:00:15]

今年の４月以降でも@320以下で成約ありっぽいですよ

[No.102 by 匿名さん 2014-09-30 14:12:21]

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
このサイトでエリア絞ってパークリュクスと思われる物件の成約価格分かりますよ。
平方メートルからの推測ですが@350以上での成約はないですよ
高くても@330もいかないくらいです。
@353は売り出しの価格と勘違いとかじゃないですか？

[No.103 by 匿名さん 2014-09-30 14:52:56]

隣の中古でその価格ならここが＠３５０以下という可能性も十分あるな

[No.104 by 匿名さん 2014-09-30 14:59:54]

リュクス中古価格はともかくホームズ高くても売れちゃうんでしょうね！

[No.105 by 匿名さん 2014-09-30 15:15:48]

入るテナント聞かないと怖くて手が出せない

[No.106 by 匿名さん 2014-09-30 21:20:18]

流石にリュクスレベルの中古で坪３６０はないと思ってたたけど納得
実際の成約価格はだいぶ低いね。ここも期待できるかな、乾式壁は残念だけど

[No.107 by 匿名さん 2014-09-30 23:45:08]

乾式って5～6年前から
騒がれてるけど、もうこれが主流だから
あまりこだわる必要はないね。(リュクスの時も乾式って色々言ってる人いたけど)

[No.108 by 匿名さん 2014-09-30 23:56:00]

地震で簡単に隙間できるし。
今みたいな人手不足の時に施工の技量が低いと
遮音性にも影響でやすい。
懸念材料が増すのは確か。

[No.109 by 購入検討中さん 2014-10-01 05:15:07]

昨今の仲介業者のリュクス買付希望額知っている者としてはホームズ価格楽観は出来ないと思いますよ。

実際買付希望額は＠350〜370という金額提示されてますが、売却に応じる人がいないだけなんです。

[No.110 by 匿名さん 2014-10-01 08:24:39]

でも実際はリュクスは安値で取引されてるし、ここも安く期待できるんじゃないかな

[No.111 by 匿名さん 2014-10-02 00:09:34]

住みやすいのは笹塚ですよね～
でもステータスは初台までかな～
幡ヶ谷、笹塚は庶民って感じ。

[No.112 by 匿名さん 2014-10-02 00:23:06]

笹塚は始発だからな。そこは便利

[No.113 by 物件比較中さん 2014-10-02 00:39:37]

初台にステータス？イメージはああ高速走ってるねだけど　

[No.114 by 周辺住民さん 2014-10-02 01:02:24]

現地周辺を知らない人は初台が？と思うかもですが確かに甲州街道より南側は元代々木、富ヶ谷、西原に隣接してますし幡ヶ谷・笹塚とは違い閑静で上品な感じで高級外車も多いですね、甲州街道北側とは違いますよ、特に現地くらいから代々木上原方面にかけてはステータス感じてもいいと思いますよ。

[No.115 by 買い換え検討中 2014-10-02 01:21:29]

実際は隣のリュクス中古も決して@320などで取引されてませんし2010.10発売から今日まで3物件売買されてますが@330以上で取引されてます、@320で売買されているとか仰ってる方は何階の何平米の部屋か具体的に記載して欲しいものですね〜！
リュクスっぽいとかリュクスかと思われる物件って本当にリュクスって確実な根拠あるんですか？
私は？京と？井 リュクス初台仲介実績業者担当に確認済みですけどね〜。

[No.116 by 匿名さん 2014-10-02 02:36:24]

リュクス以外ないですよ。
あれ以上の明確なデータ出せるなら@350でも信じますが
実際はリュクスの中古は@320もいかないレベル。
必要以上にエリア（というかリュクス）の相場を高いと誤認させたい方がいるようですが
リュクスの住民さんでしょうか？

[No.117 by 匿名さん 2014-10-02 06:18:54]

お隣の中古価格でいつまでも揉めても勿体ないと思いますのでリンク貼っときますね

>>115

http://www.baikyakuplaza.jp/area/man/cd/57864/

過去５年だから2010年の竣工以降のデータ
平米単価96万です、仮に50平米の部屋とした場合価格は4800万
坪に換算して割ると@317です。
実際は間取りによりバラつきはあるでしょうが平均すればリュクスの中古は@320以下です。

102さんのリンク先データともほぼ一致しますね。
今年に入って平米単価92万でも売却されてますので@310程度かもしれません。

>>私は？京と？井 リュクス初台仲介実績業者担当に確認済みですけどね〜。

実際は値引き交渉で価格は下がります。
売り主が初期に提示した価格が成約価格になることは稀かと思います。

[No.118 by 匿名さん 2014-10-02 07:47:33]

庶民的で気取ってないとこが初台いいとこです。
@300くらいの立地でしたがどこも
最近は値上がり傾向ですし、
ここも@340くらいかなとおもいます。

[No.119 by 匿名さん 2014-10-02 13:11:13]

梅宮アンナとか歩いてるからセレブな街かもね。私は見栄っ張りなので、笹塚と初台なら少々生活に不便でも初台かな～

[No.120 by 匿名さん 2014-10-02 13:27:35]

初台と幡ヶ谷は私の中では同じ括りだなぁ
路線が同じということもあるけど
もう少し上原や八幡方面は高級な印象あるけど
本町より少し↑くらいの感覚かな

[No.121 by 購入検討中さん 2014-10-02 15:00:00]

京王線沿いがセレブなわけないww　

日本は利便性を追求してて好きだけど町並みが汚すぎる

[No.122 by 匿名さん 2014-10-02 16:01:56]

むしろあのチープ感漂うリュクスが＠３２０もするのが驚き
＠２８０くらいだと思ってたから、やっぱ駅近は強いんだなと感じた。

[No.123 by 物件比較中さん 2014-10-02 16:20:47]

日本人の美的感覚がないからね。

デザインをあまり気にしない。

[No.124 by 匿名さん 2014-10-02 21:07:27]

リュクスってチープですか？
色がですかね？？
私はそんな感じはしないですけども。

あの近辺ではいちばん好きですよ。

まぁ、あんまり
物件が出てきてないから
比較しようがないです。

リビオ笹塚とここだったら
こっちかなー。

[No.125 by 匿名さん 2014-10-02 21:23:28]

下にコンビニがあるせいか、なんか安っぽいですよね＜パークリュクス
ここは何の店舗入るのかな

[No.126 by 匿名さん 2014-10-02 22:11:48]

リュクスのコンビニってローソンでしたっけ？
茶と青は確かにあわないですね～

[No.127 by 匿名さん 2014-10-02 22:32:56]

>>124
あ、同じパターンで迷っておいでの方がいる。
こちらの強みは圧倒的駅近、リビオ笹塚が勝るのは買い物の利便ですかね。

[No.128 by 匿名さん 2014-10-02 23:01:02]

まぁ近隣商業地域のマンションですからリュクスもここも店舗が入って多少チープになるのは仕方ないのでは？

[No.129 by 匿名さん 2014-10-02 23:47:28]

色々ここのネガってる方いらっしゃいますが、@350以下なら本当に買える方達なんでしょうかね？

安めに誘導したくてこの地域の事、ネガってる方達がホームズの価格聞いてなんて言い訳するか見ものですな⁉︎

[No.130 by 購入検討中さん 2014-10-03 00:16:32]

私もリュクス共々チープとは思いません、私は暗い路地にある高額マンションより一階店舗も便利ですし夜も駅から明るいところを通って帰れるので多少高くても安心なここがいいです！
大通りからも適度に離れていて騒音も気にならず返って都心にあって貴重な立地に感じてます。
笹塚と初台では絶対初台選びます！
デペも三井なので後々も安心感ありますし。

[No.131 by 匿名さん 2014-10-03 08:37:46]

実際リュクスの中古も安価で取引されてるし案外ここも安いんじゃなでしょうか。
MRも現地物件らしいですしね。

[No.132 by 匿名さん 2014-10-03 09:45:35]

地権者住戸の賃貸も多めになるでしょうから、そんなに高くはできない気がします。
販売戸数は少ないですからMR費用節約のために現地にしたのはいい判断でしょうか。
三井は小規模物件は早期完売の絶妙な価格設定が多いですからここも期待できるかな。

あと下に店舗入りますと、どうしても騒音、異臭、利用者とのトラブルetc....
そのあたりの懸念はずっとついて回りますので気にされる方はここやリュクスなどは
遠慮されたほうがいいかもしれません。

[No.133 by 買い換え検討中 2014-10-04 02:23:21]

土地、建設費高騰状況踏まえると＠350以上でしょうね。

[No.134 by 匿名さん 2014-10-04 17:08:46]

建設費は高騰してるけど、MR費用はかからないし、土地は等価交換でしょう
@３５０で売れるかどうかの立地や仕様なのでそんなに高くはならない気がします

[No.135 by 匿名さん 2014-10-05 12:15:43]

124さんは
独身ですか？
私は独身なので、
賑やかな方に住みたいのですが、
初台の落ち着いた感じが、迷い中です。
笹塚って庶民がウジャウジャ沢山いる
イメージなのでそっちが私はあってるかなーと、、

[No.136 by 匿名さん 2014-10-05 18:06:17]

西向きと東向きはどっちがいいんだろう

[No.137 by 匿名さん 2014-10-05 19:00:42]

初台も庶民ばっかりなのどちらを選んでも大差ないかと。利便性とかも合わせて考えた方がよろしいのでは。

[No.138 by 匿名さん 2014-10-06 19:20:52]

迷っている方の気持ち、なんとなくわかります。
静かな環境もいいかなと思うし、でも賑やかな街に紛れているほうが一人暮らしにはいいのかななんても思います。
東向きと西向きも迷いますよね。西日がきついというのはよく言われることだけど、日中明るいのは西向きだろうし。朝気持ちいいのは東向き？でも冬などは冷えやすい？
どちらがいいんでしょうね。

[No.139 by 匿名さん 2014-10-06 20:54:56]

笹塚は駅前の開発で便利になる。初台は西新宿３丁目の開発次第でって感じ。
現状は電車なども含め笹塚のほうが便利、
新日鉄と三井なら後者のほうが断然いいが、下駄履きマンションでどっちもどっちだなって感想。

[No.140 by 買いたいけど買えない人 2014-10-06 21:39:19]

後は駅からの距離をどのくらい重視するかですかね。

[No.141 by いつか買いたいさん 2014-10-06 23:18:36]

もう完売してしまいましまが、
グローリオ笹塚とここだったら
どちらがよかったですかね～。
グローリオもまだホームページは
残ってるので、キャンセル待ちが
できるかもですね。
私的には
リュクス＞グローリオ＞パークホームズ初台
って感じです。

[No.142 by 匿名さん 2014-10-06 23:21:19]

とりあえず設備レベル的にはリュクスが一番下なのは間違いない。

[No.143 by 周辺住民さん 2014-10-07 08:16:27]

リュクスの方がホームズより良い点ってどういう点が挙げられますか？
初心者で分からないので値段以外にあれば教えてください!!

[No.144 by 購入検討中さん 2014-10-07 13:14:48]

私的にはホームズ派ですけども、
リュクスもエントランスとか
うち廊下の雰囲気とかいいと
思いますけど、、

ホームズって
なんか、ファミリーっていうイメージがあるから団地って感じなんだよね。
あくまでも私的なイメージだけど。

[No.145 by 匿名さん 2014-10-07 13:20:10]

リュクスは賃貸物件というイメージ

[No.146 by 購入検討中さん 2014-10-07 17:24:41]

初台に限ってはリュクスとホームズではさほど差は無いかと・・・

客観的に初台のリュクスはホームズより戸数が多いので管理、修繕費など固定費負担は少ないのではと想像します。

でもリュクスは2.3LDKの戸数は少ないです。

[No.147 by 匿名さん 2014-10-07 18:26:25]

パークリュクスじゃリビオ以下だなぁ。設備が賃貸仕様だし
タンク付トイレって久々に見た。ホームズには期待してる。

[No.148 by 買い換え検討中 2014-10-07 23:31:14]

もしもホームズがタンク付きトイレでもタンクレス手洗付きに付け替えても30万くらいで交換できるので即交換します！

[No.149 by 買い換え検討中 2014-10-08 00:51:47]

名前はホームズよりリュクスの方が好きです！

[No.150 by 匿名さん 2014-10-08 07:23:34]

最近のホームズでタンクトイレはないでしょう、さすがに三井ですし
パークリュクスは賃貸仕様なのはどこも共通で仕様は低めみたいですが。
でも同じ高さ制限だからここも天井低いのかな

[No.151 by 匿名さん 2014-10-08 11:06:55]

笹塚や参宮橋も物件ありますからね。どうしてもここじゃなければって方以外は価格次第でしょうか
店舗ありで地権者多めの物件なんだしそれなりにお安くしてくれないと・・

[No.152 by 匿名さん 2014-10-09 11:41:45]

事業協力者14戸と店舗5戸が入るマンションですか。
店舗の種類については決定していますか？
こちらのマンションが建つ前に地権者さんがやっていた店が
入る事になると考えるのが普通でしょうか？
以前は何があった場所です？

[No.153 by 周辺住民さん 2014-10-09 13:05:04]

以前あったお米屋さんは入りそうな気がします。あとは肉屋とか和菓子屋とか写真屋があったと思いますが肉屋と写真屋は別の場所に移りましたね。和菓子屋は分かりません。

[No.154 by 匿名さん 2014-10-09 16:28:52]

肉屋戻ってきたら悲惨だな

[No.155 by 匿名さん 2014-10-09 17:50:42]

和菓子屋さん以外は近くに移転されてますね。

[No.156 by 匿名さん 2014-10-09 17:52:56]

代替店舗という可能性もあるんじゃない。
MRでよく説明聞かないとね

[No.157 by 周辺住民さん 2014-10-09 21:44:05]

まぁでも肉屋さんや和菓子屋さんにはパークホームズの家賃は厳しいと想像するので入ることは無さそうですよね。

[No.158 by 親同居さん 2014-10-09 21:55:39]

地権者なら店舗なり部屋を持ち分で与えれるでしょう。
だから家賃分は相殺なので戻る可能性もありかと思いますよ

[No.159 by 物件比較中さん 2014-10-10 18:42:02]

とにかく場所が良いですよね
買うか借りるか？悩むところですが・・・個人的には新築にこだわる訳ではないので
とりあえず賃貸で住んでみようと考えています
駅出た、エコロジーホームって会社が三井系列らしく、賃貸の予定とかしっているんじゃないかな～
私は知人経由で借りますけどね

[No.160 by 購入検討中さん 2014-10-10 19:03:23]

エコロジーホームは賃貸の情報をだしてる
ttp://www.ecologyhome.co.jp/special/phh/index.html
1Kと1LDKの間取りだけだけど

[No.161 by 匿名 2014-10-10 22:27:48]

和菓子屋は八王子に移転しました。米屋、写真屋は決定してます。

[No.162 by 匿名さん 2014-10-11 00:28:48]

外部足場取れて外観が大分見えるようになりましたね！

流行り廃り無さそうな感じの外観で良い感じです。

[No.163 by 購入検討中さん 2014-10-11 01:57:04]

あたしも。外観みてきまーす。

[No.164 by 匿名さん 2014-10-11 03:36:08]

外観はリュクスとほぼ一緒な感じです

[No.165 by 検討中の奥さま 2014-10-13 15:12:09]

今日、現地を見に行ってきました！
台風がくるかもしれない！？ってびくびくしながら電車で30分かけて行きました。。。疲れた
外観だけでもだいぶイメージできる状態でしたが肝心の値段はまだ公開されていないとのこと。。。
いい感じだと思いますが値段しだいかな？　やっぱ高いんだろうな～

帰りに駅の目の前にあるエコロジーホームに聞いたらこの会社、三井系らしくまもなく賃貸のお部屋が先行して募集されはじめるみたいです。ググるとホームページがでてきます
うちは購入はまだ先かな～。まずは賃貸から借りるのもいいかもしれません
じっくり考えま～す！
http://www.ecologyhome.co.jp/special/phh/index.html

[No.166 by 匿名さん 2014-10-13 15:33:26]

外観は同じですね。
外階段？が駅側から来ると見えるので、それはリュクスと違うのかな。

[No.167 by 匿名さん 2014-10-13 17:14:00]

リュクスは非常用外階段が南側にあるようなので商店街道路からは見えませんね。

[No.168 by 匿名さん 2014-10-13 18:41:30]

なるほど。
イメージ的にですが駅から来るときは階段が見えない方が
高級感があって良さそうな気がしますね。

もうしょうがないのではありますけど。

[No.169 by 匿名さん 2014-10-13 19:34:43]

確かに階段が見えるのは…ですね。

[No.170 by 買い換え検討中 2014-10-15 01:10:50]

価格発表が楽しみですね！

[No.171 by 匿名さん 2014-10-16 09:52:00]

>165さん
賃貸住戸は10月中旬より募集開始ですか。賃料や管理費もまだ未定となっていますね。
詳細として出ていた項目で、ピアノ演奏が可能だそうですが平日は9：00～20：00まで、土日祝は12：00～20：00まで可能など、既にかなり細かいルールが決まっているようで驚きました。

[No.172 by 匿名さん 2014-10-16 10:04:04]

ピアノ演奏可のマンションかー 嫌だな
もしかして地権者にそう言う人がいるのかな？

[No.173 by 購入検討中さん 2014-10-17 08:16:02]

詳細間取りでましたね。
立地的にものすごく欲しいですが坪340だと1LDKでも4千万は超えそうですね。
うーむ。

[No.174 by 匿名さん 2014-10-17 23:14:53]

リビングダイニングがダウンライト仕様になっていないのが残念

[No.175 by 買い換え検討中 2014-10-18 00:14:34]

立地いいですね〜

350前後なら買いたいです。

[No.176 by 匿名さん 2014-10-18 16:21:05]

夢みたいな話ですね。

[No.177 by 購入検討中さん 2014-10-18 18:23:37]

エコロジーホームのブログで賃貸の値段出てました。
分譲の値段早く知りたいです。

[No.178 by 買い換え検討中 2014-10-19 02:54:24]

近くのレフィール参宮橋＠525と他の検討スレにありましたが、多少の仕様の違いはあるとしても初台と参宮橋ってそんなに価格に違いあるんでしょうか？

[No.179 by 匿名さん 2014-10-19 06:51:00]

レフィールは高台の端だから、好きな人は好きでしょう。仕様も上だし。
あと、アドレスが代々木と初台では差があります。
大山町のパークコートは平均坪500くらいみたいで、これもアドレス効果ですね。

[No.180 by 買い換え検討中 2014-10-19 16:53:41]

プレシス参宮橋も代々木4丁目ですが、代々木4と初台1丁目でそれほど差は無いような・・・

[No.181 by 匿名さん 2014-10-19 17:53:28]

まあ一般的には参宮橋＞初台だと思う

[No.182 by 匿名さん 2014-10-19 19:12:54]

レフィールは前から高くなると他の不動産屋でも噂だった。10年くらい寝かしてた土地で、なかなか売らなかったんだから。
一方、プレイスは周りを高い建物に囲まれたすり鉢の底みたいな所に建ってるから、参考にはならないね。やっぱり立地だよ。

[No.183 by 匿名さん 2014-10-19 19:28:02]

この辺り、新築が多くなりましたね。
ザパークハウス元代々木だけは売り切りましたが、ザパークハウス上原は残ってますし、サンウッドもプレイスもなかなか売り切れないですね。

[No.184 by 親同居さん 2014-10-19 20:46:10]

リュクスと同時期に売っていた参宮橋のブランズ、どっちも同じようなコンパクトマンションで一緒に検討してたけど
中古価格ではブランズのほうが高いね。デベでは三井のほうが上だけどやっぱ立地や仕様で差がついたのかなと思ってます。

[No.185 by 匿名さん 2014-10-19 21:26:12]

ブランズはあまり・・・

[No.186 by 匿名さん 2014-10-19 21:44:11]

>>183
プレシスは２期までででおよそ7割ほどの売れ行きかな。
サンウッドに関してはまだ１期すら始まっていません。
まぁ価格帯が億～みたいな感じですからあそこは時間かかりそうですが・・

[No.187 by 匿名さん 2014-10-19 22:46:36]

ブランズもいい値がつくのは上層階だけじゃないかな。
下層階は高速と被ってるからどうなんだろう。
プレシスが一番ここと購買層が被ってるんじゃないかな。
ここの値段が発表されて、プレシスに流れる可能性がある。

[No.188 by 匿名さん 2014-10-19 22:47:46]

徒歩駅3分は資産価値高いと思います！

[No.189 by 匿名さん 2014-10-19 22:48:06]

＞＞１８４

リュクスとブランズだったらブランズの方が上かな。
ホームズだとまた変わってくるかもしれないですが、リュクスは設備がショボすぎです

[No.190 by 匿名さん 2014-10-20 00:12:52]

後々の資産性考えるとデペは三井、三菱がいいかな〜

[No.191 by 匿名さん 2014-10-20 00:46:18]

物件は立地次第かな、デベはその次、下に店舗入る店は資産価値で微妙かなとも思うけど...

[No.192 by 匿名さん 2014-10-20 00:49:01]

ここは立地良いと思いますよ！

[No.193 by 匿名さん 2014-10-20 00:50:16]

坪どれぐらい？

[No.194 by 周辺住民さん 2014-10-20 00:55:04]

近所在住ですが、リュクスの時も購入迷っているうちに完売してしまい買えませんでしたが今度こそ購入したいですね！

初台の中でもこの辺りは住みやすいです。

[No.195 by 匿名さん 2014-10-20 02:33:34]

価格のこと気にしてる間に売れちゃうんだろうな〜

[No.196 by 匿名さん 2014-10-20 08:26:28]

ここ酷い買い煽りですね。なんか必死感が伝わってきます

[No.197 by 匿名さん 2014-10-20 09:38:23]

近隣商業地域だし店舗入りマンションで立地もそこまでいいわけじゃないし、
初台という駅も便利かと言われれば微妙、あとは仕様はどうなりますかね
全ては価格次第、今の時点で売れるもクソもないかなという印象です。
競合は笹塚物件あたりでしょうかね

[No.198 by 匿名さん 2014-10-20 10:24:45]

築年数は古いがパークグランディは、いいなと思う。　　

[No.199 by 周辺住民さん 2014-10-20 11:17:38]

新宿からの帰りを考えたら圧倒的に初台ですね。この立地なら乗る場所を考えれば深夜でも1000円いきません。
値段次第なのは当然ですが笹塚よりは強気でしょう。仕様ももちろん気になりますが結局は立地ですね。
ただ住むにしても貸すにしても需要はある場所だと思っています。

[No.200 by 匿名さん 2014-10-20 11:28:04]

電車なら笹塚、買い物も笹塚のほうが便利かな
ここは賃貸の比率が高いですね。その点はちょっと懸念事項です